Nichtresidentensteuer Spanien auf Mieteinnahmen 2026: Rechner und Lizenz

Zahle ich in Spanien Steuern, wenn ich meine spanische Immobilie vermiete?

Ein Nichtansässiger, der in Spanien eine Wohnung vermietet, zahlt auf die Mieteinnahmen Nichtresidentensteuer (IRNR) und für die Tage, an denen die Immobilie nicht vermietet war, fiktive Einkünfte, die nach dem Katasterwert berechnet werden. Beides wird mit demselben Modelo 210 erklärt, aber mit unterschiedlichen Schlüsseln und unterschiedlichen Fristen. Nur eines der beiden zu erklären ist der am häufigsten wiederholte Fehler ausländischer Eigentümer.

Zu dieser staatlichen Belastung kommen die örtlichen Grundsteuern – die Grundsteuer (IBI) und die Müllabfuhrgebühr – und, wenn Sie an Touristen vermieten, ein zweiter Block von Pflichten: eine regionale Lizenz, eine Registriernummer in Ihrer Werbung, die Meldung der Gäste an das Innenministerium und in bestimmten Fällen 10 % Mehrwertsteuer. Die tatsächliche Steuerlast einer Vermietung an der Costa Blanca endet fast nie beim IRNR-Prozentsatz.

Die IRNR-Regelung ist dieselbe, ob Sie langfristig oder nächteweise vermieten: Bemessungsgrundlage und Satz hängen von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab, nicht von der Art der Vermietung. Was sich mit der Art der Vermietung grundlegend ändert, sind die Mehrwertsteuer, die Lizenz und das Bußgeldrisiko. Die nachfolgenden Regeln zu Lizenz und Bußgeldern sind die der Region Valencia (Comunitat Valenciana) und lassen sich nicht auf Madrid, Andalusien oder Katalonien übertragen.

Langzeitmiete, Saisonmiete und Ferienvermietung: was sich je nach Regelung ändert

In der Region Valencia ist eine Wohnung zur touristischen Nutzung (vivienda de uso turístico) die gesamte Immobilie, die zu touristischen Zwecken gegen Entgelt für einen Zeitraum von höchstens zehn aufeinanderfolgenden Tagen demselben Mieter überlassen wird. Ab elf Tagen ist sie keine Wohnung zur touristischen Nutzung mehr, sondern eine Saisonmiete, mit anderen Regeln und einem anderen Bußgeldrisiko. Diese Schwelle ist das Erste, was Sie klären sollten, bevor Sie eine Anzeige veröffentlichen.

Eine Langzeitmiete nach dem Stadtmietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) braucht keine Tourismuslizenz, ist mehrwertsteuerbefreit und löst keine Gästemeldepflicht aus, weil sie keine Beherbergung im gastgewerblichen Sinn ist. Sie wird dennoch nach der IRNR besteuert und verlangt weiterhin ein Modelo 210, bewegt sich aber in einem weit leichteren Verwaltungsrahmen. Es ist die Option, für die sich die meisten Eigentümer entscheiden, die nicht in Spanien leben.

Eine Ferienvermietung kehrt diese Rechnung um: höhere mögliche Einnahmen pro Nacht, aber dafür ein städtebaulicher Verträglichkeitsbericht, eine declaración responsable, eine Registriernummer in jeder Anzeige, eine Gästemeldung bei jedem Check-in, möglicherweise Mehrwertsteuer und eine sehr strenge regionale Bußgeldskala. Jede dieser Pflichten hat ihr eigenes Durchsetzungsregime. Das Ley 15/2018 verbietet in der Region Valencia außerdem ausdrücklich die Vermietung einzelner Zimmer zu touristischen Zwecken.

Steuersätze für Nichtansässige: 19 % für EU und EWR gegenüber 24 % auf die Bruttomieteinnahmen

Der IRNR-Satz auf Mieteinnahmen beträgt 19 % für Steuerpflichtige, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sind, mit dem ein wirksamer Informationsaustausch besteht – in der Praxis Island, Norwegen und Liechtenstein –, und 24 % als Grundregel für alle anderen. Der eigentliche Unterschied liegt jedoch weniger im Satz als in der Bemessungsgrundlage, auf die er angewandt wird.

