Comprar obra nueva en España: impuestos, garantías y pasos (2026)

¿Qué IVA se paga en una vivienda de obra nueva?

Una vivienda de obra nueva que compras directamente a la promotora tributa al 10 % de IVA (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992, del IVA). El tipo se aplica sobre el precio de la vivienda y alcanza también a un máximo de dos plazas de garaje y a los anexos, como el trastero, siempre que se transmitan conjuntamente con la vivienda. Da igual que la vivienda vaya a ser tu residencia, una segunda vivienda o una inversión para alquilar: el IVA de la vivienda no depende del uso que le vayas a dar ni de dónde residas. Una segunda vivienda nueva también paga el 10 %.

Lo que queda fuera de ese paquete tributa al tipo general del 21 % (art. 90.Uno LIVA). Ocurre con un garaje o un trastero que compras por separado, con la tercera plaza de garaje y con cualquier local de negocio, que la ley excluye expresamente como anexo aunque se venda junto con la vivienda. La ley habla de anexos «que se transmitan conjuntamente», así que la forma práctica de asegurarte el 10 % es que el garaje y el trastero entren en el mismo contrato y la misma escritura que la vivienda. Si el garaje está en otra finca, pregunta antes de firmar: la Agencia Tributaria habla de garajes situados en el edificio.

Existe un tipo superreducido del 4 %, pero solo para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública cuando las vende su promotor, con hasta dos garajes y los anexos situados en el mismo edificio (art. 91.Dos.1.6.º LIVA). Fuera de eso, no existe un IVA reducido por edad, ni para menores de 35 años ni para mayores, ni por familia numerosa ni por discapacidad. Las ventajas para jóvenes que salen en las noticias son autonómicas y afectan al ITP, el impuesto de la segunda mano, no al IVA de la obra nueva.

Dos matices. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA (art. 3 LIVA): allí se pagan el IGIC y el IPSI, con sus propios tipos, que esta guía no cubre. Y si después reformas la vivienda recién entregada, la obra de reforma no disfruta del 10 % que tienen las reformas de viviendas terminadas hace al menos dos años, así que va al 21 % (art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Obra nueva: ¿IVA o ITP? Lo que decide es quién vende

«La obra nueva paga IVA y la segunda mano, ITP» casi siempre acierta, pero el criterio legal es otro: tributa por IVA la primera entrega de una edificación terminada, que es la que hace el promotor (art. 20.Uno.22.º A de la Ley del IVA). Las segundas y posteriores entregas están exentas de IVA y, por eso, quedan sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 4.Cuatro LIVA y art. 7.5 del Texto Refundido del ITPAJD).

El caso más frecuente en la Costa Blanca es la vivienda nueva revendida por un particular que la compró sobre plano y nunca la usó. Fiscalmente es una segunda entrega de un vendedor que no es empresario, así que pagas ITP y no IVA; en la Comunitat Valenciana, el 9 % para compras desde el 1 de junio de 2026, y el 11 % sobre todo el valor si este supera un millón de euros (art. 13.Uno de la Ley 13/1997). La base es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro (art. 10 TRLITPAJD). Si el vendedor es un particular no residente, además tendrás que retenerle el 3 % del precio (art. 25.2 del Texto Refundido del IRNR), algo que nunca ocurre al comprar a una promotora española.

El segundo caso es la promotora que alquiló la vivienda. Su venta deja de ser primera entrega si la vivienda se ha usado de forma ininterrumpida durante dos años o más por el propietario, por titulares de un derecho de uso o por inquilinos sin opción de compra. Si el alquiler duró menos de dos años, la venta sigue llevando IVA. Si duró dos años o más, la venta a un tercero paga ITP, salvo que el comprador sea precisamente el inquilino que la usó: entonces sigue siendo primera entrega y lleva IVA. Los alquileres con opción de compra no cuentan para esos dos años.

El tercer caso va en sentido contrario: un particular que construye una casa para venderla actúa como empresario a efectos del IVA, «aunque sea ocasionalmente» (art. 5.Uno.d LIVA), y su primera venta lleva IVA. Y en una segunda entrega a un particular, la promotora no puede renunciar a la exención para cobrarte IVA: solo cabe si compra un empresario con derecho a deducir (art. 20.Dos LIVA).

