Acheter en Espagne : les pièges à éviter pour un étranger (2026)

Est-il sûr d'acheter en Espagne ? Ce qui tourne vraiment mal

Acheter un bien immobilier en Espagne est sûr au sens qui compte le plus : l'acte authentique (escritura) se signe devant notaire, la propriété est inscrite au Registre de la propriété (Registro de la Propiedad), et les étrangers — résidents ou non, ressortissants de l'Union européenne ou d'ailleurs — peuvent acheter dans les mêmes conditions que les Espagnols. Les histoires d'horreur qui circulent sur les forums datent pour la plupart d'une autre décennie. Les problèmes qu'un conseiller voit aujourd'hui portent rarement sur la question de savoir à qui appartient la maison. Ils portent sur de l'argent dont l'acheteur ignorait qu'il était dû.

Presque tous suivent le même schéma. Le droit fiscal espagnol met une obligation à la charge de l'acheteur, ou attache une dette au bien, et personne dans l'opération n'a de véritable raison de le dire. L'agent immobilier est payé lorsque la vente se conclut. Le vendeur veut toucher l'intégralité du prix. Le notaire autorise l'acte et vous avertit de vos obligations dans un langage formel, en espagnol, le jour de la signature — quand il est trop tard pour changer les chiffres. Les administrations fiscales, elles, ne préviennent pas du tout : elles liquident, parfois des années plus tard.

Les pièges de l'achat immobilier en Espagne sont donc, avant tout, des pièges de chronologie. Chaque vérification a son moment — avant le contrat d'arrhes, avant l'acte, dans le mois qui suit l'acte, puis chaque année — et une vérification faite trop tard est souvent une vérification qui ne vous protège plus. Les sections qui suivent respectent cet ordre. Aucune n'est une raison de ne pas acheter. Toutes sont une raison de faire relire le volet fiscal par quelqu'un avant de signer quoi que ce soit qui engage de l'argent.

Piège 1 : attendre d'avoir signé le contrat d'arrhes pour demander le NIE

Peut-on acheter en Espagne sans NIE ? Non. Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro qui identifie un ressortissant étranger auprès de toutes les administrations espagnoles, et il sert aussi de numéro d'identification fiscale. Le notaire doit faire figurer dans l'acte le numéro d'identification fiscale de chaque acheteur, les impôts liés à l'achat sont déclarés sous ce numéro et, faute du numéro de chacune des parties mentionnées dans l'acte, le Registre de la propriété n'inscrit pas l'achat (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria). Le défaut peut être régularisé par la suite (art. 254.4), mais tant qu'il ne l'est pas, le logement n'est pas inscrit à votre nom.

Le piège n'est pas d'ignorer l'existence du NIE — la plupart des acheteurs en ont entendu parler —, c'est le calendrier. Sur le papier, la procédure est rapide : le NIE est régi par l'article 205 du règlement approuvé par le Real Decreto 1155/2024, et le délai maximal de décision est de 5 jours à compter de la date d'entrée de la demande au registre de l'organe compétent, le silence de l'administration valant refus. En pratique, ce qui prend des semaines, c'est d'arriver jusqu'à ce registre : un rendez-vous au commissariat de police ou au bureau des étrangers, ou un créneau au consulat de votre pays de résidence. Entre-temps, le contrat d'arrhes (contrato de arras) a généralement fixé une date de signature de l'acte, et ce sont les arrhes qui sont en jeu si vous ne pouvez pas signer à cette date.

Vous n'avez pas besoin de vous déplacer pour régler la question. Le NIE peut s'obtenir auprès du consulat d'Espagne de votre lieu de résidence, ou par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration qui couvre expressément la demande de NIE — apostillée si elle est établie hors d'Espagne. La même procuration peut couvrir la signature de l'acte et le paiement des impôts : c'est ainsi que de nombreux achats sur la Costa Blanca se concluent sans que l'acheteur prenne deux fois l'avion. Un dernier point qui évite des inquiétudes : le numéro de NIE lui-même n'expire jamais, le demander tôt ne vous coûte donc rien.

Que faire : demandez le NIE de chaque acheteur — des deux conjoints, pas d'un seul — avant de signer le contrat d'arrhes ou en même temps, jamais après. Si vous achetez depuis l'étranger, établissez d'abord la procuration et laissez votre représentant se charger de la demande.

