Comprar casa en España: trampas que nadie te cuenta (2026)

¿Es seguro comprar una casa en España? Lo que de verdad sale mal

Comprar una vivienda en España es seguro en el sentido que más importa: la escritura se firma ante notario, la titularidad se inscribe en el Registro de la Propiedad y los extranjeros —residentes o no, de dentro o de fuera de la Unión Europea— compran en las mismas condiciones que los españoles. Las historias de terror que circulan por los foros son, en su mayoría, de otra década. Los problemas que hoy ve un asesor rara vez tienen que ver con quién es el dueño de la casa. Tienen que ver con dinero que el comprador no sabía que debía.

Casi todos siguen el mismo patrón. La normativa tributaria española impone una obligación al comprador, o vincula una deuda al inmueble, y nadie en la operación tiene un motivo de peso para decirlo. La inmobiliaria cobra cuando la venta se cierra. El vendedor quiere el precio íntegro en la mano. El notario autoriza la escritura y te advierte de tus obligaciones en lenguaje formal, en español, el día de la firma, cuando ya es tarde para cambiar los números. Las administraciones tributarias, por su parte, no avisan: liquidan, a veces años después.

Por eso las trampas al comprar casa en España son, ante todo, trampas de orden. Cada comprobación tiene su momento —antes del contrato de arras, antes de la escritura, en el mes siguiente a la escritura, cada año después— y una comprobación hecha tarde suele ser una comprobación que ya no te protege. Los apartados siguientes siguen ese orden. Ninguno es una razón para no comprar. Todos son una razón para que alguien revise la parte fiscal antes de que firmes nada que comprometa dinero.

Trampa 1: dejar el NIE para después del contrato de arras

¿Se puede comprar una casa en España sin NIE? No. El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número que identifica a un ciudadano extranjero ante todas las administraciones españolas y hace las veces de número de identificación fiscal. El notario debe hacer constar en la escritura el número de identificación fiscal de cada comprador, los impuestos de la compra se presentan con él y, sin el número de todos los comparecientes en la escritura, el Registro de la Propiedad no inscribe la compra (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria). El defecto puede subsanarse después (art. 254.4), pero hasta entonces la vivienda no queda inscrita a tu nombre.

La trampa no es desconocer el NIE —casi todos los compradores han oído hablar de él—, sino los tiempos. Sobre el papel el trámite es rápido: el NIE se regula en el artículo 205 del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1155/2024, y el plazo máximo para resolver es de 5 días desde que la solicitud entra en el registro del órgano competente, con silencio administrativo negativo. En la práctica, lo que lleva semanas es llegar a ese registro: una cita en la comisaría o en la Oficina de Extranjería, o un hueco en el consulado de tu país de residencia. Mientras tanto, el contrato de arras suele haber fijado ya una fecha para la firma, y lo que está en juego si no puedes firmar ese día son las arras.

No hace falta viajar para resolverlo. El NIE puede obtenerse a través del consulado español del lugar donde vives, o mediante un representante con un poder notarial que incluya expresamente la solicitud del NIE, apostillado si se otorga fuera de España. Ese mismo poder puede cubrir la firma de la escritura y la liquidación de los impuestos, y así es como se cierran muchas compras en la Costa Blanca sin que el comprador tenga que volar dos veces. Un dato más que ahorra preocupaciones: el número de NIE no caduca nunca, de modo que pedirlo pronto no te cuesta nada.

Qué hacer: solicita el NIE de todos los compradores —de los dos cónyuges, no solo de uno— antes o a la vez que firmas el contrato de arras, nunca después. Si compras desde el extranjero, otorga primero el poder y deja que tu representante tramite la solicitud.

Trampa 2: creer que el precio de la escritura fija tu impuesto — el valor de referencia de Catastro

Esta es la trampa que genera las facturas inesperadas más abultadas. La mayoría de los compradores extranjeros da por hecho que el ITP es un porcentaje de lo que pagan. No tiene por qué ser así. Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, la base imponible del ITP es el valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro, y el precio declarado solo cuando sea superior (art. 10.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, TRLITPAJD). Dicho de otro modo: pagas sobre el mayor de los dos, y pactar un precio bajo no rebaja el impuesto.

