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Spanische Steuern in Torrevieja
Modelo 210, IBI-Ermäßigungen, ITP und Erbschaftsteuer (ISD) für Immobilieneigentümer in Torrevieja — betreut von einem zugelassenen Colegiado, der an der Costa Blanca zu Hause ist.
What property owners in Torrevieja need to know
Torrevieja ist die dichteste britisch und nordeuropäisch geprägte Enklave der Costa Blanca — rund 75 % der Immobiliengeschäfte betreffen ausländische Käufer, dominiert von Briten, Niederländern, Belgiern und Skandinaviern. Auch deutsche Eigentümer sind hier vertreten, vor allem als Zweitwohnsitz-Inhaber. Die IBI-Verordnung der Gemeinde sieht eine Vergünstigung bei Einzugsermächtigung vor, die von externen Gestorías häufig übersehen wird, und die Menge an britischen Rentnern, die jeden Dezember den Modelo 210 abgeben, macht Torrevieja zu unserer mit Abstand häufigsten Gemeinde. Wir reichen jährlich IRNR-Erklärungen für mehrere hundert Eigentümer in Torrevieja ein und kennen, welche Straßenzüge unter den Katasterwert nach Revision <10 Jahre (Satz 1,1 %) bzw. ohne Revision (2 %) fallen.
Top services for Torrevieja
Regional tax framework
- ITP general rate
- 9%
- ITP reduced rate (vivienda habitual)
- 6%
- AJD (stamp duty)
- 1,4%
- ISD bonification grupo I/II
- 50%
- Autonomic law reference
- Ley 13/1997 CV
These rates reflect the autonomic (CCAA) framework in force at the time of writing. Municipal IBI rates and bonifications are set separately by each ayuntamiento and we confirm the current figures from the latest ordenanza fiscal before any filing.
In Torrevieja: municipal taxes and paperwork
- Plusvalía settled with
- Ayuntamiento de Torrevieja
- IBI billed by
- SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)
Municipal plusvalía (IIVTNU) when you sell
Torrevieja is a resale market: most of what changes hands here was bought once already, so the plusvalía municipal comes up in nearly every transaction. The IIVTNU taxes the increase in the value of the land only — not the building — and it is settled with the Ayuntamiento de Torrevieja, which fixes the rate and the coefficients in its own ordenanza fiscal within the 30 % ceiling of art. 108 TRLRHL. The seller is the taxpayer, but where the seller is a non-resident individual art. 106.2 TRLRHL turns the buyer into the substitute taxpayer, so in practice the sum is held back at the notary and paid over on the buyer's side. The declaration window for a sale is 30 business days from the deed (art. 110.2); for an inheritance it is six months, extendable to a year.
Plusvalía calculator →The 3 % retention and modelo 211
Most Torrevieja sellers are non-residents, so the 3 % retention applies to most sales here. The buyer withholds 3 % of the price at completion and pays it to AEAT on modelo 211 within a month of the deed; the seller receives 97 % and a stamped copy of the form. That 3 % is an advance on the seller's IRNR, not the tax itself: the real capital gain goes on modelo 210 within roughly three to four months, at 19 % for EU/EEA residents and 24 % for everyone else. British owners who bought in the boom years and are selling now frequently find the 3 % exceeds the tax actually due and the difference is refundable — but only through a filed modelo 210, and only if the earlier deemed-income returns are in order.
Guide: selling as a non-resident →IBI: the annual bill and who issues it
Torrevieja's IBI receipt does not come from the town hall: the ayuntamiento has delegated assessment and collection to SUMA Gestión Tributaria, the Diputación de Alicante's tax body, as art. 7 TRLRHL allows. You pay SUMA, you appeal to SUMA, and it is SUMA's office in Torrevieja that holds your file. The rate and any bonifications — direct debit, large families, solar panels — are still the ayuntamiento's decision, set each year in the ordenanza fiscal, so the current figure must be read off the live ordenanza rather than assumed. Since IBI accrues on 1 January (art. 75 TRLRHL), whoever owns the flat on that date owes the full year regardless of a sale in March. For an owner living in the UK, Norway or the Netherlands the only safe arrangement is a Spanish direct debit: unpaid receipts accumulate surcharges and, under art. 64.1 TRLRHL, follow the property to the next buyer.
