Plusvalía municipal in Spanje: uitleg voor eigenaars
Plusvalía municipal is de belasting die buitenlandse eigenaars aan de Costa Blanca het minst begrijpen en waarover het meest wordt getwist. De officiële naam luidt Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), en alles vloeit voort uit die naam: zij belast de waardestijging van stedelijke grond — nooit het gebouw — die aan het licht komt wanneer een woning van eigenaar wisselt door verkoop, erfenis of schenking. Zij wordt geheven door het ayuntamiento, niet door de Belastingdienst, en elke gemeente stelt binnen de wet op de lokale financiën haar eigen tarief en coëfficiënten vast. Sinds het Constitutioneel Hof de oude automatische formule bij arrest 182/2021 ongeldig verklaarde, biedt de wet twee manieren om de grondslag te berekenen en betaalt u over de laagste van de twee; leverde de grond geen waardestijging op, dan is er niets verschuldigd. Deze gids legt uit wie betaalt, hoe de twee methoden werken, de termijnen, erfenissen en schenkingen, de link met de inhouding van 3% en Modelo 210, hoe u aangifte doet bij de gemeente, en hoe u bezwaar maakt.
Kort antwoord
De plusvalía municipal (IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond onder een woning. Bij een verkoop betaalt de verkoper, bij een erfenis de erfgenaam, en de koper staat ervoor in wanneer de verkoper een niet-residente natuurlijke persoon is. Sinds het arrest 182/2021 van het Constitutioneel Hof (STC 182/2021) betaalt u over de laagste van twee methoden; geen waardestijging, geen belasting.
Gecontroleerd door
Valery Grinkevich
Erkend econoom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ jaar ervaring · Torrevieja, Costa Blanca
De belangrijkste punten
- De plusvalía belast alleen de waardestijging van de stedelijke grond, tussen verkrijging en overdracht (art. 104.1 TRLRHL). Het gebouw doet er niet toe.
- Bij een verkoop betaalt de verkoper; bij een erfenis of schenking de erfgenaam of begiftigde. Is de verkoper een niet-residente natuurlijke persoon, dan is de koper de plaatsvervangend belastingplichtige (art. 106 TRLRHL).
- Twee methoden sinds STC 182/2021 en RDL 26/2021: de objectieve methode (kadastrale waarde van de grond × de coëfficiënt die uw ayuntamiento vaststelt) of de werkelijke waardestijging (de daadwerkelijke stijging, toegerekend aan de grond). U betaalt over de laagste; geen waardestijging, geen belasting (art. 104.5 en 107.5).
- Het tarief wordt door elk ayuntamiento vastgesteld en mag nooit hoger zijn dan 30% (art. 108.1). Coëfficiënten, tarief en verminderingen staan in de belastingverordening (ordenanza fiscal) — neem nooit een cijfer voor waar; gebruik de rekenmodule of lees de verordening.
- Termijnen: 30 werkdagen voor verkopen en schenkingen, 6 maanden voor erfenissen, te verlengen tot een jaar (art. 110.2). Te laat indienen kost de toeslag van de LGT.
Op deze pagina
- Wat de plusvalía municipal is — en wat zij werkelijk belast
- Wie betaalt: verkoper, erfgenaam, begiftigde — en de koper als plaatsvervanger
- De ingrediënten: kadastrale grondwaarde, aantal jaren in bezit en de verordening
- De twee methoden sinds STC 182/2021: objectief versus werkelijke waardestijging
- Het plafond van 30%, tarieven per periode en de verminderingen
- Termijnen: 30 werkdagen, 6 maanden, en wat te laat indienen kost
- Erfenissen en schenkingen: de erfgenaam betaalt, en de termijn loopt vanaf het overlijden
- Hoe de plusvalía samenkomt met de inhouding van 3% en Modelo 210
- Aangifte doen bij de gemeente, en bezwaar maken als het misgaat
- Plusvalía aan de Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa en de rekenmodule
- De plusvalía na een verkoop afhandelen, stap voor stap
- Veelgestelde vragen
Wat de plusvalía municipal is — en wat zij werkelijk belast
De IIVTNU is een directe gemeentelijke belasting op de waardestijging die stedelijke grond ondergaat en die aan het licht komt wanneer de eigendom ervan onder welke titel dan ook wordt overgedragen, of wanneer een zakelijk genotsrecht erop wordt gevestigd of overgedragen (art. 104.1 van de geconsolideerde wet op de lokale financiën, TRLRHL). Het belastbare feit is de overdracht zelf — een verkoop, een erfenis, een schenking, een vruchtgebruik. Tussen overdrachten door slaapt de belasting, hoezeer de grond ook in waarde stijgt.