Piège 2 : croire que le prix de l'acte fixe votre impôt — la valeur de référence du Catastro

C'est le piège qui produit les factures imprévues les plus lourdes. La plupart des acheteurs étrangers supposent que les droits de mutation sont un pourcentage de ce qu'ils paient. Ce n'est pas nécessairement le cas. Depuis la réforme introduite par la Ley 11/2021, la base imposable de l'ITP est la valeur de référence (valor de referencia) publiée par la Dirección General del Catastro, et le prix déclaré uniquement si ce prix est supérieur (art. 10.2 du texte refondu de la loi sur l'ITP et l'AJD, TRLITPAJD). Autrement dit : vous payez sur le plus élevé des deux, et convenir d'un prix bas ne réduit pas l'impôt.

La valeur de référence est fixée chaque année pour chaque bien à partir des prix que les notaires communiquent sur les ventes conclues, par zones de valeur homogènes. Ce n'est pas une estimation de votre maison en particulier. Personne ne l'a visitée ; son état d'entretien, ses locataires et ses défauts n'ont joué aucun rôle dans le calcul. C'est précisément pour cela qu'elle fait mal sur la Costa Blanca, où un appartement vieillot dont l'électricité est à refaire se vend bien en dessous de ce que suggère la moyenne de la zone. Ce n'est pas non plus la valeur cadastrale imprimée sur l'avis d'IBI : ce sont deux chiffres différents, avec deux fonctions différentes, et nous revenons plus bas sur cette confusion.

Vous ne pouvez pas négocier la valeur de référence avant de payer, et il n'existe aucun recours préalable. La loi attend de vous que vous autoliquidiez sur la valeur de référence puis, si vous estimez qu'elle dépasse la valeur réelle de marché du logement, que vous demandiez la rectification de votre propre autoliquidation avec remboursement de l'indu (art. 120.3 de la loi générale des impôts, LGT). L'administration fiscale statue après un rapport obligatoire et contraignant du Catastro, et vous disposez de quatre ans pour le demander (art. 66.c et 67.1 LGT). Ce qu'il ne faut pas faire, c'est autoliquider sur le prix et attendre d'être corrigé : déclarer en dessous de la valeur de référence entraîne un redressement pour la différence, avec intérêts, et vous perdez la position procédurale nette que donne une demande de rectification.

Que faire : avant de convenir d'un prix — et en tout cas avant de signer les arras —, consultez la valeur de référence du bien sur la Sede Electrónica del Catastro à l'aide de sa référence cadastrale, et budgétez votre ITP sur le chiffre le plus élevé. Si l'écart est important et que l'état du bien le justifie, préparez la demande de rectification dès le premier jour : une expertise homologuée et des devis d'entrepreneurs sont les preuves qui permettent de l'emporter.

Piège 3 : les frais cachés d'un achat immobilier en Espagne — ne budgéter que le prix

Combien d'impôts paie-t-on à l'achat d'un bien en Espagne ? Cela dépend d'abord de ce que vous achetez. Un bien ancien acheté à un particulier supporte les droits de mutation (ITP) et, dans la Région de Valence, le taux général est de 9 % pour les achats dont le fait générateur intervient à partir du 1er juin 2026, en vertu de l'article 13.Uno de la Ley 13/1997, dans sa rédaction issue de la Ley 5/2025. Les sites qui annoncent encore 10 % citent la rédaction applicable jusqu'au 31 mai 2026. Des taux réduits existent, mais seulement pour la résidence habituelle de catégories étroitement définies — moins de 35 ans, familles nombreuses ou monoparentales, personnes en situation de handicap, victimes de violences de genre, logements protégés —, de sorte qu'un non-résident qui achète une résidence secondaire ne doit pas compter dessus.

Un logement neuf acheté à un promoteur supporte 10 % de TVA (IVA) au lieu de l'ITP, plus le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) sur l'acte. Dans la Région de Valence, le taux de l'AJD est de 0,1 % lorsque le logement sera la résidence habituelle de l'acheteur et de 1,4 % dans tous les autres cas — et une résidence secondaire, un bien locatif ou un investissement font partie des autres cas. Les deux régimes s'excluent mutuellement : on ne paie jamais l'ITP et la TVA sur le même achat. Le piège consiste à comparer un bien ancien et un logement neuf sur leurs seuls prix affichés, alors que l'impôt qui s'y ajoute est différent, puis à découvrir chez le notaire lequel s'applique. La nature du bien compte aussi : les terrains et les locaux commerciaux peuvent être soumis à une TVA de 21 %, si bien qu'un garage ou un terrain vendu avec un logement mérite une question à part.

