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Eine Immobilie in Spanien erben: der Schritt-für-Schritt-Guide für Erben im Ausland

~38 Min. LesezeitVeröffentlicht: 2026-09-10Aktualisiert: 2026-09-10

Ein Elternteil stirbt im Ausland, und unter den Papieren findet sich eine Urkunde für eine Wohnung in Torrevieja oder eine Villa in Jávea. An der spanischen Seite dieser Erbschaft läuft nichts automatisch, und fast nichts lässt sich überspringen: Spanien wickelt die Erbfolge über einen Notar ab, nicht über ein Nachlassgericht, und die steuerliche Frist beginnt am Todestag zu laufen – nicht an dem Tag, an dem Sie davon erfahren, und nicht an dem Tag, an dem die Unterlagen fertig sind. Dieser Ratgeber geht das gesamte Verfahren in der Reihenfolge durch, in der es tatsächlich abläuft – die Register, das Testament, die NIE, das Inventar und seine Bewertung, die Annahmeurkunde, die beiden Steuern, das Grundbuch und das Catastro – und behandelt anschließend den Teil, vor dem niemand die Erben warnt: Vom Moment an, in dem das Haus Ihnen gehört, sind Sie in Spanien nicht ansässiger Eigentümer, mit einem jährlichen Modelo 210, einem IBI-Bescheid und, oberhalb einer Schwelle, der Vermögensteuer. Jede Frist und jeder Prozentsatz weiter unten ist mit dem Artikel belegt, aus dem sie stammt. Kein Honorar wird hier genannt, denn es hängt von der Urkunde, dem Tarif und der Provinz ab.

Kurzantwort

Eine Immobilie in Spanien zu erben, folgt einer festen Reihenfolge: Sterbeurkunde, die beiden Madrider Register — Testament und Lebensversicherung —, das Testament oder eine notarielle Erbenerklärung, eine NIE für jeden Erben, ein Nachlassinventar bewertet zum Referenzwert des Catastro, eine notarielle Annahmeurkunde, Erbschaftsteuer und Plusvalía innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod, danach Grundbuch und Catastro.

Valery Grinkevich

Geprüft von

Valery Grinkevich

Zugelassener Ökonom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ Jahre Erfahrung · Torrevieja, Costa Blanca

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Erbschaftsteuer entsteht am Todestag (Art. 24.1 LISD) und wird innerhalb von sechs Monaten erklärt (Art. 67.1.a RISD). Eine Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, aber nur, wenn der Antrag innerhalb der ersten fünf Monate gestellt wird (Art. 68 RISD) – und die Verlängerung kostet Verzugszinsen.
  • Weder das Testamentsregister-Zertifikat noch das Zertifikat des Lebensversicherungsregisters können vor Ablauf von fünfzehn Werktagen nach dem Tod beantragt werden (Verfahren des Ministerio de Justicia; Art. 12.2 RD 398/2007), sodass die ersten zwei Wochen allein der Sterbeurkunde gewidmet sind.
  • Bei Immobilien ist die Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer der Referenzwert des Catastro zum Todestag, sofern der von den Erben erklärte Wert nicht höher ist (Art. 9.3 LISD, neu gefasst durch die Ley 11/2021). Schulden des Verstorbenen (Art. 13) sowie Kosten der letzten Krankheit, der Bestattung und des Begräbnisses (Art. 14.b) mindern den Nachlass.
  • Die Plusvalía municipal im Todesfall wird der Gemeinde innerhalb von sechs Monaten erklärt, auf Antrag verlängerbar auf ein Jahr (Art. 110.2.b TRLRHL) – eine andere Behörde, ein anderes Formular und eine Frist, die sich nicht automatisch mit der ISD-Frist verlängert.
  • Nicht ansässige Erben haben Anspruch auf die Regeln der zuständigen Comunidad Autónoma (Disposición Adicional Segunda LISD), einschließlich der Comunitat Valenciana, auch wenn sie bei der staatlichen Steuerbehörde erklären. Dieser Anspruch gilt inzwischen auch für Ansässige von Drittstaaten, nicht nur für die EU und den EWR.

Auf dieser Seite

  1. Was in dem Moment geschieht, in dem jemand mit einem Haus in Spanien stirbt
  2. Die Sterbeurkunde – und was sich ändert, wenn der Tod im Ausland eintrat
  3. Die beiden Madrider Zertifikate: letztwillige Verfügungen und Lebensversicherung
  4. Das Testament oder die notarielle Erbenerklärung, wenn keines vorliegt
  5. Jeder Erbe braucht eine NIE, bevor irgendetwas unterschrieben werden kann
  6. Das Inventar aufstellen: was hineingehört und zu welchem Wert
  7. Schulden und Kosten, die die Bemessungsgrundlage rechtmäßig mindern
  8. Die Annahme- und Zuteilungsurkunde – und wie man sie aus dem Ausland unterschreibt
  9. Erbschaftsteuer: sechs Monate, die Verlängerung und die zuständige Behörde
  10. Plusvalía municipal: die zweite Steuer auf denselben Todesfall
  11. Grundbuch und Catastro: das Haus auf Ihren Namen bringen
  12. Die gesperrten Bankkonten – und was sie tatsächlich freigibt
  13. Wovor niemand warnt: das Leben als nicht ansässiger Eigentümer
  14. Wenn es schiefgeht: nach sechs Monaten, Uneinigkeit und Schulden
  15. Ein realistischer Kalender – und wohin die Zeit tatsächlich geht
  16. Eine spanische Immobilie erben – vom Todesfall bis zum Grundbuch
  17. Häufig gestellte Fragen

Was in dem Moment geschieht, in dem jemand mit einem Haus in Spanien stirbt

Das spanische Recht überträgt die Rechte einer Erbfolge im Augenblick des Todes (Art. 657 Código Civil), und die Erben treten allein durch den Tod in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein (Art. 661). So die Theorie. In der Praxis besitzen Sie nichts, was Sie verkaufen, belasten oder eintragen lassen können, bevor Sie die Erbschaft förmlich vor einem spanischen Notar angenommen haben und die Urkunde eingetragen ist – und die Wirkungen dieser Annahme werden, sobald sie eintritt, auf den Todestag zurückdatiert (Art. 989).

Das Steuerrecht knüpft an denselben Augenblick an. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer entsteht an dem Tag, an dem der Erblasser stirbt (Art. 24.1 der Ley 29/1987, des ISD-Gesetzes), sodass die Bemessungsgrundlage an diesem Datum gemessen wird, die Sechs-Monats-Frist ab diesem Datum läuft und der Wert des Hauses sein Referenzwert des Catastro an diesem Tag ist – nicht an dem Tag, an dem Sie sich endlich um die Unterlagen kümmern. Die Plusvalía municipal entsteht zum selben Datum. Beide Fristen laufen bereits, während Sie noch Unterlagen zusammentragen, und sie laufen unabhängig davon, ob Sie von der spanischen Immobilie wussten.

Die praktische Folge für eine Familie im Ausland ist, dass die ersten Wochen die teuren sind. Ein Todesfall im August in Nordeuropa, mit einer Beerdigung, einem örtlichen Nachlass und einem Sommer geschlossener Ämter, verbraucht regelmäßig zwei der sechs Monate, bevor überhaupt jemand die spanischen Zertifikate angefordert hat. Niemand in Spanien wird Sie kontaktieren: Es gibt kein Nachlassgericht, das eine Akte eröffnet, kein Register, das den Erben schreibt. Das Verfahren beginnt, wenn Sie es beginnen.

Achtung

Die Sechs-Monats-Frist wird nicht ab der Erteilung der Nachlassbescheinigung in Ihrem Heimatland, ab der Testamentseröffnung oder ab dem Tag berechnet, an dem die Erben davon erfuhren. Sie läuft ab dem Todestag (Art. 67.1.a der ISD-Verordnung, RD 1629/1991).

Die Sterbeurkunde – und was sich ändert, wenn der Tod im Ausland eintrat

Alles Weitere baut auf einer wortlautgetreuen Sterbeurkunde auf, dem certificado literal de defunción. Trat der Tod in Spanien ein, wird sie vom Registro Civil des Sterbeorts ausgestellt, und jeder spätere Schritt – beide Madrider Zertifikate, der Notar, die Banken, die Steuererklärung – verlangt sie oder eine Kopie davon. Fordern Sie von Anfang an mehrere Originale an: Die Zahl der Stellen, die eines behalten wollen, ist größer, als irgendjemand erwartet.

