spainfiscalspainfiscal

Overdrachtsbelasting Spanje: huis kopen Costa Blanca 2026

~12 min leestijdGepubliceerd: 2026-05-20Bijgewerkt: 2026-09-23

Wie een huis koopt in Spanje, betaalt boven op de koopprijs ongeveer 10–13% aan belastingen en kosten. Aan de Costa Blanca, in de regio Valencia (Comunidad Valenciana), betaalt u over een bestaande woning overdrachtsbelasting (ITP) tegen het algemene tarief van 9% — 11% over de volledige waarde wanneer de woning meer dan € 1.000.000 waard is, van kracht voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026 op grond van Ley 5/2025 GVA. Voor nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10% btw (IVA) plus de aktebelasting AJD van 0,1% bij een hoofdverblijf of 1,4% in alle andere gevallen (het gebruikelijke tarief voor een koper die niet-resident is) — de twee regimes sluiten elkaar uit. Daarnaast houdt u rekening met de kosten van de notaris, het eigendomsregister en de gestoría, hebt u een NIE nodig voordat u kunt tekenen en krijgt u als niet-resident na de overdracht elk jaar te maken met de IRNR-aangifte (Modelo 210). Deze gids licht elke kostenpost toe, zodat buitenlandse kopers in Torrevieja, Orihuela Costa en de rest van de provincie Alicante precies weten wat ze gaan betalen.

Kort antwoord

Een huis kopen in Spanje kost u grofweg 10–13% van de koopprijs aan belastingen en bijkomende kosten. In de regio Valencia (Comunidad Valenciana) betaalt u over een bestaande woning overdrachtsbelasting (ITP) van 9% (11% over de volledige prijs wanneer die hoger is dan € 1.000.000; voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026, Ley 5/2025 GVA), met verlaagde tarieven in slechts enkele nauw omschreven gevallen. Over nieuwbouw betaalt u 10% btw plus de aktebelasting AJD: 0,1% als de woning uw hoofdverblijf wordt en 1,4% in alle andere gevallen — het gebruikelijke tarief voor een koper die niet-resident is. Tel daar de notaris (€ 600–1.200), het eigendomsregister (€ 400–700) en een NIE bij op.

Valery Grinkevich

Gecontroleerd door

Valery Grinkevich

Erkend econoom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ jaar ervaring · Torrevieja, Costa Blanca

De belangrijkste punten

  • Reken boven op de koopprijs zelf op ongeveer 10–13% van die prijs aan belastingen en kosten.
  • Over een bestaande woning betaalt u in de regio Valencia overdrachtsbelasting (ITP) tegen het algemene tarief van 9% (11% over de volledige waarde boven € 1.000.000, voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026); verlaagde tarieven gelden alleen in nauw omschreven gevallen.
  • Over nieuwbouw betaalt u 10% btw (IVA) plus de aktebelasting AJD van 0,1% voor een hoofdverblijf of 1,4% in andere gevallen — btw en ITP sluiten elkaar uit, u betaalt ze nooit allebei.
  • U hebt een NIE nodig voordat u in Spanje de akte kunt tekenen of aankoopbelasting kunt betalen.
  • Kopers van buiten de EU (onder wie Britten na de brexit) moeten in Spanje alleen in de gevallen van art. 10 TRLIRNR een fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen (bijvoorbeeld wanneer de AEAT dat eist); in de overige gevallen is het sterk aan te raden, maar niet verplicht.
  • Na de aankoop doen niet-residenten elk jaar IRNR-aangifte (Modelo 210) — tegen 19% (EU/EER) of 24% (buiten de EU).

Op deze pagina

  1. Wat kost het om een huis te kopen in Spanje?
  2. ITP op bestaande woningen in de regio Valencia
  3. Nieuwbouw: btw (IVA 10%) en aktebelasting (AJD 0,1% of 1,4%)
  4. NIE, bankrekening en fiscaal vertegenwoordiger
  5. Plusvalía municipal, notaris, eigendomsregister en gestoría
  6. Na de aankoop: de jaarlijkse IRNR-aangifte (Modelo 210)
  7. Veelgestelde vragen

Wat kost het om een huis te kopen in Spanje?

