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Steuern in Spanien: Costa Blanca

Steuern in Spanien an der Costa Blanca, in der Comunidad Valenciana und Región de Murcia – erklärt von einem zugelassenen Colegiado mit Sitz in Torrevieja.

Kurze Antwort

An der gesamten Costa Blanca gelten die autonomen Steuern der Comunitat Valenciana: ITP 9 % beim Erwerb einer Bestandsimmobilie und 11 % auf den gesamten Wert, wenn dieser 1.000.000 € übersteigt (Art. 13.Uno Ley 13/1997), AJD auf die Urkunde 1,4 % (Art. 14.Cuatro), und Erben der Gruppen I und II erhalten 99 % Nachlass auf die ISD-Steuerschuld (Art. 12 bis). Die IBI ist kommunal und wird von jeder Gemeinde selbst festgesetzt.

Was Eigentümer in Costa Blanca wissen müssen

Die Costa Blanca — der Mittelmeerstreifen von Dénia über Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Alicante und Torrevieja bis Orihuela Costa — ist die Region Spaniens mit der höchsten Dichte an Wohneigentum in ausländischer Hand. Gemeinsam ist allen Eigentümern die autonome Ebene der Comunitat Valenciana. Die ITP beim Erwerb einer Bestandsimmobilie beträgt 9 %, bei einem Wert über 1.000.000 € 11 % auf den gesamten Wert (Art. 13.Uno Ley 13/1997). Einen allgemeinen Rabatt für den «Hauptwohnsitz» gibt es nicht: Die ermäßigten Sätze von 6 % und 8 % bzw. 3 % und 4 % gelten nur für die in Art. 13 aufgezählten Fälle — erste Hauptwohnung von Käufern unter 35, kinderreiche oder alleinerziehende Familien, qualifizierte Behinderung, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt und geförderter Wohnraum (VPO) —, wobei innerhalb jedes Paares der niedrigere Satz gilt, solange der Wert 180.000 € nicht übersteigt. Die AJD auf die notarielle Urkunde beträgt 1,4 %, auf die erste Ausfertigung über den Erwerb einer Hauptwohnung 0,1 % (Art. 14.Cuatro). Erbschaften und Schenkungen zwischen Ehegatten, Kindern, Eltern und Großeltern erhalten 99 % Nachlass auf die Steuerschuld (Art. 12 bis). Nicht autonom geregelt ist die IBI: Sie ist eine Gemeindesteuer, und jede Gemeinde legt Satz, Vergünstigungen und Zahlungskalender in einer jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal fest. Wir sitzen in Torrevieja und betreuen jede Gemeinde der Costa Blanca.

Gemeinden, die wir an der Costa Blanca betreuen

Wichtigste Leistungen für Costa Blanca

Regionaler Steuerrahmen

ITP allgemeiner Satz
9%
ITP ermäßigter Satz (vivienda habitual)
6%
AJD (Stempelsteuer)
1,4%
ISD-Ermäßigung grupo I/II
99%
Verweis auf das autonome Recht
Ley 13/1997 CV

Diese Sätze spiegeln den zum Zeitpunkt der Abfassung geltenden autonomen Rahmen (CCAA) wider. Die kommunalen IBI-Sätze und -Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento gesondert festgelegt, und wir bestätigen die aktuellen Werte anhand der neuesten ordenanza fiscal vor jeder Einreichung.

In Costa Blanca: Gemeindesteuern und Formalitäten

Plusvalía abgewickelt mit
die Rathäuser der Costa Blanca
IBI erhoben von
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) beim Verkauf

Die plusvalía municipal – korrekt IIVTNU – besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks unter einer Immobilie zwischen dem Tag Ihres Kaufs und dem Tag des Verkaufs, und sie wird vom Rathaus erhoben, niemals von der Agencia Tributaria. Es handelt sich um eine fakultative Gemeindesteuer (Art. 59.2 TRLRHL): Jeder ayuntamiento an der Costa Blanca erhebt sie, aber jeder legt Satz und Koeffizienten in seiner ordenanza fiscal selbst fest, innerhalb der gesetzlichen Obergrenze von 30 % nach Art. 108 TRLRHL. Bei einem gewöhnlichen Verkauf ist der Verkäufer Steuerpflichtiger (Art. 106.1.b), mit einer hier wichtigen Ausnahme: Ist der Verkäufer eine nichtansässige natürliche Person, macht Art. 106.2 den Käufer zum Ersatzpflichtigen, weshalb der Betrag normalerweise am Notartisch einbehalten wird. Seit STC 182/2021 und RDL 26/2021 gibt es zwei Wege, die Bemessungsgrundlage zu berechnen, und Sie dürfen den niedrigeren wählen – und wo das Grundstück überhaupt keinen Wertzuwachs erzielt hat, fällt nichts an.