Trat der Tod außerhalb Spaniens ein, muss die ausländische Urkunde erst in Spanien verwendbar gemacht werden, und das bedeutet zwei getrennte Vorgänge, die ständig verwechselt werden. Der erste ist die Legalisation: Für Staaten, die dem Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 angehören, ist das eine Apostille, erhältlich bei der zuständigen Stelle im Ausstellungsland, für die übrigen die konsularische Legalisation. Der zweite ist die Übersetzung ins Spanische durch einen vereidigten Übersetzer – in Spanien ein vom Außenministerium bestellter traductor jurado, im Ausland üblicherweise das spanische Konsulat oder ein von ihm anerkannter Übersetzer. Notar oder Finanzamt weisen ein Dokument zurück, das nur eines von beiden vorweist.

Mehrsprachige Personenstandsformulare nach dem Wiener Übereinkommen von 1976 sowie die mehrsprachigen EU-Formulare, die eine Urkunde nach der Verordnung (EU) 2016/1191 begleiten, ersparen Ihnen in vielen Fällen die Übersetzung und sind es wert, beim ausländischen Standesamt nachzufragen, bevor Sie einen Übersetzer bezahlen. Die Faustregel: Besorgen Sie die Apostille, solange Sie sich noch in dem Land befinden, das die Urkunde ausgestellt hat, denn sie später aus dem Ausland zu beschaffen ist langsam und in manchen Ländern ohne einen Vertreter vor Ort unmöglich.

Die beiden Madrider Zertifikate: letztwillige Verfügungen und Lebensversicherung

Zwei landesweite Register in Madrid beantworten die Fragen, die die gesamte Erbfolge prägen. Das Registro General de Actos de Última Voluntad sagt, ob der Verstorbene je ein Testament vor einem spanischen Notar errichtet hat und, wenn ja, vor welchem Notar und an welchem Datum. Das Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento, geschaffen durch die Ley 20/2005, sagt, ob der Verstorbene eine Lebens- oder Unfallversicherung mit Todesfalldeckung hatte und bei welchem Versicherer. Beide Zertifikate werden beim Ministerio de Justicia beantragt, meist gemeinsam auf demselben Formular, und beide müssen dem Notar vorgelegt werden.

Keines der beiden kann sofort beantragt werden. Das Ministerio de Justicia nimmt einen Antrag auf das Testamentsregister-Zertifikat erst an, wenn fünfzehn Werktage seit dem Todesdatum vergangen sind, und dieselbe Wartezeit von fünfzehn Werktagen gilt nach Art. 12.2 des Real Decreto 398/2007 für das Versicherungszertifikat; das zugrunde liegende Gesetz nennt für den Zugang zum Register fünfzehn Tage ab dem Tod (Art. 6 der Ley 20/2005). Werktage schließen Samstage, Sonntage und Feiertage aus, wozu in Spanien auch regionale und lokale Feiertage zählen – sodass ein Todesfall in der ersten Augusthälfte oder rund um Ostern diese zwei Wochen erheblich verlängern kann. Das Versicherungsregister selbst hält die Daten fünf Jahre lang verfügbar, gerechnet ab dem fünfzehnten Tag nach dem Tod (Art. 11 RD 398/2007), und das Zertifikat wird innerhalb von höchstens sieben Werktagen ab dem Antrag ausgestellt (Art. 13.1).

Das Versicherungszertifikat ist dasjenige, das Erben überspringen, und das ist in zwei Richtungen ein Fehler. Eine vergessene Police ist Geld, das die Familie nie beansprucht. Aber eine Police, die tatsächlich besteht, ist auch ein steuerpflichtiger Posten: Beträge, die der Begünstigte einer Lebensversicherung erhält, gehören zur Bemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer (Art. 9.1.c LISD) und werden, wenn der Verstorbene zugleich Versicherungsnehmer und Versicherter war, dem Erbteil dieses Begünstigten hinzugerechnet. Eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben, die eine Police ignoriert, die das Register aufgedeckt hätte, ist der billigste Weg, aus einer sauberen Erbfolge eine Berichtigung zu machen.

Achtung

Fünfzehn Werktage sind der früheste Zeitpunkt für den Antrag, nicht das Datum, an dem die Zertifikate eintreffen. Planen Sie den ersten der sechs Monate als Zeit für das Zusammentragen von Unterlagen ein und starten Sie den Rest der Akte parallel dazu – insbesondere die NIE-Anträge.

Das Testament oder die notarielle Erbenerklärung, wenn keines vorliegt

Zeigt das Testamentsregister-Zertifikat ein spanisches Testament, ist der nächste Schritt eine beglaubigte Ausfertigung – eine copia autorizada – von dem Notar, der das Protokoll führt, oder vom Notararchiv, falls dieser Notar sich zur Ruhe gesetzt hat. Nur wer ein erbrechtliches Interesse hat, kann sie erhalten und muss dieses Interesse mit der Sterbeurkunde und dem Testamentsregister-Zertifikat nachweisen. Eine Fotokopie des Testaments, die der Verstorbene zu Hause aufbewahrte, ist keine copia autorizada, und kein Notar wird damit arbeiten.

Liegt kein spanisches Testament vor, kann die Erbfolge dennoch einem ausländischen Testament unterliegen, und hier leistet die Verordnung (EU) 650/2012 die Hauptarbeit: Als allgemeine Regel gilt für die Erbfolge als Ganzes das Recht des Staates, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (Art. 21), sofern er nicht in der Verfügung selbst das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt hatte (Art. 22). Die Verordnung schuf außerdem das Europäische Nachlasszeugnis (Art. 62), das ein spanischer Notar und das Grundbuchamt als Nachweis der Erbenstellung anerkennen. Welches Recht anwendbar ist, entscheidet, wer erbt und zu welchen Anteilen, und das ist die eine Frage, die sich am meisten lohnt zu klären, bevor irgendjemand etwas unterschreibt – unser Ratgeber zu spanischen Testamenten und der EU-Erbrechtsverordnung geht das im Einzelnen durch.

Liegt überhaupt kein Testament vor, ist die Erbfolge gesetzlich (Art. 912 CC), und die Erben müssen erklärt werden. In Spanien geschieht das inzwischen vor einem Notar statt vor einem Richter, in einem notariellen Akt der Erbenerklärung, mit der Sterbeurkunde und dem Testamentsregister-Zertifikat, Nachweisen der Verwandtschaft und in der Regel zwei Zeugen, die den Verstorbenen kannten. Ausländische Geburts- und Heiratsurkunden, die in diesem Akt verwendet werden, brauchen dieselbe Apostille und vereidigte Übersetzung wie die Sterbeurkunde. Wo spanisches Recht die Erbfolge beherrscht, denken Sie daran, dass es einen Pflichtteil, die legítima, für Kinder und Abkömmlinge reserviert, in deren Fehlen für Eltern und Vorfahren, sowie für den überlebenden Ehegatten in der vom Código Civil vorgesehenen Form (Art. 806 und 807 CC): Ein ausländisches Testament, das alles einer Person hinterlässt, bewirkt in Spanien möglicherweise nicht dasselbe wie zu Hause.

Jeder Erbe braucht eine NIE, bevor irgendetwas unterschrieben werden kann

Die Número de Identidad de Extranjero ist die Kennnummer, mit der Spanien jeden Ausländer mit steuerlichen oder eigentumsbezogenen Interessen hier identifiziert, und in einer Erbfolge ist sie für niemanden optional: Jede als Erbe oder Vermächtnisnehmer benannte Person braucht eine, einschließlich Erben, die die Immobilie sofort verkaufen wollen, Erben, die Geld statt des Hauses erhalten, und Minderjährigen. Ohne NIE kann der Notar Sie in der Urkunde nicht identifizieren, das Finanzamt die Erklärung nicht registrieren, das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer eintragen, und die Bank kann kein Konto eröffnen, auf das der Verkaufserlös gehen würde.

Der Antrag wird bei einem spanischen Konsulat im Wohnsitzland gestellt oder in Spanien bei einer für Ausländerangelegenheiten zuständigen Polizeidienststelle, mit dem Standardformular, einem Reisepass und einer Angabe des wirtschaftlichen Grundes – hier der Erbschaft. Die Wartezeit hängt vollständig vom Konsulat ab, und in den Ländern, aus denen die meisten Erben an der Costa Blanca stammen, ist sie der am wenigsten vorhersehbare Posten im gesamten Kalender. Beginnen Sie damit in den ersten zwei Wochen, während die Wartezeit von fünfzehn Werktagen für die Madrider Zertifikate läuft: So überschneiden sich die beiden Wartezeiten, statt sich zu addieren.