AJD en la obra nueva: 1,4 % o 0,1 % en la Comunitat Valenciana

Además del IVA, la escritura de compra de una vivienda nueva paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su cuota gradual. Se paga porque la escritura es una primera copia con un objeto valuable, inscribible en el Registro y no sujeta al ITP (art. 31.2 TRLITPAJD). Lo paga el comprador (art. 29) y su base es el valor declarado, que nunca puede ser inferior al valor de referencia del Catastro (art. 30.1).

En la Comunitat Valenciana, el tipo general del AJD es el 1,4 % para las escrituras otorgadas desde el 1 de junio de 2026; hasta el 31 de mayo era el 1,5 % (art. 14.Cuatro de la Ley 13/1997, en la redacción de la Ley 5/2025). Baja al 0,1 % cuando la escritura documenta la adquisición de tu vivienda habitual (art. 14.Uno.a). Ese 0,1 % no tiene límites de edad, de renta ni de precio. Exige el concepto de vivienda habitual del IRPF: habitarla de forma efectiva y permanente en los 12 meses siguientes a la compra o a la terminación de las obras y residir en ella de forma continuada tres años (disposición adicional 23.ª de la Ley del IRPF).

Aquí la Comunitat Valenciana es distinta de otras comunidades: no hay tipos reducidos de AJD por edad, familia numerosa o discapacidad. Esas rebajas (el 8 %, el 6 %, el 4 % o el 3 %) existen, con sus requisitos, en el ITP de la segunda mano, no en el AJD de la obra nueva.

Para quien compra desde fuera, la conclusión es clara: una casa de vacaciones o una inversión de un no residente paga el 1,4 %, porque no va a ser su residencia habitual. El 0,1 % solo encaja si trasladas tu vida a España y ocupas la vivienda de forma permanente dentro del plazo. De pasada, en la Región de Murcia el tipo del AJD para la compra de vivienda sujeta a IVA es el 1,5 % desde el 25 de julio de 2025 (art. 7.8 del Decreto Legislativo 1/2010 de Murcia). El modelo 600 del AJD valenciano se presenta ante la Agència Tributària Valenciana en el plazo de un mes desde la escritura (art. 14 ter.1 de la Ley 13/1997).

Comprar sobre plano: riesgos y cómo protegerte

Comprar sobre plano es comprometerte a comprar una vivienda que aún no existe y pagar parte del precio mientras se construye. A cambio asumes riesgos que en la segunda mano no existen: que la obra no empiece, que se retrase, que la promotora quiebre, que lo entregado no coincida con lo prometido o que el mercado cambie antes de la entrega. La pregunta «¿es seguro comprar sobre plano?» tiene una respuesta concreta: es seguro si el dinero que anticipas está garantizado y depositado donde la ley exige.

La ley te da tres protecciones que conviene comprobar, no presumir. La primera, la garantía de las cantidades anticipadas: aval o seguro que cubre lo que pagas antes de la entrega, impuestos incluidos, más el interés legal (disposición adicional 1.ª de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, LOE). La segunda, la cuenta especial, separada del resto del dinero de la promotora y reservada a la construcción. La tercera, la información obligatoria: la promotora debe indicar con claridad la fecha de entrega y la fase de la obra, y darte copia de la documentación al firmar (arts. 5 y 9 del Real Decreto 515/1989).

El riesgo más serio es pagar antes de que exista la licencia. La obligación de garantizar nace con la licencia de edificación, así que una reserva cobrada antes de tenerla queda en una zona gris. Si te piden una señal antes de la licencia, exige su devolución íntegra si la licencia no llega. El segundo riesgo es pagar a una cuenta que no es la especial, por ejemplo a una sociedad del grupo o a la inmobiliaria: paga solo por transferencia a la cuenta que identifica el contrato.

El tercer riesgo es fiscal y de liquidez. Cada pago lleva IVA desde el primer euro, así que el 10 % se va adelantando con cada plazo. Y la normativa puede cambiar antes de la escritura: el IVA de cada pago se calcula al tipo vigente cuando pagas, y el AJD, al vigente el día de la escritura. Quien compró sobre plano en la Comunitat Valenciana y escritura después del 1 de junio de 2026 paga el 1,4 % de AJD aunque firmara el contrato cuando el tipo era el 1,5 %.

