Immobilienkauf Spanien: Fallstricke, die Käufer übersehen (2026)

Ist der Immobilienkauf in Spanien sicher? Was tatsächlich schiefgeht

Der Immobilienkauf in Spanien ist in dem Sinne sicher, auf den es am meisten ankommt: Die Kaufurkunde (escritura) wird vor einem Notar unterzeichnet, das Eigentum wird im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen, und Ausländer – ansässig oder nicht, aus der Europäischen Union oder von außerhalb – können zu denselben Bedingungen kaufen wie Spanier. Die Horrorgeschichten, die in Foren kursieren, stammen überwiegend aus einem anderen Jahrzehnt. Die Probleme, die ein Berater heute sieht, drehen sich selten darum, wem das Haus gehört. Sie drehen sich um Geld, von dem der Käufer nicht wusste, dass er es schuldet.

Fast alle folgen demselben Muster. Das spanische Steuerrecht erlegt dem Käufer eine Pflicht auf oder knüpft eine Schuld an die Immobilie, und niemand in der Transaktion hat einen starken Grund, das auszusprechen. Der Makler wird bezahlt, wenn der Verkauf zustande kommt. Der Verkäufer will den vollen Preis in der Hand haben. Der Notar beurkundet den Kauf und belehrt Sie über Ihre Pflichten in förmlicher Sprache, auf Spanisch, am Tag der Unterzeichnung – wenn es zu spät ist, die Zahlen noch zu ändern. Die Finanzbehörden ihrerseits warnen überhaupt nicht: Sie setzen fest, manchmal Jahre später.

Die Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien sind also vor allem Fallstricke der Reihenfolge. Jede Prüfung hat ihren Zeitpunkt – vor dem Anzahlungsvertrag, vor der Beurkundung, innerhalb eines Monats nach der Beurkundung, danach jedes Jahr –, und eine zu spät vorgenommene Prüfung ist oft eine Prüfung, die Sie nicht mehr schützt. Die folgenden Abschnitte halten sich an diese Reihenfolge. Keiner davon ist ein Grund, nicht zu kaufen. Alle sind ein Grund, die steuerliche Seite von jemandem durchsehen zu lassen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, das Geld bindet.

Fallstrick 1: Die NIE erst nach dem Anzahlungsvertrag beantragen

Kann man in Spanien eine Immobilie ohne NIE kaufen? Nein. Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die Nummer, die einen ausländischen Staatsangehörigen gegenüber jeder spanischen Behörde identifiziert, und sie dient zugleich als Ihre Steueridentifikationsnummer. Der Notar muss die Steueridentifikationsnummer jedes Käufers in der Urkunde festhalten, die Erwerbsteuern werden unter dieser Nummer erklärt, und ohne die Nummer aller in der Urkunde auftretenden Beteiligten trägt das Grundbuch den Kauf nicht ein (Art. 254.2 der Ley Hipotecaria). Der Mangel lässt sich nachträglich beheben (Art. 254.4), aber bis dahin ist die Immobilie nicht auf Ihren Namen eingetragen.

Der Fallstrick ist nicht Unkenntnis der NIE – die meisten Käufer haben von ihr gehört –, sondern der Zeitpunkt. Auf dem Papier geht das Verfahren schnell: Die NIE ist in Artikel 205 der durch Real Decreto 1155/2024 genehmigten Verordnung geregelt, und die Höchstfrist für die Entscheidung beträgt 5 Tage ab dem Datum, an dem der Antrag im Register der zuständigen Stelle eingeht; behördliches Schweigen bedeutet Ablehnung. In der Praxis dauert es Wochen, überhaupt bis zu diesem Register zu gelangen: ein Termin bei der Polizeidienststelle oder der Ausländerbehörde oder ein freier Termin beim Konsulat in Ihrem Wohnsitzland. In der Zwischenzeit hat der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) in der Regel einen Beurkundungstermin festgelegt, und die Anzahlung steht auf dem Spiel, wenn Sie an diesem Tag nicht unterschreiben können.

Sie müssen nicht anreisen, um das zu lösen. Die NIE kann über das spanische Konsulat an Ihrem Wohnort beantragt werden oder über einen Vertreter mit einer Vollmacht, die die Beantragung der NIE ausdrücklich umfasst – mit Apostille versehen, wenn sie außerhalb Spaniens erteilt wird. Dieselbe Vollmacht kann auch die Unterzeichnung der Kaufurkunde und die Abwicklung der Steuern abdecken; so kommen viele Käufe an der Costa Blanca zustande, ohne dass der Käufer ein zweites Mal einfliegen muss. Noch ein Punkt, der Sorgen erspart: Die NIE-Nummer selbst läuft nie ab, ein früher Antrag kostet Sie also nichts.

Was zu tun ist: Beantragen Sie die NIE für jeden Käufer – für beide Ehepartner, nicht nur für einen – vor oder gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags, niemals danach. Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, erteilen Sie zuerst die Vollmacht und überlassen Sie Ihrem Vertreter den Antrag.