El valor de referencia se fija cada año para cada inmueble a partir de los precios que los notarios comunican de las compraventas formalizadas, por zonas homogéneas de valoración. No es una tasación de tu casa en concreto. Nadie la ha visitado; su estado de conservación, sus inquilinos y sus defectos no han intervenido en el cálculo. Por eso precisamente hace daño en la Costa Blanca, donde un apartamento anticuado que necesita una instalación eléctrica nueva se vende muy por debajo de lo que sugiere la media de la zona. Tampoco es el valor catastral que figura en el recibo del IBI: son dos cifras distintas con dos funciones distintas, y más abajo volvemos sobre esa confusión.

No puedes negociar el valor de referencia antes de pagar, ni existe un recurso previo. La ley espera que autoliquides sobre el valor de referencia y que después, si crees que supera el valor real de mercado de la vivienda, solicites la rectificación de tu propia autoliquidación con devolución de lo ingresado indebidamente (art. 120.3 de la Ley General Tributaria, LGT). La Administración tributaria resuelve previo informe preceptivo y vinculante del Catastro, y tienes cuatro años para pedirlo (arts. 66.c y 67.1 LGT). Lo que no conviene es autoliquidar por el precio y esperar a que te corrijan: declarar por debajo del valor de referencia desemboca en una liquidación por la diferencia, con intereses, y pierdes la posición procesal limpia que da una solicitud de rectificación.

Qué hacer: antes de pactar un precio —y desde luego antes de firmar las arras— consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro con su referencia catastral, y presupuesta tu ITP sobre la cifra más alta. Si la diferencia es grande y el estado de la vivienda lo justifica, planifica la solicitud de rectificación desde el primer día: una tasación homologada y los presupuestos de obra son la prueba que la gana.

Trampa 3: los gastos ocultos de comprar casa en España — presupuestar solo el precio

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España? Depende, para empezar, de lo que compres. Una vivienda de segunda mano comprada a un particular paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y en la Comunidad Valenciana el tipo general es del 9 % para las compras devengadas desde el 1 de junio de 2026, según el artículo 13.Uno de la Ley 13/1997 en la redacción dada por la Ley 5/2025. Las webs que siguen hablando del 10 % citan la redacción vigente hasta el 31 de mayo de 2026. Existen tipos reducidos, pero solo para la vivienda habitual de colectivos muy acotados —menores de 35 años, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género, vivienda protegida—, así que un no residente que compra una segunda residencia no debería contar con ellos.

Una vivienda de obra nueva comprada a un promotor paga IVA al 10 % en lugar de ITP, más el AJD sobre la escritura. En la Comunidad Valenciana el tipo de AJD es del 0,1 % cuando la vivienda va a ser la vivienda habitual del comprador y del 1,4 % en los demás casos, y una segunda residencia, un inmueble para alquilar o una inversión están entre esos demás casos. Los dos regímenes son excluyentes: nunca pagas ITP e IVA en la misma compra. La trampa está en comparar una segunda mano y una obra nueva solo por el precio de venta, cuando el impuesto que va encima es distinto, y descubrir en la notaría cuál se aplica. El tipo de inmueble también cuenta: los solares y los locales comerciales pueden tributar al 21 % de IVA, así que un garaje o una parcela que se venden junto con la vivienda merecen su propia pregunta.

Después vienen los gastos que no son impuestos: la notaría, cuyos honorarios siguen un arancel nacional regulado; el Registro de la Propiedad, para inscribir tu titularidad; la gestoría que presenta los impuestos y lleva la escritura al Registro; una tasación si hay hipoteca; y el NIE. Ninguno es grande al lado del impuesto de la compra, pero juntos son la razón de que quien transfirió exactamente el precio desde el Reino Unido se quede corto el día de la firma. Y como el ITP se autoliquida con el modelo 600 en 30 días hábiles desde la escritura —sábados, domingos y festivos no cuentan—, el dinero del impuesto tiene que estar en España y disponible casi de inmediato tras la firma, no unos meses después.

Qué hacer: pide el coste completo como una sola cifra cerrada antes de comprometerte: el impuesto de la compra sobre la base correcta, notaría, registro, gestoría, NIE y, en su caso, los importes que tendrás que retener al vendedor (los dos apartados siguientes). Para eso existe un servicio de asesoría fiscal de la compraventa, y vale mucho más antes de las arras que después.