La garantía de las cantidades anticipadas (aval o seguro)

Desde el 1 de enero de 2016, la protección de lo que pagas antes de la entrega está en la disposición adicional 1.ª de la LOE, que sustituyó a la antigua Ley 57/1968. Todo promotor de viviendas que cobre dinero antes de entregar debe garantizar su devolución desde que obtiene la licencia de edificación, mediante un seguro de caución o un aval solidario de un banco, para el caso de que la obra no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo pactado. La garantía cubre lo que has pagado, impuestos incluidos, más el interés legal del dinero desde cada pago hasta la fecha prevista de entrega.

La garantía tiene que ser individual: una póliza o un aval a tu nombre, que identifique la vivienda y la cantidad garantizada. Al firmar el contrato, la promotora debe entregarte el documento de la garantía y el contrato debe decir qué entidad la emite y en qué cuenta especial se paga. En el seguro, la prima la paga la promotora y la aseguradora no puede negarse a pagarte alegando que la promotora no la pagó. Si la promotora no constituye la garantía, comete una infracción de consumo con multa de hasta el 25 % de las cantidades que debían estar aseguradas.

Si la obra no empieza o no se entrega en plazo, tienes dos opciones: resolver el contrato y recuperar lo pagado con impuestos e intereses, o conceder una prórroga, que se documenta con la nueva fecha. Para cobrar, requieres a la promotora de forma fehaciente, por ejemplo por burofax o acta notarial. Si en 30 días no te devuelve el dinero, reclamas a la aseguradora o al banco avalista, que tiene otros 30 días para pagarte.

El aval caduca a los dos años del incumplimiento si en ese tiempo no has pedido la resolución y la devolución. En el seguro de caución, la ley remite a la Ley de Contrato de Seguro, así que revisa el plazo de reclamación que indique tu póliza. La garantía solo se cancela cuando existe el título de primera ocupación y la promotora acredita que te ha entregado la vivienda. Solo se devuelve lo que puedas acreditar haber pagado.

Contrato de compraventa sobre plano: qué revisar

El contrato privado es el documento que más te protege o te desprotege, porque la escritura llegará años después y reproducirá lo que pactaste. Revisa primero lo que la ley obliga a incluir: la obligación de devolverte lo pagado, con impuestos e interés legal, si la obra no empieza, no termina en plazo o no se obtiene el título de ocupación; la referencia al aval o seguro con el nombre de la entidad; y la entidad y la cuenta especial donde pagas (DA 1.ª Tres LOE). Después, la fecha de entrega, que debe constar «con toda claridad» (art. 5 del Real Decreto 515/1989), y qué retraso permite la resolución.

Revisa el objeto: planos, superficie útil y construida, memoria de calidades y los anexos incluidos (garaje, trastero), que deberían formar parte del contrato para mantener el 10 % de IVA. Las modificaciones de obra que cambien el precio necesitan tu conformidad (art. 10 del Real Decreto 515/1989). Pide también la nota simple del Registro: confirma que el solar es de la promotora y si hay una hipoteca para financiar la construcción, que más adelante se repartirá entre las viviendas.

Revisa los gastos. Si eres consumidor, la promotora no puede cargarte los gastos de titulación que le corresponden: declaración de obra nueva, división horizontal, hipoteca para financiar la construcción y su cancelación, ni los tributos de los que ella es sujeto pasivo, como la plusvalía municipal, ni las acometidas a los suministros si la vivienda debe entregarse habitable (art. 89.3 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Tampoco puede obligarte a subrogarte en su hipoteca ni penalizarte por no hacerlo (art. 89.3.b).

Revisa las penalizaciones. Aunque el contrato diga que se resolverá de pleno derecho si no pagas un plazo a tiempo, en la compraventa de inmuebles puedes pagar mientras la promotora no te haya requerido la resolución judicialmente o por acta notarial (art. 1504 del Código Civil). Y comprueba si el contrato permite o prohíbe ceder tu posición a otro comprador, porque condiciona tu salida si antes de la entrega necesitas vender.

Gastos de comprar obra nueva: la cuenta completa

Los gastos de una compra de obra nueva son tres bloques. El mayor es el IVA del 10 %, que pagas a la promotora dentro del precio que factura y que ella ingresa en Hacienda. El segundo es el AJD, que autoliquidas tú con el modelo 600 ante la Agència Tributària Valenciana en un mes desde la escritura: el 1,4 % o el 0,1 % si es tu vivienda habitual. El tercero son los honorarios: notaría y Registro de la Propiedad, y, si los contratas, gestoría y asesor fiscal.

