Муниципальная плюсвалия в Испании: гид для иностранцев

~13 мин чтенияОпубликовано: 2026-09-04Обновлено: 2026-09-04

Муниципальная плюсвалия — налог, который иностранные владельцы на Коста-Бланке понимают хуже всего и о котором спорят больше всего. Его официальное название — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), и из него следует всё остальное: он облагает прирост стоимости городской земли — никогда строения, — который проявляется при переходе объекта из рук в руки по продаже, наследству или дарению. Его взимает мэрия (ayuntamiento), а не Налоговое агентство, и каждая мэрия устанавливает свою ставку и коэффициенты в пределах Закона о местных финансах. После того как Конституционный суд постановлением 182/2021 отменил старую автоматическую формулу, закон предлагает два способа расчёта базы и позволяет платить по меньшей; если земля не выросла в цене, платить нечего. Это руководство объясняет, кто платит, как работают два метода, сроки, наследство и дарение, связь с удержанием 3 % и моделью 210, как декларировать в мэрии и как обжаловать.

Краткий ответ

Муниципальная плюсвалия (IIVTNU) — налог мэрии на прирост стоимости земли под объектом. При продаже её платит продавец, при наследовании — наследник, а если продавец — физическое лицо-нерезидент, за неё отвечает покупатель. После STC 182/2021 платят по меньшему из двух методов, а без прироста налога нет.

Проверил

Valery Grinkevich

Дипломированный экономист · налоговый консультант · 20+ лет опыта · Торревьеха, Коста-Бланка

Ключевые выводы

Плюсвалия облагает только прирост стоимости городской земли между приобретением и передачей (ст. 104.1 TRLRHL). Строение не имеет значения.
При продаже платит продавец; при наследовании или дарении — тот, кто получает объект. Если продавец — физическое лицо-нерезидент, покупатель является замещающим плательщиком (ст. 106 TRLRHL).
Два метода после STC 182/2021 и RDL 26/2021: объективный (кадастровая стоимость земли × коэффициент вашей мэрии) или по реальному приросту (фактический прирост в доле земли). Платите по меньшему; без прироста налога нет (ст. 104.5 и 107.5).
Ставку устанавливает каждая мэрия, и она никогда не превышает 30 % (ст. 108.1). Коэффициенты, ставка и льготы — в ordenanza fiscal: не предполагайте цифру; используйте калькулятор или читайте постановление.
Сроки: 30 рабочих дней при продаже и дарении, 6 месяцев при наследовании с продлением до года (ст. 110.2). Опоздание стоит надбавки по LGT.

На этой странице

Что такое муниципальная плюсвалия и что она на самом деле облагает
Кто платит: продавец, наследник, одаряемый — и покупатель как заместитель
Составляющие: кадастровая стоимость земли, годы владения и постановление
Два метода после STC 182/2021: объективный против реального прироста
Потолок 30 %, ставки по периодам и льготы
Сроки: 30 рабочих дней, 6 месяцев и цена опоздания
Наследство и дарение: платит наследник, а срок идёт со дня смерти
Как плюсвалия сочетается с удержанием 3 % и моделью 210
Как декларировать в мэрии и как обжаловать её ошибку
Плюсвалия на Коста-Бланке: Торревьеха, Ориуэла-Коста и калькулятор
Как рассчитаться по плюсвалии после продажи, шаг за шагом
Часто задаваемые вопросы

Что такое муниципальная плюсвалия и что она на самом деле облагает

IIVTNU — прямой муниципальный налог на прирост стоимости городской земли, который проявляется при передаче права собственности на неё по любому основанию либо при установлении или передаче вещного права пользования (ст. 104.1 сводного текста Закона о местных финансах, TRLRHL). Налогооблагаемое событие — сама передача: продажа, наследование, дарение, узуфрукт. Между передачами налог спит, как бы ни дорожала земля.