Plusvalía-Rechner →

Der Einbehalt von 3 % und das modelo 211

Verkauft ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und über das modelo 211 an die AEAT abzuführen, in der Regel innerhalb eines Monats nach der notariellen Urkunde. Das ist keine zusätzliche Belastung für den Käufer und auch nicht die endgültige Steuer des Verkäufers: Es ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers als Nichtansässiger auf den Veräußerungsgewinn. Der Verkäufer reicht dann für den Gewinn das modelo 210 ein – 19 % für Ansässige der EU/des EWR, sonst 24 % – und zahlt entweder die Differenz nach oder holt den Überschuss zurück. Bei einem Verkauf mit Verlust oder nach vielen Jahren gibt es fast immer Geld zurückzuholen, aber nur, wenn die Erklärung tatsächlich eingereicht wird: kein modelo 210, keine Erstattung. Bewahren Sie das abgestempelte modelo 211 auf, das der Käufer Ihnen aushändigt; es ist das Dokument, auf dem die Erstattung beruht.

Ratgeber: Verkauf als Nichtansässiger →

IBI: der jährliche Bescheid und wer ihn ausstellt

Die IBI ist die jährliche Gemeindesteuer auf den Besitz der Immobilie. Sie entsteht am 1. Januar (Art. 75 TRLRHL); wer an diesem Tag als Eigentümer eingetragen ist, schuldet also das ganze Jahr, und jeder ayuntamiento legt Satz und Ermäßigungen in seiner ordenanza fiscal fest. Was ausländische Eigentümer überrascht, ist, wer den Bescheid verschickt. In den meisten Teilen der Provinz Alicante haben die Rathäuser Veranlagung und Einzug nach Art. 7 TRLRHL an SUMA Gestión Tributaria übertragen, die Steuerbehörde der Diputación de Alicante – der Bescheid kommt also von SUMA, nicht vom ayuntamiento. Die Stadt Alicante und Xàbia rechnen über ihre eigenen kommunalen Steuerämter ab, und außerhalb der Provinz – València, Murcia, Cartagena – stellt Ihnen der ayuntamiento den Bescheid direkt zu. Wenn Sie im Ausland leben, richten Sie ein Lastschriftmandat ein: Eine unbezahlte IBI verfällt nicht stillschweigend, denn Art. 64.1 TRLRHL knüpft die Schuld an die Immobilie selbst, und sie taucht beim nächsten Verkauf wieder auf.

IBI-Rechner →

NIE und empadronamiento

Die NIE ist Ihre spanische steuerliche Identität: Ohne sie können Sie keine escritura unterzeichnen, keine Versorgungsverträge abschließen und kein modelo 210 einreichen. Beantragt wird sie mit dem Formular EX-15, die Gebühr beträgt 9,84 € (Formular 790, Code 012), und die Behörden müssen innerhalb von fünf Tagen entscheiden. In Spanien erfolgt der Antrag nach vorheriger Terminvereinbarung bei der Oficina de Extranjería oder einer ermächtigten Dienststelle der Policía Nacional in der Provinz Alicante; aus dem Ausland beim spanischen Konsulat Ihres Bezirks oder über einen Vertreter mit einer Vollmacht, die dies ausdrücklich umfasst. Die Empadronamiento ist etwas völlig anderes, und sie ist kommunal: Nach Ley 7/1985 muss sich jeder, der gewöhnlich in Spanien lebt, im padrón der Gemeinde eintragen, in der er wohnt, und die Bescheinigung verlangt der ayuntamiento, bevor er örtliche Ermäßigungen, eine Gesundheitskarte oder einen Schulplatz gewährt. Für eine NIE brauchen Sie den padrón nicht (RD 1155/2024 Art. 205.1), und ein Eigentümer, der die Immobilie nur für Ferienaufenthalte nutzt, trägt sich gar nicht ein.

Ratgeber: So erhalten Sie eine NIE →

Kommunale Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento in seiner ordenanza fiscal festgelegt und jedes Jahr überarbeitet, weshalb hier keine genannt werden. Wir lesen die geltende ordenanza und bestätigen die genauen Werte vor jeder Einreichung.

Häufige Fragen zu Costa Blanca

Welche Costa-Blanca-Gemeinde hat die niedrigste Grundsteuer (IBI) für Nichtansässige?