Viennent ensuite les frais qui ne sont pas des impôts : le notaire, dont les honoraires suivent un tarif national réglementé ; le Registre de la propriété, pour inscrire votre titre ; la gestoría, qui dépose les déclarations fiscales et présente l'acte ; une expertise s'il y a un prêt hypothécaire ; et le NIE. Aucun n'est élevé au regard de l'impôt sur l'achat, mais ensemble ils expliquent pourquoi des acheteurs qui ont viré exactement le prix depuis le Royaume-Uni se retrouvent à court le jour de la signature. Et comme l'ITP s'autoliquide au moyen du modelo 600 dans les 30 jours ouvrés suivant l'acte — samedis, dimanches et jours fériés ne comptent pas —, l'argent de l'impôt doit se trouver en Espagne et être disponible presque immédiatement après la signature, et non quelques mois plus tard.

Que faire : demandez le coût complet sous la forme d'un seul chiffre ferme avant de vous engager — impôt sur l'achat calculé sur la bonne base, notaire, registre, gestoría, NIE et, le cas échéant, les sommes que vous devrez retenir au vendeur (les deux sections suivantes). C'est précisément ce qu'un service de fiscalité de l'achat immobilier a pour vocation de produire, et cela vaut bien plus avant les arras qu'après.

Piège 4 : la retenue de 3 % lorsque le vendeur est non-résident (modelo 211)

Sur la Costa Blanca, une grande partie des vendeurs sont eux-mêmes des étrangers qui ne vivent pas en Espagne. Lorsque le vendeur est un non-résident sans établissement stable, la loi espagnole fait quelque chose qui surprend tous ceux qui achètent pour la première fois : elle transforme l'acheteur en collecteur d'impôt. Tout acquéreur — résident ou non, particulier ou société — doit retenir 3 % du prix convenu et les verser à l'administration fiscale espagnole (AEAT) au moyen du modelo 211 (art. 25.2 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents, TRLIRNR). Ces 3 % ne sont pas un coût supplémentaire : ils sont prélevés sur le prix, à titre d'acompte sur l'impôt que le vendeur doit sur sa plus-value, lequel est de 19 % pour tout vendeur non-résident.

Le piège tient à celui qui supporte le risque. L'obligation pèse sur l'acheteur, pas sur le vendeur ni sur le notaire. Si vous versez au vendeur l'intégralité du prix et que les 3 % ne parviennent jamais à l'AEAT, le bien que vous venez d'acheter répond du plus faible des deux montants, la retenue ou l'impôt du vendeur, et le conservateur du Registre (registrador) porte une note marginale en ce sens (art. 25.2 TRLIRNR ; art. 14.5 du règlement de l'IRNR, RIRNR). À ce stade, le vendeur a l'argent et a quitté l'Espagne. Le délai est d'un mois à compter de l'acte (art. 14.3 RIRNR ; art. 8.5 de l'Orden EHA/3316/2010), et une fois la déclaration déposée, vous en remettez un exemplaire au vendeur, qui en a besoin pour demander un éventuel remboursement.

Deux détails évitent la plupart des erreurs. Premièrement, la base est de 3 % du prix convenu dans l'acte — et non de la valeur de référence du Catastro, qui ne régit que votre propre ITP. Deuxièmement, il n'existe qu'une seule issue : aucune retenue n'est due uniquement lorsque le vendeur prouve, par un certificat de l'AEAT, qu'il est assujetti à l'impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques (IRPF) ou à l'impôt sur les sociétés (art. 14.2 RIRNR). Une adresse en Espagne, un compte bancaire espagnol, une carte TIE ou la parole du vendeur ne constituent pas ce certificat. Le certificat est daté : demandez-en donc un qui soit délivré pour l'année en cours et qui désigne nommément la personne qui signe l'acte.

Que faire : établissez la résidence fiscale du vendeur avant les arras, inscrivez la retenue dans le contrat d'arrhes pour que personne ne discute chez le notaire, faites retenir les 3 % à la signature de l'acte et déposez le modelo 211 dans le mois. N'attendez pas que l'avocat du vendeur vous le rappelle : le vendeur n'a aucun intérêt à courir après un formulaire qui ne fait que réduire la somme qu'il encaisse.