Como orientación, los honorarios de notaría de una compraventa de vivienda suelen quedar entre 600 y 1.200 € y los del Registro entre 400 y 700 €, según el precio y la extensión de la escritura, porque ambos siguen aranceles regulados. En una compra a promotora no pagas la plusvalía municipal, que es de la promotora como transmitente (art. 106.1.b del Texto Refundido de Haciendas Locales), ni la declaración de obra nueva ni la división horizontal, que la ley de consumidores le atribuye. Tampoco pagas el ICIO de la construcción: es del dueño de la obra (art. 101 del mismo texto).

Si compras con hipoteca, el AJD de la escritura de préstamo lo paga el banco (art. 29 TRLITPAJD), y también la notaría de esa escritura, la gestoría y la inscripción de la hipoteca (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). A ti te corresponde la tasación. Si eres no residente, suma el coste del NIE y, cada año, el modelo 210.

Un detalle de liquidez que se olvida: el AJD se paga después de la escritura, pero en un plazo corto, así que conviene tener el dinero preparado, idealmente en una cuenta española desde la que domiciliar el pago. El IBI del año de la entrega lo debe quien era titular el 1 de enero; un reparto por días en la escritura es solo un pacto entre vosotros.

Obra nueva o segunda mano: qué sale más caro

Con los tipos de 2026 en la Comunitat Valenciana, la obra nueva paga más impuestos que la segunda mano al mismo precio. En una vivienda de 300.000 € que no será tu residencia habitual, la obra nueva paga IVA 30.000 € + AJD 4.200 € = 34.200 €; la segunda mano paga ITP del 9 % = 27.000 €, si el valor de referencia del Catastro no supera el precio. Son 7.200 € de diferencia. Si es tu vivienda habitual, la obra nueva baja a 30.300 € con el AJD del 0,1 %, y la distancia se reduce a 3.300 €.

El ITP tiene además tipos reducidos para colectivos que el IVA no tiene: el 8 % o el 6 % para menores de 35 años que compran su primera vivienda habitual, el 4 % o el 3 % para familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y víctimas de violencia de género, con requisitos que incluyen, en varios casos, límites de renta, y según si el valor supera o no 180.000 € (art. 13 de la Ley 13/1997). Por eso un comprador joven que cumple los requisitos puede pagar bastante menos en una vivienda usada. Pero si el valor supera un millón de euros, la segunda mano paga el 11 % sobre todo el valor.

Los impuestos no lo son todo. La vivienda nueva trae garantías legales que la usada ya no tiene o tiene a medias: el seguro decenal que acompaña a la vivienda, la responsabilidad de promotora y constructor durante 1, 3 y 10 años y, sobre plano, la garantía de lo anticipado. También trae eficiencia energética de proyecto reciente y menos obras a corto plazo.

Hay dos riesgos propios de la segunda mano que la obra nueva comprada a una promotora española no tiene: la retención del 3 % si el vendedor es no residente y la posibilidad de acabar respondiendo de la plusvalía como sustituto. En la obra nueva, lo que sí debes vigilar es que el AJD toma como mínimo el valor de referencia del Catastro, igual que el ITP.

Hipoteca y subrogación en el préstamo del promotor

Puedes pedir una hipoteca para comprar sobre plano, pero el préstamo no se firma cuando reservas, sino el día de la escritura, cuando la vivienda existe y puede hipotecarse. Los pagos anteriores (reserva y cuotas durante la obra) salen de tus ahorros. Cuando la escritura se acerca tienes dos caminos: pedir una hipoteca nueva al banco que elijas o subrogarte en el préstamo que financió la construcción, que ya está repartido entre las viviendas.

La subrogación no se te puede imponer: la cláusula que obliga al consumidor a subrogarse en la hipoteca del promotor, o que le penaliza por no hacerlo, es abusiva (art. 89.3.b del Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Si te interesa, la ley de crédito inmobiliario se aplica igual que a un préstamo nuevo: la promotora debe avisar al banco con al menos 30 días de antelación a la firma prevista, para que estudie tu solvencia y te dé la información obligatoria (disposición adicional 7.ª de la Ley 5/2019).