Fallstrick 2: Glauben, der Urkundenpreis bestimme Ihre Steuer – der Referenzwert des Catastro

Dies ist der Fallstrick, der die größten unerwarteten Rechnungen verursacht. Die meisten ausländischen Käufer gehen davon aus, dass die Grunderwerbsteuer ein Prozentsatz dessen ist, was sie bezahlen. Das ist nicht zwingend so. Seit der Reform durch die Ley 11/2021 ist die Bemessungsgrundlage der ITP der Referenzwert (valor de referencia), den die Dirección General del Catastro veröffentlicht, und der erklärte Preis nur dann, wenn dieser höher ist (Art. 10.2 der Neufassung des Gesetzes über ITP und AJD, TRLITPAJD). Mit anderen Worten: Sie zahlen auf den höheren der beiden Werte, und ein niedrig vereinbarter Preis senkt die Steuer nicht.

Der Referenzwert wird jährlich für jede Immobilie festgelegt, und zwar anhand der Preise, die Notare für beurkundete Verkäufe melden, nach homogenen Bewertungszonen. Er ist keine Bewertung Ihres konkreten Hauses. Niemand hat es besichtigt; sein Erhaltungszustand, seine Mieter und seine Mängel sind in die Berechnung nicht eingeflossen. Genau deshalb schlägt er an der Costa Blanca zu, wo eine in die Jahre gekommene Wohnung, deren Elektrik erneuert werden muss, deutlich unter dem verkauft wird, was der Zonendurchschnitt nahelegt. Er ist auch nicht der Katasterwert, der auf dem IBI-Bescheid steht – es sind zwei verschiedene Zahlen mit zwei verschiedenen Aufgaben, und auf diese Verwechslung kommen wir weiter unten zurück.

Sie können den Referenzwert vor der Zahlung nicht verhandeln, und einen vorab einzulegenden Rechtsbehelf gibt es nicht. Das Gesetz erwartet, dass Sie die Steuer selbst auf Grundlage des Referenzwerts veranlagen und anschließend – wenn Sie meinen, dass er den tatsächlichen Marktwert der Immobilie übersteigt – die Berichtigung Ihrer eigenen Selbstveranlagung mit Erstattung des zu Unrecht gezahlten Betrags beantragen (Art. 120.3 des Allgemeinen Steuergesetzes, LGT). Das Finanzamt entscheidet nach einem zwingend einzuholenden und bindenden Bericht des Catastro, und Sie haben vier Jahre Zeit für den Antrag (Art. 66.c und 67.1 LGT). Was Sie nicht tun sollten: die Steuer auf den Preis veranlagen und abwarten, bis man Sie korrigiert. Wer unter dem Referenzwert erklärt, erhält einen Bescheid über die Differenz samt Zinsen und verliert die saubere verfahrensrechtliche Position, die ein Berichtigungsantrag verschafft.

Was zu tun ist: Bevor Sie einen Preis vereinbaren – und erst recht, bevor Sie den Anzahlungsvertrag unterschreiben –, rufen Sie den Referenzwert der Immobilie in der Sede Electrónica del Catastro anhand ihrer Katasterreferenz ab und kalkulieren Sie Ihre ITP auf den höheren Betrag. Ist die Lücke groß und rechtfertigt der Zustand der Immobilie es, planen Sie den Berichtigungsantrag vom ersten Tag an: Ein anerkanntes Wertgutachten und Kostenvoranschläge von Handwerkern sind die Beweise, mit denen er Erfolg hat.

Fallstrick 3: Versteckte Kosten beim Immobilienkauf in Spanien – nur den Preis einplanen

Wie viel Steuern zahlt man beim Immobilienkauf in Spanien? Das hängt zunächst davon ab, was Sie kaufen. Für eine Bestandsimmobilie, die Sie von einem privaten Eigentümer kaufen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an, und in der Region Valencia (Comunidad Valenciana) beträgt der allgemeine Satz 9 % für Käufe, bei denen die Steuer ab dem 1. Juni 2026 entsteht, gemäß Artikel 13.Uno der Ley 13/1997 in der durch die Ley 5/2025 geänderten Fassung. Websites, die noch 10 % nennen, zitieren den Wortlaut, der bis zum 31. Mai 2026 galt. Ermäßigte Sätze gibt es, aber nur für den Hauptwohnsitz eng definierter Gruppen – unter 35-Jährige, kinderreiche Familien oder Alleinerziehende, Menschen mit Behinderung, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt, geförderter Wohnraum –, sodass ein Nichtresident, der ein Ferienhaus kauft, nicht damit rechnen sollte.