Eine NIE ist für einen Nichtresidenten eine Kennnummer, keine steuerliche Ansässigkeit und keine Meldung für irgendetwas. Sie macht Sie nicht ansässig, sie trägt Sie in kein spanisches Einwohnerregister ein, und sie begründet für sich genommen keine Erklärungspflicht. Was sie tut, ist jeden späteren Schritt freizuschalten, weshalb sie an den Anfang des Kalenders gehört und nicht an den Punkt, an dem der Notar sie verlangt.

Das Inventar aufstellen: was hineingehört und zu welchem Wert

Das Inventar ist eine vollständige Liste dessen, was der Verstorbene im Moment des Todes in Spanien besaß und schuldete, jeder Posten mit einem Wert zu diesem Datum. Die Bemessungsgrundlage eines Erwerbs von Todes wegen ist der Nettowert des individuellen Anteils jedes Erben – Vermögenswerte und Rechte abzüglich abzugsfähiger Lasten und Schulden (Art. 9.1.a LISD) –, sodass das Inventar keine administrative Formalität ist, sondern das Dokument, aus dem die Steuer berechnet wird.

Bei Immobilien hat sich die Regel mit der Ley 11/2021 geändert, und das ist die Änderung, die wiederkehrende Familien am meisten überrascht: Der Wert einer Immobilie ist ihr Referenzwert des Catastro zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, und nur wenn der von den Erben erklärte Wert höher ist, wird dieser höhere Betrag zur Bemessungsgrundlage (Art. 9.3 LISD). Der Referenzwert ist nicht der Katasterwert auf dem IBI-Bescheid und keine Marktbewertung; es ist eine eigene, von der Dirección General del Catastro pro Immobilie veröffentlichte Zahl, und wo die Bemessungsgrundlage der Referenzwert ist, darf das Finanzamt kein Wertüberprüfungsverfahren dagegen einleiten (Art. 18.1 LISD). Existiert kein Referenzwert oder kann das Catastro keinen bescheinigen, fällt die Bemessungsgrundlage auf den höheren Wert aus erklärtem Wert und Marktwert zurück. Unser Ratgeber zum valor de referencia erklärt, wie man das Zertifikat erhält und wie man die Zahl anficht.

Der Rest des Inventars folgt demselben Datum. Bankguthaben werden zum Todestag erfasst, und das Guthabenzertifikat, das die Bank für die Erbfolge ausstellt, sollte auch den Durchschnittssaldo des Vorjahres angeben, denn eine große Abhebung kurz vor dem Tod ist genau das, wonach ein Finanzamt sucht. Fahrzeuge werden anhand der amtlichen Bewertungstabellen bewertet, die das Finanzministerium jährlich veröffentlicht. Vom Versicherungsregister aufgedeckte Lebensversicherungen fließen mit dem auszuzahlenden Betrag ein (Art. 9.1.c). Und der Hausrat, der ajuar doméstico, wird mit 3 % des Nachlasswerts angesetzt, sofern die Erben nicht einen höheren Wert zuweisen oder nachweisen, dass der Hausrat nicht existiert oder weniger wert ist (Art. 15 LISD) – eine Regel, die still und leise die Bemessungsgrundlage jedes Nachlasses erhöht, dessen Hauptvermögen ein möbliertes Ferienhaus ist.

Tipp

Rufen Sie den Referenzwert des Catastro für die Immobilie mit ihrer Katasterreferenz auf der Sede Electrónica del Catastro zum Todestag ab, bevor Sie mit den anderen Erben irgendeine Zahl vereinbaren. Darauf wird die Steuer aufgebaut, und der Wert weicht häufig stark davon ab, was die Familie glaubt, dass das Haus wert ist.

Schulden und Kosten, die die Bemessungsgrundlage rechtmäßig mindern

Drei Kategorien werden abgezogen, und bei einem bescheidenen Nachlass geht es dabei um echtes Geld. Erstens Lasten dauerhafter, zeitlich begrenzter oder ablösbarer Art, die unmittelbar auf den Vermögenswerten lasten und ihren Wert tatsächlich mindern, wie censos und Renten – ausdrücklich nicht jedoch Hypotheken oder Pfandrechte, die den Wert des Übertragenen nicht mindern (Art. 12 LISD). Zweitens Schulden, die der Verstorbene hinterlassen hat, sofern ihre Existenz durch eine öffentliche Urkunde, durch ein privates Dokument, das die Anforderungen von Art. 1227 CC erfüllt, oder anderweitig nachgewiesen ist, unter Ausschluss von Schulden gegenüber den Erben selbst oder ihren nahen Angehörigen (Art. 13.1). Schulden gegenüber dem Staat, der Comunidad Autónoma oder der Gemeinde sowie Sozialversicherungsschulden sind ausdrücklich abzugsfähig, auch wenn der Bescheid erst nach dem Tod eintrifft (Art. 13.2).

Drittens Kosten: die Kosten der letzten Krankheit, der Bestattung und des Begräbnisses, soweit sie nachgewiesen sind, wobei Bestattungs- und Begräbniskosten nach örtlichem Brauch im Verhältnis zum Nachlass stehen müssen (Art. 14.b LISD). Auch Prozesskosten im gemeinsamen Interesse aller Erben, wenn die Erbfolge streitig wird, sind abzugsfähig, ausgenommen Kosten der Nachlassverwaltung (Art. 14.a). Bewahren Sie die Rechnungen auf: Eine nicht belegte Beerdigungsrechnung ist nicht abzugsfähig, und eine Rechnung auf den Namen von jemandem, der kein Erbe ist, ist eine Auseinandersetzung, die Sie nicht per Korrespondenz aus dem Ausland führen wollen.

Der Punkt mit der Hypothek überrascht die Leute jedes Mal. Eine Immobilie in Orihuela Costa mit offener Hypothek wird für die Erbschaftsteuer nicht netto der Hypothek bewertet: Die Belastung mindert den Wert des Übertragenen nicht (Art. 12). Abzugsfähig sein kann stattdessen die zugrunde liegende Schuld, als Schuld des Verstorbenen, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 13 erfüllt. Es ist dasselbe Geld, aber Artikel und erforderlicher Nachweis sind verschieden, und eine Erklärung, die das Darlehen einfach vom Referenzwert abzieht, ist eine Erklärung, die berichtigt werden wird.

Die Annahme- und Zuteilungsurkunde – und wie man sie aus dem Ausland unterschreibt

Die escritura de aceptación y adjudicación de herencia ist das Dokument, das Erben zu Eigentümern macht. Sie wird vor einem spanischen Notar unterschrieben – irgendeinem Notar in Spanien, nicht notwendigerweise einem in der Provinz, in der das Haus liegt – und sie führt den Tod, den Erbtitel, das Inventar mit seinen Werten, die Schulden und Kosten, die Annahme durch jeden Erben und die konkrete Zuteilung jedes Vermögenswerts auf. Hat der Erblasser die Teilung nicht selbst vorgenommen und sind die Erben volljährig und frei über ihr Vermögen verfügungsbefugt, können sie den Nachlass nach eigenem Ermessen verteilen (Art. 1058 CC), was in der Praxis bedeutet, dass die Erben vereinbaren können, dass einer das Haus übernimmt und die anderen entschädigt, sofern alle unterschreiben.

Niemand muss nach Spanien fliegen. Ein Erbe im Ausland erteilt eine Vollmacht für die Erbfolge – einen poder para aceptar y adjudicar herencia – vor einem spanischen Konsulat, was der sauberste Weg ist, weil das Dokument bereits spanisch ist und keine Legalisation braucht, oder vor einem örtlichen Notar, wobei sie dann eine Apostille und eine vereidigte Übersetzung ins Spanische benötigt. Die Vollmacht muss hinreichend konkret sein: Eine allgemeine Vollmacht zur Vermögensverwaltung wird zurückgewiesen, und eine Vollmacht, die die Befugnis auslässt, die Erbschaft anzunehmen, die Teilung vorzunehmen oder die Steuererklärungen zu unterschreiben, wirft die Akte Wochen später auf die Entwurfsstufe zurück. Bitten Sie den spanischen Notar um den Wortlaut, bevor Sie zum örtlichen Notar gehen.