Esa información llega al menos 10 días naturales antes de la firma: la FEIN, que es una oferta vinculante, la ficha de advertencias, el proyecto de contrato y el reparto de gastos (art. 14.1 de la Ley 5/2019). Además, debes acudir al notario que elijas, como tarde el día anterior a la escritura, para que compruebe que has recibido y entendido la documentación y levante un acta gratuita; sin ella no se puede firmar el préstamo (art. 15).

En cuanto a costes, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, al 2 % en la Comunitat Valenciana, y también la notaría del préstamo, la gestoría y la inscripción. Tú pagas la tasación. Si eres no residente, empieza a gestionar la financiación meses antes de la entrega.

Si no te subrogas, la promotora cancela su préstamo sobre tu vivienda en la escritura, y esa cancelación es un gasto suyo, no tuyo (art. 89.3.a del Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Y como el contrato privado se firma mucho antes que el préstamo, conviene que prevea qué ocurre si el banco no te concede la financiación: sin esa cláusula, que el banco te deniegue el préstamo no figura entre los motivos pactados para desistir, y la promotora podría aplicar las penalizaciones del contrato. Compara la subrogación con al menos otra hipoteca: sus condiciones se pactaron entre el banco y la promotora, no contigo.

La entrega de llaves: primera ocupación, escritura y registro

Cuando la obra termina, la promotora encadena varios trámites antes de poder escriturar. Primero, el certificado final de obra firmado por la dirección facultativa y el acta de recepción entre promotora y constructor. Con esos documentos presenta ante el ayuntamiento la declaración responsable de primera ocupación, que en la Comunitat Valenciana sustituye a la antigua licencia de primera ocupación (art. 233.1.f del Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Presentada con la documentación, habilita desde ese momento y produce los mismos efectos que la licencia. Las empresas de agua, luz y gas deben exigirla para darte de alta (art. 32.3 de la Ley 3/2004 valenciana, LOFCE).

Para autorizar e inscribir la escritura de obra nueva terminada, el notario y el registrador exigen el certificado técnico de finalización conforme al proyecto, los documentos que la legislación de edificación pide para entregar la vivienda y los que acreditan la aptitud para el uso y la eficiencia energética (art. 28.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo). Además, sin seguro decenal no se autoriza ni se inscribe la escritura de declaración de obra nueva de una vivienda (art. 20.1 LOE).

Después viene tu escritura de compraventa. Firmarla equivale a la entrega (art. 1462 del Código Civil), y es el momento en que pagas el resto del precio con su IVA y recibes las llaves. Todos los compradores necesitan NIE, y sin el NIF de todos los comparecientes el Registro no inscribe (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria). La promotora te entrega también el Libro del Edificio, con el proyecto, el acta de recepción, los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7 LOE): guárdalo, porque lo necesitarás para reclamar defectos.

Antes de firmar, visita la vivienda con calma y anota por escrito los defectos que veas. Tras la firma quedan tres cosas: el modelo 600 del AJD en un mes, la inscripción en el Registro, que suele tramitar la gestoría de la notaría o tu asesor, y el alta en el Catastro, que normalmente comunican el notario, el registrador o el ayuntamiento. Si no lo hacen, la declaras tú con el modelo 900D en dos meses (art. 28.2 del Real Decreto 417/2006).

Defectos de construcción: plazos de garantía de la LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad, que se cuentan desde la recepción de la obra (art. 17.1 LOE). Diez años para los daños estructurales: cimentación, soportes, vigas, forjados y muros de carga que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio. Tres años para los defectos que incumplan los requisitos de habitabilidad: humedades por falta de estanqueidad, ruido, aislamiento térmico y ahorro de energía, higiene. Un año para los defectos de terminación o acabado, de los que responde el constructor.

Frente al comprador, el promotor responde solidariamente con los demás agentes (art. 17.3 LOE). Una vez aparece el daño, tienes dos años para reclamar (art. 18 LOE). Además de la LOE, conservas las acciones del contrato de compraventa y el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil (art. 17.9 LOE).

De las tres garantías del art. 19, en vivienda solo es obligatoria la decenal (disposición adicional 2.ª LOE): un seguro que contrata el promotor y que protege a los sucesivos compradores, así que te cubre aunque compres a quien compró a la promotora. Su capital mínimo es el 100 % del coste final de ejecución material, y la franquicia no puede superar el 1 % del capital asegurado de cada vivienda. No cubre, salvo pacto, daños personales, muebles, obras posteriores a la recepción, mal uso o falta de mantenimiento, ni incendios que no vengan de las instalaciones. Para los defectos de 1 y 3 años no hay seguro obligatorio: respondes contra la solvencia de promotora y constructor.