Trampa 4: la retención del 3 % cuando el vendedor es no residente (modelo 211)

En la Costa Blanca una buena parte de los vendedores son, a su vez, extranjeros que no viven en España. Cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente, la ley española hace algo que sorprende a todo el que compra por primera vez: convierte al comprador en recaudador. Cualquier adquirente —residente o no, persona física o sociedad— debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria (AEAT) con el modelo 211 (art. 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, TRLIRNR). El 3 % no es un coste añadido: sale del precio, como pago a cuenta del impuesto que el vendedor debe por la ganancia, que para cualquier vendedor no residente es del 19 %.

La trampa está en quién soporta el riesgo. La obligación es del comprador, no del vendedor ni del notario. Si pagas al vendedor el precio íntegro y el 3 % nunca llega a la AEAT, la vivienda que acabas de comprar queda afecta al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto del vendedor, y el registrador lo hace constar por nota marginal (art. 25.2 TRLIRNR; art. 14.5 del Reglamento del IRNR, RIRNR). Para entonces el vendedor tiene el dinero y se ha ido de España. El plazo es de un mes desde la escritura (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 de la Orden EHA/3316/2010), y una vez presentado el modelo entregas al vendedor un ejemplar, que necesita para pedir cualquier devolución.

Dos detalles evitan la mayoría de los errores. Primero, la base es el 3 % del precio pactado en la escritura, no el valor de referencia de Catastro, que solo rige para tu propio ITP. Segundo, hay una única salida: no procede retener solo cuando el vendedor acredita, con un certificado de la AEAT, que está sujeto al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades (art. 14.2 RIRNR). Un domicilio en España, una cuenta bancaria española, una tarjeta TIE o la palabra del vendedor no son ese certificado. El certificado lleva fecha, así que pide uno expedido para el año en curso y a nombre de quien firma la escritura.

Qué hacer: aclara la residencia fiscal del vendedor antes de las arras, deja la retención por escrito en el contrato de arras para que nadie discuta en la notaría, haz que el 3 % se retenga en la firma y presenta el modelo 211 dentro del mes. No esperes a que te lo recuerde el abogado del vendedor: el vendedor no tiene ningún incentivo para perseguir un modelo que solo reduce el dinero que recibe.

Trampa 5: la plusvalía municipal — quién la paga de verdad cuando el vendedor vive fuera

¿Quién paga la plusvalía al comprar en España? En una venta, el vendedor. La plusvalía municipal (formalmente, el IIVTNU) es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo urbano entre la adquisición y la transmisión (art. 104.1 de la Ley de Haciendas Locales, TRLRHL); la construcción no cuenta. Cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes y su propio tipo en su ordenanza fiscal, nunca por encima del 30 % (art. 108.1), y desde la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional y el Real Decreto-ley 26/2021 el contribuyente paga por el menor de dos métodos —objetivo o ganancia real— y no paga nada si no hubo ganancia.

Hasta aquí, no es problema del comprador. Pasa a serlo justo en la situación del apartado anterior: cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente (art. 106 TRLRHL). Eso significa que el ayuntamiento puede dirigirse a ti, el nuevo propietario con un inmueble en su término municipal, en lugar de perseguir a alguien que ya vive en otro país. Una cláusula del contrato que diga que la plusvalía la paga el vendedor es válida entre vosotros dos, y es lo habitual; lo que no hace es vincular al ayuntamiento.

A los compradores también les pilla la negociación. La plusvalía puede trasladarse por contrato, y en un mercado de vendedores a veces se cuela en el documento de reserva como una línea que nadie explica. Como el importe depende del valor catastral del suelo, de los años de tenencia y de la ordenanza de ese municipio en concreto, no se puede adivinar a partir del precio: puede ser modesto en un caso y considerable en el siguiente.

Qué hacer: pide que te calculen la plusvalía para ese ayuntamiento en concreto antes de las arras. Si el vendedor es no residente, pacta en el contrato que el importe estimado se retenga del precio en la firma y se pague directamente al ayuntamiento, regularizando después cualquier diferencia, y guarda el justificante de pago junto a tu escritura.

