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Par destination · Costa Blanca · Alicante

Fiscalité espagnole sur la Costa Blanca

Le cadre fiscal de la Costa Blanca · Comunidad Valenciana · Región de Murcia, expliqué par un colegiado agréé établi à Torrevieja.

Réponse rapide

Sur toute la Costa Blanca, les impôts autonomes sont ceux de la Comunitat Valenciana : l'ITP est de 9 % sur un logement ancien et de 11 % sur la totalité de la valeur quand celle-ci dépasse 1 000 000 € (art. 13.Uno Ley 13/1997), l'AJD de l'acte est de 1,4 % (art. 14.Cuatro), et les héritiers des groupes I et II bénéficient d'un abattement de 99 % sur la quote-part d'ISD (art. 12 bis). L'IBI est municipal et fixé commune par commune.

Ce qu'un propriétaire à Costa Blanca doit savoir

La Costa Blanca — la bande méditerranéenne qui va de Dénia à Orihuela Costa en passant par Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Alicante et Torrevieja — est la zone d'Espagne où le logement détenu par des étrangers est le plus densément concentré. Ce que partage tout propriétaire du littoral, c'est la couche autonome de la Comunitat Valenciana. L'ITP sur un achat dans l'ancien est de 9 %, et de 11 % sur la totalité de la valeur quand celle-ci dépasse 1 000 000 € (art. 13.Uno Ley 13/1997). Il n'existe pas de réduction générale pour « résidence habituelle » : les taux réduits de 6 % et 8 %, ou de 3 % et 4 %, ne visent que les cas énumérés à l'art. 13 — première résidence habituelle d'un acquéreur de moins de 35 ans, famille nombreuse ou monoparentale, handicap qualifié, victimes de violences de genre et logement protégé (VPO) —, le taux le plus bas de chaque paire s'appliquant tant que la valeur n'excède pas 180 000 €. L'AJD sur l'acte notarié est de 1,4 %, et de 0,1 % sur la première copie documentant l'acquisition d'une résidence habituelle (art. 14.Cuatro). Successions et donations entre conjoints, enfants, parents et grands-parents bénéficient d'un abattement de 99 % sur la quote-part (art. 12 bis). Ce qui n'est pas autonome, c'est l'IBI : impôt municipal, chaque mairie en fixe le taux, les abattements et le calendrier de paiement dans une ordenanza fiscal révisée chaque année. Nous sommes basés à Torrevieja et intervenons dans toutes les communes de la Costa Blanca.

Communes que nous couvrons sur la Costa Blanca

Principaux services pour Costa Blanca

Cadre fiscal régional

ITP taux général
9%
ITP taux réduit (vivienda habitual)
6%
AJD (droit de timbre)
1,4%
ISD : bonification grupo I/II
99%
Référence de la loi autonome
Ley 13/1997 CV

Ces taux reflètent le cadre autonome (CCAA) en vigueur au moment de la rédaction. Les taux et bonifications municipaux de l'IBI sont fixés séparément par chaque ayuntamiento et nous confirmons les chiffres en vigueur à partir de la dernière ordenanza fiscal avant tout dépôt.

À Costa Blanca : impôts municipaux et démarches

Plusvalía réglée auprès de
les mairies de la Costa Blanca
IBI facturé par
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) lors de la vente

La plusvalía municipal — formellement l'IIVTNU — frappe l'augmentation de valeur du terrain sur lequel repose un bien entre le jour de l'achat et le jour de la vente ; elle est perçue par la mairie, jamais par l'Agencia Tributaria. C'est un impôt municipal facultatif (art. 59.2 TRLRHL) : toutes les communes de la Costa Blanca l'ont instauré, mais chacune fixe son taux et ses coefficients dans son ordenanza fiscal, dans la limite du plafond légal de 30 % de l'art. 108 TRLRHL. Dans une vente ordinaire, le vendeur est le contribuable (art. 106.1.b), avec une exception qui compte ici : lorsque le vendeur est une personne physique non résidente, l'art. 106.2 fait de l'acheteur le contribuable substitut, ce qui explique que le montant soit normalement retenu chez le notaire. Depuis la STC 182/2021 et le RDL 26/2021, il existe deux façons de calculer la base et vous pouvez retenir la plus basse — et si le terrain n'a produit aucune plus-value, rien n'est dû.