Un matiz de calendario: la recepción de la obra entre promotora y constructor ocurre antes de tu escritura, a veces meses antes. El plazo de un año de los acabados puede estar muy avanzado cuando recibes las llaves.

Vender antes de escriturar (cesión del contrato)

Vender un piso comprado sobre plano antes de escriturar se hace, en la práctica, cediendo tu posición en el contrato a otro comprador, que te paga lo que anticipaste más un sobreprecio y asume el resto de pagos. Ninguna norma específica regula esta cesión en la compra sobre plano. Se aplican las reglas generales del Código Civil: los derechos de un contrato se pueden transmitir salvo que se haya pactado lo contrario (art. 1112), y cambiar a quien debe pagar requiere el consentimiento del acreedor (art. 1205).

Como el nuevo comprador asume tu obligación de pagar el resto del precio, necesitas el consentimiento de la promotora. Muchos contratos prohíben la cesión, la condicionan a una comisión o la limitan a ciertos momentos de la obra: lee esa cláusula antes de firmar si comprar para revender forma parte de tu plan. Y exige que la garantía de lo anticipado quede a nombre del nuevo comprador, porque la póliza o el aval son individuales y protegen al comprador que figura en el contrato.

Fiscalmente, el beneficio que obtienes tributa como ganancia patrimonial: en tu declaración de la renta si eres residente en España (art. 33 de la Ley del IRPF) o en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes si no lo eres, porque se trata de una renta procedente de derechos sobre un inmueble español. Si compras y cedes de forma habitual u organizada, la actividad puede calificarse como actividad económica, con otras reglas. Si hay retenciones aplicables depende del caso: consúltalo antes de firmar. El documento de cesión debe recoger el importe exacto que recibes, base para calcular la ganancia.

Comprar obra nueva siendo no residente: NIE, modelo 210, IBI

Para un no residente, la compra es la misma, con tres diferencias. La primera es el NIE. Lo necesitas antes de escriturar: el notario debe dejar constancia del NIF de todos los comparecientes (art. 23 de la Ley del Notariado) y, para un extranjero, ese número es el NIE o, si no lo tiene, un NIF que empieza por M que asigna la Agencia Tributaria (art. 20 del Real Decreto 1065/2007). Pídelo pronto.

La segunda es el modelo 210 anual por la vivienda que no alquilas. La obra nueva tiene una ventaja: mientras la vivienda está en construcción no hay renta imputada (art. 85.1 de la Ley del IRPF), y antes de la escritura tampoco eres titular, así que pagar cuotas sobre plano no genera modelo 210. La imputación empieza el día que eres propietario y se calcula por días: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si ese valor se revisó en los diez años anteriores. Como la vivienda nueva a menudo no tiene valor catastral notificado a 31 de diciembre, se aplica la regla especial: 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el precio de adquisición y el valor comprobado por la Administración. Se devenga el 31 de diciembre y se declara al año siguiente; el tipo y los plazos están en nuestra guía del modelo 210.

La tercera es el IBI. Lo paga quien es titular el 1 de enero (art. 75 del Texto Refundido de Haciendas Locales), así que el recibo del año de la escritura suele ser de la promotora, y el primero tuyo llega el año siguiente. Como el Catastro da efectos al alta desde la fecha real del fin de obra o de la escritura, un alta tardía puede traer liquidaciones de años anteriores.

Lo que no te afecta al comprar a una promotora española: la retención del 3 %, que solo procede cuando vende un no residente sin establecimiento permanente (art. 25.2 del Texto Refundido del IRNR), y la plusvalía municipal, que paga la promotora. Si la promotora es una sociedad extranjera sin establecimiento en España, pide antes de escriturar el certificado de la Agencia Tributaria que acredita que tributa por el Impuesto sobre Sociedades español (art. 14.2.a del Reglamento del IRNR); sin él, la obligación de retener sería tuya.

Autopromoción: construir tu propia casa (IVA 10 %, ICIO, seguro decenal)

Si compras una parcela y encargas tu casa, eres el promotor de la obra. La parcela tributa según quién la venda: un particular te la vende con ITP (9 % general en la Comunitat Valenciana, sobre el mayor entre precio y valor de referencia); una empresa, por lo general con IVA. Una parcela no es una vivienda, así que no le corresponde el 10 % de las viviendas: pregunta el tipo antes de firmar.