Trampa 6: deudas de IBI y cargas que siguen al inmueble

En España hay deudas que pertenecen al inmueble y no a la persona que las generó. El IBI —el impuesto municipal anual sobre los inmuebles— es el ejemplo más claro. El propio inmueble queda afecto al pago del IBI pendiente, en régimen de responsabilidad subsidiaria, sea quien sea su propietario actual (art. 64.1 TRLRHL y art. 79.1 LGT), y esas deudas siguen siendo exigibles durante cuatro años (art. 66.b LGT). Un comprador que no pide un certificado de deudas antes de firmar puede recibir, mucho después de la compra, un requerimiento por años en los que ni siquiera había pisado la casa.

La segunda trampa del IBI es el año de la venta. El impuesto se devenga el primer día del año natural y quien sea titular en esa fecha debe los doce meses (art. 75 TRLRHL). La ley no prevé ningún prorrateo por venta, de modo que cualquier reparto del año entre vendedor y comprador es una cláusula privada de la escritura (art. 63.2), no algo que el ayuntamiento reconozca. El recibo se emitirá a nombre del vendedor; si el vendedor sencillamente no lo paga, el ayuntamiento puede ir igualmente contra el inmueble, ya en tus manos.

Las cargas inscritas funcionan con la misma lógica, pero son más fáciles de ver: una hipoteca, un embargo o una anotación aparecen en la nota simple del Registro de la Propiedad. La trampa es fiarse de una nota simple obtenida cuando el inmueble salió a la venta. Hay que pedirla de nuevo cerca del contrato de arras y volver a confirmar la situación en la firma, cuando la hipoteca pendiente del vendedor se cancela con cargo al precio.

Qué hacer: consigue una nota simple actualizada, el último recibo del IBI y un certificado de que no hay deudas de IBI pendientes antes de firmar las arras. En la escritura, di expresamente cómo se reparte el IBI del año en curso y, si existe alguna deuda, haz que se pague o se retenga del precio en la notaría.

Trampa 7: firmar el contrato de arras antes de comprobar nada

La mayoría de las comprobaciones de esta guía son baratas, rápidas y decisivas, y la mayoría de los compradores las hace después de pagar las arras, que es hacerlo al revés. El contrato de arras es el momento en que comprometes dinero de verdad y fijas una fecha de firma. Todo lo que pueda cambiar el precio que estás dispuesto a pagar, o el importe que el vendedor va a recibir realmente, debería saberse antes de firmarlo: el valor de referencia, la residencia fiscal del vendedor, la estimación de la plusvalía, la situación del IBI, las cargas del Registro.

Añade a esa lista los documentos del propio inmueble. El expediente habitual de una venta incluye el título de propiedad del vendedor, el último recibo del IBI y la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética y un certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de las cuotas. En una urbanización con piscina y jardines esas cuotas no son poca cosa, y el certificado es la forma sencilla de no heredar una discusión con tus nuevos vecinos. En la Comunidad Valenciana el vendedor necesita además la cédula de habitabilidad para transmitir la vivienda.

Un contrato de arras bien redactado convierte después lo que has averiguado en cláusulas: el precio, la fecha de firma y quién comparece o firma con poder; la retención del 3 % si el vendedor es no residente; cómo se resuelve la plusvalía; cómo se reparte el IBI del año; la obligación del vendedor de entregar la vivienda libre de cargas, inquilinos y deudas, con los certificados que lo acrediten. Nada de esto es exótico. Simplemente es más fácil acordarlo mientras las dos partes aún quieren cerrar la operación que en la mesa del notario.

Qué hacer: trata el documento de reserva o de arras como el contrato de verdad, porque lo es. Haz que revisen la parte fiscal antes de firmarlo, no entre las arras y la escritura.

Trampa 8: olvidar el modelo 210 — el impuesto anual de no residentes por una vivienda vacía

¿Hay que pagar el impuesto de no residentes en España si la casa está vacía? Sí. Todo no residente propietario de un inmueble urbano en España debe presentar cada año el modelo 210 —la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)—, aunque la vivienda no se alquile nunca y no genere ingreso alguno. La ley imputa una renta a la vivienda que tienes para uso propio: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según si los valores catastrales del municipio se han revisado con la suficiente cercanía en el tiempo. El tipo de gravamen se aplica sobre esa base pequeña, nunca sobre el valor catastral completo.

