Nießbrauch und Nackteigentum in Spanien: Rechner 2026 und Steuerleitfaden

Was ein Nießbrauch im spanischen Recht tatsächlich ist

Artikel 467 des Código Civil definiert den Nießbrauch als das Recht, fremdes Eigentum zu nutzen, mit der Verpflichtung, dessen Form und Substanz zu erhalten, sofern die begründende Urkunde oder das Gesetz nichts anderes bestimmt. Alles Weitere folgt aus diesem Satz. Der Nießbraucher wohnt in der Wohnung, vermietet sie, kassiert die Miete und verhält sich in jeder praktischen Hinsicht wie der Eigentümer; was er nicht darf, ist, das Wesen der Sache zu verändern – die Villa abreißen, das Grundstück verkaufen, ein Wohnhaus in ein Lager verwandeln. Der Nackteigentümer besitzt währenddessen einen Vermögenswert, den er nicht anfassen darf, und wartet.

Ein Nießbrauch kann auf vier Arten begründet werden (Art. 468 CC): kraft Gesetzes, durch Rechtsgeschäft unter Lebenden, durch Testament und durch Ersitzung. An der Costa Blanca zählen vor allem die beiden mittleren: der lebzeitige Weg und das Testament. Das spanische Erbrecht selbst gibt dem überlebenden Ehegatten einen Nießbrauch an einem Teil des Nachlasses, weshalb so viele Erbschaftsurkunden das Eigentum aufteilen, ohne dass jemand es geplant hätte. Und eine Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ist die klassische lebzeitige Gestaltung: Die Eltern schenken den Kindern das Nackteigentum an der Wohnung und behalten das Recht, darin zu wohnen, bis sie sterben.

Der Nießbrauch kann alle oder einen Teil der Früchte einer Sache umfassen, einer oder mehreren Personen gleichzeitig oder nacheinander zustehen, an einem festen Datum beginnen oder enden und bedingt sein (Art. 469 CC). Er kann sogar an einem Recht bestellt werden, sofern das Recht nicht höchstpersönlich oder unübertragbar ist. Rechte und Pflichten der Parteien sind zunächst das, was die Urkunde sagt; der Código Civil greift nur ein, wo die Urkunde schweigt oder unvollständig ist (Art. 470 CC). Dieser eine Punkt ist mehr wert als jede Steuerplanung: Eine gut formulierte Nießbrauchsklausel verhindert die meisten Familienstreitigkeiten, die vor einem spanischen Gericht enden.

Was der Nießbraucher tun darf – und was es ihn kostet

Dem Nießbraucher stehen alle natürlichen, gewerblichen und zivilen Früchte der Immobilie zu (Art. 471 CC). Bei einer Wohnung bedeutet das die Miete, und zivile Früchte gelten als tageweise anfallend und gehören dem Nießbraucher im Verhältnis zur Dauer des Nießbrauchs (Art. 474 CC). Er darf die Immobilie selbst bewohnen, an einen Mieter vermieten oder seinen Nießbrauch sogar an einen Dritten übertragen, auch durch Schenkung – doch jeder Vertrag, den er als Nießbraucher schließt, erlischt mit dem Ende des Nießbrauchs (Art. 480 CC). Ein Mieter, der einen Fünfjahresvertrag mit einem 84-jährigen Nießbraucher unterschreibt, sollte diesen Artikel sorgfältig lesen.

Die Kosten folgen der Nutzung. Gewöhnliche Reparaturen trägt der Nießbraucher: solche, die durch normalen Verschleiß verursacht und zur Erhaltung der Sache unerlässlich sind; unterlässt er sie nach Aufforderung, kann der Eigentümer sie auf Kosten des Nießbrauchers vornehmen (Art. 500 CC). Jährliche Lasten und Steuern, die faktisch eine Abgabe auf die Früchte sind, gehen ebenfalls zu seinen Lasten, solange der Nießbrauch besteht (Art. 504 CC), ebenso die Kosten und Anwaltsgebühren eines Rechtsstreits über den Nießbrauch selbst (Art. 512 CC). In der Praxis entscheidet diese Linie über Gemeinschaftskosten, Nebenkosten, die jährliche IBI-Rechnung und die laufende Instandhaltung.

Der Nießbraucher darf nützliche oder Zierverbesserungen vornehmen, sofern sie Form oder Substanz der Immobilie nicht verändern, doch es gibt keinen Anspruch auf Entschädigung dafür; er darf sie nur entfernen, wenn das ohne Schaden für die Immobilie möglich ist (Art. 487 CC), und er darf Verschlechterungen mit den von ihm vorgenommenen Verbesserungen verrechnen (Art. 488 CC). Er muss den Eigentümer außerdem vor jeder Handlung Dritter warnen, die das Eigentum beeinträchtigen könnte, und haftet für den Schaden, wenn er schweigt (Art. 511 CC).