Artikel 24.1 des TRLIRNR bestimmt, dass die Bemessungsgrundlage der Bruttobetrag ist, ohne Abzug von Ausgaben und ohne Ermäßigungen. Nur Artikel 24.6 sieht eine Ausnahme für in der EU und im EWR ansässige natürliche Personen vor: Sie dürfen die im Einkommensteuergesetz genannten Ausgaben abziehen, sofern sie einen unmittelbaren und untrennbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den in Spanien erzielten Einkünften nachweisen können.

Für britische Eigentümer ist das entscheidend: Seit dem Ende des Brexit-Übergangszeitraums werden sie mit 24 % auf die Bruttoeinkünfte besteuert, ohne Abzug für IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Zinsen oder Abschreibung, und das Doppelbesteuerungsabkommen von 2013 gleicht diesen Unterschied nicht aus – es verhindert lediglich eine doppelte Zahlung, durch eine Steueranrechnung im Vereinigten Königreich. In den Vereinigten Staaten und in Russland Ansässige gehen von derselben Ausgangslage aus. Auch die Einkommensteuerermäßigung für die Wohnraumvermietung steht nie zur Verfügung.

Welche Ausgaben abzugsfähig sind und wie man sie aufteilt, wenn man nur einen Teil des Jahres vermietet

Ausgaben kann nur ein in der EU oder im EWR ansässiger Eigentümer abziehen, und der Katalog hängt davon ab, wer dieser Eigentümer ist: Eine natürliche Person wendet die Ausgaben für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nach dem Ley 35/2006 an, ein Eigentümer in Gesellschaftsform die nach den spanischen Körperschaftsteuervorschriften abzugsfähigen Ausgaben. Sie umfassen IBI und Müllabfuhrgebühr, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, die Wohngebäudeversicherung, vom Vermieter gezahlte Nebenkosten, Plattformprovisionen, Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und Reparaturen sowie Zinsen auf das Kaufdarlehen.

Für Zinsen sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten gilt eine eigene Grenze: Sie dürfen die Bruttoeinnahmen aus der Immobilie nicht übersteigen, und der Überschuss wird in den folgenden vier Jahren abgezogen. Hinzu kommt die Abschreibung von 3 % jährlich auf den höheren von zwei Beträgen – die tatsächlich gezahlten Anschaffungskosten oder den Katasterwert –, stets ohne den Wert des Grundstücks. Ohne die Aufteilung in Grundstück und Gebäude auf dem IBI-Bescheid lässt sie sich nicht richtig berechnen.

Wird die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet, werden die Ausgaben im Verhältnis zu den tatsächlich vermieteten Tagen abgezogen: Eine Jahresversicherungsprämie von 300 € bei einer Wohnung, die 120 Tage vermietet wird, wird nicht mit 300 €, sondern mit dem entsprechenden Bruchteil abgezogen. Um die 19 % anzuwenden und Ausgaben abzuziehen, verlangt die Agencia Tributaria (AEAT) außerdem den Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit in Ihrem Heimatland durch eine Bescheinigung, die ein Jahr gültig ist; ohne sie kann sie Sie mit 24 % auf den Bruttobetrag neu veranlagen.

Auch die Tage ohne Vermietung werden besteuert: Spaniens fiktive Einkünfte von 1,1 % oder 2 %

Für die Tage, an denen die Wohnung nicht vermietet ist, erklärt der Nichtansässige fiktive Einkünfte in Höhe von 2 % des Katasterwerts der Immobilie, auf diese Tage umgelegt. Der Prozentsatz sinkt auf 1,1 %, wenn der Katasterwert durch eine allgemeine kollektive Neubewertung überprüft wurde, die im Steuerzeitraum selbst oder in den zehn vorangegangenen Jahren wirksam wurde; das sollten Sie auf dem IBI-Bescheid oder im elektronischen Amt des Catastro prüfen, denn in vielen Gemeinden der Costa Blanca liegt die letzte Neubewertung vor diesem Zeitfenster, sodass die 2 % gelten. Erklärt wird sie im Modelo 210 unter dem Einkunftsschlüssel 02.

