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Steuern in Spanien: Benidorm

Steuern in Spanien für Eigentümer in Benidorm: Modelo 210, IBI-Ermäßigungen, ITP und Erbschaftsteuer – vom Colegiado der Costa Blanca betreut.

Kurze Antwort

Was ein Eigentümer in Benidorm zahlt, hängt von der Steueransässigkeit ab, nicht von der Staatsangehörigkeit. Ansässige eines EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staats mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch werden mit 19 % auf die Nettomiete besteuert und dürfen Aufwendungen abziehen; alle anderen zahlen 24 % auf den Bruttobetrag ohne Abzüge (Art. 24.6 und 25.1.a TRLIRNR). Die Genehmigung für touristische Vermietung ist ein eigenes Regime; das Modelo 210 ersetzt sie nicht.

Was Eigentümer in Benidorm wissen müssen

Benidorm bündelt britische, niederländische, norwegische und schwedische Zweitwohnungseigentümer neben einer kleineren, etablierten russischsprachigen Gemeinschaft, in einem Markt, der von Wohnblöcken geprägt ist und in dem viele Objekte zumindest zeitweise vermietet werden. Zwei Regeln leisten hier die meiste Arbeit. Erstens folgt der Satz der Steueransässigkeit, nicht dem Pass: 19 % auf die Nettomiete mit abziehbaren Aufwendungen für Ansässige eines EU-Mitgliedstaats oder eines qualifizierten EWR-Staats, 24 % auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug für alle anderen (Art. 24.6 und 25.1.a TRLIRNR). Zweitens sind Vermieten und Besteuern getrennte Regime: Die Genehmigung zur Vermietung an Touristen regeln die Comunitat Valenciana und die Gemeinde, und ein korrekt eingereichtes Modelo 210 heilt keine fehlende Registrierung, so wenig wie eine Registrierung eine nicht abgegebene Erklärung entschuldigt. Die kommunale Ebene — IBI, plusvalía, Gebühren — steht in der jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal von Benidorm.

Wichtigste Leistungen für Benidorm

Regionaler Steuerrahmen

ITP allgemeiner Satz
9%
ITP ermäßigter Satz (vivienda habitual)
6%
AJD (Stempelsteuer)
1,4%
ISD-Ermäßigung grupo I/II
99%
Verweis auf das autonome Recht
Ley 13/1997 CV

Diese Sätze spiegeln den zum Zeitpunkt der Abfassung geltenden autonomen Rahmen (CCAA) wider. Die kommunalen IBI-Sätze und -Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento gesondert festgelegt, und wir bestätigen die aktuellen Werte anhand der neuesten ordenanza fiscal vor jeder Einreichung.

In Benidorm: Gemeindesteuern und Formalitäten

Plusvalía abgewickelt mit
Ayuntamiento de Benidorm
IBI erhoben von
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) beim Verkauf

Benidorm ist eine Stadt der Hochhäuser, und das prägt die plusvalía municipal stärker, als Eigentümer erwarten: Die IIVTNU besteuert nur die Wertsteigerung des Grundstücks, und in einem Hochhaus ist der auf ein einzelnes Apartment entfallende Grundstücksanteil nur ein bescheidener Bruchteil des Katasterwerts. Das Ayuntamiento de Benidorm legt Satz und Koeffizienten in seiner ordenanza fiscal fest, innerhalb der Obergrenze von 30 % nach Art. 108 TRLRHL, und die Steuer wird mit dem Rathaus abgewickelt, nicht mit der AEAT. Bei einem entgeltlichen Verkauf ist der Verkäufer Steuerpflichtiger (Art. 106.1.b), ist er jedoch eine nichtansässige natürliche Person, wird der Käufer nach Art. 106.2 zum Ersatzpflichtigen. Seit RDL 26/2021 kann die Bemessungsgrundlage auf zwei Wegen berechnet werden, und der günstigere gilt – eine Prüfung lohnt sich bei einer Wohnung, die auf dem Höhepunkt eines früheren Zyklus gekauft wurde.

