Huis verkopen in Spanje 2026: belasting, 3%-inhouding, Modelo 211 en rekenhulp

Wat zijn de inhouding van 3% en Modelo 211?

De inhouding van 3% is een vooruitbetaling op de belasting over de vermogenswinst van de verkoper die niet-resident is. De koper moet dit bedrag op de overeengekomen prijs inhouden en rechtstreeks aan de AEAT afdragen. De regeling is vastgelegd in de wet op de niet-residentenbelasting (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) en geldt telkens wanneer de verkoper van Spaans onroerend goed geen fiscaal inwoner van Spanje is.

De koper (of zijn vertegenwoordiger) geeft deze 3% aan en betaalt haar met Modelo 211, in de regel binnen één maand na de datum van de notariële akte (escritura). Daarna overhandigt de koper de verkoper een afgestempeld exemplaar van Modelo 211 als bewijs — de verkoper heeft dat document nodig om zijn eigen aangifte in te dienen en, waar van toepassing, een teruggave aan te vragen.

In de praktijk wordt deze inhouding aan de Costa Blanca en in de hele regio Valencia op de dag van de overdracht bij de notaris geregeld: de koper betaalt de verkoper 97% van de prijs en houdt 3% achter om aan de belastingdienst af te dragen. Houdt de koper het bedrag niet in of draagt hij het niet af, dan kan de AEAT de schuld op de woning zelf verhalen.

Belasting over de vermogenswinst (IRNR, Modelo 210): 19% voor elke niet-resident

De werkelijke belastingschuld van de verkoper is de belasting over de behaalde vermogenswinst, die wordt aangegeven met Modelo 210. De winst is in grote lijnen het verschil tussen de verkoopprijs en de verkrijgingswaarde (de aankoopprijs plus de kosten en belastingen die bij de aankoop zijn betaald, en bepaalde aantoonbare verbeteringen).

Het tarief is 19% van de winst voor elke verkoper die niet-resident is, ongeacht zijn woonland: art. 25.1.f) van de TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) past dit tarief toe op alle vermogenswinsten uit de overdracht van vermogensbestanddelen. Het algemene IRNR-tarief van 24% geldt voor andere inkomsten (bijvoorbeeld huurinkomsten van een eigenaar van buiten de EU), niet voor de winst bij een verkoop. Wat wél van het woonland afhangt, is beperkter: alleen verkopers uit de EU/EER kunnen een beroep doen op de herinvesteringsvrijstelling wanneer zij hun voormalige hoofdverblijf in Spanje verkopen en de opbrengst herinvesteren in een nieuw hoofdverblijf (DA 7ª TRLIRNR), en alleen zij mogen kosten aftrekken van huurinkomsten.

Modelo 210 voor de vermogenswinst moet worden ingediend binnen drie maanden nadat één maand is verstreken sinds de datum van de akte — een termijn die opent in maand 1 en sluit in maand 4 na de verkoop — ongeacht of de uitkomst een te betalen of een terug te ontvangen bedrag is (art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Omdat de reeds ingehouden 3% met deze belasting wordt verrekend, betaalt de verkoper ofwel het verschil bij (als de werkelijke belasting hoger is dan de 3%), ofwel vraagt hij een teruggave aan (als die lager is).

Hoe vraagt u de inhouding van 3% terug?

Is de ingehouden 3% hoger dan de werkelijk verschuldigde belasting over de vermogenswinst — wat vaak voorkomt wanneer de woning met een kleine winst, met verlies of na vele jaren bezit wordt verkocht — dan kan de verkoper het meerdere terugvragen door Modelo 210 in te dienen en om teruggave van het verschil te verzoeken.

Om de teruggave te verwerken eist de AEAT dat Modelo 211 van de koper correct is ingediend en betaald, dat de verkoper heeft voldaan aan alle verplichtingen die met de woning samenhangen (bijvoorbeeld de jaarlijkse IRNR over het fictieve inkomen in de jaren dat hij eigenaar was) en dat er een Spaanse bankrekening (IBAN) wordt opgegeven voor de overboeking.

Een teruggave komt niet van de ene dag op de andere: de belastingdienst heeft een wettelijke termijn om de aangifte te controleren en uit te betalen, en in de praktijk kan dat enkele maanden duren. Wie nauwkeurig aangifte doet en het afgestempelde Modelo 211 en de aankoop- en verkoopakte meestuurt, verkleint de kans op vertraging of afwijzing.