Hat die Immobilie keinen mitgeteilten Katasterwert, werden die fiktiven Einkünfte mit 1,1 % auf 50 % des höheren Betrags aus dem von der Verwaltung überprüften Wert und dem Kaufpreis berechnet. Die fiktiven Einkünfte entstehen jedes Jahr am 31. Dezember, anders als die Mieteinnahmen, die entstehen, wenn sie fällig werden, oder am Tag des Zuflusses, falls dieser früher liegt.

Praktisch bedeutet das: Wer seine Wohnung vier Monate im Jahr vermietet, reicht für dieselbe Immobilie und dasselbe Jahr zwei Erklärungen ein: eine für die Einkünfte dieser vier Monate und eine weitere für die fiktiven Einkünfte der übrigen acht. Nur die erste einzureichen ist ein Verstoß, den die Agencia Tributaria leicht entdeckt, da sie jederzeit weiß, wer laut Catastro der Eigentümer der Immobilie ist.

Wann ist das Modelo 210 für Mieteinnahmen fällig, und wie oft reicht man es ein?

Für im Jahr 2026 entstandene Einkünfte mit zu zahlender Steuer wird das Modelo 210 in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres eingereicht, also vom 1. bis 20. April 2027, mit Bankeinzug der Zahlung vom 1. bis 15. April; fällt die Erklärung auf null aus, gilt weiterhin die Frist vom 1. bis 20. Januar 2027, und ergibt sich eine Erstattung, kann sie ab dem 1. Februar 2027 eingereicht werden. Das hat die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni festgelegt, die die Orden EHA/3316/2010 geändert und den Kalender verschoben hat, den fast jede Website noch wiederholt.

Für im Jahr 2025 entstandene Einkünfte war die zusammengefasste Jahreserklärung zwischen dem 1. und 20. Januar 2026 fällig. Die jährliche Zusammenfassung gibt es für seit 2024 entstandene Einkünfte aufgrund der Orden HFP/1338/2023, und für im Jahr 2026 entstandene Einkünfte bleibt sie eine Option: Die ersten drei Quartale werden in den ersten zwanzig Tagen von April, Juli und Oktober 2026 erklärt, das vierte Quartal 2026 wird jedoch bereits vom 1. bis 20. April 2027 eingereicht, und für ab 2027 entstandene Einkünfte gilt die Aprilfrist für getrennte und zusammengefasste Erklärungen gleichermaßen. Nicht dem Einbehalt unterliegende Einkünfte werden auch dann zusammengefasst, wenn sie von verschiedenen Zahlern stammen, und zwar mit dem Schlüssel 35 statt 01.

Die fiktiven Einkünfte folgen ihrem eigenen Kalender. Im Jahr 2025 entstandene Einkünfte werden das ganze Jahr 2026 hindurch bis zum 31. Dezember erklärt. Im Jahr 2026 entstandene Einkünfte werden vom 1. April bis 31. Dezember 2027 erklärt, mit Bankeinzug bis zum 23. Dezember. Halten Sie die beiden Kalender in Ihrem Steuerkalender getrennt, denn sie laufen das ganze Jahr nebeneinander.

Ist der Mieter eine Gesellschaft, ein Freiberufler oder ein Unternehmer, ist er verpflichtet, 19 % oder 24 % auf den Bruttobetrag einzubehalten, ohne die Ausgaben nach Artikel 24.6 zu berücksichtigen; ein privater Mieter behält nie ein. Ein EU-Eigentümer holt den Überschuss zurück, indem er auf dem Modelo 210 eine Erstattung beantragt, und zwar ab dem 1. Februar des Folgejahres und innerhalb eines Vierjahreszeitraums.