Die Annahme ist eine Entscheidung, keine Formalität, und sie hat drei Türen. Die reine und einfache Annahme, ausdrücklich oder stillschweigend, macht den Erben unbeschränkt für die Schulden des Verstorbenen haftbar (Art. 999 und 1003 CC). Die Annahme unter Vorbehalt der Inventarerrichtung beschränkt diese Haftung auf den Wert des Nachlasses (Art. 1010). Die Ausschlagung muss vor einem Notar in einer öffentlichen Urkunde erklärt werden (Art. 1008). Ein unvorsichtiger Umgang mit dem Vermögen des Verstorbenen – das Auto verkaufen, eine Wohnung ausräumen – kann als stillschweigende Annahme nach Art. 999 gelten, entscheiden Sie also, bevor Sie handeln, nicht danach.

Tipp

Lassen Sie ein Dokument aufsetzen, das auflistet, was die Vollmacht abdecken muss: die Erbschaft annehmen, die Teilung und Zuteilung vornehmen, die NIE beantragen und erhalten, die Erbschaftsteuererklärung und die Plusvalía unterschreiben und bezahlen sowie mit den Banken verhandeln. Ein Termin beim örtlichen Notar, nicht drei.

Erbschaftsteuer: sechs Monate, die Verlängerung und die zuständige Behörde

Die Erklärung wird innerhalb von sechs Monaten ab dem Todestag abgegeben (Art. 67.1.a der ISD-Verordnung). Eine Verlängerung um weitere sechs Monate kann gewährt werden, aber der Antrag muss von den Erben, Testamentsvollstreckern oder Nachlassverwaltern innerhalb der ersten fünf Monate dieser Frist gestellt werden, mit einer Bescheinigung der Sterbeeintragung und den in der Verordnung aufgeführten Angaben (Art. 68.2); hat die Behörde nicht innerhalb eines Monats entschieden, gilt die Verlängerung als gewährt (Art. 68.3), und es wird überhaupt keine Verlängerung gewährt, wenn der Antrag nach den ersten fünf Monaten eingeht (Art. 68.4). Die Verlängerung ist nicht kostenlos: Sie läuft ab dem Ende der ursprünglichen sechs Monate und trägt Verzugszinsen bis zu dem Tag, an dem die Erklärung eingereicht wird (Art. 68.6). Ist tatsächlich ein Rechtsstreit über den Nachlass anhängig, werden die Erklärungsfristen unterbrochen (Art. 69).

Bei welcher Behörde Sie erklären, hängt von der Ansässigkeit und vom Belegenheitsort des Vermögens ab. War der Verstorbene nicht in Spanien ansässig, erklären die Erben bei der staatlichen Steuerbehörde, und Steuerpflichtige, die ihre Pflichten gegenüber der staatlichen Verwaltung erfüllen müssen, müssen selbst veranlagen – die Schuld selbst berechnen und mit der Erklärung zahlen (Disposición Adicional Segunda, Absatz Dos, LISD). War der Verstorbene in einer Comunidad Autónoma ansässig, erhebt diese Region die Steuer, und in der Comunitat Valenciana ist die Selbstveranlagung gesetzlich vorgeschrieben (Art. 34.4 LISD). So oder so brauchen nicht ansässige Erben einer spanischen Immobilie die Urkunde, die Zertifikate, die NIE-Nummern und die Bewertungen, bevor die Erklärung eingereicht werden kann, weshalb der praktische Engpass fast nie die Steuer selbst ist.

Die Regel, die nicht ansässige Erben nicht verpassen dürfen, ist die zweite Zusatzbestimmung des ISD-Gesetzes. War der Verstorbene nicht in Spanien ansässig, haben die Erben Anspruch auf die Regeln der Comunidad Autónoma, in der der größte Wert des spanischen Nachlasses liegt; war der Verstorbene in einer Comunidad Autónoma ansässig, haben nicht ansässige Erben Anspruch auf die Regeln dieser Region. Seit der Ley 11/2021 gilt dieser Anspruch auch für Ansässige von Drittstaaten, nicht nur der EU und des EWR. Für ein Haus an der Costa Blanca bedeutet das die regionalen Regeln der Comunitat Valenciana, deren Ermäßigungen und Bonificaciones den Unterschied zwischen einer hohen und einer niedrigen Rechnung ausmachen – sie werden durch Regionalrecht festgelegt, sie ändern sich, und sie gehören in den Ratgeber zur valencianischen Erbschaftsteuer statt in eine hier genannte Zahl. Nicht ansässige, die nicht in einem anderen EU-Mitgliedstaat ansässig sind, müssen außerdem vor Ablauf der Erklärungsfrist einen Vertreter in Spanien bestellen (Art. 18.4 der ISD-Verordnung).

Achtung

Die Verlängerung wird in den ersten fünf Monaten beantragt, nicht im sechsten. Monat sechs ist bereits zu spät (Art. 68.4 RISD), und die häufigste Ursache für einen Zuschlag bei einer Erbfolge an der Costa Blanca ist ein Erbe, der annahm, die Verlängerung sei automatisch.

Plusvalía municipal: die zweite Steuer auf denselben Todesfall

Die Gemeinde besteuert getrennt den Wertzuwachs des städtischen Bodens unter der Immobilie, die IIVTNU oder Plusvalía municipal. Bei einer unentgeltlichen Übertragung, was eine Erbschaft ist, ist Steuerpflichtiger, wer den Boden erwirbt – der Erbe (Art. 106.1.a TRLRHL). Das ist eine andere Behörde als diejenige, die die Erbschaftsteuer erhebt, ein anderes Formular, und eine Frist, die eigens im Kalender vermerkt werden muss.

Bei einer Übertragung von Todes wegen wird die Erklärung innerhalb von sechs Monaten ab der Entstehung abgegeben, auf Antrag des Steuerpflichtigen verlängerbar auf ein Jahr (Art. 110.2.b TRLRHL). Beachten Sie die Form dieser Regel: Anders als bei der ISD-Verlängerung kennt das Gesetz keine Fünf-Monats-Grenze, aber es ist ein Antrag, kein automatisches Recht, und jede ayuntamiento handhabt ihn nach ihrer eigenen ordenanza. Viele Rathäuser an der Costa Blanca betreiben die Steuer per Selbstveranlagung; in diesem Fall erfolgt die Zahlung innerhalb derselben Frist (Art. 110.4). Notare senden der Gemeinde vierteljährlich ein Verzeichnis der Urkunden, die die Steuer auslösen (Art. 110.7), sodass das Rathaus so oder so davon erfährt.

Hier wird absichtlich kein Satz und kein Koeffizient genannt. Jede ayuntamiento legt den ihren innerhalb der gesetzlichen Höchstgrenzen fest, in einer ordenanza fiscal, die sie jährlich überarbeitet, und Torrevieja, Orihuela, Dénia und Alicante stimmen nicht überein. Wissenswert, bevor Sie die Urkunde unterschreiben: Seit das Verfassungsgericht die alte automatische Formel gekippt hat, gibt es zwei Wege, die Bemessungsgrundlage zu berechnen, und Sie zahlen auf den niedrigeren, und wo der Boden keinen Wertzuwachs zeigt, unterliegt die Übertragung überhaupt nicht der Steuer – eine reale Möglichkeit bei Boden, der auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft wurde. Unser Plusvalía-Ratgeber und der Rechner auf dieser Website arbeiten das mit der jeweils geltenden Satzung durch.

Grundbuch und Catastro: das Haus auf Ihren Namen bringen

Ist die Urkunde unterschrieben und sind beide Steuern erklärt und bezahlt, geht die Urkunde an das Registro de la Propiedad für den Bezirk, in dem die Immobilie liegt. Die Eintragung ist es, die Ihr Eigentum gegenüber jedermann wirksam macht, und sie ist der Schritt, der es Ihnen später erlaubt, die Immobilie zu verkaufen, zu belasten oder in Ihrem eigenen Testament zu hinterlassen, ohne die Erbfolge neu aufzurollen. Dokumente, die der Erbschaftsteuer unterliegende Rechtsakte enthalten, werden ohne den Nachweis, dass sie der zuständigen Steuerbehörde vorgelegt wurden, in öffentlichen Ämtern oder Registern nicht zugelassen und entfalten dort keine Wirkung (Art. 33 LISD): Der Nachweis der Erklärung ist kein Papier, das man auf später verschieben kann, er ist der Schlüssel, der das Register öffnet.