Plusvalía municipal: de gemeentelijke belasting voor de verkoper

De plusvalía municipal (officieel de belasting op de waardestijging van stedelijke grond, IIVTNU) is een afzonderlijke, lokale belasting die de verkoper normaal gesproken betaalt aan de gemeente waar de woning ligt. Belast wordt de waardestijging van de grond — niet van het gebouw — gedurende de jaren van bezit.

Sinds uitspraak 182/2021 van het Spaanse Constitutionele Hof laat de wet (hervormd bij Real Decreto-ley 26/2021) de belastingplichtige kiezen tussen twee berekeningsmethoden: een objectieve methode op basis van de kadastrale waarde van de grond en wettelijke coëfficiënten, of een methode van de werkelijke winst op basis van de daadwerkelijke stijging tussen aankoop en verkoop. U mag de methode kiezen die het laagst uitvalt, en als er geen werkelijke winst is gemaakt, bent u geen plusvalía verschuldigd.

Aan de Costa Blanca stelt elke gemeente (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia en andere) binnen het landelijke kader haar eigen coëfficiënten en termijnen vast, zodat het bedrag en de aangiftetermijn per gemeente verschillen. Bij overdrachten onder levenden moet de verkoper doorgaans binnen één maand na de verkoop aangifte doen en betalen.

Bewijs van niet-ingezetenschap en benodigde documenten

De fiscale woonplaats bepaalt het hele proces: de inhouding van 3% en de behandeling onder de IRNR gelden alleen omdat de verkoper niet-resident is. De AEAT en de koper baseren zich op documenten zoals de verklaring van niet-ingezetenschap (certificado de no residencia) of een woonplaatsverklaring van de belastingdienst in het woonland van de verkoper om die status te bevestigen.

Gebruikelijke documenten voor de verkoop zijn: de NIE en het paspoort van de verkoper, de oorspronkelijke aankoopakte (escritura de compraventa), het laatste betalingsbewijs van de IBI en de kadastrale referentie, het energiecertificaat, een verklaring van de vereniging van eigenaren dat er geen bijdragen openstaan, en facturen waaruit de aankoopkosten en verbeteringen blijken, zodat de belastbare winst lager uitvalt.

Specifiek voor de fiscale afwikkeling hebt u het afgestempelde Modelo 211 van de koper nodig, het bewijs dat u de Modelo 210-aangiften over het fictieve inkomen van voorgaande jaren hebt ingediend, en een Spaans IBAN voor een eventuele teruggave. Wie dit vóór de overdracht verzamelt, voorkomt problemen op het laatste moment bij de notaris.

De termijnen op een rij

Modelo 211 (de inhouding van 3% door de koper): in de regel ingediend en aan de AEAT betaald binnen één maand na de datum van de notariële verkoopakte.

Modelo 210 (de belasting over de vermogenswinst van de verkoper of het verzoek om teruggave): binnen drie maanden nadat één maand is verstreken sinds de datum van de akte, ongeacht de uitkomst (art. 5.a Orden EHA/3316/2010) — de termijn opent wanneer de maand voor Modelo 211 van de koper afloopt en sluit vier maanden na de verkoop.

Plusvalía municipal: doorgaans binnen één maand na de verkoop bij overdrachten onder levenden, maar de precieze termijn staat in de verordening van elke gemeente — vraag het na bij het betreffende ayuntamiento (gemeentehuis) aan de Costa Blanca.

Wie een van deze termijnen mist, kan te maken krijgen met toeslagen en rente. Daarom besteden de meeste niet-residenten de aangiften uit aan een fiscaal vertegenwoordiger.

Waarom een fiscaal vertegenwoordiger niet-residenten helpt

Een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje verzorgt namens u de aangiften bij de AEAT en de gemeente, berekent de winst correct, kiest de gunstigste plusvalía-methode (objectief of werkelijke winst) en regelt de teruggave van de 3%. Voor dat alles zijn Spaanstalige formulieren, een digitaal certificaat en kennis van de lokale termijnen nodig.

Voor verkopers die na de overdracht in het buitenland wonen, is een vertegenwoordiger ook praktisch: teruggaven worden op een Spaanse rekening gestort en de AEAT kan maanden later nog kennisgevingen in het Spaans sturen. Een lokale vertegenwoordiger aan de Costa Blanca ontvangt die en onderneemt actie, zonder dat u naar Spanje hoeft terug te keren.

spainfiscal verzorgt de Modelo 210-aangifte van de verkoper voor de vermogenswinst en de teruggave van de 3%, treedt op als uw fiscaal vertegenwoordiger en coördineert de bredere advisering rond de verkoop van uw woning in de regio Valencia.