Het woord dat ertoe doet, is grond. De belasting kijkt niet naar de bebouwing: bij een appartement in Benidorm is de grond een klein deel van de kadastrale waarde, bij een villa op een groot perceel in Orihuela Costa kan het het grootste deel zijn, en daarom leveren twee woningen die voor dezelfde prijs worden verkocht heel verschillende aanslagen op. Grond die voor de IBI als landbouwgrond (rústico) is geclassificeerd, valt niet onder de belasting (art. 104.2), en evenmin de inbreng tussen echtgenoten in het huwelijksvermogensstelsel of overdrachten krachtens een echtscheidings- of scheidingsvonnis (art. 104.3).
Tip
Uw IBI-aanslag splitst de kadastrale waarde in valor catastral del suelo (grondwaarde) en valor catastral de la construcción (bouwwaarde). Het eerste bedrag is de grondslag van de plusvalía.
Wie betaalt: verkoper, erfgenaam, begiftigde — en de koper als plaatsvervanger
Bij een overdracht onder bezwarende titel — een verkoop — is de belastingplichtige degene die de grond overdraagt, de verkoper (art. 106.1.b TRLRHL). Bij een overdracht om niet — een erfenis of een schenking — is de belastingplichtige degene die verkrijgt, de erfgenaam of de begiftigde (art. 106.1.a). De belasting volgt wie uiteindelijk het geld of het bezit in handen krijgt.
Eén bijzonderheid speelt aan de Costa Blanca meer dan waar ook. Is de verkoper een natuurlijke persoon die niet in Spanje woont, dan wordt de koper de plaatsvervangend belastingplichtige (art. 106.2 TRLRHL): het ayuntamiento spreekt de koper aan, die het betaalde bedrag vervolgens kan terugvorderen van de verkoper (art. 36.3 LGT) — daarom wordt de geschatte plusvalía bij de notaris standaard op de prijs ingehouden. De regel geldt alleen voor verkopen door niet-residente natuurlijke personen; een niet-residente vennootschap, niet-residente erfgenamen en residente verkopers zijn zelf belastingplichtig. Een contractbeding dat stelt dat “de koper de plusvalía betaalt”, bindt de partijen onderling, maar verandert nooit wie het ayuntamiento kan aanspreken.
De ingrediënten: kadastrale grondwaarde, aantal jaren in bezit en de verordening
Drie gegevens sturen de objectieve berekening: de kadastrale waarde van de grond op de datum van overdracht, zoals vastgesteld voor de IBI (art. 107.2.a TRLRHL); het aantal volle jaren in bezit, tot maximaal twintig, waarbij een gedeelte van een jaar wordt weggelaten en een bezit van minder dan een jaar naar rato van volle maanden wordt berekend (art. 107.1 en 107.4); en de belastingverordening (ordenanza fiscal) van het ayuntamiento, die de coëfficiënt voor elke bezitsperiode en het tarief vaststelt.
De coëfficiënten zijn geen landelijke cijfers. De wet publiceert maximumcoëfficiënten per bezitsperiode en werkt ze jaarlijks bij; elk ayuntamiento keurt zijn eigen coëfficiënten goed, gelijk aan of lager dan de maxima, en laat een landelijke bijwerking een verordening boven het plafond uitkomen, dan geldt het plafond rechtstreeks (art. 107.4). Daarom noemt geen enkele serieuze adviseur “het plusvalía-tarief in Torrevieja” als een vast cijfer: het juiste cijfer staat in de verordening die geldt op de datum van overdracht, en onze rekenmodule past dat toe op beide methoden.