Piège 5 : plusvalía municipal — qui la paie vraiment quand le vendeur vit à l'étranger

Qui paie la plusvalía quand on achète en Espagne ? Dans une vente, c'est le vendeur. La plusvalía municipal (de son nom officiel, l'IIVTNU) est un impôt perçu par la mairie sur l'accroissement de valeur du terrain urbain entre l'acquisition et la transmission (art. 104.1 de la loi sur les finances locales, TRLRHL) ; la construction n'entre pas en ligne de compte. Chaque ayuntamiento fixe ses propres coefficients et son propre taux dans son ordonnance fiscale (ordenanza fiscal), sans jamais dépasser 30 % (art. 108.1), et depuis l'arrêt 182/2021 du Tribunal constitutionnel et le Real Decreto-ley 26/2021, le contribuable paie selon la moins élevée de deux méthodes — la méthode objective ou la plus-value réelle — et ne paie rien du tout s'il n'y a pas eu de plus-value.

Jusque-là, ce n'est pas l'affaire de l'acheteur. Cela le devient très exactement dans la situation décrite à la section précédente : lorsque le vendeur est une personne physique non-résidente, l'acheteur est le redevable substitué (sustituto del contribuyente, art. 106 TRLRHL). Concrètement, la mairie peut se tourner vers vous, le nouveau propriétaire qui possède un bien sur son territoire, plutôt que de courir après quelqu'un qui vit désormais dans un autre pays. Une clause du contrat stipulant que la plusvalía est à la charge du vendeur est valable entre vous deux, et c'est d'ailleurs l'arrangement habituel ; ce qu'elle ne fait pas, c'est lier l'ayuntamiento.

Les acheteurs se font aussi piéger par la négociation. La charge de la plusvalía peut être transférée par contrat et, dans un marché favorable aux vendeurs, elle se glisse parfois dans le document de réservation sous la forme d'une ligne que personne n'explique. Comme le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain, du nombre d'années de détention et de l'ordonnance de la commune concernée, il est impossible de le deviner à partir du prix — il peut être modeste dans un dossier et considérable dans le suivant.

Que faire : faites calculer la plusvalía pour la mairie concernée avant les arras. Si le vendeur est non-résident, convenez dans le contrat que le montant estimé sera retenu sur le prix à la signature de l'acte et versé directement à l'ayuntamiento, toute différence étant régularisée par la suite, et conservez le justificatif de paiement avec votre acte authentique.

Piège 6 : dettes d'IBI et charges qui suivent le bien

En Espagne, certaines dettes sont attachées au bien et non à la personne qui les a laissées s'accumuler. L'IBI — l'impôt municipal annuel sur les biens immobiliers, l'équivalent de la taxe foncière — en est l'exemple le plus net. Le bien lui-même répond de l'IBI impayé, au titre d'une responsabilité subsidiaire, quel qu'en soit le propriétaire actuel (art. 64.1 TRLRHL et art. 79.1 LGT), et ces dettes restent exigibles pendant quatre ans (art. 66.b LGT). L'acheteur qui ne demande pas de certificat de dettes avant de signer peut recevoir, bien après la signature de l'acte, une mise en demeure portant sur des années où il n'avait jamais mis les pieds dans la maison.

Le deuxième piège de l'IBI, c'est l'année de la vente. L'impôt est dû dès le premier jour de l'année civile, et celui qui est titulaire du bien à cette date doit les douze mois en entier (art. 75 TRLRHL). La loi ne prévoit aucun prorata en cas de vente, de sorte que toute répartition de l'année entre vendeur et acheteur est une clause privée de l'acte (art. 63.2), et non quelque chose que la mairie reconnaît. L'avis d'imposition sera émis au nom du vendeur ; si celui-ci ne le règle tout simplement pas, l'ayuntamiento peut malgré tout poursuivre le bien, qui se trouve désormais entre vos mains.

Les charges inscrites obéissent à la même logique, mais elles sont plus faciles à repérer : une hypothèque, une saisie ou une annotation figurent sur la nota simple délivrée par le Registre de la propriété. Le piège consiste à se fier à une nota simple obtenue au moment où le bien a été mis en vente. Il faut en redemander une à l'approche du contrat d'arrhes, puis faire confirmer de nouveau la situation à la signature de l'acte, moment où l'éventuelle hypothèque du vendeur encore en cours est levée par prélèvement sur le prix.