Mehrwertsteuer: wann eine Ferienvermietung nicht mehr befreit ist und auf 10 % wechselt

Die Vermietung von Wohnraum ist nach Artikel 20.Uno.23.º b) des Ley 37/1992 von der Mehrwertsteuer befreit, und die Befreiung erstreckt sich auf Garagen, Nebengebäude und zusammen mit der Wohnung vermietete Möbel. Diese Befreiung gilt auch dann, wenn Sie nächteweise vermieten: Die bloße Überlassung der Immobilie löst keine Mehrwertsteuer aus, wie kurz der Aufenthalt auch ist. Dafür kann ein befreiter Vermieter die auf Renovierung, Möbel oder Nebenkosten entfallende Mehrwertsteuer nicht abziehen.

Die Befreiung entfällt, wenn sich der Vermieter verpflichtet, eine der hoteltypischen Nebenleistungen zu erbringen. Das Gesetz selbst nennt Restaurantleistungen, Reinigung, Wäscherei und andere ähnliche. In diesem Fall wird die Vermietung steuerpflichtig statt befreit, und sie wird in Anwendung des ermäßigten Satzes für gastgewerbliche Leistungen mit 10 % besteuert.

Die praktische Trennlinie hat die Generaldirektion für Steuern (Dirección General de Tributos) gezogen. Hoteltypisch sind Reinigung und Wäschewechsel während des Aufenthalts, ständige Rezeption und Kundenservice, Verpflegung und Wäscherei. Nicht hoteltypisch sind Reinigung und Wäschewechsel bei An- und Abreise, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, technische Wartung und die Schlüsselübergabe.

Für Zwecke der Mehrwertsteuer behandelt Artikel 69.Tres des Ley 37/1992 jede durch Vermietung genutzte Immobilie als Betriebsstätte, unabhängig davon, ob hoteltypische Leistungen erbracht werden; von diesen Leistungen hängt ab, ob die Vermietung steuerpflichtig statt befreit wird und damit der Erfüllungsaufwand: Der nicht ansässige Eigentümer muss sich dann mit dem Modelo 036 registrieren, die Steuer berechnen und das vierteljährliche Modelo 303 sowie das jährliche Modelo 390 einreichen, ohne Möglichkeit der Umkehr der Steuerschuldnerschaft. Auch eine Mindestbefreiungsgrenze für geringe Umsätze gibt es nicht, weil die Kleinunternehmerregelung der Richtlinie (EU) 2020/285 in Spanien nicht umgesetzt wurde.

Wann die Ferienvermietung zu einer wirtschaftlichen Tätigkeit wird

Die Erbringung hoteltypischer Leistungen bedeutet nicht automatisch, dass Sie für Zwecke der IRNR eine Betriebsstätte haben. Fehlt eine Organisation von Mitteln – kein Personal auf der Gehaltsliste, keine eigenen Räume, keine hauseigene Verwaltung –, wird der Nichtansässige weiterhin ohne Betriebsstätte besteuert, auch wenn 10 % Mehrwertsteuer anfallen. In diesem Fall erlaubt Artikel 24.2 des TRLIRNR den Abzug von Personalkosten, Materiallieferungen und Nebenkosten.

Gibt es eine Organisation von Mitteln – eigenes Personal, Räume, von denen aus das Geschäft geführt wird, eine feste Struktur –, gilt die Tätigkeit als über eine Betriebsstätte ausgeübt. Die Regelung ändert sich vollständig: Sie werden mit dem Körperschaftsteuersatz besteuert – dem allgemeinen Satz von 25 % zusammen mit den seit 2025 geltenden ermäßigten Sätzen für Kleinstunternehmen und kleine Unternehmen –, und die Erklärung ist nicht mehr das Modelo 210, sondern das Modelo 200, mit eigenen Buchführungs- und Registrierungspflichten.