Plusvalía-Rechner →

Der Einbehalt von 3 % und das modelo 211

Wenn Sie ein Apartment in Benidorm verkaufen und in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und innerhalb von etwa einem Monat nach der Urkunde über das modelo 211 an die AEAT abführen. Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf Ihre IRNR auf den Gewinn, den Sie dann im modelo 210 erklären: 19 %, wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, 24 %, wenn nicht. In Russland Ansässige sollten die Aufteilung beachten, die die Aussetzung des Abkommens zwischen Spanien und Russland 2023 gebracht hat – Mieteinkünfte wechselten in den Drittstaatensatz von 24 %, doch der Satz für Veräußerungsgewinne bei einem Verkauf wird unabhängig vom Wohnsitz durch nationales Recht auf 19 % festgelegt, und der Mechanismus des Einbehalts von 3 % bleibt unverändert. Welchen Pass Sie auch haben: Der Überschuss ist nur über ein eingereichtes modelo 210 erstattungsfähig.

Ratgeber: Verkauf als Nichtansässiger →

IBI: der jährliche Bescheid und wer ihn ausstellt

Die IBI in Benidorm wird von SUMA Gestión Tributaria aufgrund der Einzugsbefugnisse veranlagt, die der ayuntamiento an die Diputación de Alicante übertragen hat (Art. 7 TRLRHL); der Bescheid trägt also den Namen von SUMA und deren Zahlungsreferenzen, obwohl Satz und Ermäßigungen vom Ayuntamiento de Benidorm in seiner eigenen ordenanza fiscal bestimmt werden. Der Katalog der Ermäßigungen in Benidorm ist enger als in manchen Nachbarstädten, gehen Sie also nicht davon aus, dass sich eine Vergünstigung von anderswo übertragen lässt – lesen Sie die aktuelle ordenanza. Die Mechanik ist überall gleich: Die Steuer entsteht am 1. Januar (Art. 75 TRLRHL) gegenüber demjenigen, dem die Immobilie an diesem Tag gehört, und unbezahlte Bescheide haften nach Art. 64.1 TRLRHL an der Immobilie selbst. Bei einer Wohnung, die den Großteil des Jahres leer steht, ist ein spanisches Lastschriftmandat die einzige Regelung, die einen Adresswechsel im Ausland übersteht.

IBI-Rechner →

NIE und empadronamiento

Eine NIE ist in Benidorm unumgänglich: Der Notar braucht sie für die Urkunde, die Bank für Hypothek und Konto, und die AEAT für jede weitere Erklärung. Formular EX-15, Gebühr 9,84 € (790/012), Entscheidung innerhalb von fünf Tagen, Beantragung nach vorheriger Terminvereinbarung bei der Oficina de Extranjería oder einer ermächtigten Dienststelle der Policía Nacional in der Provinz Alicante – oder vor Ihrer Ankunft bei einem spanischen Konsulat. Die Empadronamiento beim Ayuntamiento de Benidorm ist ein eigener, rein kommunaler Akt: Nach Ley 7/1985 trägt sie Sie als gewöhnlich in der Stadt lebend ein, und die Bescheinigung verlangt das Rathaus, bevor es eine Gesundheitskarte, einen Schulplatz oder eine wohnsitzabhängige kommunale Leistung gewährt. Es lohnt sich, damit bewusst umzugehen. In einer Stadt, in der viele Eigentümer das Jahr zwischen zwei Ländern aufteilen, ist der padrón eine der objektiven Spuren, die eine Überprüfung der steuerlichen Ansässigkeit betrachtet.

Ratgeber: So erhalten Sie eine NIE →

Kommunale Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento in seiner ordenanza fiscal festgelegt und jedes Jahr überarbeitet, weshalb hier keine genannt werden. Wir lesen die geltende ordenanza und bestätigen die genauen Werte vor jeder Einreichung.

Häufige Fragen zu Benidorm

Ich vermiete meine Benidorm-Wohnung über Airbnb. Brauche ich eine Touristenlizenz in der Comunitat Valenciana?