Que faire : procurez-vous une nota simple à jour, le dernier avis d'IBI et un certificat attestant l'absence de dettes d'IBI en souffrance avant de signer les arras. Dans l'acte, indiquez expressément comment l'IBI de l'année en cours est réparti et, s'il existe la moindre dette, faites-la régler ou retenir sur le prix chez le notaire.

Piège 7 : signer le contrat d'arrhes (arras) avant d'avoir vérifié quoi que ce soit

La plupart des vérifications présentées dans ce guide sont peu coûteuses, rapides et décisives — et la plupart des acheteurs les effectuent après avoir versé les arrhes, ce qui revient à faire les choses à l'envers. Le contrato de arras est le moment où vous engagez de l'argent pour de bon et où vous fixez une date de signature de l'acte. Tout ce qui pourrait modifier le prix que vous êtes prêt à payer, ou le montant que le vendeur touchera réellement, doit être connu avant de le signer : la valeur de référence, la résidence fiscale du vendeur, l'estimation de la plusvalía, la situation au regard de l'IBI, les charges inscrites au Registre.

Ajoutez à cette liste les documents du bien lui-même. Le dossier habituel d'une vente comprend le titre de propriété du vendeur, le dernier avis d'IBI et la référence cadastrale, le certificat de performance énergétique, ainsi qu'un certificat de la copropriété (comunidad de propietarios) confirmant que le vendeur est à jour de ses charges de copropriété. Dans une résidence avec piscine et jardins, ces charges n'ont rien de négligeable, et le certificat est le moyen le plus simple de ne pas hériter d'un différend avec vos nouveaux voisins. Dans la Région de Valence, le vendeur doit en outre disposer du certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) pour pouvoir transmettre le logement.

Un contrat d'arrhes bien rédigé transforme ensuite en clauses ce que vous avez découvert : le prix, la date de signature de l'acte et les personnes qui comparaissent ou signent par procuration ; la retenue de 3 % si le vendeur est non-résident ; le traitement de la plusvalía ; la répartition de l'IBI de l'année ; l'obligation pour le vendeur de remettre le bien libre de charges, de locataires et de dettes, certificats à l'appui. Rien de tout cela n'a quoi que ce soit d'exotique. Il est simplement plus facile de s'entendre tant que les deux parties tiennent encore à conclure l'affaire qu'autour de la table du notaire.

Que faire : considérez le document de réservation ou d'arras comme le véritable contrat, car c'est bien ce qu'il est. Faites examiner le volet fiscal avant de le signer, et non entre les arras et la signature de l'acte.

Piège 8 : oublier le modelo 210 — l'impôt des non-résidents à payer chaque année sur un logement vide

Faut-il payer l'impôt des non-résidents en Espagne si la maison reste vide ? Oui. Tout non-résident propriétaire d'un bien immobilier urbain en Espagne doit déposer chaque année le modelo 210 — la déclaration de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) —, même si le logement n'est jamais loué et ne produit strictement aucun revenu. La loi impute un revenu au logement que vous conservez pour votre propre usage : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon que les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées ou non à une date suffisamment récente. Le taux d'imposition s'applique à cette base réduite, jamais à la valeur cadastrale entière.

Le taux est de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour le reste du monde, propriétaires britanniques compris depuis le Brexit. Les montants sont modestes, et cela fait partie du piège : personne n'envoie d'avis d'imposition, rien n'est prélevé à la source et l'AEAT ne vous relance pas. L'obligation naît avec l'achat, court pour chaque jour de détention dans l'année et relève intégralement de l'autoliquidation. Le plus souvent, les propriétaires l'apprennent au moment de vendre, lorsque les années manquantes remontent à la surface.

Le calendrier vient en outre de changer, ce qui prend au dépourvu des personnes qui connaissaient pourtant cet impôt. En vertu de l'Orden HAC/623/2026, le revenu imputé de 2025 se déclare jusqu'au 31 décembre 2026, mais pour les revenus acquis à partir de 2026 la période de dépôt s'étend du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante — la déclaration de 2026 ne peut donc pas être déposée avant le 1er avril 2027. Si, à l'inverse, vous louez le bien, vous déclarez les loyers sur le modelo 210 ; seuls les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein peuvent déduire des charges, tous les autres étant imposés sur le loyer brut.