Was der Nackteigentümer behält – und wofür er zahlen muss

Der Nackteigentümer ist ein echter Eigentümer mit ruhendem Nutzungsrecht. Er darf die Immobilie verkaufen (Art. 489 CC) – was er verkauft, ist die mit dem Nießbrauch belastete Immobilie, was nicht dasselbe ist wie der Verkauf einer freien Wohnung –, aber er darf weder ihre Form oder Substanz verändern noch etwas tun, das dem Nießbraucher schadet. Er darf auch Arbeiten und Verbesserungen an der Immobilie vornehmen, sofern sie weder den Wert des Nießbrauchs mindern noch das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigen (Art. 503 CC).

Außerordentliche Reparaturen trägt der Eigentümer (Art. 501 CC), und der Nießbraucher muss ihn warnen, wenn eine solche Reparatur dringend wird. Zahlt der Eigentümer sie, kann er vom Nießbraucher die gesetzlichen Zinsen auf die investierte Summe verlangen, solange der Nießbrauch besteht (Art. 502 CC). Weigert sich der Eigentümer, Reparaturen vorzunehmen, die für den Bestand der Sache unerlässlich sind, kann der Nießbraucher sie vornehmen und bei Ende des Nießbrauchs die Wertsteigerung verlangen, die die Immobilie durch diese Arbeiten erfahren hat – und die Immobilie bis zur Zahlung zurückbehalten.

Lasten, die während des Nießbrauchs unmittelbar auf dem Kapital ruhen, trägt der Eigentümer (Art. 505 CC), mit einer entsprechenden Zinsregel in beide Richtungen: Zahlt der Eigentümer sie, schuldet der Nießbraucher Zinsen auf die vorgestreckten Beträge, und legt der Nießbraucher sie aus, werden sie ihm am Ende erstattet. Zusammen mit Art. 504 ist das die Antwort des Código Civil auf die Frage, die jede Familie stellt – wer nutzt, zahlt für den Betrieb der Immobilie, wer besitzt, zahlt für ihre Substanz.

Inventar und Sicherheit: der Schritt, den fast alle überspringen

Vor der Besitzergreifung muss der Nießbraucher zweierlei tun (Art. 491 CC): ein Inventar der Vermögenswerte aufstellen, unter Ladung des Eigentümers oder seines Vertreters, mit Bewertung der beweglichen Sachen und Beschreibung des Zustands der Immobilien; und Sicherheit leisten, dass er seine Pflichten erfüllen wird. Das Inventar ist keine Bürokratie um ihrer selbst willen. Es ist das Dokument, das Jahre später entscheidet, ob die Küche schon in diesem Zustand war oder ob der Nießbraucher sie hat verrotten lassen.

Die Sicherheitsleistung gilt nicht für einen Verkäufer oder Schenker, der sich den Nießbrauch an dem Verkauften oder Verschenkten vorbehalten hat, nicht für Eltern als Nießbraucher am Vermögen ihrer Kinder und nicht für den überlebenden Ehegatten hinsichtlich des gesetzlichen Nießbrauchsanteils, es sei denn, er heiratet erneut (Art. 492 CC). Und jeder Nießbraucher, gleich aus welchem Titel, kann von der Pflicht zu Inventar oder Sicherheitsleistung befreit werden, wenn dadurch niemand benachteiligt wird (Art. 493 CC). Ist Sicherheit geschuldet und wird sie nicht geleistet, kann der Eigentümer verlangen, dass die Immobilie unter Verwaltung gestellt und die beweglichen Sachen verkauft oder hinterlegt werden (Art. 494 CC), was bei einer streitigen Familienerbfolge ein reales Risiko ist.

Wie ein Nießbrauch endet – und die Falle des Verzichts

Artikel 513 des Código Civil nennt sieben Arten, wie ein Nießbrauch endet: Tod des Nießbrauchers; Ablauf der Frist oder Eintritt einer in der Urkunde bestimmten auflösenden Bedingung; Zusammentreffen von Nießbrauch und Eigentum in einer Person; Verzicht des Nießbrauchers; vollständiger Untergang der Sache; Erlöschen des Rechts dessen, der ihn bestellt hat; und Ersitzung. Geht die Sache nur teilweise unter, besteht der Nießbrauch am Rest fort (Art. 514 CC). Ein Nießbrauch zugunsten einer Gemeinde, Körperschaft oder Gesellschaft darf nicht für mehr als dreißig Jahre bestellt werden (Art. 515 CC).