Für einen Neubau, den Sie von einem Bauträger kaufen, fallen statt der ITP 10 % MwSt. (IVA) an, dazu die Beurkundungssteuer (AJD) auf die Urkunde. In der Region Valencia beträgt der AJD-Satz 0,1 %, wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz des Käufers wird, und 1,4 % in allen übrigen Fällen – und ein Ferienhaus, ein Mietobjekt oder eine Kapitalanlage gehört zu den übrigen Fällen. Die beiden Regime schließen sich gegenseitig aus: Sie zahlen nie ITP und MwSt. auf denselben Kauf. Der Fallstrick besteht darin, eine Bestandsimmobilie und einen Neubau allein anhand der Angebotspreise zu vergleichen, obwohl die Steuer obendrauf unterschiedlich ist, und dann erst beim Notar zu erfahren, welche gilt. Auch die Art des Objekts spielt eine Rolle: Grundstücke und Gewerberäume können 21 % MwSt. auslösen, sodass eine Garage oder ein Grundstück, das zusammen mit einer Wohnimmobilie verkauft wird, eine eigene Nachfrage verdient.

Dann kommen die Kosten, die keine Steuern sind: der Notar, dessen Gebühren einem landesweit regulierten Tarif folgen; das Grundbuch für die Eintragung Ihres Eigentums; die Gestoría, die die Steuern erklärt und die Urkunde einreicht; ein Wertgutachten, wenn es eine Hypothek gibt; und die NIE. Keiner dieser Posten ist groß neben der Erwerbsteuer, aber zusammen sind sie der Grund, warum Käufer, die aus dem Vereinigten Königreich genau den Kaufpreis überwiesen haben, am Tag der Unterzeichnung zu wenig Geld haben. Und weil die ITP mit dem Modelo 600 innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung selbst veranlagt wird – Samstage, Sonntage und Feiertage zählen nicht mit –, muss das Geld für die Steuer fast unmittelbar nach dem Notartermin in Spanien verfügbar sein und nicht erst einige Monate später.

Was zu tun ist: Lassen Sie sich die Gesamtkosten als eine feste Zahl nennen, bevor Sie sich binden – Erwerbsteuer auf die richtige Bemessungsgrundlage, Notar, Grundbuch, Gestoría, NIE und gegebenenfalls die Beträge, die Sie vom Verkäufer einbehalten müssen (die nächsten beiden Abschnitte). Genau dafür gibt es eine steuerliche Kaufbegleitung, und sie ist vor dem Anzahlungsvertrag weit mehr wert als danach.

Fallstrick 4: Der Einbehalt von 3 %, wenn der Verkäufer Nichtresident ist (Modelo 211)

An der Costa Blanca ist ein großer Teil der Verkäufer selbst Ausländer, die nicht in Spanien leben. Ist der Verkäufer ein Nichtresident ohne Betriebsstätte, tut das spanische Recht etwas, das jeden Erstkäufer überrascht: Es macht den Käufer zum Steuereinnehmer. Jeder Erwerber – ansässig oder nicht, Privatperson oder Gesellschaft – muss 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und mit dem Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde (AEAT) abführen (Art. 25.2 des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer, TRLIRNR). Die 3 % sind keine zusätzlichen Kosten: Sie werden vom Preis abgezogen, als Vorauszahlung auf die Steuer, die der Verkäufer auf seinen Veräußerungsgewinn schuldet und die für jeden nicht ansässigen Verkäufer 19 % beträgt.

Der Fallstrick liegt darin, wer das Risiko trägt. Die Pflicht trifft den Käufer, nicht den Verkäufer und nicht den Notar. Zahlen Sie dem Verkäufer den vollen Preis und kommen die 3 % nie bei der AEAT an, haftet die Immobilie, die Sie gerade gekauft haben, für den niedrigeren der beiden Beträge – Einbehalt oder Steuer des Verkäufers –, und der Grundbuchführer trägt einen entsprechenden Randvermerk ein (Art. 25.2 TRLIRNR; Art. 14.5 der IRNR-Verordnung, RIRNR). Zu diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer das Geld und hat Spanien verlassen. Die Frist beträgt einen Monat ab der Beurkundung (Art. 14.3 RIRNR; Art. 8.5 Orden EHA/3316/2010), und nach der Einreichung händigen Sie dem Verkäufer eine Kopie aus, die er braucht, um eine etwaige Erstattung zu beantragen.

Zwei Details vermeiden die meisten Fehler. Erstens: Die Grundlage sind 3 % des in der Urkunde vereinbarten Preises – nicht der Referenzwert des Catastro, der nur für Ihre eigene ITP maßgeblich ist. Zweitens gibt es einen einzigen Ausweg: Kein Einbehalt ist nur dann fällig, wenn der Verkäufer mit einer Bescheinigung der AEAT nachweist, dass er der spanischen Einkommensteuer (IRPF) oder der Körperschaftsteuer unterliegt (Art. 14.2 RIRNR). Eine spanische Adresse, ein spanisches Bankkonto, eine TIE-Karte oder das Wort des Verkäufers sind nicht diese Bescheinigung. Die Bescheinigung trägt ein Datum; verlangen Sie daher eine, die für das laufende Jahr ausgestellt ist und die Person nennt, die die Urkunde unterschreibt.

Was zu tun ist: Klären Sie die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers vor dem Anzahlungsvertrag, schreiben Sie den Einbehalt in den Anzahlungsvertrag, damit beim Notar niemand diskutiert, lassen Sie die 3 % bei der Beurkundung zurückbehalten und reichen Sie das Modelo 211 innerhalb des Monats ein. Warten Sie nicht darauf, dass der Anwalt des Verkäufers Sie erinnert – der Verkäufer hat keinen Anreiz, einem Formular nachzulaufen, das nur das Geld verringert, das er erhält.