La obra sí tiene tipo reducido: las ejecuciones de obra de construcción de edificaciones destinadas principalmente a vivienda (al menos el 50 % de la superficie construida) tributan al 10 % de IVA cuando el contrato se firma directamente entre el promotor y el contratista (art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Según la Agencia Tributaria, las subcontratas no disfrutan del tipo reducido, y puertas, ventanas o muebles de cocina comprados sin instalación van al 21 %; los armarios de cocina y baño y los empotrados vendidos con su instalación sí van al 10 % (art. 91.Uno.3.2.º). Los honorarios del arquitecto y del aparejador son servicios profesionales, no ejecución de obra, y llevan el tipo general.

El ayuntamiento cobra el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) al dueño de la obra (art. 101 del Texto Refundido de Haciendas Locales): hasta el 4 % del coste de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio del constructor (art. 102). El tipo concreto y las bonificaciones, por ejemplo por instalar energía solar, dependen de la ordenanza municipal. A eso se suma la tasa de licencia o de control de la declaración responsable (art. 20.4.h).

El seguro decenal no es obligatorio para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (disposición adicional 2.ª LOE). Pero si vendes la casa antes de diez años, debes contratarlo por el tiempo que falte, y el notario no autoriza la venta sin él salvo que el comprador te exonere expresamente y acredites que has usado la vivienda. Ojo también al IVA: si construyes para vender, eres empresario (art. 5.Uno.d LIVA) y tu primera venta lleva IVA. Al terminar, declaras la obra nueva en escritura, con su AJD (apartado siguiente).

Declaración de obra nueva: qué es, cuándo y qué impuesto paga

La declaración de obra nueva es la escritura en la que el propietario de un terreno hace constar que en él se ha construido un edificio, para que el Registro lo inscriba. En una promoción suele ir acompañada de la división horizontal, que divide el edificio en viviendas, garajes y trasteros independientes, cada uno con su finca registral. Puede otorgarse en construcción, con la licencia y un certificado técnico, o terminada, con el certificado final de obra, el seguro decenal y los documentos de entrega y ocupación (art. 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo; art. 20 LOE).

Fiscalmente paga AJD, porque es una escritura con objeto valuable, inscribible y no sujeta a otros conceptos del impuesto (art. 31.2 TRLITPAJD). La base de la obra nueva es el valor real de coste de la obra que se declara; en la división horizontal se suma además el valor real del terreno (art. 70 del Reglamento del impuesto, Real Decreto 828/1995). En la Comunitat Valenciana no hay un tipo específico para estas escrituras, así que se aplica el general del 1,4 % (art. 14.Cuatro de la Ley 13/1997). Como no hay adquirente, lo paga quien otorga o pide la escritura: la promotora o el propietario que declara (art. 29 TRLITPAJD).

¿Quién paga la declaración de obra nueva cuando compras a una promotora? La promotora: la ley de consumidores prohíbe cargar al comprador los gastos de obra nueva y propiedad horizontal (art. 89.3.a del Texto Refundido de la Ley de Consumidores). No genera plusvalía municipal, porque ese impuesto grava las transmisiones de terrenos y aquí no hay transmisión (art. 104.1 del Texto Refundido de Haciendas Locales). En el Catastro se declara con el modelo 900D (los antiguos 901N y 902N ya no existen) en dos meses desde el fin de obra, salvo que la comunique el ayuntamiento, el notario o el registrador.

¿Es obligatoria? Sin ella la casa no consta en el Registro, y no podrás inscribir una venta que la describa ni hipotecarla con normalidad. Para el autopromotor que se construye su vivienda habitual, el texto literal del 0,1 % valenciano se refiere a escrituras que documenten adquisiciones de vivienda habitual, y la declaración de obra nueva no es una adquisición: no cuentes con ese tipo sin un criterio expreso de la Agència Tributària Valenciana.

Declaración de obra nueva por antigüedad (obras sin licencia prescritas)

Lo que se conoce como declaración de obra nueva por antigüedad es la vía para inscribir una construcción terminada hace años que nunca se declaró: una casa de campo ampliada, una vivienda construida sin licencia o un anexo que no figura en la escritura. La ley no usa esa expresión: la regula el art. 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo para las edificaciones sobre las que ya no cabe ordenar la demolición, porque ha pasado el plazo para restablecer la legalidad urbanística. Si ese plazo no ha pasado, esta vía no sirve: la situación tendría que resolverse primero por la vía urbanística.