Zwei dieser sieben haben steuerliche Folgen, die die meisten nicht erwarten. Der dritte, das Zusammentreffen von Nießbrauch und Eigentum in denselben Händen, ist die Konsolidierung des Eigentums und Gegenstand eines ganzen Abschnitts weiter unten. Der vierte, der Verzicht, sieht nach dem billigen und freundlichen Ausweg aus – die Witwe will die Last nicht mehr, unterschreibt einen Verzicht, und die Kinder erhalten das Volleigentum. Das Steuerrecht sieht das nicht so: Der Verzicht auf einen bereits angenommenen Nießbrauch, selbst ein reiner und einfacher, wird steuerlich als Schenkung des Nießbrauchers an den Nackteigentümer behandelt (Art. 51.6 der ISD-Verordnung und Art. 41.6 der ITP-Verordnung).

Diese Umqualifizierung ist wichtig, weil eine Schenkung zwischen Mutter und Kind nach Schenkungsregeln besteuert wird, mit den Reduzierungen und Nachlässen der jeweiligen autonomen Gemeinschaft und ohne die Behandlung, die eine Erbschaft erhalten hätte. Ein Verzicht vor Annahme des Nießbrauchs ist ein anderer Rechtsakt mit anderer Analyse, weshalb die Entscheidung nie ohne Beratung am Schalter einer Notarkanzlei getroffen werden sollte.

Die Bewertungsregel: die Rechnung im Zentrum von allem

Hier ist die Regel, und sie ist kurz. Artikel 26.a der Ley 29/1987 über die Erbschaft- und Schenkungsteuer besagt, dass der Wert eines befristeten Nießbrauchs als proportional zum Gesamtwert der Vermögenswerte gilt, und zwar mit 2 % für jeden Zeitraum von einem Jahr, ohne 70 % zu überschreiten. Bei lebenslangen Nießbrauchsrechten gilt der Wert als gleich 70 % des Gesamtwerts der Vermögenswerte, wenn der Nießbraucher unter zwanzig Jahre alt ist, mit steigendem Alter abnehmend im Verhältnis von 1 % weniger für jedes weitere Jahr, mit einer Mindestgrenze von 10 % des Gesamtwerts. Der Wert des Nackteigentums wird als Differenz zwischen dem Wert des Nießbrauchs und dem Gesamtwert der Vermögenswerte berechnet. Artikel 10.5.a des konsolidierten Gesetzes über Vermögensübertragungen (RDLeg 1/1993) wiederholt dieselben Worte für ITP und Stempelsteuer, und Artikel 20 des Vermögensteuergesetzes verweist auf dieselben Regeln zurück.

Als Rechnung ausgeführt lautet die Regel für das Leben: Der Prozentsatz des Nießbrauchs entspricht 89 minus dem Alter des Nießbrauchers in vollendeten Jahren, dann bei 70 gedeckelt und bei 10 nach unten begrenzt. Wer 20 ist, hat einen Nießbrauch von 69 %, wer 65 ist, einen von 24 %, und jeder ab 79 Jahren hat das gesetzliche Minimum von 10 %. Die Regel für befristeten Nießbrauch ist 2 % je Jahr der Laufzeit; ein zehnjähriger Nießbrauch ist also 20 % wert, und jede Laufzeit ab 35 Jahren erreicht die Obergrenze von 70 %. Bruchteile eines Jahres werden ignoriert, wobei ein Nießbrauch von weniger als einem Jahr dennoch mit 2 % gezählt wird (Art. 49.a des RD 1629/1991 und Art. 41.1 des RD 828/1995). Ist ein lebenslanger Nießbrauch zugleich befristet, wird das Nackteigentum nach derjenigen der beiden Regeln bewertet, die ihm den niedrigeren Wert gibt.

Zwei Einzelheiten ersparen Streit. Erstens ist die Basis, auf die der Prozentsatz angewandt wird, keine Zahl, die die Familie wählt: Bei Immobilien ist die Steuerbemessungsgrundlage der Referenzwert des Catastro (valor de referencia) zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, und ist der erklärte Wert oder der vereinbarte Preis höher, wird der höhere Betrag genommen (Art. 10.2 TRLITPAJD; derselbe Referenzwert gilt für die Erbschaft- und Schenkungsteuer). Zweitens ändert sich die Behandlung, wenn der Nießbrauch einer juristischen Person eingeräumt wird – eine Laufzeit von mehr als dreißig Jahren oder eine unbestimmte Laufzeit wird steuerlich als Übertragung des Volleigentums unter auflösender Bedingung behandelt (Art. 10.5.a TRLITPAJD), und die ISD-Verordnung deckelt einen solchen Nießbrauch bei 60 % des Gesamtwerts (Art. 49.d).