Fallstrick 5: Plusvalía municipal – wer wirklich zahlt, wenn der Verkäufer im Ausland lebt

Wer zahlt die Plusvalía beim Kauf in Spanien? Bei einem Verkauf der Verkäufer. Die Plusvalía municipal (offiziell IIVTNU) ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens zwischen Erwerb und Übertragung (Art. 104.1 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen, TRLRHL); das Gebäude spielt keine Rolle. Jede Gemeinde (ayuntamiento) legt in ihrer Steuersatzung (ordenanza fiscal) eigene Koeffizienten und einen eigenen Satz fest, der nie über 30 % liegt (Art. 108.1), und seit dem Urteil 182/2021 des Verfassungsgerichts und dem Real Decreto-ley 26/2021 zahlt der Steuerpflichtige auf die niedrigere von zwei Methoden – objektiver oder tatsächlicher Wertzuwachs – und zahlt nichts, wenn es keinen Wertzuwachs gab.

Bis hierhin ist das nicht das Problem des Käufers. Zum Problem des Käufers wird es genau in der Situation des vorigen Abschnitts: Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, ist der Käufer der Ersatzsteuerschuldner (sustituto del contribuyente, Art. 106 TRLRHL). Das bedeutet, dass sich die Gemeinde an Sie halten kann, den neuen Eigentümer mit einer Immobilie in ihrem Gemeindegebiet, statt jemandem nachzulaufen, der inzwischen in einem anderen Land lebt. Eine Vertragsklausel, wonach der Verkäufer die Plusvalía zahlt, ist zwischen Ihnen beiden wirksam, und sie ist die übliche Regelung; nur bindet sie die Gemeinde nicht.

Käufer werden auch durch die Verhandlung überrascht. Die Haftung für die Plusvalía kann vertraglich verschoben werden, und in einem Verkäufermarkt wird sie manchmal als Zeile in das Reservierungsdokument geschmuggelt, die niemand erklärt. Weil der Betrag vom Katasterwert des Bodens, von den Jahren des Eigentums und von der Satzung genau dieser Gemeinde abhängt, lässt er sich nicht aus dem Preis schätzen – er kann in einem Fall bescheiden und im nächsten erheblich sein.

Was zu tun ist: Lassen Sie die Plusvalía für die konkrete Gemeinde vor dem Anzahlungsvertrag berechnen. Ist der Verkäufer Nichtresident, vereinbaren Sie im Vertrag, dass der geschätzte Betrag bei der Beurkundung vom Preis einbehalten und direkt an die Gemeinde gezahlt wird, wobei eine etwaige Differenz anschließend ausgeglichen wird, und bewahren Sie den Zahlungsnachweis zusammen mit Ihrer Kaufurkunde auf.

Fallstrick 6: IBI-Schulden und Lasten, die der Immobilie folgen

In Spanien gehören manche Schulden zur Immobilie und nicht zu der Person, die sie angehäuft hat. Die IBI – die jährliche kommunale Grundsteuer – ist das deutlichste Beispiel. Die Immobilie selbst haftet subsidiär für unbezahlte IBI, wem auch immer sie jetzt gehört (Art. 64.1 TRLRHL und Art. 79.1 LGT), und diese Schulden können vier Jahre lang eingefordert werden (Art. 66.b LGT). Ein Käufer, der vor der Unterzeichnung keine Schuldenfreiheitsbescheinigung verlangt, kann lange nach dem Kauf eine Zahlungsaufforderung für Jahre erhalten, in denen er das Haus nie betreten hatte.

Der zweite IBI-Fallstrick ist das Jahr des Verkaufs. Die Steuer entsteht am ersten Tag des Kalenderjahres, und wer an diesem Tag Eigentümer ist, schuldet alle zwölf Monate (Art. 75 TRLRHL). Das Gesetz sieht bei einem Verkauf keine zeitanteilige Aufteilung vor, sodass jede Aufteilung des Jahres zwischen Verkäufer und Käufer eine private Klausel in der Urkunde ist (Art. 63.2) und nichts, was die Gemeinde anerkennt. Der Bescheid wird auf den Namen des Verkäufers ausgestellt; zahlt der Verkäufer ihn schlicht nicht, kann die Gemeinde dennoch auf die Immobilie in Ihren Händen zugreifen.

Eingetragene Lasten folgen derselben Logik, sind aber leichter zu erkennen: Eine Hypothek, eine Pfändung oder ein Vermerk erscheint auf dem Grundbuchauszug (nota simple) des Registro de la Propiedad. Der Fallstrick besteht darin, sich auf eine nota simple zu verlassen, die eingeholt wurde, als die Immobilie erstmals angeboten wurde. Sie sollte kurz vor dem Anzahlungsvertrag erneut angefordert und die Lage bei der Beurkundung nochmals bestätigt werden, wenn eine noch offene Hypothek des Verkäufers aus dem Kaufpreis abgelöst wird.