Reken bij de aankoop van een huis in Spanje op 10–13% extra boven op de koopprijs aan belastingen en transactiekosten. De grootste post is de belasting op de aankoop zelf — overdrachtsbelasting (ITP) bij een bestaande woning, of btw plus de aktebelasting AJD bij nieuwbouw — gevolgd door de kosten van de notaris, het eigendomsregister en professionele begeleiding.

Aan de Costa Blanca ziet een gemiddelde aankoop van een bestaande woning er zo uit: ITP van 9% over de opgegeven koopprijs, notariskosten van ongeveer € 600–1.200, kosten van het eigendomsregister van ongeveer € 400–700 en een paar honderd euro voor de gestoría (het kantoor dat de administratieve afhandeling verzorgt). Bij nieuwbouw betaalt u in plaats daarvan 10% btw en AJD van 0,1% of 1,4%, afhankelijk van de vraag of de woning uw hoofdverblijf wordt.

Deze percentages komen voor rekening van de koper. De verkoper betaalt afzonderlijk de plusvalía municipal en, waar van toepassing, belasting over de vermogenswinst. Omdat de tarieven per autonome regio verschillen, gelden de cijfers voor de regio Valencia hieronder specifiek voor de provincie Alicante en niet voor Madrid, Andalusië of Catalonië.

ITP op bestaande woningen in de regio Valencia

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is de overdrachtsbelasting die u betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. In de regio Valencia bedraagt het algemene tarief 9% van de koopprijs voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026 (Ley 5/2025 GVA); is de waarde hoger dan € 1.000.000, dan geldt 11% over de volledige waarde en dus niet alleen over het meerdere (art. 13.Uno Ley 13/1997). Dit is de belasting waarmee u bij de meeste aankopen aan de Costa Blanca te maken krijgt, want het overgrote deel van de woningen die in Torrevieja, Orihuela Costa en Guardamar worden verkocht, is bestaande bouw en geen nieuwbouw.

Verlaagde ITP-tarieven gelden alleen in specifieke, nauw omschreven gevallen die in de Valenciaanse regionale wetgeving zijn vastgelegd: 6% (8% boven € 180.000) voor kopers jonger dan 35 jaar die hun eerste hoofdverblijf kopen en voor VPO-woningen (gesubsidieerde koopwoningen) onder het algemene regime, en 3% (4% boven € 180.000) voor grote gezinnen en eenoudergezinnen, kopers met een erkende handicap, slachtoffers van gendergerelateerd geweld en VPO-woningen onder het bijzondere regime. De voorwaarden zijn streng en worden regelmatig aangepast. Toets uw situatie daarom aan de actuele regels van de Generalitat Valenciana voordat u van het verlaagde tarief uitgaat.

ITP is een aangiftebelasting: u berekent en betaalt de belasting zelf (van oudsher met Modelo 600), binnen één maand na het tekenen van de akte. De heffingsgrondslag is in de regel het hoogste van twee bedragen: de opgegeven koopprijs of de referentiewaarde (valor de referencia) die het Catastro publiceert. De belastingdienst kan een opvallend lage opgegeven prijs dus ter discussie stellen.

Nieuwbouw: btw (IVA 10%) en aktebelasting (AJD 0,1% of 1,4%)

Nieuwbouwwoningen in Spanje worden belast met btw (IVA) in plaats van ITP, en voor nieuwbouw met een woonbestemming is het btw-tarief 10%. Omdat btw en ITP elkaar uitsluiten, betaalt u nooit beide over dezelfde aankoop: over een gloednieuwe woning die u van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u btw; over een bestaande woning betaalt u ITP.