Para inscribirla hace falta un documento que acredite la terminación de la obra en una fecha determinada y una descripción que coincida con la escritura: certificado del ayuntamiento o de un técnico competente, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva y gráfica. El registrador comprueba que no hay anotado un expediente de disciplina urbanística ni se trata de suelo público, inscribe y comunica la inscripción al ayuntamiento, que debe dictar resolución sobre la situación urbanística del inmueble.

Fiscalmente, la declaración de obra nueva por antigüedad no tiene un régimen propio: paga el mismo AJD del 1,4 % en la Comunitat Valenciana, sobre el valor real de coste de la obra que se declara. Cómo se cuantifica ese coste en una obra terminada hace años no está resuelto en la norma, y la administración puede comprobar el valor declarado; conviene que el técnico lo justifique con criterio.

En el Catastro, la construcción debe figurar igualmente: si no consta, se declara con el modelo 900D. Si compras una vivienda que tiene construcciones sin declarar, pide que el vendedor las regularice antes de la escritura: una obra que no consta en el Registro no está protegida por él, y las situaciones urbanísticas dudosas se trasladan al comprador. Inscribir no es legalizar: la obra queda inscrita con su situación urbanística, no con licencia.

Calendario fiscal del primer año de tu vivienda nueva

Durante la obra (sobre plano). Cada pago lleva su factura con IVA del 10 %, o del 21 % si compras un garaje o trastero sueltos, y debe estar cubierto por la garantía individual. No hay AJD, ni IBI a tu nombre, ni modelo 210: mientras la vivienda está en construcción no hay renta imputada y todavía no eres titular.

El día de la escritura. Pagas el resto del precio con su IVA y firmas; si hay hipoteca, se firma a continuación. Si la promotora no tiene residencia fiscal en España, ese es el momento de comprobar su certificado para descartar la retención del 3 %. Con la vivienda entregada, la promotora puede cancelar la garantía de tus anticipos: antes de firmar, comprueba que la escritura recoge todo lo que pagaste a cuenta. Guarda facturas y transferencias: forman tu coste de adquisición para cuando vendas.

En el mes siguiente. Presentas el modelo 600 del AJD ante la Agència Tributària Valenciana en un mes desde la escritura, al 1,4 % o al 0,1 %. Después se inscribe la compra en el Registro. En los dos meses siguientes, si nadie lo ha comunicado, declaras la adquisición en el Catastro con el modelo 900D. Contrata agua y luz con la declaración responsable de primera ocupación.

El 31 de diciembre se devenga la renta imputada del modelo 210 por los días de titularidad de ese año, si eres no residente y no alquilas. El 1 de enero siguiente pasas a ser el sujeto pasivo del IBI, y ese año llega tu primer recibo; si el alta catastral se retrasó, pueden llegar también liquidaciones atrasadas. Durante el año siguiente presentas el primer modelo 210, en el plazo que detalla nuestro calendario del modelo 210. Y durante el primer año tras la recepción de la obra, revisa los acabados: es el plazo de garantía del constructor.

Cómo te ayudamos

En spainfiscal trabajamos para compradores extranjeros y residentes que compran vivienda en la Costa Blanca, y la obra nueva es donde más valor tiene revisar la parte fiscal antes de firmar, no el día de la escritura. Antes de la reserva, comprobamos quién vende y qué impuesto corresponde (IVA o ITP), si el garaje y el trastero entran en el 10 %, qué tipo de AJD te toca de verdad y cuánto vas a pagar en total, con cada partida justificada.

Durante la compra, revisamos desde el punto de vista fiscal el contrato, la garantía individual de tus pagos y las facturas de cada plazo, y te ayudamos con el NIE si aún no lo tienes. Tras la escritura, preparamos y presentamos el modelo 600 en plazo, comprobamos el alta catastral y, si eres no residente, nos ocupamos del modelo 210 cada año, empezando por el primero, prorrateado por días.

Si vas a construir tu propia casa, calculamos el IVA de la obra, el ICIO y el AJD de la declaración de obra nueva. Si piensas ceder el contrato antes de escriturar, analizamos cómo tributará la ganancia en España. Puedes pedirnos presupuesto desde la página de servicios.