Was zu tun ist: Besorgen Sie eine aktuelle nota simple, den letzten IBI-Bescheid und eine Bescheinigung, dass keine IBI-Schulden offen sind, bevor Sie den Anzahlungsvertrag unterschreiben. Halten Sie in der Urkunde ausdrücklich fest, wie die IBI des laufenden Jahres aufgeteilt wird, und lassen Sie eine etwa bestehende Schuld beim Notar begleichen oder vom Preis einbehalten.

Fallstrick 7: Den Anzahlungsvertrag (arras) unterschreiben, bevor irgendetwas geprüft ist

Die meisten Prüfungen in diesem Ratgeber sind günstig, schnell und entscheidend – und die meisten Käufer nehmen sie vor, nachdem sie die Anzahlung geleistet haben, also in der falschen Reihenfolge. Der contrato de arras ist der Moment, in dem Sie echtes Geld binden und einen Beurkundungstermin festlegen. Alles, was den Preis ändern könnte, den Sie zu zahlen bereit sind, oder den Betrag, den der Verkäufer tatsächlich erhält, sollte vor der Unterschrift bekannt sein: der Referenzwert, die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers, die Schätzung der Plusvalía, der Stand der IBI, die Lasten im Grundbuch.

Ergänzen Sie diese Liste um die Unterlagen der Immobilie selbst. Die übliche Akte für einen Verkauf umfasst die Eigentumsurkunde des Verkäufers, den letzten IBI-Bescheid und die Katasterreferenz, den Energieausweis sowie eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass der Verkäufer mit den Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist. In einer Urbanisation mit Pool und Gartenanlagen sind diese Kosten nicht unerheblich, und die Bescheinigung ist der einfache Weg, keinen Streit mit Ihren neuen Nachbarn zu erben. In der Region Valencia benötigt der Verkäufer für die Übertragung der Wohnimmobilie außerdem die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Ein gut formulierter Anzahlungsvertrag macht aus dem, was Sie herausgefunden haben, Klauseln: den Preis, den Beurkundungstermin und wer persönlich erscheint oder per Vollmacht unterschreibt; den Einbehalt von 3 %, wenn der Verkäufer Nichtresident ist; wie mit der Plusvalía verfahren wird; wie die IBI des Jahres aufgeteilt wird; die Pflicht des Verkäufers, die Immobilie frei von Lasten, Mietern und Schulden zu übergeben, mit den Bescheinigungen, die das belegen. Nichts davon ist exotisch. Es lässt sich nur leichter vereinbaren, solange beide Seiten das Geschäft noch wollen, als am Tisch des Notars.

Was zu tun ist: Behandeln Sie das Reservierungs- oder Arras-Dokument als den eigentlichen Vertrag, denn das ist es. Lassen Sie die steuerliche Seite prüfen, bevor Sie es unterschreiben, nicht zwischen Anzahlungsvertrag und Beurkundung.

Fallstrick 8: Das Modelo 210 vergessen – die jährliche Nichtresidentensteuer auf eine leer stehende Immobilie

Muss man in Spanien Nichtresidentensteuer zahlen, wenn das Haus leer steht? Ja. Jeder Nichtresident, der in Spanien eine städtische Immobilie besitzt, muss jedes Jahr das Modelo 210 einreichen – die Erklärung zur Nichtresidentensteuer (IRNR) –, auch wenn die Immobilie nie vermietet wird und keinerlei Einkünfte abwirft. Das Gesetz rechnet einer selbst genutzten Immobilie fiktive Einkünfte zu: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nachdem, ob die Katasterwerte der Gemeinde vor hinreichend kurzer Zeit überprüft wurden. Der Steuersatz wird auf diese kleine Bemessungsgrundlage angewendet, nie auf den vollen Katasterwert.

Der Satz beträgt 19 % für Ansässige der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24 % für den Rest der Welt, seit dem Brexit einschließlich britischer Eigentümer. Die Beträge sind bescheiden, und das ist Teil des Fallstricks: Niemand schickt eine Rechnung, nichts wird an der Quelle abgezogen, und die AEAT erinnert Sie nicht. Die Pflicht entsteht mit dem Kauf, läuft für jeden Tag des Eigentums im Jahr und beruht vollständig auf Selbstveranlagung. Eigentümer erfahren davon typischerweise, wenn sie verkaufen wollen und die fehlenden Jahre zum Vorschein kommen.

Zudem hat sich gerade der Kalender geändert, was auch Leute erwischt, die von der Steuer durchaus wussten. Nach der Orden HAC/623/2026 werden die fiktiven Einkünfte für 2025 bis zum 31. Dezember 2026 erklärt, für ab 2026 entstandene Einkünfte läuft das Zeitfenster jedoch vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres – die Erklärung für 2026 kann erst ab dem 1. April 2027 eingereicht werden. Vermieten Sie die Immobilie stattdessen, erklären Sie die Miete im Modelo 210; nur Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins dürfen Ausgaben abziehen, alle anderen werden auf die Bruttomiete besteuert.

