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Fiscalité espagnole sur la Costa Blanca
Le cadre fiscal de la Costa Blanca · Comunidad Valenciana · Región de Murcia, expliqué par un colegiado agréé établi à Torrevieja.
What property owners in Costa Blanca need to know
La Costa Blanca — la bande méditerranéenne de 200 km qui s'étend de Dénia en passant par Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Alicante et Torrevieja jusqu'à Orihuela Costa — concentre la plus forte densité de propriétaires étrangers du littoral espagnol (la province d'Alicante est en tête avec environ 44 % d'acheteurs étrangers, données 2024). Britanniques, Néerlandais, Allemands, Belges, Scandinaves et Français ont chacun des obligations fiscales spécifiques régies par les règles autonomes de la Comunidad Valenciana : 9 % d'ITP général pour les acquisitions à compter du 1er juin 2026 selon la Ley 5/2025 GVA (11 % sur la fraction au-delà de 1 000 000 € ; taux réduits de 6 % ou 3 % possibles pour la résidence principale jusqu'à 180 000 €), 1,4 % d'AJD sur les actes notariés, abattement ISD de 50 % pour les héritiers directs, et des taux IBI municipaux qui varient sensiblement selon la commune. Nous sommes basés à Torrevieja et couvrons toute la Costa Blanca — pour les résidents français, nous coordonnons l'articulation Modèle 210 (Espagne) / déclaration 2047 + 2042 (France) sous la convention fiscale franco-espagnole de 1995.
Municipios we cover on the Costa Blanca
Regional tax framework
- ITP general rate
- 9%
- ITP reduced rate (vivienda habitual)
- 6%
- AJD (stamp duty)
- 1,4%
- ISD bonification grupo I/II
- 50%
- Autonomic law reference
- Ley 13/1997 CV
These rates reflect the autonomic (CCAA) framework in force at the time of writing. Municipal IBI rates and bonifications are set separately by each ayuntamiento and we confirm the current figures from the latest ordenanza fiscal before any filing.
In Costa Blanca: municipal taxes and paperwork
- Plusvalía settled with
- the Costa Blanca town halls
- IBI billed by
- SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)
Municipal plusvalía (IIVTNU) when you sell
Plusvalía municipal — properly the IIVTNU — taxes the increase in the value of the land under a property between the day you bought it and the day you sell it, and it is charged by the town hall, never by the Agencia Tributaria. It is an optional municipal tax (art. 59.2 TRLRHL): every Costa Blanca ayuntamiento levies it, but each one sets its own rate and coefficients in its ordenanza fiscal, within the 30 % statutory ceiling of art. 108 TRLRHL. In an ordinary sale the seller is the taxpayer (art. 106.1.b), with one exception that matters here: when the seller is a non-resident individual, art. 106.2 makes the buyer the substitute taxpayer, which is why the amount is normally retained at the notary's table. Since STC 182/2021 and RDL 26/2021 there are two ways to compute the base and you may take whichever is lower — and where the land produced no gain at all, nothing is due.
Plusvalía calculator →The 3 % retention and modelo 211
When a non-resident sells Spanish property the buyer is legally obliged to withhold 3 % of the agreed price and pay it to AEAT on modelo 211, generally within one month of the notarial deed. This is not an extra cost for the buyer and it is not the seller's final tax: it is a payment on account of the seller's non-resident income tax on the capital gain. The seller then files modelo 210 for the gain — 19 % for EU/EEA residents, 24 % otherwise — and either tops up the difference or reclaims the excess. Selling at a loss or after many years almost always means money to recover, but only if the return is actually filed: no modelo 210, no refund. Keep the stamped modelo 211 the buyer hands over; it is the document the refund rests on.
Guide: selling as a non-resident →IBI: the annual bill and who issues it
IBI is the annual municipal tax on owning the property. It accrues on 1 January (art. 75 TRLRHL), so whoever is registered as owner on that date owes the whole year, and each ayuntamiento sets the rate and the bonifications in its ordenanza fiscal. The part that surprises foreign owners is who sends the bill. Across most of Alicante province the town halls have delegated assessment and collection to SUMA Gestión Tributaria, the Diputación de Alicante's tax body, under art. 7 TRLRHL — so the receipt arrives from SUMA, not from the ayuntamiento. Alicante city and Xàbia bill through their own municipal tax offices, and outside the province — València, Murcia, Cartagena — the ayuntamiento bills you directly. If you live abroad, set up a direct debit: an unpaid IBI does not lapse quietly, because art. 64.1 TRLRHL attaches the debt to the property itself, and it surfaces at the next sale.