De twee methoden sinds STC 182/2021: objectief versus werkelijke waardestijging
Tot 2021 kwam de grondslag uit één formule die ervan uitging dat de grond altijd in waarde was gestegen. Bij arrest 182/2021 van 26 oktober 2021 verklaarde het Constitutioneel Hof die formule — de tweede alinea van art. 107.1, art. 107.2.a en art. 107.4 TRLRHL — ongrondwettig en nietig, omdat het belasten van een waardestijging die er misschien niet is, het draagkrachtbeginsel schendt. Real Decreto-ley 26/2021 van 8 november, van kracht sinds 10 november 2021, herschreef de artikelen en gaf de ayuntamientos zes maanden om hun verordeningen aan te passen.
Objectieve methode (art. 107.1 en 107.4): kadastrale waarde van de grond bij overdracht × de coëfficiënt die uw ayuntamiento heeft vastgesteld voor het aantal jaren in bezit. Methode van de werkelijke waardestijging (art. 104.5 en 107.5): overdrachtswaarde minus verkrijgingswaarde — de hoogste van de waarde in de akte en een eventuele door de belastingdienst geverifieerde waarde, zonder kosten of belastingen mee te tellen — vermenigvuldigd met het aandeel van de grond in de totale kadastrale waarde. Is de werkelijke stijging op uw verzoek lager dan de objectieve grondslag, dan wordt die de grondslag; is er helemaal geen stijging, dan valt de overdracht niet onder de belasting. U moet aangifte doen en beide akten overleggen; voor een geërfde of geschonken woning is de verkrijgingswaarde de waarde die is aangegeven voor de erf- en schenkbelasting.
Voorbeeld
Algemeen voorbeeld. Totale kadastrale waarde € 120.000, waarvan € 48.000 (40%) grond. Gekocht voor € 150.000, twaalf volle jaren later verkocht voor € 200.000. Grondslag werkelijke waardestijging: (€ 200.000 − € 150.000) × 40% = € 20.000. Objectieve grondslag: € 48.000 × de coëfficiënt die uw ayuntamiento voor 12 jaar vaststelt. De laagste grondslag × het tarief dat uw ayuntamiento vaststelt (nooit hoger dan 30%). Verkocht voor € 140.000? Geen waardestijging, geen plusvalía.
Het plafond van 30%, tarieven per periode en de verminderingen
Het tarief wordt door elk ayuntamiento vastgesteld en mag niet hoger zijn dan 30% (art. 108.1 TRLRHL); binnen dat plafond kan de gemeente één tarief vaststellen of één per bezitsperiode. De volledige belasting is de grondslag vermenigvuldigd met het tarief, en de nettobelasting is wat overblijft na een eventuele vermindering die de verordening toekent (art. 108.2 en 108.3).
Er bestaan twee facultatieve verminderingen, beide tot 95% en beide alleen als de verordening erin voorziet: overdrachten bij overlijden aan afstammelingen, echtgenoten en bloedverwanten in opgaande lijn (art. 108.4), die veel gemeenten toekennen voor de gezinswoning onder voorwaarden dat deze wordt aangehouden, en grond die wordt gebruikt voor activiteiten van bijzonder gemeentelijk belang (art. 108.5). Hetzelfde geërfde appartement kan daardoor in de ene gemeente een zware aanslag opleveren en in de volgende bijna niets; een vermindering die niet op tijd wordt aangevraagd, gaat doorgaans verloren.
Termijnen: 30 werkdagen, 6 maanden, en wat te laat indienen kost
De belasting wordt verschuldigd op de datum van de overdracht — de akte van verkoop of schenking, of de datum van overlijden (art. 109.1 TRLRHL). De belastingplichtige dient aangifte in binnen dertig werkdagen voor overdrachten tussen levenden en binnen zes maanden voor overdrachten bij overlijden, op verzoek te verlengen tot een jaar (art. 110.2); werkdagen sluiten zaterdagen, zondagen en feestdagen uit (art. 30.2 Ley 39/2015). Werkt het ayuntamiento met zelfaangifte — de meeste grote gemeenten aan de Costa Blanca doen dat — dan betaalt u ook binnen die termijn (art. 110.4); anders stelt het een aanslag vast (art. 110.5). De koper bij een verkoop en de schenker bij een schenking moeten het ayuntamiento binnen dezelfde termijnen op de hoogte stellen (art. 110.6).