El tipo es del 19 % para los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para el resto del mundo, incluidos los propietarios británicos desde el Brexit. Los importes son modestos, y eso forma parte de la trampa: nadie manda una factura, nada se retiene en origen y la AEAT no te lo recuerda. La obligación nace con la compra, corre por cada día de titularidad en el año y es íntegramente una autoliquidación. Lo normal es que el propietario se entere cuando va a vender y afloran los años sin presentar.

Además, el calendario acaba de cambiar, y eso está pillando a gente que sí conocía el impuesto. Con la Orden HAC/623/2026, la renta imputada de 2025 se presenta hasta el 31 de diciembre de 2026, pero para las rentas devengadas desde 2026 el plazo va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente: la declaración de 2026 no puede presentarse hasta el 1 de abril de 2027. Si en cambio alquilas la vivienda, declaras el alquiler en el modelo 210; solo los residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden deducir gastos, y los demás tributan por el alquiler bruto.

Ponerse al día voluntariamente sale mucho más barato que ser descubierto. Presentar fuera de plazo por iniciativa propia lleva un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, o del 15 % pasados doce meses, con una reducción del 25 % y sin sanción. Qué hacer: anota en la agenda el primer modelo 210 el mismo día de la firma, guarda el recibo del IBI (en él figura el valor catastral que necesita el cálculo) y, si prefieres no volver a pensar en ello, deja la declaración anual en manos de un asesor.

Trampa 9: comprar entre dos y presentar un solo modelo 210 en vez de uno por propietario

El modelo 210 es una declaración individual. La regla es una declaración por propietario y por inmueble, así que un matrimonio titular de una vivienda al 50/50 presenta dos modelos 210 al año, cada uno por la mitad de la base. En España no existe la tributación conjunta para los no residentes, y que la pareja presente declaración conjunta en su país no cambia nada aquí. Una pareja propietaria de un apartamento y de un garaje inscrito como finca independiente, cada uno con su referencia catastral, tiene por delante cuatro declaraciones.

El error típico es una única declaración a nombre del cónyuge que se ocupó de la compra, declarando el 100 % del inmueble. Da sensación de estar en regla —el impuesto se ha pagado entero—, pero en los registros de la AEAT un propietario ha declarado de más y el otro no ha presentado nunca. El hueco suele aflorar en el peor momento: en una venta, cuando la situación de cada vendedor se mira por separado, o en una herencia, cuando el cónyuge viudo descubre que el fallecido arrastraba años de declaraciones sin presentar.

La cotitularidad también se cruza con la residencia. El tipo sigue al país de residencia fiscal de cada propietario, no al inmueble. Si un copropietario vive en Irlanda y el otro en el Reino Unido, una mitad tributa al 19 % y la otra al 24 %. Y si, años después, uno de los propietarios se traslada a España y pasa a ser residente fiscal mientras el otro sigue fuera, solo el que se queda fuera continúa con el modelo 210.

Qué hacer: decide con intención el reparto de la titularidad antes de la escritura, porque queda recogido en ella y condiciona todos los impuestos posteriores, y desde el primer año presenta un modelo 210 por propietario y por inmueble.

Trampa 10: cartas de Hacienda a una casa vacía — el representante fiscal fuera de la UE/EEE

Pocos servicios se venden a los compradores extranjeros con tanto miedo como el representante fiscal, y la ley es más estrecha que el discurso comercial. El artículo 10.1 TRLIRNR contiene una lista cerrada: la obligación de nombrar un representante residente en España recae sobre los contribuyentes que no residen en otro Estado miembro de la UE, y solo en los supuestos que el artículo enumera; entre ellos, cuando la Agencia Tributaria lo requiera expresamente o cuando resides en un territorio con el que no existe un efectivo intercambio de información tributaria. Donde la obligación existe, no nombrarlo es una infracción grave con multa fija de 2.000 €, o de 6.000 € para los residentes en territorios sin efectivo intercambio de información. Los residentes en la UE, y en los Estados del EEE con normativa de asistencia mutua, quedan fuera de la obligación y actúan conforme a las reglas generales de representación.