Ein häufiger Fall an der Costa Blanca ist der Eigentümer, der die Wohnung einer Verwaltungsgesellschaft übergibt, die sie als Ferienwohnung weitervermietet. Diese Vermietung an den Verwalter ist nicht mehrwertsteuerbefreit, weil das Gesetz die Vermietung zum Zweck der Untervermietung von der Befreiung ausnimmt, und sie wird mit dem Normalsatz von 21 % besteuert, nicht mit 10 %; die mietende Gesellschaft ist außerdem verpflichtet, 19 % oder 24 % auf den Bruttobetrag einzubehalten. Ein EU-Eigentümer holt den Überschuss dann mit einem Erstattungsantrag auf dem Modelo 210 zurück.

Die Tourismuslizenz in der Region Valencia: was die Regeln 2026 verlangen

Um in der Region Valencia an Touristen zu vermieten, müssen Sie bei Turisme Comunitat Valenciana eine declaración responsable einreichen und die Immobilie in das Tourismusregister (Registry of Tourism) eintragen lassen, das eine Nummer im Format VT-000000-X vergibt. Das Selbstregistrierungsverfahren läuft online, verlangt eine digitale Signatur und ist im elektronischen Amt der Generalitat kostenlos; die eigentlichen Kosten sind die kommunale Gebühr und die technischen Bescheinigungen.

Die Voraussetzung, an der die meisten Registrierungen scheitern, ist der kommunale städtebauliche Verträglichkeitsbericht. Seit dem Decreto-ley 9/2024 ist er eine wesentliche Vorbedingung für die declaración responsable, und die Generaldirektion für Tourismus meldet eingetragene Immobilien ab, die ihn nicht nachweisen können. Sie beantragen ihn bei der Gemeinde – Torrevieja und Orihuela haben jeweils ein eigenes Verfahren – und müssen die entsprechende kommunale Gebühr zahlen, deren Höhe jede örtliche Abgabensatzung festlegt.

Die Immobilie braucht außerdem eine einzige, individualisierte Katasterreferenz, einen Energieausweis, die Mindestausstattung nach Anhang III des Decreto 10/2021 – 2026 in Kraft mit den durch das Decreto-ley 9/2024 vorgenommenen Änderungen –, ein Kennzeichnungsschild, Beschwerdeformulare und einen erklärten Betriebszeitraum. Die Registrierung gilt fünf Jahre, ist durch eine neue declaración responsable verlängerbar und verlangt, dass in jeder Form der Werbung der genaue Standort und die Registriernummer angegeben werden.

Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft und kommunale Obergrenzen

Seit dem 3. April 2025 verlangt Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) den ausdrücklichen Beschluss von drei Fünfteln der Eigentümer und der Miteigentumsanteile, um die Ferienvermietung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum zu genehmigen, zu begrenzen, an Bedingungen zu knüpfen oder zu verbieten. Die Vorschrift regelt die Mehrheit und sagt nicht wörtlich, dass die Tätigkeit ohne diesen Beschluss nicht aufgenommen werden darf, doch nach der vorherrschenden Verwaltungsauslegung ist eine vorherige Genehmigung nötig, und die Generalitat selbst verlangt bei der Registrierung den Nachweis des Beschlusses. In der Praxis genügt das Schweigen der Satzung nicht mehr.

Die Regel wirkt nicht zurück, und Wohnungen zur touristischen Nutzung, die bereits vor diesem Datum in Betrieb waren, bleiben bestehen. Für jede neue Registrierung in einer Urbanisation in Torrevieja, Orihuela Costa oder Guardamar ist dieser Beschluss jedoch zum eigentlichen Engpass des Vorhabens geworden, besonders dort, wo ein großer Teil der Eigentümer nicht ansässige Ausländer sind.

Hinzu kommt die in Artikel 64 bis des Ley 15/2018 eingeführte kommunale Befugnis: Gemeinden können die Zahl der Wohnungen zur touristischen Nutzung je Gebäude, Sektor oder Gebiet durch die Bauleitplanung aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses begrenzen. Sie ist die Rechtsgrundlage für die in einigen valencianischen Städten bereits angewandten Stadtteilobergrenzen und für künftige Begrenzungen an der Costa Blanca.

Welche Registriernummer müssen Sie heute bei Airbnb oder Booking angeben?