Freiwillig nachzuholen ist weit günstiger, als entdeckt zu werden. Wer aus eigenem Antrieb verspätet einreicht, zahlt einen Zuschlag von 1 % plus weitere 1 % für jeden vollen Monat der Verspätung oder 15 % nach zwölf Monaten, ermäßigt um 25 % und ohne Sanktion. Was zu tun ist: Tragen Sie das erste Modelo 210 am Tag der Beurkundung in den Kalender ein, bewahren Sie den IBI-Bescheid auf (er weist den Katasterwert aus, den die Berechnung braucht), und wenn Sie lieber nicht mehr daran denken möchten, übergeben Sie die jährliche Erklärung einem Berater.

Fallstrick 9: Gemeinsam kaufen und ein Modelo 210 einreichen statt eines pro Eigentümer

Das Modelo 210 ist eine Einzelerklärung. Die Regel lautet: eine Erklärung pro Eigentümer und pro Immobilie, sodass ein Ehepaar, dem eine Immobilie im Verhältnis 50/50 gehört, pro Jahr zwei Modelo-210-Erklärungen abgibt, jede für die Hälfte der Bemessungsgrundlage. Spanien kennt für Nichtresidenten keine Zusammenveranlagung, und dass das Paar im Heimatland gemeinsam veranlagt wird, ändert hier nichts. Ein Paar, dem eine Wohnung und eine separat eingetragene Garage gehören, jede mit eigener Katasterreferenz, kommt auf vier Erklärungen.

Der typische Fehler ist eine einzige Erklärung auf den Namen desjenigen Ehepartners, der sich um den Kauf gekümmert hat, mit 100 % der Immobilie. Das fühlt sich korrekt an – die Steuer wurde ja vollständig gezahlt –, aber in den Unterlagen der AEAT hat ein Eigentümer zu viel erklärt und der andere überhaupt nie eine Erklärung abgegeben. Die Lücke tritt meist zum ungünstigsten Zeitpunkt zutage: bei einem Verkauf, wenn die Lage jedes Verkäufers getrennt betrachtet wird, oder bei einer Erbschaft, wenn der überlebende Ehepartner feststellt, dass der Verstorbene jahrelang keine Erklärungen abgegeben hat.

Gemeinsames Eigentum hängt außerdem mit der Ansässigkeit zusammen. Der Satz richtet sich nach dem Land der steuerlichen Ansässigkeit jedes Eigentümers, nicht nach der Immobilie. Lebt ein Miteigentümer in Irland und der andere im Vereinigten Königreich, wird eine Hälfte mit 19 % und die andere mit 24 % besteuert. Und wenn Jahre später ein Eigentümer nach Spanien zieht und dort steuerlich ansässig wird, während der andere im Ausland bleibt, führt nur derjenige das Modelo 210 weiter, der im Ausland bleibt.

Was zu tun ist: Legen Sie die Eigentumsanteile vor der Beurkundung bewusst fest, denn sie werden dort festgehalten und bestimmen jede spätere Steuer – und reichen Sie vom ersten Jahr an ein Modelo 210 pro Eigentümer und pro Immobilie ein.

Fallstrick 10: Steuerbriefe an ein leeres Haus – der Steuervertreter außerhalb der EU/des EWR

Kaum eine Dienstleistung wird ausländischen Käufern mit so viel Angst verkauft wie der Steuervertreter, und das Gesetz ist enger als das Verkaufsargument. Artikel 10.1 TRLIRNR enthält eine abschließende Liste: Die Pflicht, einen in Spanien ansässigen Vertreter zu bestellen, trifft Steuerpflichtige, die nicht in einem anderen EU-Mitgliedstaat ansässig sind, und nur in den Fällen, die der Artikel aufführt – unter anderem, wenn die Steuerbehörde es ausdrücklich verlangt oder wenn Sie in einem Gebiet ohne wirksamen Austausch von Steuerinformationen ansässig sind. Wo die Pflicht besteht, ist die unterlassene Bestellung ein schwerer Verstoß mit einer festen Geldbuße von 2.000 € oder von 6.000 € für Ansässige von Gebieten ohne wirksamen Informationsaustausch. Ansässige der EU und von EWR-Staaten mit Amtshilfevereinbarungen fallen nicht unter die Pflicht und handeln nach den allgemeinen Vertretungsregeln.

Der eigentliche Fallstrick ist eine andere Regel, die für alle gilt. Ohne Vertreter ist Ihr steuerlicher Wohnsitz für Einkünfte aus der Immobilie die Immobilie selbst (Art. 11.1.b TRLIRNR). Dorthin schickt die AEAT ihre Briefe – an ein Ferienhaus, das den größten Teil des Jahres verschlossen ist. Nach zwei erfolglosen Zustellversuchen veröffentlicht die Steuerbehörde eine Bekanntmachung im BOE, und 15 Tage später gilt der Bescheid mit allen Rechtsfolgen als zugestellt (Art. 112 LGT). Er wird bestandskräftig, die Rechtsbehelfsfrist läuft unbemerkt ab, und die Schuld geht mit Zuschlägen in die Vollstreckung.