Régulariser spontanément coûte bien moins cher que d'être repéré. Un dépôt tardif effectué de votre propre initiative entraîne une majoration de 1 %, plus 1 % supplémentaire par mois entier de retard, ou de 15 % au-delà de douze mois, réduite de 25 % et sans sanction. Que faire : notez le premier modelo 210 dans votre agenda le jour même de la signature de l'acte, conservez l'avis d'IBI (il indique la valeur cadastrale nécessaire au calcul) et, si vous préférez ne plus avoir à y penser, confiez la déclaration annuelle à un conseiller.

Piège 9 : acheter à deux en Espagne et déposer un seul modelo 210 au lieu d'un par propriétaire

Le modelo 210 est une déclaration individuelle. La règle est d'une déclaration par propriétaire et par bien, si bien qu'un couple marié détenant un logement à 50/50 dépose deux modelo 210 par an, chacun pour la moitié de la base. L'Espagne ne connaît pas l'imposition commune pour les non-résidents, et le fait que le couple dépose une déclaration commune dans son pays n'y change rien ici. Un couple propriétaire d'un appartement et d'un garage inscrit séparément, chacun doté de sa propre référence cadastrale, doit s'attendre à quatre déclarations.

L'erreur type est la déclaration unique, établie au nom de celui des époux qui s'est occupé de l'achat et portant sur 100 % du bien. On a le sentiment d'être en règle — l'impôt a été payé en totalité —, mais dans les fichiers de l'AEAT l'un des propriétaires a trop déclaré et l'autre n'a jamais rien déposé. La lacune a tendance à resurgir au pire moment : lors d'une vente, quand la situation de chaque vendeur est examinée séparément, ou lors d'une succession, quand le conjoint survivant découvre que le défunt traînait des années de déclarations non déposées.

La détention à plusieurs se combine aussi avec la résidence. Le taux suit le pays de résidence fiscale de chaque propriétaire, et non le bien. Si l'un des copropriétaires vit en Irlande et l'autre au Royaume-Uni, une moitié est imposée à 19 % et l'autre à 24 %. Et si, des années plus tard, l'un des propriétaires s'installe en Espagne et y devient résident fiscal tandis que l'autre reste à l'étranger, seul celui qui reste à l'étranger continue avec le modelo 210.

Que faire : décidez en connaissance de cause de la répartition de la propriété avant l'acte authentique, car elle y est consignée et conditionne tous les impôts ultérieurs — et, dès la première année, déposez un modelo 210 par propriétaire et par bien.

Piège 10 : des courriers du fisc envoyés dans une maison vide — le représentant fiscal hors de l'UE/EEE

Peu de services sont vendus aux acheteurs étrangers en jouant autant sur la peur que celui du représentant fiscal, et la loi est plus étroite que le discours commercial. L'article 10.1 TRLIRNR contient une liste fermée : l'obligation de désigner un représentant résidant en Espagne pèse sur les contribuables qui ne résident pas dans un autre État membre de l'UE, et uniquement dans les cas que l'article énumère — notamment lorsque l'administration fiscale espagnole (AEAT) l'exige expressément, ou lorsque vous résidez dans un territoire avec lequel il n'existe pas d'échange effectif de renseignements fiscaux. Là où l'obligation s'applique, ne pas désigner de représentant constitue une infraction grave, punie d'une amende fixe de 2.000 €, ou de 6.000 € pour les résidents de territoires sans échange effectif de renseignements. Les résidents de l'UE, ainsi que ceux des États de l'EEE liés par un dispositif d'assistance mutuelle, échappent à cette obligation et agissent selon les règles générales de la représentation.

Le vrai piège tient à une autre règle, qui s'applique à tout le monde. En l'absence de représentant, votre domicile fiscal pour les revenus tirés du bien est le bien lui-même (art. 11.1.b TRLIRNR). C'est là que l'AEAT envoie ses courriers — dans une résidence secondaire fermée la majeure partie de l'année. Après deux tentatives de remise infructueuses, l'administration fiscale publie un avis au BOE et, 15 jours plus tard, la liquidation est réputée notifiée à tous les effets légaux (art. 112 LGT). Elle devient définitive, le délai de recours s'écoule sans que personne ne s'en aperçoive et la dette passe en recouvrement forcé, avec majorations.