Niets blijft verborgen: notarissen sturen elk ayuntamiento elk kwartaal een overzicht van de akten die de belasting doen ontstaan, en moeten de partijen op de termijn wijzen (art. 110.7). Een aangifte die te laat wordt ingediend, maar vóór een aanmaning, krijgt de toeslag van art. 27 LGT — 1% plus 1% voor elke volle maand vertraging, en 15% plus rente na twaalf maanden — terwijl een aanmaning die eerder komt de deur opent naar een boete.
Let op
De verlenging van zes maanden voor erfenissen gaat niet vanzelf en staat los van de verlenging voor de erfbelasting. Vraag ze schriftelijk aan bij het ayuntamiento voordat de eerste zes maanden zijn verstreken.
Erfenissen en schenkingen: de erfgenaam betaalt, en de termijn loopt vanaf het overlijden
Gaat een woning over bij overlijden, dan is de erfgenaam of legataris de belastingplichtige (art. 106.1.a TRLRHL) en wordt de belasting verschuldigd op de datum van overlijden, niet op de aanvaarding van de nalatenschap (art. 109.1); zes maanden, te verlengen tot een jaar, is de termijn (art. 110.2.b). Niet-residente erfgenamen zijn zelf belastingplichtig — de regel van de plaatsvervanger geldt alleen voor verkopen — dus zij dienen rechtstreeks aangifte in bij het ayuntamiento, meestal via een vertegenwoordiger. Volgens de methode van de werkelijke waardestijging is de verkrijgingswaarde wat de overledene heeft betaald en de overdrachtswaarde de waarde die is aangegeven voor de erfbelasting, zodat een woning die op de piek van 2007 is gekocht en nu wordt geërfd, mogelijk helemaal geen waardestijging van de grond laat zien.
Bij schenkingen werkt het voor de belastingplichtige zoals bij erfenissen — de begiftigde betaalt (art. 106.1.a) — maar voor de termijn zoals bij verkopen: dertig werkdagen vanaf de schenkingsakte (art. 110.2.a), waarbij ook de schenker moet melden (art. 110.6.a). Een schenking zet bovendien de klok opnieuw op nul voor een latere verkoop door de begiftigde. Onze gids over de erfbelasting in de regio Valencia behandelt de erfenis zelf; de plusvalía is het parallelle dossier bij de gemeente.
Hoe de plusvalía samenkomt met de inhouding van 3% en Modelo 210
Verkoopt een niet-resident, dan komen op de dag van de overdracht drie belastingen samen. De inhouding van 3% is een voorschot van het Rijk op de niet-residentenbelasting van de verkoper, ingehouden door de koper en met Modelo 211 aan de AEAT afgedragen binnen één maand (art. 25.2 TRLIRNR); de belasting van de verkoper over de winst wordt afgerekend met Modelo 210 binnen drie maanden nadat die maand is verstreken; de plusvalía is een gemeentelijke belasting met haar eigen grondslag, termijn en schuldeiser. De ene betalen heeft geen effect op de andere.
Zij komen samen in de rekensom van de verkoper. De winst van niet-residenten volgt de regels van de inkomstenbelasting (art. 24.4 TRLIRNR), die van de overdrachtswaarde de belastingen aftrekken die inherent zijn aan de overdracht en die de verkoper draagt (art. 35.2 LIRPF): de plusvalía die de verkoper economisch draagt — rechtstreeks betaald of door de koper als plaatsvervanger op de prijs ingehouden — verlaagt de winst op Modelo 210, dus bewaar het betalingsbewijs. Het omgekeerde geldt niet: de methode van de werkelijke waardestijging houdt geen rekening met de kosten en belastingen van verkrijging en overdracht (art. 104.5), zodat de inhouding van 3%, de bij aankoop betaalde ITP en de notaris de grondslag van de plusvalía niet kunnen verlagen.
Aangifte doen bij de gemeente, en bezwaar maken als het misgaat
De plusvalía wordt aangegeven en betaald aan het ayuntamiento van de gemeente waarin de woning ligt — het Ayuntamiento de Torrevieja voor een appartement in Torrevieja, het Ayuntamiento de Orihuela voor een villa in Orihuela Costa. U vult het formulier van de gemeente in, steeds vaker online, voegt de overdrachtsakte toe, de akte waarmee de overdrager heeft verkregen en, voor de methode van de werkelijke waardestijging, het bewijs van beide waarden, en vraagt tegelijk een eventuele vermindering of verlenging aan. Niet-residenten dienen aangifte in via een vertegenwoordiger; spainfiscal berekent beide methoden aan de hand van de geldende verordening, dient de aangifte in bij het ayuntamiento en bewaart het betalingsbewijs waarmee Modelo 210 wordt gevoed.