Calculateur de plusvalía →

La retenue de 3 % et le modelo 211

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix convenu et de le verser à l'AEAT au moyen du modelo 211, en général dans le mois qui suit l'acte notarié. Ce n'est pas un coût supplémentaire pour l'acheteur ni l'impôt définitif du vendeur : c'est un acompte sur l'impôt sur le revenu des non-résidents dû par le vendeur au titre de la plus-value. Le vendeur dépose ensuite le modelo 210 pour la plus-value — 19 % pour les résidents de l'UE/EEE, 24 % dans les autres cas — et soit règle la différence, soit réclame l'excédent. Une vente à perte ou après de nombreuses années signifie presque toujours une somme à récupérer, mais seulement si la déclaration est effectivement déposée : sans modelo 210, pas de remboursement. Conservez le modelo 211 tamponné que l'acheteur vous remet ; c'est le document sur lequel repose le remboursement.

Guide : vendre en tant que non-résident →

IBI : la facture annuelle et qui l'émet

L'IBI est l'impôt municipal annuel dû au titre de la propriété du bien. Il est exigible le 1er janvier (art. 75 TRLRHL) : celui qui est inscrit comme propriétaire à cette date doit l'année entière, et chaque ayuntamiento fixe le taux et les bonifications dans son ordenanza fiscal. Ce qui surprend les propriétaires étrangers, c'est l'émetteur de l'avis. Dans la majeure partie de la province d'Alicante, les mairies ont délégué la gestion et le recouvrement à SUMA Gestión Tributaria, l'organisme fiscal de la Diputación de Alicante, en vertu de l'art. 7 TRLRHL — l'avis arrive donc de SUMA, et non de l'ayuntamiento. Alicante ville et Xàbia facturent par leurs propres services fiscaux municipaux, et hors de la province — València, Murcie, Carthagène — l'ayuntamiento vous facture directement. Si vous vivez à l'étranger, mettez en place un prélèvement automatique : un IBI impayé ne s'éteint pas discrètement, car l'art. 64.1 TRLRHL rattache la dette au bien lui-même, et elle refait surface à la vente suivante.

Calculateur d'IBI →

NIE et empadronamiento

Le NIE est votre identité fiscale espagnole : sans lui, vous ne pouvez ni signer une escritura, ni ouvrir les contrats de services (eau, électricité…), ni déposer un modelo 210. Il se demande sur le formulaire EX-15, la taxe est de 9,84 € (formulaire 790, code 012) et l'administration doit statuer dans un délai de cinq jours. En Espagne, la demande se fait sur rendez-vous préalable à l'Oficina de Extranjería ou dans un commissariat de la Police nationale habilité de la province d'Alicante ; depuis l'étranger, au consulat d'Espagne dont vous dépendez ou par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration qui le prévoit expressément. L'empadronamiento est une tout autre chose, et il est municipal : en vertu de la Ley 7/1985, toute personne qui réside habituellement en Espagne doit s'inscrire au padrón de la commune où elle vit, et le certificat est ce que demande l'ayuntamiento avant d'accorder des bonifications locales, une carte de santé ou une place à l'école. Le padrón n'est pas nécessaire pour obtenir un NIE (RD 1155/2024 art. 205.1), et un propriétaire qui n'utilise le bien que pour les vacances ne s'inscrit pas du tout.

Guide : comment obtenir un NIE →

Les taux, coefficients et bonifications municipaux sont fixés par chaque ayuntamiento dans son ordenanza fiscal et révisés chaque année ; aucun n'est donc cité ici. Nous lisons l'ordenanza en vigueur et confirmons les chiffres exacts avant tout dépôt.

Questions fréquentes sur Costa Blanca

Quelle commune de la Costa Blanca a la taxe foncière (IBI) la plus basse pour les non-résidents ?