Pour un propriétaire qui vit hors de l'UE/EEE — au Royaume-Uni, par exemple —, voilà la raison honnête de désigner quelqu'un en Espagne : non pas un slogan sur ce qui serait obligatoire, mais le fait de disposer d'une adresse espagnole où les notifications sont réellement reçues, lues et traitées dans les délais, et de pouvoir compter sur quelqu'un dont le métier consiste à vérifier si votre situation relève de l'un des cas de l'article 10. Pour un résident de l'UE, il s'agit d'un confort plutôt que d'une obligation, et pour bien des propriétaires dont l'appartement reste fermé à double tour, c'est un confort qui vaut la peine.

Que faire : décidez, au moment de l'achat, à quelle adresse l'administration fiscale vous écrira, et assurez-vous que les courriers qui y seront envoyés seront bien ouverts. Si vous vivez hors de l'UE/EEE, faites vérifier votre situation au regard de l'article 10 au lieu de la tenir pour acquise.

Acheter en Espagne depuis le Royaume-Uni après le Brexit : les pièges

Un citoyen britannique peut-il encore acheter un bien immobilier en Espagne ? Oui — sans aucune restriction sur l'achat lui-même, et en payant exactement les mêmes impôts à l'acquisition que n'importe qui d'autre. L'ITP, la TVA et l'AJD ne tiennent compte ni de la nationalité ni de la résidence, à ceci près que les taux réduits réservés à la résidence habituelle ne s'appliquent pas à une résidence secondaire.

Ce que le Brexit a changé, c'est la vie fiscale du bien après l'achat. Le Royaume-Uni n'est ni un État membre de l'UE ni une partie à l'Espace économique européen, de sorte que les propriétaires britanniques appliquent le taux de 24 % sur le modelo 210 au lieu de 19 % et, s'ils mettent le bien en location, sont imposés sur le loyer brut, sans aucune déduction de charges. La convention de 2013 entre l'Espagne et le Royaume-Uni tendant à éviter la double imposition reste en vigueur et empêche qu'un même revenu soit imposé deux fois, mais elle ne réduit pas le taux interne espagnol. Lors d'une revente future, la plus-value est imposée à 19 % pour tout non-résident, qu'il soit de l'UE ou non.

Deux points pratiques complètent le tableau. Un résident du Royaume-Uni est, par définition, un contribuable qui ne réside pas dans un autre État membre de l'UE : la question du représentant fiscal, traitée dans la section précédente, se pose donc bel et bien et mérite une vraie réponse plutôt qu'une supposition. Et acheter un logement ne donne pas, à lui seul, le droit d'y vivre toute l'année : l'achat et votre statut au regard du droit des étrangers sont deux sujets distincts, et le NIE est un numéro d'identification, non un titre de séjour.

Que faire : budgétez dès le départ la fiscalité récurrente au taux applicable aux résidents hors de l'UE/EEE, surtout si le projet repose sur des revenus locatifs, et veillez à la cohérence entre vos déclarations britannique et espagnole afin que l'allégement prévu par la convention joue comme il se doit.

Valeur cadastrale ou valeur de référence : la confusion à l'origine des impôts mal calculés

Deux chiffres du Catastro aux noms voisins se cachent derrière la plupart des impôts évoqués dans ce guide, et les confondre est un piège à part entière. La valeur cadastrale (valor catastral) est le chiffre imprimé sur votre avis d'IBI. C'est d'elle que dépendent l'IBI lui-même (art. 65 TRLRHL), le revenu imputé du modelo 210 — ce fameux 1,1 % ou 2 % — et la base de l'impôt sur la fortune. La valeur de référence (valor de referencia) est un chiffre distinct, publié chaque année, dont dépend la base des droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi que celle des droits de succession et de donation.

Ce sont deux éléments distincts de la description cadastrale du bien, et corriger l'un ne corrige pas l'autre. Reporter la valeur de référence dans un modelo 210, ou la valeur cadastrale dans un modelo 600, voilà comment une déclaration se retrouve fausse, dans un sens ou dans l'autre. La valeur de référence ne vous suit pas non plus par la suite : un achat imposé sur une valeur de référence élevée ne vous procure pas un prix d'acquisition élevé pour le calcul d'une future plus-value — celui-ci dépend de ce que vous avez réellement payé.

Un troisième chiffre est à tenir à part : le prix convenu dans l'acte authentique, qui constitue la base de la retenue de 3 % du modelo 211. Trois chiffres, trois usages : le prix pour la retenue, le plus élevé du prix et de la valeur de référence pour votre ITP, la valeur cadastrale pour l'IBI et le modelo 210 annuel.