Das Catastro ist eine eigene Datenbank mit einer eigenen Pflicht. Veränderungen an einer Immobilie, die für die IBI relevant sind, verpflichten den Steuerpflichtigen, die nötigen Erklärungen abzugeben, um sie im Catastro Inmobiliario zu erfassen (Art. 76.1 TRLRHL) – in einer Erbfolge der Eigentümerwechsel. In vielen Gemeinden übermittelt der Notar oder das Register die Änderung, und keine gesonderte Erklärung ist nötig, aber die Pflicht liegt bei Ihnen, und die Folge, es nicht zu prüfen, ist banal und ärgerlich: Der IBI-Bescheid wird weiterhin auf den Namen des Verstorbenen ausgestellt, die Lastschrift schlägt fehl, und der Zuschlag trifft Sie zwei Jahre später.

Erledigen Sie die kleinen Verwaltungsaufgaben in derselben Woche, denn jede von ihnen birgt eine Falle beim eingetragenen Eigentümer. Die Wasser- und Stromverträge müssen auf den Namen des neuen Eigentümers umgeschrieben werden. Die Eigentümergemeinschaft braucht den neuen Eigentümer und eine Kontaktadresse für Mitteilungen. Jeder Dauerauftrag vom spanischen Konto des Verstorbenen stoppt, sobald das Konto gesperrt wird. Und wenn die Immobilie vermietet ist oder Sie sie vermieten wollen, ändern sich Mietverhältnis und steuerliche Behandlung mit dem Eigentum ab dem Todestag, nicht ab dem Datum der Eintragung.

Die gesperrten Bankkonten – und was sie tatsächlich freigibt

Spanische Banken sperren die Konten des Verstorbenen, sobald sie vom Tod erfahren, und das ist keine Schikane. Finanzinstitute, die bei einer Übertragung von Todes wegen Geld oder Wertpapiere herausgeben, die bei ihnen hinterlegt sind, haften subsidiär für die Erbschaftsteuer (Art. 8.1.a LISD, wiederholt in Art. 19.1.a der Verordnung). Eine Bank, die der Familie Gelder freigibt, bevor die Steuer geklärt ist, kann für die Steuer selbst in Anspruch genommen werden – deshalb tut sie es nicht.

Derselbe Artikel zieht die Ausnahme, die die Erben brauchen. Es gilt nicht als Herausgabe von Geldern, wenn die Bank einen Bankscheck ausstellt, belastet auf das Guthaben oder den Erlös aus dem Verkauf der nötigen Wertpapiere, ausschließlich zum Zweck der Zahlung der Erbschaftsteuer für eben diese Übertragung, sofern der Scheck auf die Steuerbehörde ausgestellt ist, der die Steuer geschuldet wird. Mit anderen Worten: Der Nachlass kann seine eigene Erbschaftsteuer aus dem gesperrten Konto bezahlen – was er nicht kann, ist die Erben auszahlen. Wird das Geld früher benötigt – um eine Lebensversicherung einzuziehen, Forderungen des Verstorbenen oder um hinterlegte Gelder abzuheben –, sieht das Gesetz eine Teilveranlagung auf Rechnung vor, beantragt nur für diese Zwecke und als Anzahlung auf die endgültige Veranlagung behandelt (Art. 35 LISD; Verfahren in Art. 78 der Verordnung).

Was die Bank verlangen wird, ist vorhersehbar: die Sterbeurkunde, das Testamentsregister-Zertifikat, die beglaubigte Ausfertigung des Testaments oder die Erbenerklärung, die Annahme- und Zuteilungsurkunde, die NIE jedes Erben und den Nachweis, dass die Erbschaftsteuererklärung abgegeben und bezahlt wurde. Fragen Sie früh nach dem Zertifikat über Guthaben und Positionen zum Todestag und nach dem Durchschnittssaldo des Vorjahres, denn beides brauchen Sie für das Inventar, und die Bank kann Wochen brauchen, um sie auszustellen. Beachten Sie auch, dass das Konto eines nicht ansässigen Verstorbenen oft ein Nichtresidentenkonto mit eigenem Dokumentenregime ist, was einen Schritt hinzufügt, den niemand erwartet.

Wovor niemand warnt: das Leben als nicht ansässiger Eigentümer

Vom Moment an, in dem das Haus Ihnen gehört, sind Sie nicht ansässiger Eigentümer spanischen Grundbesitzes, und an diesen Status knüpfen drei wiederkehrende Pflichten. Die erste sind fiktive Einkünfte. Einkünfte, die natürlichen Personen zugerechnet werden, die in Spanien eine nicht wirtschaftlich genutzte städtische Immobilie besitzen, sind steuerpflichtiges Nichtresidenteneinkommen (Art. 13.1.h TRLIRNR), berechnet nach der Zurechnungsregel der Einkommensteuer (Art. 24.5 TRLIRNR): 2 % des Katasterwerts, ermäßigt auf 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde im Steuerjahr oder in den vorangegangenen zehn Jahren im Rahmen eines allgemeinen kollektiven Bewertungsverfahrens überprüft wurden, anteilig nach der Zahl der Besitztage (Art. 85 LIRPF). Besteuert wird mit 24 %, oder mit 19 % für Ansässige eines anderen EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staats mit wirksamem Austausch von Steuerinformationen (Art. 25.1.a TRLIRNR), erklärt im Modelo 210 im Kalenderjahr nach dem Jahr der Entstehung. Weil sie tageweise anteilig berechnet werden, teilt sich das Todesjahr zwischen dem Verstorbenen und den Erben auf.

Die zweite ist die IBI. Die Gemeinde erhebt die jährliche Grundsteuer von demjenigen, der am 1. Januar Eigentümer ist, da die Steuer am ersten Tag des Steuerzeitraums entsteht und der Zeitraum das Kalenderjahr ist (Art. 61, 63 und 75 TRLRHL). In den meisten Teilen der Provinz Alicante werden Abrechnung und Einzug von SUMA im Auftrag der ayuntamientos durchgeführt, aber welche Stelle Ihren Bescheid ausstellt, ist eine Frage, die anhand des Bescheids selbst oder bei der Gemeinde zu klären ist, niemals durch eine Vermutung. Die dritte ist die Vermögensteuer, soweit sie anwendbar ist: Nicht ansässige natürliche Personen sind mit Vermögenswerten und Rechten steuerpflichtig, die in Spanien belegen sind oder dort ausgeübt werden (Art. 5.Uno.b der Ley 19/1991), die Steuer entsteht am 31. Dezember auf das an diesem Tag gehaltene Vermögen (Art. 29), der Freibetrag von 700.000 € gilt für Steuerpflichtige, die nach dieser realen Steuerpflicht besteuert werden (Art. 28.Tres), eine Erklärung ist erforderlich, wo Steuer zu zahlen ist oder wo der Wert des Vermögens 2.000.000 € übersteigt (Art. 37), und nicht ansässige haben Anspruch auf die Regeln der Comunidad Autónoma, in der der größte Wert ihres spanischen Vermögens liegt (Disposición Adicional Cuarta).

Es gibt außerdem die Frage, die Sie stellen sollten, bevor die Erbschaft abgeschlossen ist, nicht danach: was passiert, wenn Sie verkaufen. Ein nicht ansässiger Verkäufer einer spanischen Immobilie sieht sich einem Einbehalt von 3 % durch den Käufer auf Rechnung der Steuer des Verkäufers sowie einer Steuer auf den Veräußerungsgewinn zwischen Übertragungswert und Anschaffungswert gegenüber – und bei einer geerbten Immobilie baut sich der Anschaffungswert auf dem für die Erbschaftsteuer erklärten Wert auf. Einen künstlich niedrigen Wert zu erklären, um Erbschaftsteuer zu sparen, erhöht daher den Veräußerungsgewinn bei einem späteren Verkauf genau um den ersparten Betrag – und das in einem Moment, in dem bereits ein Käufer, ein Notar und ein Einbehalt im Spiel sind.

Beispiel

Allgemeines Beispiel für die Zurechnung, ohne angenommenes Honorar oder Ortszahl. Eine Wohnung mit einem Katasterwert von 90.000 € laut IBI-Bescheid, in einer Gemeinde, deren Werte vor acht Jahren überprüft wurden, geerbt am 1. Juli: Die Zurechnung für dieses Jahr beträgt 1,1 % von 90.000 €, anteilig auf die 184 Tage, an denen Sie sie besaßen, danach besteuert mit 19 % oder 24 % je nach Ihrem Wohnsitzland und erklärt im Modelo 210 im folgenden Kalenderjahr.