Aucun classement honnête n'est citable. L'IBI est fixé par chaque mairie dans sa propre ordenanza fiscal, à l'intérieur de la fourchette de l'art. 72.1 TRLRHL — minimum 0,4 %, maximum 1,10 % sur l'urbain, avant les majorations que l'art. 72.3 autorise pour une capitale de province ou une commune assurant davantage de services — et révisé chaque année : tout tableau de taux commune par commune publié en ligne est généralement périmé avant que vous ne le lisiez. Deux conséquences pratiques. Demandez l'ordenanza en vigueur de la commune où vous achetez réellement, pas une moyenne du littoral. Et vérifiez sur l'avis lui-même qui l'émet : les art. 7 et 77.8 TRLRHL permettent à une mairie de déléguer la gestion et le recouvrement de l'IBI à un autre organisme, et cela varie d'une commune à l'autre. Nous n'envoyons donc jamais un propriétaire à un guichet sans avoir vu son propre avis.

L'abattement de l'ISD (impôt sur les successions) est-il le même dans toute la Costa Blanca ?

Oui, partout dans la Comunitat Valenciana. Toutes les communes, de Dénia à Orihuela, appliquent le même abattement de 99 % sur la quote-part d'ISD pour les groupes I et II en vertu de l'art. 12 bis de la Ley 13/1997 — relevé depuis 75 % par la Ley 6/2023 de la Generalitat, avec effet pour les faits générateurs à compter du 28 mai 2023. L'abattement étant autonome, la commune n'y change rien. Ce qui change la réponse, c'est de passer dans la Región de Murcia, qui a son propre texte : sa déduction d'ISD pour les groupes I et II est également de 99 % (art. 3.Cinco DLeg 1/2010), mais ses taux d'ITP et d'AJD diffèrent. Une famille possédant des biens de part et d'autre de cette limite a besoin des deux comparés.

Ai-je besoin d'un conseiller local Costa Blanca ou une gestoría madrilène peut-elle s'en charger ?

Le modelo 210 est un impôt d'État et peut être déposé depuis n'importe où en Espagne. Ce qui n'est pas étatique, c'est la couche en dessous. Les chiffres d'ITP et d'ISD ci-dessus viennent d'une loi de la Comunitat Valenciana ; l'IBI et la plusvalía municipal, de l'ordenanza fiscal de chaque mairie ; et l'autoliquidation d'ITP (modelo 600) se dépose auprès de la communauté autonome qui l'encaisse — la Generalitat pour Alicante et Valencia, la Región de Murcia pour la Costa Cálida. C'est là que la connaissance locale compte, avec les langues : nous sommes à Torrevieja et travaillons en espagnol, anglais, néerlandais, allemand, français et russe.

La plusvalía municipal est-elle la même sur toute la Costa Blanca ?

Non. L'IIVTNU est un impôt municipal : chaque ayuntamiento fixe son propre taux et ses propres coefficients dans son ordenanza fiscal, sous le plafond de 30 % de l'art. 108 TRLRHL, de sorte que la même plus-value donne une facture différente à Dénia et à Torrevieja. Ce qui est identique partout, c'est le mécanisme — deux méthodes de calcul depuis le RDL 26/2021, la plus basse s'applique, et aucun impôt si le terrain n'a produit aucune plus-value. Nous appliquons les deux méthodes à l'ordenanza en vigueur avant la signature.

Évolutions réglementaires récentes

Trois changements comptent pour qui achète ou hérite ici. La Ley 6/2023 de la Generalitat a porté l'abattement d'ISD pour les groupes I et II de 75 % à 99 % de la quote-part, pour les faits générateurs à compter du 28 mai 2023 (art. 12 bis Ley 13/1997). La Ley 5/2025 a ensuite ramené le taux général d'ITP sur les immeubles de 10 % à 9 % et le taux général d'AJD de 1,5 % à 1,4 %, l'un et l'autre pour les faits générateurs à compter du 1er juin 2026 (art. 33 et 34). Côté État, l'Orden HAC/623/2026 a sorti les revenus locatifs des non-résidents de l'ancien calendrier trimestriel : le modelo 210 d'un bien loué est désormais une déclaration annuelle, déposée dans les vingt premiers jours calendaires d'avril de l'année suivante. Rien de tout cela ne touche aux taux d'IBI ou de plusvalía municipal, qui figurent dans chaque ordenanza fiscal et sont révisés commune par commune chaque année.

Sources officielles

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