Boven op de btw is bij nieuwbouw over de koopakte ook AJD verschuldigd: Actos Jurídicos Documentados, de Spaanse belasting op notariële akten. In de regio Valencia (art. 14 Ley 13/1997, zoals gewijzigd bij Ley 5/2025 voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026) is het tarief 0,1% wanneer de woning het hoofdverblijf van de koper wordt, zoals gedefinieerd in de Spaanse IRPF-regels, en 1,4% in alle andere gevallen. Een niet-resident die een vakantiewoning, een verhuurobject of een belegging koopt, voldoet niet aan die definitie. Het gangbare tarief voor buitenlandse kopers aan de Costa Blanca is dus 1,4% — nieuwbouw kost u dan in feite 10% btw + 1,4% AJD aan aankoopbelasting (ongeveer 10,1% als u er werkelijk gaat wonen en het uw hoofdverblijf wordt), meer dan de 9% ITP waarmee bij een bestaande woning wordt gerekend.

Goed om te weten: sinds 2018 komt de AJD over de hypotheekakte zelf voor rekening van de geldverstrekker en niet van de lener — in de regio Valencia is dat 2% wanneer de geldverstrekker de belastingplichtige is (art. 14.Tres Ley 13/1997) — maar de AJD over de koopakte van een nieuwbouwwoning blijft een kostenpost voor de koper. Over bouwgrond en bedrijfsruimten kan 21% btw verschuldigd zijn. Ga daarom altijd na om welk type onroerend goed het gaat voordat u uw begroting maakt.

Let op

Bestaande bouw (ITP) en nieuwbouw (btw + AJD) zijn regimes die elkaar uitsluiten: u betaalt nooit beide over dezelfde aankoop. Ga vóór het opstellen van uw begroting na of de verkoper een projectontwikkelaar is (nieuwbouw, btw) of een particuliere eigenaar (bestaande bouw, ITP), want dat bepaalt de heffingsgrondslag en welk formulier u moet indienen.

NIE, bankrekening en fiscaal vertegenwoordiger

U hebt een NIE (Número de Identidad de Extranjero) nodig voordat u in Spanje een koopakte kunt tekenen, want de NIE is het fiscale identificatienummer dat u koppelt aan elke belastingaangifte die met de woning samenhangt. Zonder NIE is er geen legale manier om een aankoop af te ronden of ITP te betalen.

De meeste kopers openen daarnaast een Spaanse bankrekening voor de aanbetaling, het restbedrag bij de notaris en de terugkerende kosten zoals IBI (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting), gas, water en licht en de bijdragen aan de vereniging van eigenaren, die per automatische incasso worden afgeschreven. Een Spaans IBAN is strikt genomen niet verplicht, maar maakt in de praktijk zowel de overdracht als het bezit daarna een stuk eenvoudiger.

Kopers van buiten de EU (bijvoorbeeld Britten na de brexit, of kopers van buiten de EER) hebben mogelijk een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje nodig: een ingezetene die voor de belastingzaken van niet-residenten optreedt als aanspreekpunt voor de Agencia Tributaria. Dit hangt nauw samen met de jaarlijkse IRNR-verplichting en is een van de diensten waaraan buitenlandse eigenaren aan de Costa Blanca het vaakst behoefte hebben. Verplicht is dat alleen in de gevallen van artikel 10 van de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (bijvoorbeeld wanneer de AEAT de aanwijzing eist of wanneer u in een gebied zonder effectieve uitwisseling van fiscale informatie met Spanje woont); voor alle andere inwoners van buiten de EU/EER is het sterk aan te raden, maar niet verplicht.

Tip

Regel de NIE op tijd: een aanvraag kan weken duren, en zonder NIE kunt u niet tekenen en geen ITP betalen. Koopt u op afstand, geef dan een notariële volmacht aan uw gestoría of fiscaal vertegenwoordiger. Die kan daarmee namens u de NIE aanvragen, de akte tekenen en de belastingen afdragen, zonder dat u twee keer naar Spanje hoeft te vliegen.