Ключевое слово — земля. Налог игнорирует строение: у квартиры в Бенидорме земля — малая доля кадастровой стоимости, у виллы на большом участке в Ориуэла-Косте — возможно, основная, поэтому два объекта за одну цену дают очень разные счета. Земля, отнесённая к сельской для IBI, не облагается (ст. 104.2), как и вклады супругов в совместную собственность и передачи во исполнение решений о разводе или раздельном проживании (ст. 104.3).

Совет

Ваша квитанция IBI делит кадастровую стоимость на valor catastral del suelo (земля) и valor catastral de la construcción (строение). Первая цифра — та, на которой строится плюсвалия.

Кто платит: продавец, наследник, одаряемый — и покупатель как заместитель

При возмездной передаче — продаже — налогоплательщик тот, кто передаёт землю, продавец (ст. 106.1.b TRLRHL). При безвозмездной — наследовании или дарении — тот, кто её приобретает, наследник или одаряемый (ст. 106.1.a). Налог следует за тем, у кого оказываются деньги или имущество.

Одна особенность на Коста-Бланке значит больше, чем где-либо. Когда продавец — физическое лицо, не резидент Испании, покупатель становится замещающим плательщиком (ст. 106.2 TRLRHL): мэрия требует с покупателя, который затем вправе взыскать уплаченное с продавца (ст. 36.3 LGT), поэтому расчётную плюсвалию обычно удерживают из цены у нотариуса. Правило действует только при продажах физическими лицами-нерезидентами; компания-нерезидент, наследники-нерезиденты и продавец-резидент платят сами. Пункт договора «плюсвалию платит покупатель» связывает стороны между собой, но не меняет того, к кому может обратиться мэрия.

Составляющие: кадастровая стоимость земли, годы владения и постановление

Объективный расчёт определяют три величины: кадастровая стоимость земли на дату передачи, как она установлена для IBI (ст. 107.2.a TRLRHL); число полных лет владения, максимум двадцать, без долей года и с пропорциональным делением по месяцам при владении менее года (ст. 107.1 и 107.4); и ordenanza fiscal мэрии, устанавливающая коэффициент для каждого периода и ставку.

Коэффициенты — не общенациональные цифры. Закон публикует максимальные коэффициенты по периодам и ежегодно обновляет их; каждая мэрия утверждает свои, равные максимумам или ниже, а если государственное обновление оставляет постановление выше потолка, потолок применяется напрямую (ст. 107.4). Поэтому ни один серьёзный консультант не называет «ставку плюсвалии в Торревьехе» фиксированным числом: верная цифра — та, что стоит в постановлении, действующем на дату передачи, и наш калькулятор применяет её к обоим методам.

Два метода после STC 182/2021: объективный против реального прироста

До 2021 года база считалась по единственной формуле, исходившей из того, что земля всегда дорожала. Постановлением 182/2021 от 26 октября 2021 года Конституционный суд признал её — второй абзац ст. 107.1, ст. 107.2.a и ст. 107.4 TRLRHL — неконституционной и ничтожной, поскольку налог на прирост, которого может не быть, нарушает принцип платёжеспособности. Real Decreto-ley 26/2021 от 8 ноября, действующий с 10 ноября 2021 года, переписал статьи и дал мэриям шесть месяцев на адаптацию постановлений.

Объективный метод (ст. 107.1 и 107.4): кадастровая стоимость земли на дату передачи × коэффициент, утверждённый вашей мэрией для лет владения. Метод реального прироста (ст. 104.5 и 107.5): стоимость передачи минус стоимость приобретения — большее из значения в документе и значения, проверенного налоговым органом, без учёта расходов и налогов, — умноженная на долю земли в общей кадастровой стоимости. Если по вашему заявлению реальный прирост ниже объективной базы, он становится базой; если прироста нет вовсе, передача не облагается. Нужно задекларировать и предъявить оба документа; для унаследованного или подаренного имущества стоимость приобретения — заявленная для налога на наследство и дарение.