Wenn es schiefgeht: nach sechs Monaten, Uneinigkeit und Schulden

Sind die sechs Monate verstrichen und wurde keine Verlängerung beantragt, erklären Sie trotzdem und erklären Sie, bevor das Finanzamt Ihnen schreibt, denn der Unterschied ist groß. Eine ohne vorherige Aufforderung verspätet abgegebene Erklärung trägt einen Zuschlag von 1 % plus weitere 1 % für jeden vollen Verspätungsmonat, ansteigend auf 15 %, sobald zwölf Monate vergangen sind, ab welchem Zeitpunkt zusätzlich ab dem Tag nach diesen zwölf Monaten Verzugszinsen erhoben werden; der Zuschlag schließt Sanktionen aus, die sonst anwendbar gewesen wären (Art. 27.2 LGT), und er wird um 25 % ermäßigt, wenn Zuschlag und Steuer zu den in dem Artikel genannten Bedingungen gezahlt werden (Art. 27.5). Sobald die Verwaltung einen förmlichen Schritt zur Regularisierung der Schuld unternommen hat, schließt sich der Zuschlagsweg, und der Sanktionsweg öffnet sich.

Können sich die Erben nicht einigen oder ist einer von ihnen nicht erreichbar, gibt es Mittel unterhalb eines Rechtsstreits. Jeder Interessierte, der ein Interesse daran nachweisen kann, dass der Erbe annimmt oder ausschlägt, kann zu einem Notar gehen, um der berufenen Person mitzuteilen, dass sie dreißig Kalendertage Zeit hat, rein oder unter Vorbehalt der Inventarerrichtung anzunehmen oder auszuschlagen; Schweigen innerhalb dieser Frist gilt als reine und einfache Annahme (Art. 1005 CC). Gegen einen Erben kann erst neun Tage nach dem Tod eine Klage erhoben werden, um diese Entscheidung zu erzwingen (Art. 1004). Können sich volljährige Erben nicht einigen, wie der Nachlass zu teilen ist, verweist der Código Civil sie auf den gerichtlichen Weg (Art. 1059), der langsam ist, und läuft tatsächlich ein Rechtsstreit, werden die steuerlichen Erklärungsfristen unterbrochen (Art. 69 RISD) – aber nur ein echter.

Könnte der Nachlass überschuldet sein, oder wissen Sie schlicht nicht, was der Verstorbene in Spanien schuldete, ist die Annahme unter Vorbehalt der Inventarerrichtung das richtige Mittel. Jeder Erbe kann unter Vorbehalt der Inventarerrichtung annehmen, auch wenn der Erblasser es untersagt hat, und kann verlangen, dass das Inventar erstellt wird, bevor er entscheidet (Art. 1010 CC). Die Erklärung erfolgt vor einem Notar (Art. 1011) oder, für einen Erben im Ausland, vor einem spanischen diplomatischen oder konsularischen Vertreter, der befugt ist, dort als Notar zu handeln (Art. 1012). Sie wird nur wirksam, wenn ihr ein getreues und genaues Inventar vorausgeht oder folgt (Art. 1013). Die Fristen sind kurz: Ein Erbe, der im Besitz des Nachlasses ist, muss den Notar benachrichtigen und die notarielle Inventarerrichtung beantragen, mit Ladung der Gläubiger und Vermächtnisnehmer, innerhalb von dreißig Tagen ab dem Tag, an dem er erfuhr, dass er Erbe ist (Art. 1014); die Inventarerrichtung muss innerhalb von dreißig Tagen nach dieser Ladung beginnen und innerhalb von weiteren sechzig Tagen enden, was der Notar bei entfernten oder sehr umfangreichen Vermögenswerten verlängern kann, jedoch nie über ein Jahr hinaus (Art. 1017). Werden diese Fristen schuldhaft oder fahrlässig versäumt, gilt der Erbe als rein und einfach annehmend (Art. 1018) – mit der daraus folgenden unbeschränkten Haftung.

Ein realistischer Kalender – und wohin die Zeit tatsächlich geht

Gemessen an sechs Monaten ist der Kalender eng, aber machbar, wenn er parallel statt nacheinander abgearbeitet wird. Tage 1 bis 15: mehrere Original-Sterbeurkunden beschaffen und bei einem Todesfall im Ausland sofort mit Apostille und vereidigter Übersetzung beginnen; die NIE-Anträge für jeden Erben in derselben Woche starten. Tage 16 bis 45: die Testamentsregister- und Versicherungszertifikate beantragen, die beglaubigte Ausfertigung des Testaments anfordern oder die Erbenerklärung eröffnen, und die Bank um das Guthabenzertifikat zum Todestag bitten. Tage 45 bis 90: das Inventar aufstellen, den Referenzwert des Catastro zum Todestag abrufen, die Nachweise für Schulden sowie für Kosten der letzten Krankheit, der Bestattung und des Begräbnisses zusammentragen und die Vollmachten vorbereiten.

Tage 90 bis 140: die Annahme- und Zuteilungsurkunde unterschreiben und beide Steuererklärungen vorbereiten. Tage 140 bis 180: die Erbschaftsteuer und die Plusvalía erklären und bezahlen, dann die Urkunde beim Grundbuchamt einreichen und die Änderung beim Catastro sowie die Versorgungsverträge regeln. Verschiebt sich einer dieser Blöcke – und die beiden, die sich verschieben, sind die NIE und ein ausländisches Dokument, das sich als apostillepflichtig herausstellt, ohne dass jemand danach gefragt hatte –, beantragen Sie die ISD-Verlängerung innerhalb der ersten fünf Monate, statt zu hoffen. Das kostet Zinsen; ein Zuschlag kostet mehr.

Leben mehrere Erben in verschiedenen Ländern, benennen Sie einen, der die Akte führt, und geben Sie dem Berater einen einzigen Ansprechpartner. Erbfolgen an der Costa Blanca scheitern normalerweise nicht am Recht; sie scheitern daran, dass sechs Personen in vier Zeitzonen je ein Dokument in der Hand halten und niemand den Kalender im Griff hat. Und wenn der Plan ist, das Haus zu verkaufen statt zu behalten, sagen Sie das von Anfang an: die Inventarwerte, der Wortlaut der Teilung und die Art, wie die Urkunde die Immobilie zuteilt, ändern sich alle, wenn ein Verkauf ansteht, und es ist weit günstiger, das einmal richtig zu machen, als es mit einem wartenden Käufer zu korrigieren.

Schritt für Schritt

Eine spanische Immobilie erben – vom Todesfall bis zum Grundbuch

  1. Mehrere Original-Sterbeurkunden beschaffen

    Vom Registro Civil des Sterbeorts, oder vom ausländischen Standesamt, wenn der Tod im Ausland eintrat. Eine ausländische Urkunde braucht eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 oder eine konsularische Legalisation, dazu eine vereidigte Übersetzung ins Spanische. Besorgen Sie die Apostille, solange Sie sich noch im Ausstellungsland befinden.

  2. Die NIE-Anträge für jeden Erben in derselben Woche starten

    Bei einem spanischen Konsulat oder, in Spanien, bei einer für Ausländerangelegenheiten zuständigen Polizeidienststelle. Jeder Erbe und Vermächtnisnehmer braucht eine, auch wer nur Geld erhält. Ohne NIE kann keine Urkunde unterschrieben, keine Erklärung abgegeben und keine Eintragung vorgenommen werden. Die Wartezeiten der Konsulate sind der am wenigsten vorhersehbare Posten im Kalender.

  3. Fünfzehn Werktage abwarten, dann die beiden Madrider Zertifikate beantragen

    Den Certificado de Actos de Última Voluntad und das Zertifikat aus dem Register der Versicherungsverträge mit Todesfalldeckung, beide beim Ministerio de Justicia und meist gemeinsam beantragt. Keines kann früher beantragt werden (Verfahren des Ministerio de Justicia; Art. 12.2 RD 398/2007). Werktage schließen Samstage, Sonntage und Feiertage aus.

  4. Das Testament beschaffen oder eine notarielle Erbenerklärung eröffnen

    Bitten Sie den im Testamentsregister-Zertifikat genannten Notar um eine beglaubigte Ausfertigung des Testaments. Liegt kein spanisches Testament vor, prüfen Sie, welches Recht die Erbfolge nach der Verordnung (EU) 650/2012 beherrscht und ob ein ausländisches Testament oder ein Europäisches Nachlasszeugnis anwendbar ist. Liegt überhaupt kein Testament vor, ist die Erbfolge gesetzlich (Art. 912 CC), und die Erben werden vor einem spanischen Notar erklärt.