IBI calculator →NIE and empadronamiento
Nobody buys in Torrevieja without a NIE: the notary will not authorise the escritura without one, and neither the modelo 600 nor the later modelo 210 can be filed. The application is the EX-15 with the €9.84 fee (790/012), by prior appointment at the Oficina de Extranjería or an authorised National Police station in Alicante province, or at your consulate before you travel. Empadronamiento is separate. Torrevieja has one of the largest foreign-born populations of any Spanish town, and the padrón is what turns that into services: registering at the Ayuntamiento de Torrevieja is what gives access to the local health centre, a school place and the municipal bonifications that require proof of habitual residence. Registering also changes nothing about your tax residence on its own — but combined with days spent in Spain it is evidence the AEAT can and does read.
Guide: how to get a NIE →Municipal rates, coefficients and bonifications are set by each ayuntamiento in its ordenanza fiscal and revised every year, so none are quoted here. We read the ordenanza in force and confirm the exact figures before any filing.
Specific questions about Torrevieja
Welcher IBI-Satz gilt in Torrevieja für einen Nichtansässigen mit einer Ferienwohnung?
Der städtische IBI-Satz Torreviejas für Wohnimmobilien wird in der kommunalen ordenanza fiscal festgelegt und ist jährlich von jedem Eigentümer — ansässig oder nicht — auf Basis des Katasterwerts zu entrichten. Das Rathaus gewährt eine kleine Vergünstigung bei Einzugsermächtigung (typischerweise 5 %), die wir bei jedem neuen Torrevieja-Mandanten automatisch aktivieren. Den exakten geltenden Satz prüfen wir in der zuletzt im BOP Alicante veröffentlichten ordenanza.
Muss ich den Modelo 210 jedes Jahr einreichen, wenn meine Torrevieja-Wohnung die meiste Zeit leer steht?
Ja. Der fiktive Mietertrag (Imputación de Rentas — 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nachdem ob in den letzten 10 Jahren neu festgesetzt) wird jährlich bis zum 31. Dezember des Folgejahres erklärt, auch wenn die Immobilie leer steht. Diese Erklärung zu überspringen ist der häufigste Fehler, den wir bei neuen Torrevieja-Mandanten aus vorherigen Gestorías korrigieren.
Ich vermiete meine Torrevieja-Wohnung nur im Sommer. Wie werden die Mieteinnahmen besteuert?
Sie reichen den Modelo 210 quartalsweise für die vermieteten Quartale und den jährlichen Modelo 210 (Imputación) für die Leerstandsmonate ein. Als EU/EWR-Ansässige (Deutsche profitieren von diesem Status) zahlen Sie 19 % auf Nettomieteinnahmen mit abziehbaren Aufwendungen. Drittstaatler zahlen 24 % auf Brutto ohne Abzüge.
Who actually pays the plusvalía when I sell my Torrevieja property as a non-resident?
Economically the seller, legally the buyer. Art. 106.1.b TRLRHL makes the seller the taxpayer, but art. 106.2 makes the buyer the substitute taxpayer whenever the seller is a non-resident individual, so the Ayuntamiento de Torrevieja will pursue the buyer if it goes unpaid. In practice the buyer retains the estimated amount at the notary and files it, and the sale contract records the arrangement. Get the figure calculated before completion — the retention should reflect the lower of the two statutory methods, not a round number.
Recent regulatory changes
Die IBI-Verordnung Torreviejas wurde für 2025 mit überarbeiteten Vergünstigungskategorien aktualisiert. Das Rathaus nimmt am regionalen Pilotprojekt zur Aktualisierung der Katasterwerte teil, das die Urbanisationen Punta Prima, La Mata und Aguas Nuevas betrifft — Eigentümer in diesen Zonen müssen mit einem überarbeiteten Referenzwert zwischen 2026 und 2027 rechnen.