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Steuern in Spanien: Torrevieja

Steuern in Spanien für Eigentümer in Torrevieja: Modelo 210, IBI-Ermäßigungen, ITP und Erbschaftsteuer – vom Colegiado der Costa Blanca betreut.

Kurze Antwort

Eine nicht vermietete Wohnung in Torrevieja wird trotzdem jedes Jahr besteuert: fiktive Einkünfte von 2 % des Katasterwerts, oder 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in einer allgemeinen Neubewertung festgesetzt wurden, die im Steuerzeitraum oder in den zehn davor in Kraft trat (Art. 85.1 Ley 35/2006). Erklärt wird das im Modelo 210 zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember des Folgejahres.

Was Eigentümer in Torrevieja wissen müssen

Torrevieja ist die dichteste britische und nordeuropäische Enklave der Costa Blanca und die Gemeinde, für die wir die meisten Modelo-210-Erklärungen einreichen. Zwei Dinge bestimmen die Arbeit. Erstens die fiktiven Einkünfte: Eine nicht vermietete Wohnung erzeugt trotzdem jedes Jahr steuerpflichtige fiktive Mieteinkünfte — 2 % des Katasterwerts, oder 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in einer allgemeinen Neubewertung festgesetzt wurden, die im Steuerzeitraum oder in den zehn davor in Kraft trat (Art. 85.1 Ley 35/2006, auf Nichtansässige angewandt über Art. 24.5 TRLIRNR). Diese Voraussetzung gilt gemeindeweit, nicht straßenweise. Zweitens der Satz nach dem Brexit: Art. 24.6 und 25.1.a TRLIRNR behalten den Satz von 19 % und den Abzug von Werbungskosten Ansässigen eines EU-Mitgliedstaats vor, oder eines EWR-Staats mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch. Das Vereinigte Königreich ist keines von beidem; ein dort ansässiger Vermieter wird hier mit 24 % auf die Bruttomiete besteuert, ohne jeden Abzug — das teuerste Missverständnis, das wir bei Eigentümern korrigieren, die von einem früheren Berater kommen.

Wichtigste Leistungen für Torrevieja

Regionaler Steuerrahmen

ITP allgemeiner Satz
9%
ITP ermäßigter Satz (vivienda habitual)
6%
AJD (Stempelsteuer)
1,4%
ISD-Ermäßigung grupo I/II
99%
Verweis auf das autonome Recht
Ley 13/1997 CV

Diese Sätze spiegeln den zum Zeitpunkt der Abfassung geltenden autonomen Rahmen (CCAA) wider. Die kommunalen IBI-Sätze und -Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento gesondert festgelegt, und wir bestätigen die aktuellen Werte anhand der neuesten ordenanza fiscal vor jeder Einreichung.

In Torrevieja: Gemeindesteuern und Formalitäten

Plusvalía abgewickelt mit
Ayuntamiento de Torrevieja
IBI erhoben von
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) beim Verkauf

Torrevieja ist ein Markt für Wiederverkäufe: Das meiste, was hier den Eigentümer wechselt, wurde schon einmal gekauft, daher kommt die plusvalía municipal in nahezu jedem Geschäft vor. Die IIVTNU besteuert nur die Wertsteigerung des Grundstücks – nicht des Gebäudes – und wird mit dem Ayuntamiento de Torrevieja abgewickelt, das Satz und Koeffizienten in seiner eigenen ordenanza fiscal festlegt, innerhalb der Obergrenze von 30 % nach Art. 108 TRLRHL. Der Verkäufer ist Steuerpflichtiger, doch ist der Verkäufer eine nichtansässige natürliche Person, macht Art. 106.2 TRLRHL den Käufer zum Ersatzpflichtigen; in der Praxis wird der Betrag also beim Notar einbehalten und auf Käuferseite abgeführt. Die Erklärungsfrist beträgt beim Verkauf 30 Werktage ab der Urkunde (Art. 110.2), bei einer Erbschaft sechs Monate, verlängerbar auf ein Jahr.