Die Regel für Gebrauchs- und Wohnrechte ist aus derselben Tabelle abgeleitet: Ihr Wert ergibt sich, indem man die Regeln für befristeten oder lebenslangen Nießbrauch, je nach Fall, auf 75 % des Werts der belasteten Vermögenswerte anwendet (Art. 26.b LISD, Art. 10.5.b TRLITPAJD). Ein lebenslang eingeräumtes Wohnrecht für eine 65-jährige Person ist daher 24 % von 75 % des Immobilienwerts wert, das sind 18 %.

Zwei durchgerechnete Aufteilungen: die 70-jährige Witwe und der 62-jährige Schenker

Szenario eins, die Erbschaft. Ein Ehemann stirbt und hinterlässt eine Wohnung in Orihuela Costa und eine 70-jährige Witwe. Sie erhält den Nießbrauch, die beiden Kinder das Nackteigentum. Ihr Nießbrauch ist 89 − 70 = 19 % des Immobilienwerts wert; die Kinder teilen sich 81 %. Sie wird auf 19 % besteuert, die Kinder werden auf 81 % besteuert, und beide Zahlen zusammen ergeben die ganze Wohnung. Nichts wurde verschenkt und nichts verborgen: Die Aufteilung ist rein eine Bewertungskonvention, die das Gesetz allen gleichermaßen auferlegt.

Szenario zwei, die Schenkung unter Lebenden. Ein 62-jähriger Vater schenkt seiner Tochter das Nackteigentum an der Wohnung und behält den Nießbrauch auf Lebenszeit. Sein Nießbrauch ist 89 − 62 = 27 %; die Tochter erhält 73 %, und diese 73 % sind die Bemessungsgrundlage ihrer Schenkungsteuererklärung. Der Steuersatz, den sie zahlt, ist jedoch nicht der, der 73 % des Werts entspricht: Artikel 26.a des ISD-Gesetzes schließt diese Tür, indem er verlangt, dass auf die verminderte Bemessungsgrundlage der durchschnittliche effektive Steuersatz angewandt wird, der dem Gesamtwert der Vermögenswerte entspricht, und die Verordnung beschreibt die Berechnung – die rechnerische Steuer auf eine theoretische, auf den vollen Wert berechnete Bemessungsgrundlage, geteilt durch dieselbe Bemessungsgrundlage, mal 100, ausgedrückt mit bis zu zwei Dezimalstellen (Art. 51.2 des RD 1629/1991).

Die Konsequenz verdient es, klar ausgesprochen zu werden, denn sie ist der am meisten missverstandene Punkt des gesamten Themas. Die Aufteilung des Eigentums verringert die Basis, die jede Partei erklärt; sie verringert für sich genommen nicht den Steuersatz. Und die 27 %, die der Vater behalten hat, sind nicht aus dem Steuersystem verschwunden: Sie sind geparkt und werden in den Händen seiner Tochter an dem Tag besteuert, an dem er stirbt. Die Ersparnis einer Schenkung unter Lebenden mit vorbehaltenem Nießbrauch, wo es sie gibt, stammt aus dem Einfrieren der Werte und aus den geltenden regionalen Reduzierungen, nicht aus der Aufteilung selbst.

Consolidación del dominio: die Steuerrechnung, die Jahre später eintrifft

Stirbt der Nießbraucher, erlischt der Nießbrauch (Art. 513.1 CC), und der Nackteigentümer wird Volleigentümer, ohne dass jemand etwas unterschreibt. Kein Vermögenswert wechselt den Besitzer, kein Geld fließt, und genau deshalb kommt die Steuer als Schock. Artikel 26.c des ISD-Gesetzes bestimmt, dass beim Erlöschen des Nießbrauchs die Steuer nach dem Titel erhoben wird, aus dem der Nießbrauch bestellt wurde, unter Anwendung des durchschnittlichen effektiven Steuersatzes, der der Aufspaltung des Eigentums entspricht. Die Verordnung fügt die Mechanik hinzu: Der erste Nackteigentümer muss auf den Wert zahlen, der dem Nießbrauch bei seiner Bestellung zugeschrieben wurde, vermindert, wo eine Familienreduzierung bei der ersten Veranlagung nicht ausgeschöpft wurde, und zu demselben durchschnittlichen effektiven Steuersatz (Art. 51.2 des RD 1629/1991).