  5. Die Bank um Guthabenstände zum Todestag bitten

    Fordern Sie ein Zertifikat über Guthaben und Positionen zum Todestag sowie den Durchschnittssaldo des Vorjahres an. Rechnen Sie damit, dass die Konten gesperrt werden: Eine Bank, die Gelder freigibt, haftet subsidiär für die Erbschaftsteuer (Art. 8.1.a LISD). Wird Geld benötigt, um eine Lebensversicherung oder Forderungen des Verstorbenen einzuziehen, beantragen Sie eine Teilveranlagung auf Rechnung (Art. 35 LISD).

  6. Das Inventar aufstellen und zum Todestag bewerten

    Immobilien zum Referenzwert des Catastro an diesem Datum, sofern der erklärte Wert nicht höher ist (Art. 9.3 LISD); Bankguthaben zu diesem Datum; Fahrzeuge nach den amtlichen Bewertungstabellen; Lebensversicherungen zum auszuzahlenden Betrag (Art. 9.1.c); Hausrat mit 3 % des Nachlasses, sofern kein höherer Wert zugewiesen oder ein niedrigerer nachgewiesen wird (Art. 15 LISD).

  7. Die Nachweise für abzugsfähige Schulden und Kosten zusammentragen

    Schulden des Verstorbenen, nachgewiesen durch eine öffentliche Urkunde, durch ein Art. 1227 CC erfüllendes privates Dokument oder anderweitig belegt (Art. 13.1 LISD), einschließlich nach dem Tod festgesetzter Steuer- und Sozialversicherungsschulden (Art. 13.2); sowie Rechnungen für die letzte Krankheit, die Bestattung und das Begräbnis, im Verhältnis zum Nachlass (Art. 14.b). Hypotheken mindern den Wert des Vermögenswerts nicht (Art. 12).

  8. Die Vollmachten erteilen, wenn ein Erbe im Ausland lebt

    Vor einem spanischen Konsulat, was keine Legalisation braucht, oder vor einem örtlichen Notar mit Apostille und vereidigter Übersetzung. Die Vollmacht muss ausdrücklich die Annahme der Erbschaft, die Vornahme der Teilung und Zuteilung, die Unterzeichnung und Zahlung der Steuererklärungen sowie den Umgang mit den Banken abdecken. Holen Sie den Wortlaut beim spanischen Notar ein, bevor Sie vor Ort unterschreiben.

  9. Die Annahme- und Zuteilungsurkunde vor einem spanischen Notar unterschreiben

    Die Urkunde führt den Tod, den Erbtitel, das Inventar und die Werte, die Schulden und Kosten, die Annahme durch jeden Erben und die Zuteilung jedes Vermögenswerts auf. Volljährige Erben mit freier Verfügungsbefugnis über ihr Vermögen können den Nachlass nach eigener Vereinbarung teilen (Art. 1058 CC). Entscheiden Sie vor der Unterschrift, ob die Annahme rein und einfach, unter Vorbehalt der Inventarerrichtung oder eine Ausschlagung ist (Art. 1008 und 1010 CC).

  10. Die Erbschaftsteuer innerhalb von sechs Monaten erklären und bezahlen

    Bei der Comunidad Autónoma oder bei der staatlichen Steuerbehörde, wenn der Verstorbene nicht in Spanien ansässig war; in diesem Fall ist die Selbstveranlagung vorgeschrieben (DA Segunda, Absatz Dos, LISD). Machen Sie die Regionalregeln geltend, auf die Sie Anspruch haben (DA Segunda). Wird die Akte nicht rechtzeitig fertig, beantragen Sie die Sechs-Monats-Verlängerung innerhalb der ersten fünf Monate (Art. 68 RISD).

  11. Die Plusvalía municipal bei der ayuntamiento erklären

    Innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod, auf Antrag verlängerbar auf ein Jahr (Art. 110.2.b TRLRHL). Steuerpflichtiger ist der Erbe (Art. 106.1.a). Satz, Koeffizienten und etwaige Ermäßigungen ergeben sich aus der zum Todestag geltenden ordenanza fiscal dieser Gemeinde; zeigt der Boden keinen Wertzuwachs, unterliegt die Übertragung nicht der Steuer.

  12. Die Urkunde eintragen lassen und Catastro sowie Versorgungsverträge aktualisieren

    Reichen Sie die Urkunde mit dem Nachweis der Steuererklärung beim Registro de la Propiedad ein – ohne diesen Nachweis entfaltet das Dokument in einem öffentlichen Register keine Wirkung (Art. 33 LISD). Erfassen Sie den Eigentümerwechsel im Catastro (Art. 76.1 TRLRHL), und übertragen Sie anschließend die IBI-Lastschrift, die Versorgungsverträge und die Eigentümergemeinschaft auf den Namen des neuen Eigentümers.

Fristen, die am Todestag zu laufen beginnen
SchrittFristRechtsgrundlage
Die Testamentsregister- und Versicherungszertifikate beantragenNicht vor 15 Werktagen nach dem TodVerfahren des Ministerio de Justicia; Art. 12.2 RD 398/2007
Notarielle Aufforderung zur Annahme oder Ausschlagung30 Kalendertage für die berufene Person zur Antwort; keine Klage vor 9 Tagen nach dem TodArt. 1005 und 1004 Código Civil
Vorbehalt der Inventarerrichtung, Erbe im Besitz des Nachlasses30 Tage ab Kenntnis der Erbenstellung; Inventarerrichtung beginnt innerhalb von 30 Tagen nach der Ladung und endet innerhalb von weiteren 60 TagenArt. 1014 und 1017 Código Civil
Die Verlängerung der Erbschaftsteuerfrist beantragenInnerhalb der ersten 5 Monate der Erklärungsfrist; danach abgelehntArt. 68.2 und 68.4 RISD
Erbschaftsteuer erklären und bezahlen6 Monate ab dem Tod, verlängerbar um weitere 6 mit ZinsenArt. 67.1.a und 68 RISD; Entstehung Art. 24.1 LISD
Plusvalía municipal erklären6 Monate ab dem Tod, auf Antrag verlängerbar auf 1 JahrArt. 110.2.b TRLRHL
Modelo 210 für fiktive Einkünfte erklärenIm Kalenderjahr nach dem Jahr der EntstehungArt. 13.1.h, 24.5 und 28 TRLIRNR
Wer was erhebt, sobald Sie geerbt haben
SteuerErhoben vonWas sie auslöst
Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD)Die Comunidad Autónoma, oder die staatliche Steuerbehörde, wenn der Verstorbene nicht ansässig warDer Tod selbst; Entstehung an diesem Datum (Art. 24.1 LISD)
Plusvalía municipal (IIVTNU)Die ayuntamiento, in der die Immobilie liegtDie Übertragung des städtischen Bodens durch den Tod (Art. 106.1.a TRLRHL)
IBIDie ayuntamiento; Abrechnung in den meisten Teilen der Provinz Alicante durch SUMAEigentum an der Immobilie am 1. Januar (Art. 63 und 75 TRLRHL)
Fiktive Einkünfte für Nichtresidenten (Modelo 210)Die staatliche SteuerbehördeEigentum an einer nicht vermieteten städtischen Immobilie (Art. 13.1.h TRLIRNR)
VermögensteuerDie staatliche Steuerbehörde, unter Anwendung der Regionalregeln, auf die Sie Anspruch habenAm 31. Dezember gehaltenes spanisches Vermögen, oberhalb des Freibetrags und der Erklärungsschwelle (Art. 29, 28.Tres und 37 der Ley 19/1991)

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Wie lange habe ich Zeit, die Erbschaftsteuer auf eine spanische Immobilie zu zahlen?

Sechs Monate ab dem Todestag (Art. 67.1.a der ISD-Verordnung, RD 1629/1991). Die Steuer entsteht am Todestag (Art. 24.1 der Ley 29/1987), sodass die Frist nicht davon abhängt, wann die Erben vom Tod erfuhren, wann eine ausländische Nachlassbescheinigung erteilt wurde oder wann die spanischen Unterlagen fertig waren. Eine weitere Verlängerung um sechs Monate ist möglich, aber nur bei einem Antrag innerhalb der ersten fünf Monate (Art. 68 RISD).

Kann ich eine Verlängerung bekommen, und was kostet sie?

Ja, eine Verlängerung um dieselbe Dauer wie die ursprüngliche – weitere sechs Monate –, aber der Antrag muss innerhalb der ersten fünf Monate der Erklärungsfrist bei der zuständigen Behörde eingehen, begleitet von einer Bescheinigung der Sterbeeintragung und den in Art. 68.2 RISD aufgeführten Angaben. Wird innerhalb eines Monats keine Entscheidung mitgeteilt, gilt die Verlängerung als gewährt (Art. 68.3); ein nach den ersten fünf Monaten gestellter Antrag wird rundweg abgelehnt (Art. 68.4). Die Verlängerung läuft ab dem Ende der ursprünglichen sechs Monate und trägt Verzugszinsen bis zur Abgabe der Erklärung (Art. 68.6).