La trampa de verdad es otra regla, que se aplica a todos. Sin representante, tu domicilio fiscal para las rentas del inmueble es el propio inmueble (art. 11.1.b TRLIRNR). Ahí es donde la AEAT envía sus cartas: a una segunda residencia que pasa cerrada la mayor parte del año. Tras dos intentos de entrega fallidos, la Agencia Tributaria publica un anuncio en el BOE, y 15 días después la liquidación se entiende notificada a todos los efectos legales (art. 112 LGT). Adquiere firmeza, el plazo para recurrir se agota sin que nadie se entere y la deuda pasa a la vía ejecutiva con recargos.

Para un propietario que vive fuera de la UE/EEE —en el Reino Unido, por ejemplo— esta es la razón honesta para nombrar a alguien en España: no un eslogan sobre lo que es obligatorio, sino tener un domicilio español donde las notificaciones de verdad se reciben, se leen y se contestan a tiempo, y contar con alguien cuyo trabajo es comprobar si tu situación encaja en alguno de los supuestos del artículo 10. Para un residente en la UE es una comodidad más que una obligación, y para muchos propietarios con un apartamento cerrado a cal y canto es una comodidad que merece la pena.

Qué hacer: decide en el momento de la compra adónde te va a escribir la Agencia Tributaria y asegúrate de que las cartas que lleguen allí se abran. Si vives fuera de la UE/EEE, haz que comprueben tu situación respecto del artículo 10 en lugar de darla por supuesta.

Trampas al comprar en España desde el Reino Unido tras el Brexit

¿Puede un británico seguir comprando vivienda en España? Sí: sin ninguna restricción sobre la compra en sí, y pagando exactamente los mismos impuestos de la compra que cualquier otro. El ITP, el IVA y el AJD no miran la nacionalidad ni la residencia, salvo que los tipos reducidos reservados a la vivienda habitual no se aplican a una segunda residencia.

Lo que cambió con el Brexit es la vida fiscal del inmueble después de la compra. El Reino Unido no es Estado miembro de la UE ni forma parte del Espacio Económico Europeo, de modo que los propietarios británicos aplican el tipo del 24 % en el modelo 210 en lugar del 19 %, y si alquilan la vivienda tributan por el alquiler bruto, sin deducir gastos. El convenio de doble imposición entre España y el Reino Unido de 2013 sigue en vigor y evita que la misma renta tribute dos veces, pero no rebaja el tipo interno español. En una venta futura la ganancia tributa al 19 % para cualquier no residente, sea de la UE o no.

Dos apuntes prácticos completan el cuadro. Un residente en el Reino Unido es, por definición, un contribuyente no residente en otro Estado miembro de la UE, así que la cuestión del representante fiscal del apartado anterior está sobre la mesa y merece una respuesta en condiciones, no una suposición. Y comprar una vivienda no da, por sí solo, derecho a vivir en ella todo el año: la compra y tu situación de extranjería son asuntos separados, y el NIE es un número de identificación, no un permiso de residencia.

Qué hacer: presupuesta desde el principio los impuestos recurrentes al tipo de los residentes fuera de la UE/EEE, sobre todo si el plan depende de los ingresos por alquiler, y mantén coherentes entre sí las declaraciones británica y española para que el convenio funcione como está previsto.

Valor catastral o valor de referencia: la confusión que hay detrás de los impuestos mal calculados

Dos cifras de Catastro con nombres parecidos están detrás de la mayoría de los impuestos de esta guía, y confundirlas es una trampa por derecho propio. El valor catastral es la cifra que figura en tu recibo del IBI. De él dependen el propio IBI (art. 65 TRLRHL), la renta imputada del modelo 210 —ese 1,1 % o 2 %— y la base del Impuesto sobre el Patrimonio. El valor de referencia es una cifra distinta, que se publica cada año, y de él depende la base del ITP cuando compras y la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Son datos distintos dentro de la descripción catastral del inmueble, y corregir uno no corrige el otro. Poner el valor de referencia en un modelo 210, o el valor catastral en un modelo 600, es la manera de que una declaración salga mal en un sentido o en el otro. El valor de referencia tampoco te acompaña después: una compra que tributó sobre un valor de referencia alto no te da un valor de adquisición alto para una futura ganancia patrimonial; eso lo determina lo que pagaste de verdad.