Lesen Sie das zweimal. Der besteuerte Prozentsatz ist der nie veranlagte, der verwendete Wert ist der im Moment der Aufteilung des Eigentums festgesetzte, und der Steuersatz ist der aus dem ursprünglichen Titel abgeleitete – die Erbschaft vom Vater oder die Schenkung von der Mutter –, nicht der aus dem Tod des Nießbrauchers. Nichts am zweiten Ereignis hängt davon ab, was die Immobilie heute wert ist. Die Regel zur Entstehung der Steuer (devengo) bestätigt es: Ein Erwerb, dessen Wirkung durch eine Beschränkung aufgeschoben war, gilt an dem Tag als erfolgt, an dem die Beschränkung wegfällt (Art. 24.3 LISD).

Anders ist das Bild, wo die Aufteilung entgeltlich statt durch Erbschaft oder Schenkung erfolgte. Wurde das Nackteigentum gekauft und nach ITP besteuert, wird der Nackteigentümer bei Konsolidierung durch Fristablauf oder Tod des Nießbrauchers unter derselben Rubrik und demselben Titel, nach dem er erworben hat, auf den Prozentsatz besteuert, auf den keine Steuer gezahlt wurde, und dieser Prozentsatz wird auf den Wert angewandt, den die Vermögenswerte im Moment der Konsolidierung haben, und zu dem in diesem Moment geltenden Satz (Art. 42.2 des RD 828/1995). Erfolgt die Konsolidierung aus einem anderen Grund, zahlt der Nackteigentümer den höheren Betrag aus dieser Veranlagung und der des Geschäfts, das den Nießbrauch beendet hat (Art. 42.3; Art. 51.4 der ISD-Verordnung sagt dasselbe für unentgeltliche Aufteilungen).

Fristen und Zuständigkeit sind ungewöhnlich klar geregelt. Das Abgabefenster beträgt sechs Monate ab dem Tod des Nießbrauchers, und die ISD-Verordnung sagt ausdrücklich, dass diese Sechsmonatsfrist für Erwerbe des Nießbrauchs bis zum Tod des Nießbrauchers auch dann gilt, wenn die Aufspaltung des Eigentums durch einen Rechtsakt unter Lebenden erfolgte (Art. 67.1.a des RD 1629/1991). Die Erklärung geht an dasselbe Amt, das die Urkunde behandelt hat, in der der Nießbrauch bestellt wurde (Art. 72.3). Laufen zwei Nießbrauchsrechte gleichzeitig zugunsten beider Ehegatten, erfolgt nur eine Konsolidierungsveranlagung, und zwar beim Tod des letzten von ihnen (Art. 51.5).

Der Nießbrauch des überlebenden Ehegatten in einer spanischen Erbfolge

Das spanische Pflichtteilsrecht gibt dem überlebenden Ehegatten einen Nießbrauch, dessen Umfang davon abhängt, wer sonst erbt. War der Ehegatte beim Tod weder rechtlich noch faktisch getrennt und konkurriert er mit Kindern oder Abkömmlingen, steht ihm der Nießbrauch an dem für die Begünstigung reservierten Drittel des Nachlasses zu – dem tercio de mejora (Art. 834 CC). Gibt es keine Abkömmlinge, aber Aszendenten, steht dem überlebenden Ehegatten der Nießbrauch an der Hälfte des Nachlasses zu (Art. 837 CC). Gibt es weder Abkömmlinge noch Aszendenten, erstreckt sich der Nießbrauch auf zwei Drittel des Nachlasses (Art. 838 CC). Haben getrennte Ehegatten sich versöhnt und wurde dies dem Gericht oder dem Notar mitgeteilt, der die Trennung behandelt hat, behält der Überlebende seine Rechte (Art. 835 CC).

Deshalb enden so viele spanische Erbschaften mit der Aufteilung, selbst wenn niemand sie beabsichtigt hat: Der Anteil der Witwe am Nachlass wird als Nießbrauch ausgedrückt, und ein Nießbrauch an einem ungeteilten Nachlass wird in der Praxis zu einem Nießbrauch an der Wohnung. Der Wert dieses Nießbrauchs für Zwecke der Erbschaftsteuer wird mit genau der oben dargestellten Regel berechnet, unter Verwendung ihres Alters am Todestag, und die Kinder werden auf das Nackteigentum besteuert. Wo ein Testament das Recht, den gesamten Nachlass oder einen Teil davon befristet oder lebenslang zu nutzen, zuweist, gleich wie es genannt wird, behandelt das Steuerrecht es als Nießbrauch und bewertet es nach denselben Regeln (Art. 26.e LISD, Art. 52 der ISD-Verordnung).