Que faire : conservez une fiche d'une page sur le bien, avec sa référence cadastrale, sa valeur cadastrale (et l'année de la dernière révision de la commune), sa valeur de référence à la date de l'achat et le prix figurant dans l'acte. Chaque impôt de la vie du bien part de l'une de ces quatre lignes.

Nouvelles règles pour acheter un bien immobilier en Espagne en 2026 : ce qui a changé et ce qui n'a pas changé

Les recherches sur les nouvelles règles d'achat immobilier en Espagne s'envolent chaque fois qu'une proposition fait la une. Pour un acheteur sur la Costa Blanca, les changements réellement en vigueur et qui modifient les chiffres sont au nombre de trois. Le taux général de l'ITP dans la Région de Valence est de 9 % pour les achats dont le fait générateur intervient à compter du 1er juin 2026, contre les 10 % qui s'appliquaient jusqu'au 31 mai 2026 (Ley 5/2025, qui modifie la Ley 13/1997). Le calendrier du modelo 210 pour le revenu imputé a été déplacé : à partir des revenus afférents à l'année 2026, la déclaration se dépose entre le 1er avril et le 31 décembre de l'année suivante (Orden HAC/623/2026). Et le NIE a un nouveau fondement juridique, l'article 205 du règlement approuvé par le Real Decreto 1155/2024, le règlement antérieur étant abrogé depuis le 20 mai 2025.

Ce qui n'a pas changé, c'est tout le reste de ce guide : la valeur de référence comme base de l'ITP, la retenue de 3 % à la charge de l'acheteur, les règles relatives à la plusvalía municipal et à l'IBI, et la répartition 19 %/24 % sur le modelo 210. Méfiez-vous des dates et des pourcentages cités de mémoire — de nombreux sites internet et agences immobilières de la Costa Blanca publient encore l'ancien taux de l'ITP et l'ancien calendrier de dépôt. Vérifiez toujours la date du fait générateur de votre propre achat avant de vous fier à un chiffre.

Que faire : demandez à quiconque vous donne un chiffre de quel texte il est tiré et à partir de quelle date il s'applique. Un taux sans date n'est qu'une supposition.

Qui vérifie quoi : agent immobilier, notaire, avocat et conseiller fiscal

Un dernier piège, d'ordre structurel, consiste à supposer que quelqu'un, dans l'opération, s'occupe déjà de tout cela. L'agent immobilier commercialise le bien et met les parties en relation ; sa commission est normalement payée par le vendeur. Le notaire vérifie l'identité et la capacité, reçoit l'acte authentique et vous informe de vos obligations fiscales, mais il ne calcule pas vos impôts, ne dépose pas le modelo 211 à votre place et ne vérifie pas l'ordonnance de la commune en matière de plusvalía municipal. Le Registre de la propriété inscrit ce qui lui est présenté. Un avocat examine le titre de propriété, les charges et le contrat. Les chiffres fiscaux — base, taux, retenue, plusvalía municipal, premier modelo 210 — relèvent de la personne à qui vous avez expressément confié cette responsabilité.

C'est le travail que nous accomplissons pour les acheteurs sur la Costa Blanca : le coût tout compris ramené à un seul chiffre avant les arras, tous les impôts liés à l'achat déposés auprès de l'administration, la coordination avec le notaire et le Registre, le régime fiscal particulier lorsque le vendeur est non-résident, le NIE et la déclaration annuelle des non-résidents dès la première année. Le service de conseil fiscal pour l'achat coûte 1 % + TVA du prix, avec un minimum de 1.000 € + TVA ; le modelo 210 annuel revient à 119 € + TVA par bien et par an, et la mission de représentant fiscal auprès de l'AEAT à 149 € + TVA par an. Les honoraires de notaire et de registre, ainsi que les impôts eux-mêmes, sont payés par le client et ne sont pas inclus. Un économiste inscrit à l'Ordre revoit chaque opération ; nous travaillons en espagnol, en anglais et en russe.

Que faire : quel que soit le professionnel auquel vous faites appel, posez une question avant de signer quoi que ce soit — qui, nommément, est responsable de chaque ligne de la liste de contrôle ci-dessous. Si, pour une ligne, la réponse est le silence, cette ligne est votre piège.