Tegen een aanslag kan alleen bezwaar worden gemaakt via een recurso de reposición bij het ayuntamiento, binnen een maand vanaf de dag na de kennisgeving (art. 14.2 TRLRHL); daarvoor is geen advocaat nodig. Hebt u zelf aangifte gedaan op de objectieve grondslag terwijl de werkelijke waardestijging lager of nihil was, dan vraagt u in plaats daarvan rectificatie van de zelfaangifte en teruggave (art. 120.3 LGT) binnen de verjaringstermijn van vier jaar (art. 66 LGT). Een verkoop die later door een onherroepelijke uitspraak wordt vernietigd, geeft recht op teruggave binnen vijf jaar (art. 109.2). Eén beperking: het Constitutioneel Hof heeft zelf bepaald dat aanslagen die op 26 oktober 2021 al definitief waren, en zelfaangiften waarvan op dat moment nog geen rectificatie was gevraagd, niet meer kunnen worden heropend.
Plusvalía aan de Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa en de rekenmodule
Aan de Costa Blanca is de plusvalía een belasting van de herverkoopmarkt. In Torrevieja is het meeste dat van eigenaar wisselt al eerder gekocht, zodat de IIVTNU bij vrijwel elke transactie een rol speelt, en de meeste verkopers zijn niet-resident — zodat de koper bij de meeste verkopen in Torrevieja de plaatsvervangend belastingplichtige is. Onze pagina over Torrevieja (/destino/torrevieja) legt uit wie in de gemeente wat aanslaat, en de Costa Blanca-hub (/destino/costa-blanca) behandelt de gemeenten van Dénia tot Pilar de la Horadada.
Elk ayuntamiento — Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia — stelt zijn eigen coëfficiënten en tarief vast, zodat eenzelfde waardestijging op identieke grond in de ene gemeente een andere aanslag oplevert dan in de volgende; het mechanisme is overal identiek. Haal de kadastrale grondwaarde uit de IBI-aanslag, tel de volle jaren in bezit, bereken beide methoden aan de hand van de geldende verordening in onze rekenmodule (/services/plusvalia), en spreek pas daarna de inhouding met de andere partij af. Wie een cijfer noemt zonder de verordening en de datum van overdracht te vermelden, gokt.
Tip
Vraag vóór de overdracht om een schriftelijke schatting van de plusvalía volgens beide methoden, met vermelding van de verordening en het jaar. Is de verkoper een niet-residente natuurlijke persoon, dan houdt de koper precies dat bedrag in — geen afgerond bedrag “voor de zekerheid”.
Stap voor stap
De plusvalía na een verkoop afhandelen, stap voor stap
Bepaal de belastingplichtige en de plaatsvervanger
De verkoper betaalt; is de verkoper een natuurlijke persoon die niet in Spanje woont, dan is de koper de plaatsvervanger en moet hij aangifte doen (art. 106 TRLRHL). Spreek in het contract af wie aangifte doet en hoe de koper het bedrag terugkrijgt.
Verzamel de gegevens
Kadastrale grondwaarde en totale kadastrale waarde uit de IBI-aanslag; verkrijgingsdatum en -waarde uit de aankoopakte van de verkoper; overdrachtsdatum en -prijs uit de nieuwe akte; het aantal volle jaren in bezit.
Bereken beide methoden aan de hand van de verordening
Bereken de objectieve grondslag (grondwaarde × de coëfficiënt van het ayuntamiento) en de grondslag van de werkelijke waardestijging (stijging × aandeel grond) met de rekenmodule of de geldende verordening. Houd de laagste aan; is er geen waardestijging, dan valt de overdracht niet onder de belasting.
Dien aangifte in bij het ayuntamiento binnen dertig werkdagen
Dien het formulier van de gemeente in met de overdrachtsakte en, voor de methode van de werkelijke waardestijging, de verkrijgingsakte. Vraag tegelijk een eventuele vermindering aan (art. 110 TRLRHL).