Zwei Missbrauchsvermutungen in Artikel 11 des ISD-Gesetzes sollte man kennen, bevor man etwas Kluges entwirft. Vermögenswerte, die in den drei Jahren vor dem Tod erworben wurden, wenn der Erblasser den Nießbrauch und ein Erbe, Vermächtnisnehmer, Verwandter bis zum dritten Grad oder Ehegatte das Nackteigentum kaufte, gelten als Teil des Nachlasses (Art. 11.b). Ebenso Vermögenswerte, die der Erblasser in den vier Jahren vor dem Tod übertragen hat, wenn er sich den Nießbrauch an diesen oder anderen Vermögenswerten oder ein anderes lebzeitiges Recht vorbehielt (Art. 11.c). Beide Vermutungen lassen den Gegenbeweis zu, doch sie bedeuten, dass eine Gestaltung, die allein dazu dient, kurz vor einem Todesfall Wert aus dem Nachlass zu verlagern, selten funktioniert.

Die Umwandlung des Nießbrauchs der Witwe

Ein Nießbrauch einer Stiefmutter an einer Wohnung, die den Kindern gehört, ist ein Rezept für Stillstand, und der Código Civil bietet einen Ausweg. Nach Artikel 839 CC können die Erben den Nießbrauchsanteil des Ehegatten abgelten, indem sie ihm eine Leibrente, den Ertrag bestimmter Vermögenswerte oder eine Kapitalsumme in bar zuweisen, im gegenseitigen Einvernehmen oder, falls dieses fehlt, auf gerichtliche Anordnung. Bis dies geschehen ist, haften alle Vermögenswerte des Nachlasses für die Zahlung des Nießbrauchsanteils des Ehegatten.

Konkurriert der überlebende Ehegatte allein mit Kindern des Erblassers – der klassische Fall der zweiten Ehe –, kann der Ehegatte verlangen, dass sein Nießbrauch nach Wahl der Kinder durch Zuweisung einer Kapitalsumme in bar oder eines Loses von Nachlassgegenständen abgegolten wird (Art. 840 CC). Die Umwandlung ist ein echtes Geschäft mit eigener steuerlicher Analyse für jede Partei, und ihre Kosten müssen mit den Kosten verglichen werden, den Nießbrauch bestehen zu lassen und die Konsolidierung später zu zahlen. Es ist ein Gespräch, das mit einem Berater zu führen ist, bevor der Nachlass verteilt wird, nicht danach, denn sobald die Teilungsurkunde unterschrieben ist, sind die günstigen Optionen dahin.

Modelo 210: Der Nießbraucher reicht ein, nicht der Nackteigentümer

Für nicht ansässige natürliche Personen werden die fiktiven Einkünfte aus in Spanien belegenem Immobilieneigentum nach den IRPF-Regeln zur Zurechnung von Immobilieneinkünften bestimmt (Art. 24.5 des konsolidierten Nichtresidentensteuergesetzes, RDLeg 5/2004). Diese Regeln rechnen die Einkünfte den Inhabern der Immobilie zu und fügen dann den Satz hinzu, der unsere Frage entscheidet: Bestehen dingliche Nutzungsrechte, sind die beim Rechtsinhaber anzusetzenden Einkünfte die, die dem Eigentümer entsprächen (Art. 85.2, zweiter Absatz, der Ley 35/2006). Der Nießbraucher ist Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts. Die Zurechnung ist seine, vollständig, nicht nach Prozentsatz aufgeteilt.

Praktische Folge ist, dass die Witwe mit dem Nießbrauch das Modelo 210 für die fiktiven Einkünfte der gesamten Wohnung einreicht und die Kinder mit dem Nackteigentum für diese Immobilie nichts einreichen, solange der Nießbrauch besteht. Dieselbe Logik gilt für tatsächliche Mieten: Wird die Immobilie vermietet, ist die Mieteinnahme eine Frucht der Immobilie und gehört dem Nießbraucher (Art. 471 CC); er ist es also, der sie erklärt. Die Steuersätze sind die gewöhnlichen Sätze für Nichtansässige – allgemein 24 %, ermäßigt auf 19 % für Ansässige eines anderen EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staates mit tatsächlichem Steuerinformationsaustausch (Art. 25.1.a TRLIRNR) –, und in der EU und im qualifizierten EWR Ansässige dürfen Ausgaben abziehen, die unmittelbar und untrennbar mit den in Spanien erzielten Einkünften verbunden sind (Art. 24.6 TRLIRNR).

Dies falsch zu machen ist häufig und in beide Richtungen teuer. Kinder, die pflichtbewusst das Modelo 210 für ein Nackteigentum einreichen, das sie nicht nutzen können, zahlen Steuer, die nicht ihre ist; ein Nießbraucher, der nichts einreicht, weil „die Wohnung jetzt den Kindern gehört“, häuft nicht abgegebene Jahre mit Zuschlägen und Zinsen an. Besteht die Aufteilung schon länger und gingen die Erklärungen an die falsche Person, ist die Lösung eine Regularisierung, und sie vorzunehmen, bevor die Steuerverwaltung schreibt, ist erheblich günstiger.