Plusvalía-Rechner →

Der Einbehalt von 3 % und das modelo 211

Die meisten Verkäufer in Torrevieja sind Nichtansässige, daher gilt der Einbehalt von 3 % für die meisten Verkäufe hier. Der Käufer behält bei Vollzug 3 % des Preises ein und führt sie innerhalb eines Monats nach der Urkunde über das modelo 211 an die AEAT ab; der Verkäufer erhält 97 % und eine abgestempelte Kopie des Formulars. Diese 3 % sind ein Vorschuss auf die IRNR des Verkäufers, nicht die Steuer selbst: Der tatsächliche Veräußerungsgewinn gehört innerhalb von etwa drei bis vier Monaten in das modelo 210, mit 19 % für Ansässige der EU/des EWR und 24 % für alle anderen. Britische Eigentümer, die in den Boomjahren gekauft haben und jetzt verkaufen, stellen häufig fest, dass die 3 % die tatsächlich geschuldete Steuer übersteigen und der Unterschied erstattungsfähig ist – aber nur über ein eingereichtes modelo 210, und nur wenn die früheren Erklärungen über fiktive Einkünfte in Ordnung sind.

Ratgeber: Verkauf als Nichtansässiger →

IBI: der jährliche Bescheid und wer ihn ausstellt

Der IBI-Bescheid in Torrevieja kommt nicht vom Rathaus: Der ayuntamiento hat Veranlagung und Einzug an SUMA Gestión Tributaria übertragen, die Steuerbehörde der Diputación de Alicante, wie Art. 7 TRLRHL es erlaubt. Sie zahlen an SUMA, Sie legen Einspruch bei SUMA ein, und das Büro von SUMA in Torrevieja führt Ihre Akte. Der Satz und etwaige Ermäßigungen – Lastschrift, kinderreiche Familien, Solaranlagen – bleiben dennoch Sache des ayuntamiento und werden jedes Jahr in der ordenanza fiscal festgelegt, der aktuelle Wert muss also der geltenden ordenanza entnommen und nicht angenommen werden. Da die IBI am 1. Januar entsteht (Art. 75 TRLRHL), schuldet derjenige, dem die Wohnung an diesem Tag gehört, das volle Jahr, unabhängig von einem Verkauf im März. Für einen Eigentümer, der im Vereinigten Königreich, in Norwegen oder in den Niederlanden lebt, ist ein spanisches Lastschriftmandat die einzige sichere Lösung: Unbezahlte Bescheide laufen mit Zuschlägen auf und folgen nach Art. 64.1 TRLRHL der Immobilie zum nächsten Käufer.

IBI-Rechner →

NIE und empadronamiento

Niemand kauft in Torrevieja ohne NIE: Der Notar beurkundet die escritura nicht ohne sie, und weder das modelo 600 noch das spätere modelo 210 lassen sich einreichen. Der Antrag ist das EX-15 mit der Gebühr von 9,84 € (790/012), nach vorheriger Terminvereinbarung bei der Oficina de Extranjería oder einer ermächtigten Dienststelle der Policía Nacional in der Provinz Alicante oder vor Ihrer Reise bei Ihrem Konsulat. Die Empadronamiento ist davon getrennt. Torrevieja hat eine der größten im Ausland geborenen Bevölkerungen aller spanischen Städte, und der padrón macht daraus Leistungen: Die Eintragung beim Ayuntamiento de Torrevieja gibt Zugang zum örtlichen Gesundheitszentrum, zu einem Schulplatz und zu den kommunalen Ermäßigungen, die einen Nachweis des gewöhnlichen Aufenthalts verlangen. Die Eintragung ändert für sich allein nichts an Ihrer steuerlichen Ansässigkeit – doch zusammen mit den in Spanien verbrachten Tagen ist sie ein Indiz, das die AEAT lesen kann und liest.

Ratgeber: So erhalten Sie eine NIE →

Kommunale Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento in seiner ordenanza fiscal festgelegt und jedes Jahr überarbeitet, weshalb hier keine genannt werden. Wir lesen die geltende ordenanza und bestätigen die genauen Werte vor jeder Einreichung.

Häufige Fragen zu Torrevieja

Welcher IBI-Satz gilt in Torrevieja für einen Nichtansässigen mit einer Ferienwohnung?