Für eine Immobilie an der Costa Blanca ist die Nummer, die heute in Anzeigen stehen muss, die VT-000000-X aus dem Tourismusregister der Region Valencia, zusammen mit dem genauen Standort der Immobilie. Das regionale Recht verlangt sie, und es ist auch die Kennung, die Plattformen nach den seit Mai 2026 geltenden europäischen Regeln prüfen und anzeigen.

Das nationale einheitliche Vermietungsregister (Registro Único de Arrendamientos), das mit dem Real Decreto 1312/2024 geschaffen wurde, am 1. Juli 2025 in Kraft trat und Tausende Eigentümer veranlasste, eine nationale Nummer zu beantragen, wurde durch das Urteil 620/2026 des Obersten Gerichtshofs vom Mai 2026 aufgehoben, weil dem Staat die Zuständigkeit für seine Schaffung fehlte. Bestehen bleiben die digitale Einheitliche Anlaufstelle (Ventanilla Única Digital) für Vermietungen und die Informationspflichten der Plattformen, die sich nun auf die regionalen Register stützen.

Der spiegelbildliche Fehler ist gefährlicher als der ursprüngliche: Die Aufhebung des nationalen Registers bedeutet nicht, dass Sie sich nicht mehr registrieren müssen. Die regionalen und kommunalen Regeln bleiben unberührt, und die Verordnung (EU) 2024/1028, anwendbar seit dem 20. Mai 2026, verpflichtet Plattformen, die Registriernummer zu prüfen und anzuzeigen, wo immer es eine gibt. Ohne regionale Nummer ist die Anzeige rechtswidrig und kann mit einem Bußgeld belegt werden.

Modelo 179, DAC7 und die Meldung der Gäste an das Innenministerium

Das Modelo 179, die frühere Informationsmeldung über die Überlassung von Wohnungen zu touristischen Zwecken, gilt nicht mehr: Die Agencia Tributaria selbst weist darauf hin, dass dieses Formular ab 2024 nicht mehr eingereicht wird. Es wurde durch das Modelo 238 ersetzt, das die Plattformen zur Erfüllung der DAC7-Richtlinie einreichen, eingeführt durch das Real Decreto 117/2024 und die Orden HAC/72/2024, in der Regel im Januar des Folgejahres.

Die Änderung verringert die Informationen, die die Steuerverwaltung erreichen, nicht – im Gegenteil. Im DAC7-Austausch gibt es für Immobilienvermietungen keine Schwelle: Alle werden gemeldet, ohne Mindestzahl an Transaktionen oder Mindestbetrag. Die Agencia Tributaria erhält von den Plattformen eine Aufstellung dessen, was jedem Eigentümer ausgezahlt wurde, was das Nichterklären von Mieteinnahmen in der Praxis undurchführbar macht.

Parallel dazu verlangt das Real Decreto 933/2021 von Beherbergungsanbietern, einschließlich Wohnungen zur touristischen Nutzung, die Daten jedes Reisenden zu erfassen und sie unverzüglich, jedenfalls innerhalb von 24 Stunden nach der Buchung oder dem Vertragsabschluss – oder dessen Stornierung – und nach Beginn des Aufenthalts über SES.HOSPEDAJES zu melden, mit den in Anhang I verlangten Reisendendaten: vollständiger Name, Geschlecht, Ausweisdokument und dessen Nummer, Staatsangehörigkeit, Geburtsdatum, gewöhnlicher Wohnsitz, Telefonnummern, E-Mail-Adresse und das Verwandtschaftsverhältnis, wenn Minderjährige betroffen sind, sowie die Daten zu Vertrag, Aufenthalt und Zahlungsmittel. Verstöße werden nach dem Recht der öffentlichen Sicherheit geahndet: Das Unterlassen der vorgeschriebenen Meldungen oder das Fehlen der Dokumentation ist ein schwerer Verstoß mit einem Bußgeld von 601 € bis 30.000 €, und eine verspätete oder mangelhafte Meldung ist ein leichter Verstoß mit 100 € bis 600 €. Langzeitmieten fallen nicht darunter, weil sie keine Beherbergung dieser Art sind.