IBI und Gemeinde: Der Nießbrauch hat Vorrang vor dem Titel

Der Steuertatbestand der IBI ist das Innehaben eines von vier Rechten an der Immobilie, in dieser Reihenfolge aufgeführt: einer Verwaltungskonzession, eines Erbbaurechts (derecho de superficie), eines dinglichen Nießbrauchsrechts und des Eigentumsrechts (Art. 61.1 TRLRHL). Die Reihenfolge ist nicht dekorativ. Artikel 61.2 bestimmt, dass die Verwirklichung des in dieser Liste zuerst genannten Tatbestands bedeutet, dass die Immobilie den übrigen nicht unterliegt, und Artikel 63.1 macht zum Steuerpflichtigen, wer das Recht innehat, das im jeweiligen Fall den Steuertatbestand bildet. Ein Nießbrauch steht in der Liste über dem Eigentum; wo ein Nießbrauch besteht, ist daher der Steuerpflichtige der IBI der Nießbraucher.

Deshalb kommt die Rechnung von SUMA oder der Gemeinde auf den Namen der Witwe, und deshalb sollte die Einzugsermächtigung auf ihr Konto eingerichtet werden, nicht auf das der Kinder. Es ist auch wichtig für die steuerliche Haftung bei Übertragungen: Bei jedem Wechsel des Eigentums an den Rechten, die den Steuertatbestand bilden, bleibt die Immobilie für die Zahlung der ausstehenden IBI-Schulden haftbar (Art. 64.1 TRLRHL), sodass eine unbezahlte Rechnung bei aufgeteiltem Eigentum im denkbar ungünstigsten Moment auftauchen kann. Nichts in diesem Abschnitt berührt Steuersätze, Koeffizienten oder Nachlässe: Sie stehen in der ordenanza fiscal jedes ayuntamiento, ändern sich jedes Jahr, und die einzig verlässliche Zahl ist die auf Ihrer eigenen Rechnung.

Vermögensteuer: zwei Steuerpflichtige, eine Immobilie

Nichtansässige unterliegen der spanischen Vermögensteuer nach dem Belegenheitsprinzip (obligación real) mit den in Spanien belegenen Vermögenswerten und Rechten, und eine spanische Immobilie ist ein solcher Vermögenswert. Die Bewertung der Aufteilung folgt demselben Weg wie alles andere: Artikel 20 der Ley 19/1991 bestimmt, dass dingliche Nutzungsrechte und das Nackteigentum nach den Kriterien des Gesetzes über Vermögensübertragungen bewertet werden, wobei gegebenenfalls der Wert als Bezugsgröße dient, der dem entsprechenden Vermögenswert nach den Vermögensteuerregeln zugeschrieben wird. Diese Regeln bewerten städtisches und ländliches Grundeigentum mit dem höchsten von drei Werten: dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuern bestimmten oder überprüften Wert und dem Preis oder Wert des Erwerbs (Art. 10.One).

In der Praxis bedeutet das, dass eine Immobilie zwei Vermögensteuerpositionen erzeugt. Der Nießbraucher erklärt den Prozentsatz, der seinem Alter nach der Tabelle des Artikels 26 entspricht, angewandt auf den nach Artikel 10 bestimmten Immobilienwert; der Nackteigentümer erklärt den Rest. Beide Zahlen werden nur dann jedes Jahr für das aktuelle Alter des Nießbrauchers neu berechnet, wenn ein neues Recht entsteht – ein bestehender lebenslanger Nießbrauch wird nicht jährlich neu bewertet, indem man den Inhaber altern lässt, und jede Planung, die etwas anderes annimmt, sollte anhand der konkreten Tatsachen geprüft werden. Freibetrag, Tarif und Nachlässe sind staatliche und regionale Angelegenheiten, die unser Vermögensteuer-Leitfaden behandelt; hier ist der Punkt lediglich, dass die Aufteilung die Immobilie nicht aus der Vermögensteuer herausnimmt, sondern sie aufteilt.

Verkauf einer Immobilie mit bestehendem Nießbrauch

Der Nackteigentümer darf verkaufen, was ihm gehört (Art. 489 CC), und der Nießbraucher darf seinen Nießbrauch übertragen (Art. 480 CC), doch keiner von beiden kann allein einem Käufer eine freie Wohnung liefern. Ein Käufer, der Volleigentum will, braucht beide Unterschriften in derselben Urkunde, und ein Käufer, der nur das Nackteigentum kauft, kauft eine Immobilie, die er erst nach dem Tod des Nießbrauchers beziehen kann – ein realer Markt, mit realem Abschlag, aber ein kleiner. Deshalb erfolgen Verkäufe aufgeteilter Immobilien an der Costa Blanca fast immer in einer einzigen Urkunde, in der die Witwe und die Kinder sämtlich erscheinen.