Für einen Eigentümer, der außerhalb der EU/des EWR lebt – im Vereinigten Königreich zum Beispiel –, ist das der ehrliche Grund, jemanden in Spanien zu bestellen: kein Slogan darüber, was vorgeschrieben ist, sondern eine spanische Adresse, an der Zustellungen tatsächlich entgegengenommen, gelesen und rechtzeitig beantwortet werden, und jemand, dessen Aufgabe es ist zu prüfen, ob Ihre Situation unter einen der Fälle des Artikels 10 fällt. Für einen EU-Ansässigen ist es eher eine Annehmlichkeit als eine Pflicht, und für viele Eigentümer mit einer abgeschlossenen Wohnung ist es eine Annehmlichkeit, die sich lohnt.

Was zu tun ist: Entscheiden Sie beim Kauf, wohin die Steuerbehörde Ihnen schreiben soll, und stellen Sie sicher, dass dorthin gesandte Briefe geöffnet werden. Wenn Sie außerhalb der EU/des EWR leben, lassen Sie Ihre Lage nach Artikel 10 prüfen, statt sie nur anzunehmen.

Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien aus dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit

Kann ein britischer Staatsbürger noch eine Immobilie in Spanien kaufen? Ja – ohne jede Beschränkung des Kaufs selbst und mit genau denselben Erwerbsteuern wie jeder andere. ITP, MwSt. und AJD fragen nicht nach Staatsangehörigkeit oder Ansässigkeit, abgesehen davon, dass ermäßigte Sätze, die dem Hauptwohnsitz vorbehalten sind, für ein Ferienhaus nicht gelten.

Was sich mit dem Brexit geändert hat, ist das steuerliche Leben der Immobilie nach dem Kauf. Das Vereinigte Königreich ist weder EU-Mitgliedstaat noch Teil des Europäischen Wirtschaftsraums, sodass britische Eigentümer im Modelo 210 den Satz von 24 % statt 19 % anwenden und, wenn sie die Immobilie vermieten, auf die Bruttomiete besteuert werden, ohne Abzug von Ausgaben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich von 2013 bleibt in Kraft und verhindert, dass dieselben Einkünfte zweimal besteuert werden, senkt aber nicht den innerstaatlichen spanischen Satz. Bei einem künftigen Verkauf wird der Gewinn für jeden Nichtresidenten mit 19 % besteuert, ob aus der EU oder nicht.

Zwei praktische Punkte vervollständigen das Bild. Ein im Vereinigten Königreich Ansässiger ist per Definition ein Steuerpflichtiger, der nicht in einem anderen EU-Mitgliedstaat ansässig ist, sodass die Frage des Steuervertreters aus dem vorigen Abschnitt tatsächlich im Raum steht und eine fundierte Antwort statt einer Vermutung verdient. Und der Kauf einer Immobilie gibt Ihnen für sich genommen nicht das Recht, das ganze Jahr darin zu wohnen: Der Kauf und Ihr aufenthaltsrechtlicher Status sind getrennte Angelegenheiten, und die NIE ist eine Identifikationsnummer, keine Aufenthaltserlaubnis.

Was zu tun ist: Kalkulieren Sie die laufende Steuer von Anfang an mit dem Satz für Ansässige außerhalb der EU/des EWR, insbesondere wenn der Plan von Mieteinnahmen abhängt, und halten Sie die britische und die spanische Erklärung miteinander stimmig, damit die Entlastung nach dem Abkommen wie vorgesehen funktioniert.

Katasterwert oder Referenzwert: die Verwechslung hinter falschen Steuerbescheiden

Zwei Zahlen des Catastro mit ähnlichen Namen stehen hinter den meisten Steuern in diesem Ratgeber, und sie zu verwechseln ist ein Fallstrick für sich. Der Katasterwert (valor catastral) ist die Zahl, die auf Ihrem IBI-Bescheid steht. Er bestimmt die IBI selbst (Art. 65 TRLRHL), die fiktiven Einkünfte im Modelo 210 – jene 1,1 % oder 2 % – und die Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer. Der Referenzwert (valor de referencia) ist eine eigene, jährlich veröffentlichte Zahl, die die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Kauf sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer bestimmt.

Es sind getrennte Posten in der Katasterbeschreibung der Immobilie, und die Korrektur des einen korrigiert nicht den anderen. Wer in einem Modelo 210 den Referenzwert oder in einem Modelo 600 den Katasterwert angibt, erhält eine Erklärung, die in die eine oder andere Richtung falsch ist. Der Referenzwert begleitet Sie danach auch nicht weiter: Ein Kauf, der auf einen hohen Referenzwert besteuert wurde, verschafft Ihnen keine hohen Anschaffungskosten für einen künftigen Veräußerungsgewinn – maßgeblich ist, was Sie tatsächlich bezahlt haben.