Die IBI trifft denjenigen, der am 1. Januar Eigentümer ist — ansässig oder nicht — und bemisst sich nach dem Katasterwert (Art. 75 TRLRHL). Den Satz kann weder wir noch irgendeine Website seriös nennen: Jede Gemeinde legt ihn in ihrer ordenanza fiscal innerhalb der Bandbreite des Art. 72.1 TRLRHL fest (0,4 % bis 1,10 % bei städtischem Grundbesitz, vor den Zuschlägen des Art. 72.3) und überarbeitet ihn jährlich. Fordern Sie die geltende ordenanza vor der Unterschrift an. Und lesen Sie auf dem Bescheid selbst nach, wer ihn ausstellt: Art. 7 und 77.8 TRLRHL erlauben der Gemeinde, Verwaltung und Erhebung der IBI auf eine andere Stelle zu übertragen, und ob sie das getan hat, ist unterschiedlich. Wir schicken Sie nicht auf Verdacht an den falschen Schalter.

Muss ich den Modelo 210 jedes Jahr einreichen, wenn meine Torrevieja-Wohnung die meiste Zeit leer steht?

Ja. Eine Ihnen zur Verfügung stehende Immobilie erzeugt jedes Jahr fiktive Einkünfte, ob Sie sie nutzen oder nicht: 2 % des Katasterwerts, oder 1,1 %, wenn in der Gemeinde eine allgemeine Neubewertung im Steuerzeitraum oder in den zehn davor in Kraft trat (Art. 85.1 Ley 35/2006 über Art. 24.5 TRLIRNR). Das gehört ins Modelo 210, und nach Art. 5.b der Orden EHA/3316/2010 läuft die Abgabefrist vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Das Auslassen ist die häufigste Unterlassung, die wir bei einem Beraterwechsel in Torrevieja finden.

Ich vermiete meine Torrevieja-Wohnung nur im Sommer. Wie werden die Mieteinnahmen besteuert?

Seit der Orden HAC/623/2026 ist das Miet-Modelo-210 jährlich, nicht vierteljährlich: Erklärungen mit Zahllast werden in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres eingereicht, ob die Vermietungen einzeln oder gebündelt erklärt werden. Die Monate des Leerstands werden weiterhin als fiktive Einkünfte im gesonderten Jahres-210 erklärt. Der Satz richtet sich nach Ihrer Steueransässigkeit, nicht nach Ihrem Pass: Ansässige eines EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staats mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch zahlen 19 % auf die Nettomiete und dürfen die von Art. 24.6 TRLIRNR zugelassenen Aufwendungen abziehen. Alle anderen — seit dem Brexit auch das Vereinigte Königreich — zahlen 24 % auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug (Art. 25.1.a TRLIRNR).

Wer zahlt die plusvalía tatsächlich, wenn ich meine Immobilie in Torrevieja als Nichtansässiger verkaufe?

Wirtschaftlich der Verkäufer, rechtlich der Käufer. Art. 106.1.b TRLRHL macht den Verkäufer zum Steuerpflichtigen, doch Art. 106.2 macht den Käufer zum Ersatzpflichtigen, sobald der Verkäufer eine nichtansässige natürliche Person ist; das Ayuntamiento de Torrevieja wird sich also an den Käufer halten, wenn nicht gezahlt wird. In der Praxis behält der Käufer den geschätzten Betrag beim Notar ein und führt ihn ab, und der Kaufvertrag hält die Regelung fest. Lassen Sie den Betrag vor dem Vollzug berechnen – der Einbehalt sollte sich nach der niedrigeren der beiden gesetzlichen Methoden richten, nicht nach einer runden Zahl.

Aktuelle Rechtsänderungen

Die Änderungen, die einen Eigentümer in Torrevieja dieses Jahr wirklich erreichen, sind staatlich und autonom, nicht kommunal. Die Orden HAC/623/2026 ersetzte das vierteljährliche Miet-Modelo-210 durch eine einzige Jahreserklärung in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres. Die Ley 5/2025 de la Generalitat bringt den allgemeinen ITP-Satz auf Immobilien auf 9 % und die AJD auf 1,4 % für Tatbestände ab dem 1. Juni 2026, und die ISD-Vergünstigung für die Gruppen I und II liegt seit der Ley 6/2023 bei 99 % der Steuerschuld. Der IBI-Satz von Torrevieja, seine Vergünstigungen und sein Zahlungskalender stehen in keinem dieser Gesetze: Sie stehen in der ordenanza fiscal der Gemeinde, veröffentlicht im BOP de Alicante und jährlich überarbeitet. Wir lesen die geltende Fassung, bevor wir jemandem eine Zahl nennen.

Amtliche Quellen

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