Ein seriöses Ranking gibt es nicht zu zitieren. Die IBI wird von jeder Gemeinde in ihrer eigenen ordenanza fiscal festgesetzt, innerhalb der Bandbreite des Art. 72.1 TRLRHL — mindestens 0,4 %, höchstens 1,10 % bei städtischem Grundbesitz, vor den Zuschlägen, die Art. 72.3 einer Provinzhauptstadt oder einer Gemeinde mit zusätzlichen Dienstleistungen erlaubt — und jährlich überarbeitet. Jede online veröffentlichte Tabelle mit Sätzen je Gemeinde ist deshalb meist überholt, bevor Sie sie lesen. Zwei praktische Folgen: Fordern Sie die geltende ordenanza der Gemeinde an, in der Sie tatsächlich kaufen, keinen Küstendurchschnitt. Und lesen Sie auf dem Bescheid selbst nach, wer ihn ausstellt: Nach Art. 7 und 77.8 TRLRHL darf eine Gemeinde Verwaltung und Erhebung der IBI auf eine andere Stelle übertragen, und ob sie das getan hat, ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Wir schicken deshalb niemanden an einen Schalter, ohne seinen eigenen Bescheid gesehen zu haben.

Ist die ISD-Erbschaftsteuervergünstigung in der gesamten Costa Blanca gleich?

Ja, in der gesamten Comunitat Valenciana. Alle Gemeinden von Dénia bis Orihuela wenden dieselbe 99-prozentige Vergünstigung auf die ISD-Steuerschuld für die Gruppen I und II nach Art. 12 bis der Ley 13/1997 an — von 75 % angehoben durch die Ley 6/2023 de la Generalitat, mit Wirkung für Steuertatbestände ab dem 28. Mai 2023. Die Vergünstigung ist autonom geregelt; die Gemeinde ändert daran nichts. Anders wird es beim Übertritt in die Región de Murcia mit ihrem eigenen Gesetzestext: Ihre ISD-Ermäßigung für die Gruppen I und II beträgt ebenfalls 99 % (Art. 3.Cinco DLeg 1/2010), ihre ITP- und AJD-Sätze stimmen jedoch nicht überein. Wer beiderseits dieser Grenze Immobilien hält, braucht beide Rechtslagen im Vergleich.

Brauche ich einen lokalen Berater an der Costa Blanca oder kann das eine Madrider Gestoría übernehmen?

Das Modelo 210 ist eine staatliche Steuererklärung und kann von überall in Spanien eingereicht werden. Nicht staatlich ist die Ebene darunter. Die obigen ITP- und ISD-Werte stammen aus einem Gesetz der Comunitat Valenciana; IBI und plusvalía municipal aus der ordenanza fiscal der jeweiligen Gemeinde; und die ITP-Selbstveranlagung (Modelo 600) wird bei der autonomen Gemeinschaft eingereicht, die sie erhebt — der Generalitat für Alicante und Valencia, der Región de Murcia für die Costa Cálida. Genau dort zahlt sich Ortskenntnis aus, zusammen mit den Sprachen: Wir sitzen in Torrevieja und arbeiten auf Spanisch, Englisch, Niederländisch, Deutsch, Französisch und Russisch.

Ist die plusvalía municipal an der gesamten Costa Blanca gleich?

Nein. Die IIVTNU ist eine Gemeindesteuer: Jeder ayuntamiento legt in seiner ordenanza fiscal seinen eigenen Satz und seine eigenen Koeffizienten fest, unter der Obergrenze von 30 % nach Art. 108 TRLRHL, sodass derselbe Gewinn in Dénia und in Torrevieja zu einem unterschiedlichen Bescheid führt. Überall gleich ist der Mechanismus – seit RDL 26/2021 zwei Berechnungsmethoden, es gilt die niedrigere, und keinerlei Steuer, wo das Grundstück keinen Wertzuwachs erzielt hat. Wir rechnen vor dem Vollzug beide Methoden anhand der geltenden ordenanza durch.

Aktuelle Rechtsänderungen

Drei Änderungen sind für Käufer und Erben hier relevant. Die Ley 6/2023 de la Generalitat hob die ISD-Vergünstigung für die Gruppen I und II von 75 % auf 99 % der Steuerschuld an, für Steuertatbestände ab dem 28. Mai 2023 (Art. 12 bis Ley 13/1997). Die Ley 5/2025 senkte anschließend den allgemeinen ITP-Satz auf Immobilien von 10 % auf 9 % und den allgemeinen AJD-Satz von 1,5 % auf 1,4 %, beides für Tatbestände ab dem 1. Juni 2026 (Art. 33 und 34). Auf staatlicher Ebene nahm die Orden HAC/623/2026 die Mieteinkünfte Nichtansässiger aus dem alten Quartalskalender heraus: Das Modelo 210 für vermietete Immobilien ist jetzt eine Jahreserklärung, einzureichen in den ersten zwanzig Kalendertagen des April des Folgejahres. All das berührt weder die IBI- noch die plusvalía-Sätze, die in der jeweiligen ordenanza fiscal stehen und jährlich je Gemeinde überarbeitet werden.

Amtliche Quellen

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