Betaal of wacht de aanslag af
Bij zelfaangifte betaalt u binnen dezelfde termijn; anders binnen de periode die in de aanslag staat. Te laat indienen vóór een aanmaning kost de toeslag van art. 27 LGT.
Bewaar het betalingsbewijs voor Modelo 210
De plusvalía die de verkoper draagt, verlaagt de meerwaarde van de niet-resident (art. 24.4 TRLIRNR; art. 35.2 LIRPF). Bewaar het betalingsbewijs samen met de kopie van Modelo 211 en de akten.
| Objectieve methode | Methode werkelijke waardestijging | |
|---|---|---|
| Wettelijke basis | Art. 107.1 en 107.4 TRLRHL | Art. 104.5 en 107.5 TRLRHL |
| Uitgangspunt | Kadastrale grondwaarde bij overdracht | Overdrachtswaarde minus verkrijgingswaarde (zonder kosten of belastingen) |
| Correctie | × coëfficiënt die uw ayuntamiento vaststelt voor de volle jaren in bezit (max. 20) | × aandeel van de grond in de totale kadastrale waarde |
| Grondslag in het voorbeeld | € 48.000 × coëfficiënt die uw ayuntamiento voor 12 jaar vaststelt | (€ 200.000 − € 150.000) × 40% = € 20.000 |
| Belasting | Laagste grondslag × tarief dat uw ayuntamiento vaststelt (nooit hoger dan 30%) | Dezelfde regel |
| Bij geen waardestijging | Levert nog steeds een aanslag op | Niet belastbaar — geen belasting (art. 104.5) |
FAQ
Veelgestelde vragen
Wat is de plusvalía municipal in Spanje?
De plusvalía municipal is de belasting op de waardestijging van stedelijke grond (IIVTNU) die een gemeente heft wanneer een woning wordt verkocht, geërfd of geschonken. Zij belast alleen de grond, niet het gebouw, en elk ayuntamiento stelt binnen de wet op de lokale financiën zijn eigen tarief en coëfficiënten vast (art. 104 TRLRHL).
Wie betaalt de plusvalía wanneer een woning wordt verkocht?
De verkoper (art. 106.1.b TRLRHL). Is de verkoper een natuurlijke persoon die niet in Spanje woont, dan is de koper de plaatsvervangend belastingplichtige: het ayuntamiento spreekt de koper aan, die het bedrag kan terugvorderen van de verkoper (art. 106.2 TRLRHL; art. 36.3 LGT), in de praktijk door het op de prijs in te houden.
Betaalt de koper ooit de plusvalía?
Wettelijk alleen als plaatsvervanger wanneer de verkoper een niet-residente natuurlijke persoon is (art. 106.2 TRLRHL). Partijen kunnen afspreken dat de koper haar draagt, gebruikelijk bij nieuwbouwverkopen, maar dat bindt hen alleen onderling en verandert niet wie het ayuntamiento kan aanspreken.
Hoe wordt de plusvalía berekend na de uitspraak van het Constitutioneel Hof?
Op twee manieren, en u betaalt over de laagste. De objectieve methode vermenigvuldigt de kadastrale grondwaarde met de coëfficiënt die uw ayuntamiento voor de bezitsjaren heeft vastgesteld (art. 107 TRLRHL); de methode van de werkelijke waardestijging neemt de daadwerkelijke stijging, toegerekend aan de grond (art. 104.5 en 107.5). Het tarief mag niet hoger zijn dan 30%.
Betaalt u plusvalía als u met verlies verkoopt?
Nee. Sinds STC 182/2021 en Real Decreto-ley 26/2021 valt een overdracht zonder waardestijging van de grond niet onder de belasting (art. 104.5 TRLRHL). U moet de overdracht nog wel aangeven en de waarden met de akten aantonen; de vrijstelling gaat niet automatisch.
Wat is de termijn om de plusvalía municipal te betalen?
Dertig werkdagen vanaf de overdracht voor verkopen en schenkingen, en zes maanden vanaf het overlijden voor erfenissen, op verzoek te verlengen tot een jaar (art. 110.2 TRLRHL). Te laat indienen vóór een aanmaning kost de toeslag van art. 27 LGT van 1% plus 1% per volle maand.