Der Preis wird dann zwischen ihnen aufgeteilt. Keine Regel zwingt die Parteien, die Prozentsätze des Artikels 26 zur Aufteilung des Geldes zu verwenden, doch jede andere Aufteilung lädt zu einer Diskussion mit der Steuerbehörde darüber ein, ob ein Teil des Preises in Wahrheit eine Schenkung von einem Familienmitglied an ein anderes war; die gesetzliche Aufteilung ist daher der sichere Standard, und jede Abweichung braucht einen schriftlich festgehaltenen Grund. Jede Partei berechnet dann ihren eigenen Veräußerungsgewinn: die Differenz zwischen ihrem Erwerbswert und ihrem Veräußerungswert (Art. 34 und 35 der Ley 35/2006). Wurde der Vermögenswert durch Erbschaft oder Schenkung erworben, ist der Erwerbswert der aus den Erbschaft- und Schenkungsteuerregeln folgende, gedeckelt auf den Marktwert (Art. 36).

Bei nicht ansässigen Verkäufern wird der Veräußerungsgewinn mit 19 % besteuert, ohne Unterscheidung zwischen in der EU und nicht in der EU Ansässigen, weil der Gewinn unter den Sondersatz des Artikels 25.1.f.3 des TRLIRNR fällt und nicht unter den allgemeinen Satz. Der Käufer muss außerdem 3 % des vereinbarten Entgelts auf Rechnung der Steuer der Verkäufer einbehalten und abführen (Art. 25.2 TRLIRNR), und erscheinen in der Urkunde mehrere nicht ansässige Verkäufer, muss der Einbehalt für jeden von ihnen aufgeteilt und gemeldet werden. Sowohl die Witwe als auch die Kinder sind in diesem Sinne Verkäufer.

Teure Fehler, und was staatliches und was regionales Recht ist

Drei Fehler machen den Großteil des Schadens aus, den ein Berater sieht. Der erste ist, den Kindern das Nackteigentum zu schenken und die Sache als erledigt zu betrachten: Der vom Schenker zurückbehaltene Prozentsatz wurde nie besteuert und wird bei seinem Tod nach Artikel 26.c des ISD-Gesetzes besteuert, zu einem aus der ursprünglichen Schenkung abgeleiteten Satz und mit einer Sechsmonatsuhr, die niemand beobachtet. Der zweite ist, das Modelo 210 auf den Namen des Nackteigentümers einzureichen, weil sie „jetzt die Eigentümer sind“; die Zurechnung gehört nach Artikel 85.2 IRPF dem Nießbraucher, und Jahre von Erklärungen auf den falschen Namen müssen rückabgewickelt werden. Der dritte ist, den Nießbrauch danach zu bewerten, was er auf dem Markt erzielen würde, oder nach einer Faustregel, die man in einer Bar in Jávea gehört hat: Der Steuerwert eines Nießbrauchs ist der gesetzliche Prozentsatz in Artikel 26.a LISD und Artikel 10.5.a TRLITPAJD, angewandt auf den Referenzwert der Immobilie, und keine andere Zahl ist zulässig.

Ein vierter verdient eine eigene Zeile: auf einen bereits angenommenen Nießbrauch zu verzichten, um „die Dinge aufzuräumen“. Das ist steuerlich eine Schenkung des Nießbrauchers an den Nackteigentümer (Art. 51.6 der ISD-Verordnung), wird als solche besteuert und kann ein Vielfaches dessen kosten, was Abwarten gekostet hätte.

Schließlich die Grenze, die entscheidet, wie viel all das kostet. Die Bewertungsprozentsätze, der Konsolidierungsmechanismus, die Zurechnungsregeln und die IBI-Rangfolge sind sämtlich staatliches Recht und gelten in Torrevieja, Bilbao und Sevilla identisch. Die Reduzierungen, Freibeträge und Nachlässe bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind regional, sie variieren enorm zwischen den autonomen Gemeinschaften und ändern sich von einem Haushaltsgesetz zum nächsten – weshalb in diesem Leitfaden nirgends eine Zahl dieser Art erscheint. Für die Lage in der Comunidad Valenciana lesen Sie unseren Erbschaftsteuer-Leitfaden für die Region und rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen durch den Nießbrauch-Rechner, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.