Muss ich nach Spanien reisen, um die Erbschaft zu unterschreiben?

Nein. Sie können einem Vertreter in Spanien eine Vollmacht erteilen, entweder vor einem spanischen Konsulat in Ihrem Land, was keine Legalisation braucht, oder vor einem örtlichen Notar, wobei die Vollmacht dann eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 und eine vereidigte Übersetzung ins Spanische benötigt. Die Vollmacht muss ausdrücklich die Annahme der Erbschaft, die Vornahme der Teilung und Zuteilung sowie die Unterzeichnung der Steuererklärungen abdecken; eine allgemeine Vollmacht über Vermögenswerte wird routinemäßig zurückgewiesen. Bitten Sie den spanischen Notar um den Wortlaut, bevor Sie vor Ort irgendetwas unterschreiben.

Wann kann ich das Testamentsregister-Zertifikat beantragen?

Erst wenn fünfzehn Werktage seit dem Todesdatum vergangen sind, gemäß dem Verfahren des Ministerio de Justicia für den Certificado de Actos de Última Voluntad. Dieselbe Wartezeit von fünfzehn Werktagen gilt für das Zertifikat aus dem Register der Versicherungsverträge mit Todesfalldeckung (Art. 12.2 des RD 398/2007), das innerhalb von höchstens sieben Werktagen ab dem Antrag ausgestellt wird (Art. 13.1). Werktage schließen Samstage, Sonntage und Feiertage aus, einschließlich regionaler und lokaler.

Welchen Wert setzt das spanische Finanzamt für das Haus an?

Den Referenzwert des Catastro der Immobilie zum Todestag, sofern der von den Erben erklärte Wert nicht höher ist; in diesem Fall ist der erklärte Wert die Bemessungsgrundlage (Art. 9.3 LISD, neu gefasst durch die Ley 11/2021). Ist die Bemessungsgrundlage der Referenzwert, kann das Finanzamt kein Wertüberprüfungsverfahren dagegen einleiten (Art. 18.1 LISD). Existiert kein Referenzwert oder kann das Catastro keinen bescheinigen, ist die Bemessungsgrundlage der höhere Wert aus erklärtem Wert und Marktwert, vorbehaltlich einer Überprüfung.

Kann ich die noch offene Hypothek auf der Immobilie abziehen?

Nicht als Belastung des Vermögenswerts: Hypotheken und Pfandrechte mindern ausdrücklich nicht den Wert des Übertragenen (Art. 12 LISD). Abzugsfähig sein kann die zugrunde liegende Schuld des Verstorbenen als Schuld, sofern ihre Existenz durch eine öffentliche Urkunde, durch ein Art. 1227 des Código Civil erfüllendes privates Dokument oder anderweitig nachgewiesen ist und sie nicht den Erben oder ihren nahen Angehörigen geschuldet wird (Art. 13.1). Die Unterscheidung ist wichtig, weil der erforderliche Nachweis unterschiedlich ist.

Warum hat die Bank die Konten des Verstorbenen gesperrt?

Weil ein Finanzinstitut, das bei einer Übertragung von Todes wegen hinterlegtes Geld oder Wertpapiere herausgibt, subsidiär für die Erbschaftsteuer haftet (Art. 8.1.a LISD und Art. 19.1.a der Verordnung). Derselbe Artikel erlaubt der Bank, einen Bankscheck auszustellen, belastet auf das Guthaben, ausschließlich zur Zahlung dieser Erbschaftsteuer, ausgestellt auf die Steuerbehörde, ohne dass dies als Herausgabe von Geldern zählt. Um eine Lebensversicherung oder Forderungen des Verstorbenen früher einzuziehen, beantragen Sie eine Teilveranlagung auf Rechnung (Art. 35 LISD; Art. 78 der Verordnung).

Kann ich als nicht ansässiger Erbe die valencianischen Regionalregeln anwenden?

Ja. War der Verstorbene nicht in Spanien ansässig, haben die Erben Anspruch auf die Regeln der Comunidad Autónoma, in der der größte Wert des spanischen Nachlasses liegt; war der Verstorbene in einer Comunidad Autónoma ansässig, haben nicht ansässige Erben Anspruch auf die Regeln dieser Region (Disposición Adicional Segunda LISD). Seit der Ley 11/2021 gilt dieser Anspruch auch für Ansässige von Drittstaaten, nicht nur der EU und des EWR. Für ein Haus an der Costa Blanca bedeutet das die Regeln der Comunitat Valenciana, deren Ermäßigungen und Bonificaciones durch Regionalrecht festgelegt sind und in unserem Ratgeber zur valencianischen Erbschaftsteuer behandelt werden.

Was passiert, wenn die sechs Monate bereits verstrichen sind?

Erklären und zahlen Sie, bevor das Finanzamt sich meldet. Eine ohne vorherige Aufforderung verspätet abgegebene Erklärung trägt einen Zuschlag von 1 % plus 1 % für jeden vollen Verspätungsmonat, der nach zwölf Monaten auf 15 % zuzüglich Verzugszinsen ansteigt, und er schließt die Sanktionen aus, die sonst anwendbar wären (Art. 27.2 LGT); der Zuschlag wird um 25 % ermäßigt, wenn er und die Steuer zu den Bedingungen von Art. 27.5 gezahlt werden. Sobald die Verwaltung einen förmlichen Schritt zur Regularisierung der Schuld unternommen hat, schließt sich dieser Weg, und Sanktionen werden möglich.

Ist die Plusvalía municipal bei einer Erbschaft zu zahlen?

Ja, und zwar vom Erben: Bei einer unentgeltlichen Übertragung ist Steuerpflichtiger, wer den Boden erwirbt (Art. 106.1.a TRLRHL). Sie wird der ayuntamiento innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod erklärt, auf Antrag des Steuerpflichtigen verlängerbar auf ein Jahr (Art. 110.2.b). Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen legt jedes Rathaus in seiner ordenanza fiscal fest, sodass keine Zahl für die gesamte Costa Blanca gilt; zeigt der Boden keinen Wertzuwachs, unterliegt die Übertragung überhaupt nicht der Steuer.

Was ist die Annahme unter Vorbehalt der Inventarerrichtung, und sollte ich sie nutzen?

Es ist eine Annahme, die die Haftung des Erben auf den Wert des Nachlasses beschränkt, sodass die Schulden des Verstorbenen nicht auf das eigene Vermögen des Erben durchgreifen. Jeder Erbe kann sie nutzen, auch wenn der Erblasser sie untersagt hat (Art. 1010 CC); die Erklärung erfolgt vor einem Notar (Art. 1011) oder, aus dem Ausland, vor einem spanischen Konsularbeamten, der als Notar handelt (Art. 1012), und wird nur mit einem getreuen Inventar wirksam (Art. 1013). Die Fristen sind kurz – dreißig Tage für einen Erben im Besitz des Nachlasses (Art. 1014), wobei die Inventarerrichtung innerhalb von dreißig Tagen nach der Ladung beginnt und innerhalb von weiteren sechzig Tagen endet, verlängerbar durch den Notar, jedoch nie über ein Jahr hinaus (Art. 1017) – und werden sie schuldhaft versäumt, gilt dies als reine und einfache Annahme (Art. 1018).

Was muss ich jedes Jahr erklären, sobald mir das Haus gehört?

Ein Modelo 210 für fiktive Einkünfte aus der nicht vermieteten Immobilie, mit 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn die Werte der Gemeinde im laufenden oder in den vorangegangenen zehn Jahren überprüft wurden, anteilig nach Besitztagen (Art. 13.1.h und 24.5 TRLIRNR; Art. 85 LIRPF), besteuert mit 24 % oder mit 19 % für Ansässige der EU und qualifizierter EWR-Staaten (Art. 25.1.a) und erklärt im Kalenderjahr nach der Entstehung. Dazu die jährliche IBI der ayuntamiento, erhoben von demjenigen, der die Immobilie am 1. Januar besitzt (Art. 63 und 75 TRLRHL), sowie die Vermögensteuer, wo eine Erklärung fällig ist (Art. 5.Uno.b, 28.Tres, 29 und 37 der Ley 19/1991).

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Quellen

Zuletzt aktualisiert: 2026-09-10