Plusvalía municipal, notaris, eigendomsregister en gestoría

De plusvalía municipal is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond en wordt normaal gesproken betaald door de verkoper, niet door de koper. Elke gemeente stelt haar eigen regels vast (Torrevieja, Orihuela, Alicante en andere gemeenten hebben elk een eigen verordening), en de belasting wordt berekend over de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren dat de woning in bezit is geweest. Als koper doet u er toch goed aan in het contract vast te leggen wie de belasting betaalt, want daarover kan worden onderhandeld.

De notariskosten zijn vastgelegd in een landelijk tarief en bedragen voor de akte van een woning doorgaans € 600–1.200, oplopend met de koopprijs. De kosten van het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) voor de inschrijving van uw eigendom bedragen meestal € 400–700.

De kosten van de gestoría dekken de administratieve afhandeling: de afdracht van ITP/AJD, de aanbieding van de akte bij het eigendomsregister en het opvragen van de nota simple (het uittreksel uit het register). Dit is geen belasting, maar een professionele dienst; een paar honderd euro is een realistische schatting. Met een gestoría die de gemeentelijke procedures aan de Costa Blanca kent, voorkomt u kostbare fouten bij het indienen.

Na de aankoop: de jaarlijkse IRNR-aangifte (Modelo 210)

Na de aankoop moeten niet-residenten met een woning in Spanje elk jaar aangifte doen voor de IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de Spaanse niet-residentenbelasting) met Modelo 210. Het is een jaarlijkse verplichting die ingaat zodra u eigenaar bent, die losstaat van de eenmalige aankoopbelastingen en die geldt ongeacht of u de woning verhuurt.

Gebruikt u de woning zelf (en verhuurt u haar niet), dan betaalt u belasting over een fictief inkomen dat wordt afgeleid van de kadastrale waarde — in grote lijnen 1,1% of 2% van die waarde, afhankelijk van de vraag of de kadastrale waarde is herzien — tegen een tarief van 19% voor inwoners van de EU/EER of 24% voor inwoners van buiten de EU, zoals Britse eigenaren. Het onderscheid 19%/24% volgt uit de IRNR-regels van de AEAT.

Verhuurt u de woning, dan geeft u in plaats daarvan de huurinkomsten op via Modelo 210. Inwoners van de EU/EER mogen daarbij kosten aftrekken, terwijl inwoners van buiten de EU in de regel over de bruto-inkomsten worden belast. Wie deze aangiften mist, krijgt te maken met toeslagen en rente. Daarom besteden de meeste buitenlandse eigenaren het jaarlijkse Modelo 210 uit aan een fiscaal vertegenwoordiger.

  • Overdrachtsbelasting (ITP)80%

    Indicatief aandeel — bij een bestaande woning veruit de grootste kostenpost.

  • Notaris7%
  • Eigendomsregister5%
  • Gestoría / juridische begeleiding6%
  • Overig (NIE, bank, diversen)2%

    Globale verdeling van de totale aankoopkosten; verschilt per koopprijs en per situatie.

Bestaande bouw of nieuwbouw: aankoopbelasting in de regio Valencia
BelastingBestaande woningNieuwbouw
ITP (overdrachtsbelasting)9% (11% over de volledige waarde boven € 1 miljoen; verlaagde tarieven 6%/3%)Niet van toepassing
Btw (IVA)Niet van toepassing10%
AJD (aktebelasting)Niet van toepassing0,1% hoofdverblijf · 1,4% overige gevallen
Effectieve aankoopbelastingca. 9%ca. 10,1% hoofdverblijf · ca. 11,4% overige gevallen
Gebruikelijke aankoopkosten bij een bestaande woning aan de Costa Blanca
PostGebruikelijk bedrag
ITP (overdrachtsbelasting)9% van de koopprijs
Notariskosten€ 600–1.200
Eigendomsregister€ 400–700
Gestoría / juridische begeleidingEen paar honderd euro

FAQ

Veelgestelde vragen

Hoeveel belasting betaal ik als ik een huis koop in Spanje?