IBI calculator →NIE and empadronamiento
The NIE is your Spanish tax identity: without it you cannot sign an escritura, open the utility contracts or file a modelo 210. It is applied for on form EX-15, the fee is €9.84 (form 790, code 012), and the authorities must resolve within five days. In Spain the application is made by prior appointment at the Oficina de Extranjería or an authorised National Police station in Alicante province; from abroad, at the Spanish consulate for your area or through a representative with a power of attorney that expressly covers it. Empadronamiento is a completely different thing and it is municipal: under Ley 7/1985 anyone who habitually lives in Spain must register in the padrón of the town where they live, and the certificate is what the ayuntamiento asks for before granting local bonifications, a health card or a school place. You do not need padrón to obtain a NIE (RD 1155/2024 art. 205.1), and an owner who only uses the property for holidays does not register at all.
Guide: how to get a NIE →Municipal rates, coefficients and bonifications are set by each ayuntamiento in its ordenanza fiscal and revised every year, so none are quoted here. We read the ordenanza in force and confirm the exact figures before any filing.
Specific questions about Costa Blanca
Quelle commune de la Costa Blanca a la taxe foncière (IBI) la plus basse pour les non-résidents ?
Les taux IBI et abattements sont fixés par l'ordenanza fiscal municipale de chaque commune. Ordre de grandeur : les taux IBI urbains sur la Costa Blanca se situent entre 0,4 % et 0,75 % de la valeur cadastrale selon la commune ; Torrevieja et Orihuela offrent des abattements pour prélèvement automatique et familles nombreuses, Benidorm a des conditions plus strictes, Valencia-ville dispose d'un abattement famille nombreuse structuré. Nous confirmons toujours le taux exact en vigueur avant chaque clôture d'achat.
L'abattement de l'ISD (impôt sur les successions) est-il le même dans toute la Costa Blanca ?
Au niveau autonome, oui : chaque commune de la Comunidad Valenciana applique l'abattement de 50 % pour les groupes I/II selon la Ley 13/1997 art. 12 bis. L'écart inter-régional compte quand on compare Costa Blanca (CV) vs Costa Cálida (Région de Murcia) — Murcia accorde historiquement des pourcentages bien plus élevés pour les groupes I et II (jusqu'à 99 %). Nous comparons les deux côte à côte quand une succession traverse la frontière autonome. Pour les héritiers résidents français, la convention France-Espagne du 8 janvier 1963 sur les successions évite la double imposition par méthode d'imputation.
Ai-je besoin d'un conseiller local Costa Blanca ou une gestoría madrilène peut-elle s'en charger ?
Techniquement, une gestoría madrilène peut déposer le Modèle 210 partout en Espagne. En pratique, la spécialisation locale compte sur les abattements autonomes ITP/ISD, les abattements IBI par ordonnance municipale et la couverture linguistique (anglais, néerlandais, allemand, russe, français). Nous sommes physiquement basés à Torrevieja, inscrits au Collège des économistes de la Comunidad Valenciana, et lisons chaque ordenanza fiscal publiée par les mairies de la Costa Blanca.
Is the plusvalía municipal the same across the whole Costa Blanca?
No. IIVTNU is a municipal tax: each ayuntamiento fixes its own rate and its own coefficients in its ordenanza fiscal, under the 30 % ceiling of art. 108 TRLRHL, so the same gain produces a different bill in Dénia and in Torrevieja. What is identical everywhere is the mechanism — two calculation methods since RDL 26/2021, the lower one applies, and no tax at all where the land produced no gain. We run both methods against the current ordenanza before completion.
Recent regulatory changes
La Comunidad Valenciana a consolidé son abattement ISD pour les groupes I et II à 50 % lors de la dernière révision de la Ley 13/1997 (art. 12 bis), confirmant la Costa Blanca comme l'une des régions les plus favorables aux héritiers directs. Plusieurs mairies Costa Blanca (Valencia-ville, Alicante, Torrevieja) ont actualisé leurs ordenanzas IBI pour 2025-2026 avec des seuils d'abattement famille ajustés. Nous suivons BOE + DOGV + chaque BOP municipal chaque semaine.