Eine dritte Zahl, die man auseinanderhalten muss, ist der in der Urkunde vereinbarte Preis, der die Grundlage des Einbehalts von 3 % im Modelo 211 ist. Drei Zahlen, drei Verwendungen: der Preis für den Einbehalt, der höhere Wert aus Preis und Referenzwert für Ihre ITP, der Katasterwert für die IBI und das jährliche Modelo 210.

Was zu tun ist: Führen Sie ein einseitiges Datenblatt der Immobilie mit ihrer Katasterreferenz, dem Katasterwert (und dem Jahr der letzten Überprüfung in der Gemeinde), dem Referenzwert zum Kaufdatum und dem Urkundenpreis. Jede Steuer im Leben der Immobilie geht von einer dieser vier Zeilen aus.

Neue Regeln für den Immobilienkauf in Spanien 2026: was sich geändert hat und was nicht

Die Suchanfragen nach neuen Regeln für den Immobilienkauf in Spanien schnellen jedes Mal in die Höhe, wenn ein Vorschlag Schlagzeilen macht. Für einen Käufer an der Costa Blanca sind es drei Änderungen, die tatsächlich in Kraft sind und die Zahlen verändern. Der allgemeine ITP-Satz in der Region Valencia beträgt 9 % für Käufe, bei denen die Steuer ab dem 1. Juni 2026 entsteht, statt der 10 %, die bis zum 31. Mai 2026 galten (Ley 5/2025 zur Änderung der Ley 13/1997). Der Kalender des Modelo 210 für fiktive Einkünfte hat sich verschoben: Für ab 2026 entstandene Einkünfte wird die Erklärung zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember des Folgejahres eingereicht (Orden HAC/623/2026). Und die NIE hat eine neue Rechtsgrundlage in Artikel 205 der durch Real Decreto 1155/2024 genehmigten Verordnung; die vorherige Verordnung ist seit dem 20. Mai 2025 aufgehoben.

Nicht geändert hat sich alles andere in diesem Ratgeber: der Referenzwert als Bemessungsgrundlage der ITP, der Einbehalt von 3 % durch den Käufer, die Regeln zu Plusvalía und IBI und die Aufteilung 19 %/24 % im Modelo 210. Seien Sie vorsichtig bei Daten und Prozentsätzen, die aus dem Gedächtnis zitiert werden – viele Websites und Maklerbüros an der Costa Blanca veröffentlichen noch den alten ITP-Satz und den alten Erklärungskalender. Prüfen Sie immer das Datum der Steuerentstehung Ihres eigenen Kaufs, bevor Sie einer Zahl vertrauen.

Was zu tun ist: Fragen Sie jeden, der Ihnen eine Zahl nennt, aus welchem Gesetz sie stammt und ab welchem Datum sie gilt. Ein Steuersatz ohne Datum ist eine Vermutung.

Wer prüft was: Makler, Notar, Anwalt und Steuerberater

Ein letzter, struktureller Fallstrick ist die Annahme, dass sich in der Transaktion schon jemand um all das kümmert. Der Makler vermarktet die Immobilie und bringt die Parteien zusammen; die Maklerprovision zahlt normalerweise der Verkäufer. Der Notar prüft Identität und Geschäftsfähigkeit, beurkundet den Kauf und belehrt Sie über Ihre steuerlichen Pflichten, berechnet aber weder Ihre Steuern noch reicht er das Modelo 211 für Sie ein oder prüft die Plusvalía-Satzung der Gemeinde. Das Grundbuch trägt ein, was ihm vorgelegt wird. Ein Anwalt prüft Eigentumstitel, Lasten und den Vertrag. Die steuerlichen Zahlen – Bemessungsgrundlage, Satz, Einbehalt, Plusvalía, das erste Modelo 210 – gehören demjenigen, den Sie ausdrücklich damit beauftragt haben.

Das ist die Arbeit, die wir für Käufer an der Costa Blanca leisten: die Gesamtkosten als eine einzige Zahl vor dem Anzahlungsvertrag, jede Erwerbsteuer bei den Behörden eingereicht, die Abstimmung mit Notar und Grundbuch, die besondere steuerliche Lage bei einem nicht ansässigen Verkäufer, die NIE und die jährliche Nichtresidentenerklärung ab dem ersten Jahr. Die steuerliche Kaufbegleitung kostet 1 % + MwSt. des Preises, mindestens 1.000 € + MwSt.; das jährliche Modelo 210 kostet 119 € + MwSt. pro Immobilie und Jahr, und die Tätigkeit als Ihr Steuervertreter gegenüber der AEAT 149 € + MwSt. pro Jahr. Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Steuern selbst trägt der Kunde; sie sind nicht enthalten. Ein kammerzugelassener Ökonom prüft jeden Vorgang; wir arbeiten auf Spanisch, Englisch und Russisch.

Was zu tun ist: Wen auch immer Sie beauftragen, stellen Sie eine Frage, bevor Sie irgendetwas unterschreiben – wer namentlich für jede Zeile der folgenden Checkliste verantwortlich ist. Ist die Antwort auf eine Zeile Schweigen, dann ist diese Zeile Ihr Fallstrick.