Doorgaans betaalt u ongeveer 10–13% van de koopprijs aan belastingen en kosten. Bij een bestaande woning aan de Costa Blanca is dat vooral ITP van 9%, plus de kosten van notaris, eigendomsregister en gestoría; bij nieuwbouw is het 10% btw plus de aktebelasting AJD van 0,1% voor een hoofdverblijf of 1,4% in andere gevallen (het gebruikelijke tarief voor niet-residenten).

Wat is ITP in de regio Valencia?

ITP is in de regio Valencia de overdrachtsbelasting op bestaande woningen. Het algemene tarief is 9% van de koopprijs voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026 (Ley 5/2025 GVA), en 11% over de volledige waarde wanneer de woning meer dan € 1.000.000 waard is. Verlaagde tarieven (6% of 3% tot € 180.000) gelden alleen in specifieke gevallen die in de Valenciaanse regionale wetgeving zijn omschreven, zoals bepaalde aankopen van een hoofdverblijf of door beschermde categorieën kopers.

Heb ik een NIE nodig om een huis te kopen in Spanje?

Ja, u hebt een NIE nodig voordat u in Spanje de koopakte kunt tekenen. De NIE is uw fiscale identificatienummer als buitenlander en is vereist om de aankoopbelasting te betalen en uw eigendom te laten inschrijven; zonder NIE kan een aankoop juridisch niet worden afgerond.

Betaal ik over nieuwbouw in Spanje ITP of btw?

Over nieuwbouw betaalt u btw (IVA), geen ITP. Voor een nieuwbouwwoning geldt in de regio Valencia 10% btw plus de aktebelasting AJD van 0,1% als het uw hoofdverblijf is of 1,4% in andere gevallen, terwijl u over een bestaande woning juist ITP betaalt — de twee regimes sluiten elkaar uit.

Wie betaalt de plusvalía municipal bij een aankoop in Spanje?

Normaal gesproken betaalt de verkoper de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. Het precieze bedrag wordt door elke gemeente bepaald (Torrevieja, Orihuela en andere gemeenten hebben eigen regels), en in het contract kan worden onderhandeld over wie de belasting draagt.

Hebben kopers van buiten de EU een fiscaal vertegenwoordiger nodig in Spanje?

Niet altijd. Artikel 10 van de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen eist alleen in bepaalde gevallen een fiscaal vertegenwoordiger, bijvoorbeeld wanneer de AEAT de aanwijzing eist of wanneer u in een gebied zonder effectieve uitwisseling van fiscale informatie met Spanje woont. Voor de overige kopers van buiten de EU (onder wie Britten na de brexit) is het sterk aan te raden, maar niet verplicht: de vertegenwoordiger is het aanspreekpunt voor de Agencia Tributaria en verzorgt de jaarlijkse IRNR-verplichting.

Welke belasting betaalt een niet-resident na de aankoop van een huis in Spanje?

Niet-residenten moeten na de aankoop elk jaar IRNR-aangifte doen met Modelo 210. Voor een woning voor eigen gebruik betaalt u belasting over een fictief inkomen (in grote lijnen 1,1% of 2% van de kadastrale waarde) tegen 19% voor inwoners van de EU/EER of 24% voor inwoners van buiten de EU.

Hoe hoog zijn de notaris- en registerkosten bij een aankoop in Spanje?

Bij de aankoop van een woning bedragen de notariskosten doorgaans € 600–1.200 en de kosten van het eigendomsregister € 400–700, oplopend met de koopprijs. Voor de administratieve afhandeling door de gestoría komt daar nog een paar honderd euro bij.

Kan een Brit na de brexit nog een huis kopen in Spanje?

Ja, Britten kunnen ook na de brexit gewoon een huis kopen in Spanje. De aankoopbelastingen zijn dezelfde, maar als eigenaren van buiten de EU betalen zij 24% IRNR over het fictieve inkomen (tegenover 19% voor inwoners van de EU/EER). Na de brexit kan de AEAT van hen als eigenaar een fiscaal vertegenwoordiger eisen; in de praktijk is het sterk aan te raden.

Waar ligt je woning?

Gerelateerde gidsen

Gerelateerde diensten

Bronnen

Laatst bijgewerkt: 2026-09-23