Ja, und das ist eine von der steuerlichen getrennte Pflicht. Die Vermietung an Touristen in der Comunitat Valenciana setzt die Eintragung der Wohnung als vivienda de uso turístico bei der autonomen Tourismusverwaltung voraus; die Gemeinde hat zudem ein Wort zur bauplanungsrechtlichen Vereinbarkeit mitzureden. Anforderungen und Unterlagen ändern sich, daher prüfen wir für die konkrete Immobilie, was gilt, bevor sie inseriert wird, statt eine Faustregel zu wiederholen. Kategorisch sagen lässt sich das Verhältnis der beiden Regime: Die Abgabe des Modelo 210 genehmigt die Vermietung nicht, und die Eintragung entschuldigt die Erklärung nicht. Beides überwachen verschiedene Verwaltungen, und ein Mangel im einen wird durch Erfüllung des anderen nicht geheilt.

Ist Benidorm eine gute Basis, um spanische Steuerresidenz zu nehmen?

Die spanische Steuerresidenz unter IRPF wird ausgelöst, sobald Sie über 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen oder Ihr Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Benidorm selbst ist steuerlich neutral für diese Entscheidung — es gilt das spanische IRPF mit dem autonomen Aufschlag der Comunitat Valenciana. Wir modellieren beide Szenarien (deutscher Steuerresident mit spanischer Immobilie vs. spanischer Steuerresident) inklusive DBA-Anrechnung, bevor Sie den Schritt vollziehen.

Ich bin russischer Staatsbürger mit Wohnung in Benidorm. Wie wirkt sich die Aussetzung des DBA Spanien-Russland aus?

Ausgangspunkt ist die Regel, die tatsächlich entscheidet: Die spanische IRNR besteuert nach Steueransässigkeit, nicht nach Staatsangehörigkeit. Ein russischer Staatsbürger mit Steueransässigkeit in einem EU-Mitgliedstaat erhält den Satz von 19 % und den Aufwandsabzug wie jeder andere EU-Ansässige; wer in Russland steuerlich ansässig ist, steht außerhalb von EU und EWR, sodass Art. 25.1.a TRLIRNR die allgemeinen 24 % anwendet und Art. 24.6 keinen Abzug gewährt — die Miete wird brutto besteuert. Beim Abkommen selbst unterstellen wir nichts: Russland setzte 2023 Teile des Doppelbesteuerungsabkommens mit Spanien in ihrer Anwendung aus, und welche Artikel weiterhin wirksam sind, ist genau die Frage, die wir am geltenden Text prüfen, bevor wir eine Abkommensvergünstigung anwenden — statt einem Mandanten zu sagen, das Abkommen «existiere nicht mehr».

Warum ist die plusvalía für mein Apartment in Benidorm niedriger als für eine zum gleichen Preis verkaufte Villa?

Weil die IIVTNU Grundstücke besteuert, nicht Gebäude. In einem Hochhaus in Benidorm ist der auf ein Apartment entfallende Katasterwert des Grundstücks ein kleiner Anteil am Ganzen, während bei einer freistehenden Villa das Grundstück viel mehr vom Wert trägt – bei identischem Verkaufspreis unterscheidet sich die Bemessungsgrundlage also deutlich. Der Satz selbst ist für beide derselbe: was immer das Ayuntamiento de Benidorm in seiner ordenanza fiscal beschlossen hat, begrenzt auf 30 % durch Art. 108 TRLRHL. Ihr IBI-Bescheid weist die Aufteilung in Grundstück und Gebäude aus, von der die Berechnung ausgeht.

Aktuelle Rechtsänderungen

Der staatliche Kalender hat sich geändert: Die Orden HAC/623/2026 machte aus dem Miet-Modelo-210 eine Jahreserklärung in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres und beendete damit den Quartalszyklus, der das Vermietungsjahr in Benidorm prägte. Auf autonomer Ebene bringt die Ley 5/2025 de la Generalitat die ITP auf Immobilien auf 9 % und die AJD auf 1,4 % für Tatbestände ab dem 1. Juni 2026, und die ISD-Vergünstigung für die Gruppen I und II liegt seit der Ley 6/2023 bei 99 % der Steuerschuld. Die Regeln der touristischen Vermietung und die IBI-ordenanza von Benidorm folgen eigenen Kalendern und werden hier nicht zitiert: Wir prüfen beide an der für die konkrete Immobilie geltenden Fassung.

Amtliche Quellen

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