Una tercera cifra que conviene mantener aparte es el precio pactado en la escritura, que es la base de la retención del 3 % del modelo 211. Tres cifras, tres usos: el precio para la retención, el mayor entre el precio y el valor de referencia para tu ITP, y el valor catastral para el IBI y el modelo 210 anual.

Qué hacer: guarda una ficha de una página del inmueble con su referencia catastral, el valor catastral (y el año de la última revisión del municipio), el valor de referencia en la fecha de la compra y el precio de la escritura. Todos los impuestos de la vida del inmueble parten de una de esas cuatro líneas.

Novedades al comprar casa en España en 2026: qué ha cambiado y qué no

Las búsquedas sobre las nuevas normas para comprar vivienda en España se disparan cada vez que una propuesta sale en las noticias. Para quien compra en la Costa Blanca, los cambios que de verdad están en vigor y que alteran los números son tres. El tipo general del ITP en la Comunidad Valenciana es del 9 % para las compras devengadas desde el 1 de junio de 2026, frente al 10 % que se aplicó hasta el 31 de mayo de 2026 (Ley 5/2025, que modifica la Ley 13/1997). El calendario del modelo 210 para la renta imputada se ha movido: para los devengos de 2026 en adelante, la declaración se presenta entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año siguiente (Orden HAC/623/2026). Y el NIE tiene nueva casa legal en el artículo 205 del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1155/2024, con el reglamento anterior derogado desde el 20 de mayo de 2025.

Lo que no ha cambiado es todo lo demás de esta guía: el valor de referencia como base del ITP, la retención del 3 % a cargo del comprador, las reglas de la plusvalía y del IBI, y la división 19 %/24 % del modelo 210. Desconfía de las fechas y los porcentajes citados de memoria: muchas webs e inmobiliarias de la Costa Blanca siguen publicando el tipo antiguo del ITP y el calendario antiguo de presentación. Comprueba siempre la fecha de devengo de tu propia compra antes de fiarte de una cifra.

Qué hacer: pregunta a quien te dé una cifra de qué norma sale y desde qué fecha se aplica. Un tipo sin fecha es una conjetura.

Quién comprueba qué: inmobiliaria, notario, abogado y asesor fiscal

Una última trampa, estructural, es dar por hecho que alguien en la operación ya se está ocupando de todo esto. La inmobiliaria comercializa el inmueble y pone en contacto a las partes; su comisión la paga normalmente el vendedor. El notario verifica la identidad y la capacidad, autoriza la escritura y te informa de tus obligaciones fiscales, pero no calcula tus impuestos, no presenta el modelo 211 por ti ni revisa la ordenanza de plusvalía del municipio. El Registro de la Propiedad inscribe lo que se le presenta. Un abogado mira la titularidad, las cargas y el contrato. Los números fiscales —base, tipo, retención, plusvalía, el primer modelo 210— son de quien tú hayas encargado expresamente que se ocupe de ellos.

Ese es el trabajo que hacemos para quienes compran en la Costa Blanca: el coste total como una sola cifra antes de las arras, todos los impuestos de la compra presentados ante la Administración, la coordinación con la notaría y el Registro, la fiscalidad especial cuando el vendedor es no residente, el NIE y la declaración anual de no residentes desde el primer año. El servicio de asesoría fiscal de la compraventa cuesta el 1 % + IVA del precio, con un mínimo de 1.000 € + IVA; el modelo 210 anual son 119 € + IVA por inmueble y año, y actuar como tu representante fiscal ante la AEAT, 149 € + IVA al año. Los honorarios de notaría y registro y los propios impuestos los paga el cliente y no están incluidos. Un economista colegiado revisa cada operación; trabajamos en español, inglés y ruso.

Qué hacer: uses a quien uses, haz una pregunta antes de firmar nada: quién, con nombre y apellidos, responde de cada línea de la lista de comprobación de más abajo. Si la respuesta a alguna línea es el silencio, esa línea es tu trampa.