Is plusvalía verschuldigd over een geërfde woning?
Ja, de erfgenaam of legataris betaalt haar (art. 106.1.a TRLRHL) binnen zes maanden na het overlijden, te verlengen tot een jaar. Veel ayuntamientos verlenen een vermindering tot 95% voor overdrachten bij overlijden aan afstammelingen, echtgenoten en bloedverwanten in opgaande lijn, als hun verordening daarin voorziet (art. 108.4).
Hoe hoog is het tarief van de plusvalía?
Er is geen landelijk tarief. Elk ayuntamiento stelt zijn eigen tarief vast, tot het wettelijke plafond van 30% (art. 108.1 TRLRHL), en zijn eigen coëfficiënten binnen de landelijke maxima (art. 107.4). Het juiste cijfer staat in de verordening die geldt op de datum van overdracht — gebruik de rekenmodule of lees de verordening.
Dekt de inhouding van 3% de plusvalía?
Nee. De inhouding van 3% is een voorschot van het Rijk op de inkomstenbelasting van de verkoper, afgedragen aan de AEAT met Modelo 211; de plusvalía is een gemeentelijke belasting die aan het ayuntamiento wordt betaald. De plusvalía die de verkoper draagt, verlaagt wel de op Modelo 210 aangegeven meerwaarde.
Kunt u teruggave krijgen van al betaalde plusvalía, of bezwaar maken tegen een aanslag?
Hebt u zelf aangifte gedaan op de objectieve grondslag terwijl de werkelijke waardestijging lager of nihil was, vraag het ayuntamiento dan binnen vier jaar om rectificatie van de zelfaangifte en teruggave van het te veel betaalde (art. 120.3 en 66 LGT). Tegen een aanslag maakt u bezwaar via een recurso de reposición binnen een maand (art. 14.2 TRLRHL). Betalingen die op 26 oktober 2021 al definitief waren, kunnen niet meer worden heropend.
Gerelateerde gidsen
- Kopen & verkopen
Huis verkopen in Spanje 2026: belasting, 3%-inhouding, Modelo 211 en rekenhulp
Verkoopt u als niet-resident een huis in Spanje, dan houdt de koper 3% van de prijs in en draagt hij dat bedrag met Modelo 211 af aan de AEAT.
Lees de gids → - Erfenis
Erfbelasting Spanje (Valencia) 2026: rekenhulp en gids
Wie een woning in de regio Valencia erft, betaalt Spaanse erfbelasting, met een vermindering van € 100.000 per erfgenaam in groep I en II en een korting van 99% op de verschuldigde belasting.
Lees de gids → - Kopen & verkopen
Overdrachtsbelasting Spanje: huis kopen Costa Blanca 2026
Een huis kopen in Spanje kost u grofweg 10–13% van de koopprijs aan belastingen en bijkomende kosten.
Lees de gids → - Kopen & verkopen
Huis kopen in Spanje: valkuilen voor buitenlandse kopers (2026)
De grootste valkuilen bij het kopen van een huis in Spanje zijn fiscaal en hebben weinig te maken met de juridische spookverhalen: tekenen zonder NIE, overdrachtsbelasting betalen over de koopprijs terwijl de referentiewaarde van het Catastro hoger ligt, de inhouding van 3% vergeten wanneer de verkoper niet-resident is, IBI-schulden meekopen met de woning en het jaarlijkse Modelo 210 negeren, dat begint te lopen op de dag dat u eigenaar wordt.
Lees de gids →
Gerelateerde diensten
Gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía)
€ 199 + btw / overdracht
Huis kopen of verkopen in Spanje
Bronnen
- BOE — TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004, wet op de lokale financiën (art. 104-110: IIVTNU; art. 14: bezwaar)
- BOE — Real Decreto-ley 26/2021 (hervorming van de IIVTNU na STC 182/2021)
- BOE — arrest 182/2021 van het Constitutioneel Hof van 26 oktober (nietigheid van de objectieve grondslag)
- BOE — Ley 58/2003, algemene belastingwet (art. 27, 36, 66 en 120.3)
- BOE — TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004 (art. 24.4 en 25.2)
- BOE — Ley 39/2015 (art. 30: berekening van werkdagen)
Laatst bijgewerkt: 2026-09-04