IBI, Müllgebühr und Hausgeld bei einer vermieteten Immobilie

Die IBI wird von jeder Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Spanne der Steuer festgelegt: Für städtische Grundstücke beträgt der Mindest- und Standardsatz 0,4 % und der Höchstsatz 1,10 % des Katasterwerts, und jede örtliche Abgabensatzung setzt ihren eigenen fest. Prüfen Sie den Bescheid und die geltende Satzung der Gemeinde, statt allgemeine Prozentsätze für bare Münze zu nehmen, denn der Unterschied zwischen den Gemeinden der Costa Blanca ist spürbar.

Die Müllabfuhrgebühr ist nicht mehr freiwillig: Das Ley 7/2022 verpflichtet jede Gemeinde, eine eigene, gesondert ausgewiesene Gebühr einzuführen, die nicht defizitär betrieben wird, mit einer Frist ab April 2025. Das erklärt die Erhöhungen, die 2025 und 2026 in Gemeinden wie Torrevieja und Orihuela verzeichnet wurden. Die tatsächlichen Beträge hängen von der Satzung und der Art der Immobilie ab und müssen im Einzelfall geprüft werden.

IBI, Müllgebühr, Hausgeld, Versicherung und Nebenkosten sind für einen in der EU oder im EWR ansässigen Eigentümer abzugsfähige Ausgaben, stets nach vermieteten Tagen aufgeteilt; für einen Eigentümer außerhalb der EU sind sie reine Kosten, die die IRNR-Bemessungsgrundlage nicht mindern. In der Region Valencia gibt es keine regionale Touristensteuer: Das Gesetz, das sie geschaffen hatte, wurde aufgehoben, bevor sie je galt. Ein IBI-Zuschlag für leer stehenden Wohnraum kann anfallen; er setzt vier oder mehr Wohnimmobilien und längeren Leerstand ohne berechtigten Grund voraus.

Bußgelder für Vermietung ohne Lizenz und was in Torrevieja und Orihuela Costa zu prüfen ist

Das Ley 15/2018 der Region Valencia staffelt die Bußgelder in drei Stufen: bis zu 10.000 € oder eine Verwarnung bei leichten Verstößen; 10.001 € bis 100.000 € und Schließung für bis zu sechs Monate bei schweren; und 100.001 € bis 600.000 €, mit Einstellung der Tätigkeit, bei sehr schweren. Die im Internet kursierenden 90.000 € spiegeln eine alte Fassung wider.

Die Einstufung ist wichtiger als der Betrag. Eine touristische Tätigkeit ohne declaración responsable oder ohne Erfüllung der Voraussetzungen auszuüben, zu vermarkten, anzubieten oder auch nur zu bewerben, ist ein sehr schwerer Verstoß. Die Registriernummer in der Werbung, auch in Anzeigen auf Plattformen, nicht anzugeben, ist ein schwerer Verstoß. Es genügt, dass die Anzeige veröffentlicht ist: Kein Gast muss je anreisen.

Für einen Eigentümer in Torrevieja oder Orihuela Costa ist die praktische Reihenfolge immer dieselbe: zuerst bei der Gemeinde prüfen, ob die touristische Nutzung verträglich ist, und den Planungsbericht einholen; dann die Dreifünftelmehrheit der Gemeinschaft sichern, was in großen Urbanisationen Monate dauert; und erst dann die declaración responsable einreichen und die Anzeige mit sichtbarer VT-Nummer veröffentlichen. Wer diese Reihenfolge umkehrt, landet am schnellsten in einem Bußgeldverfahren.

Steuerlich läuft die jährliche Routine auf vier Dinge hinaus: einen Kalender der vermieteten Tage und der Tage der Eigennutzung führen, Rechnungen und die Aufteilung in Grundstück und Gebäude aus dem IBI-Bescheid aufbewahren, das Modelo 210 für die Mieteinnahmen und ein weiteres für die fiktiven Einkünfte einreichen und die Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit aktuell halten. Viele Eigentümer außerhalb der EU benennen außerdem einen Steuervertreter in Spanien.