Пример

Обобщённый пример. Общая кадастровая стоимость 120 000 €, из них земля 48 000 € (40 %). Куплено за 150 000 €, продано через двенадцать полных лет за 200 000 €. База по реальному приросту: (200 000 − 150 000) × 40 % = 20 000 €. Объективная база: 48 000 € × коэффициент, который ваша мэрия установила для 12 лет. Меньшая база × ставка вашей мэрии (никогда выше 30 %). Продали за 140 000 €? Нет прироста — нет плюсвалии.

Потолок 30 %, ставки по периодам и льготы

Ставку устанавливает каждая мэрия, и она не может превышать 30 % (ст. 108.1 TRLRHL); в пределах потолка мэрия может ввести единую ставку или отдельную для каждого периода. Полная сумма налога — база, умноженная на ставку; чистая сумма — то, что остаётся после льгот по постановлению (ст. 108.2 и 108.3).

Есть две факультативные льготы, обе до 95 % и обе только если постановление их предусматривает: передача по наследству потомкам, супругам и родителям (ст. 108.4), которую многие мэрии дают по основному жилью с условием его сохранения, и земля с деятельностью особого муниципального интереса (ст. 108.5). Одна и та же унаследованная квартира может поэтому дать крупный счёт в одном городе и почти нулевой в соседнем; не заявленная в срок льгота обычно теряется.

Сроки: 30 рабочих дней, 6 месяцев и цена опоздания

Налог начисляется на дату передачи — акта продажи или дарения либо смерти (ст. 109.1 TRLRHL). Налогоплательщик подаёт в течение тридцати рабочих дней при сделках между живыми и шести месяцев при передаче по случаю смерти, с продлением до года по заявлению (ст. 110.2); рабочие дни исключают субботы, воскресенья и праздники (ст. 30.2 Закона 39/2015). Там, где мэрия применяет самоисчисление — большинство крупных муниципалитетов Коста-Бланки, — вы также платите в этот срок (ст. 110.4); иначе она уведомляет о начислении (ст. 110.5). Покупатель при продаже и даритель при дарении обязаны уведомить мэрию в те же сроки (ст. 110.6).

Ничто не остаётся скрытым: нотариусы ежеквартально направляют каждой мэрии реестр актов, порождающих налог, и обязаны предупредить стороны о сроке (ст. 110.7). Декларация, поданная с опозданием, но до любого требования, влечёт надбавку по ст. 27 LGT — 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц просрочки, а после двенадцати месяцев 15 % плюс проценты, — тогда как требование, пришедшее раньше, открывает путь к штрафу.

Внимание

Продление на шесть месяцев при наследовании не автоматическое и не связано с продлением по налогу на наследство. Запросите его у мэрии письменно до истечения первых шести месяцев.

Наследство и дарение: платит наследник, а срок идёт со дня смерти

Когда объект переходит по случаю смерти, налогоплательщик — наследник или легатарий (ст. 106.1.a TRLRHL), а налог начисляется на дату смерти, а не принятия наследства (ст. 109.1); срок — шесть месяцев с продлением до года (ст. 110.2.b). Наследники-нерезиденты платят сами — правило о заместителе действует только при продажах, — поэтому подают в мэрию напрямую, обычно через представителя. При методе реального прироста стоимость приобретения — то, что заплатил наследодатель, а стоимость передачи — заявленная для налога на наследство, так что объект, купленный на пике 2007 года и унаследованный сегодня, может вовсе не показать прироста по земле.

Дарение работает как наследование в части налогоплательщика — платит одаряемый (ст. 106.1.a), — но как продажа в части срока: тридцать рабочих дней с даты акта дарения (ст. 110.2.a), и даритель тоже уведомляет (ст. 110.6.a). Дарение обнуляет счётчик для последующей продажи одаряемым. Наше руководство по налогу на наследство в Валенсийском сообществе описывает само наследование; плюсвалия — параллельное дело в мэрии.

Как плюсвалия сочетается с удержанием 3 % и моделью 210

Когда продаёт нерезидент, в день сделки сходятся три налога. Удержание 3 % — государственный авансовый платёж в счёт налога нерезидента-продавца, который покупатель удерживает и перечисляет в AEAT по модели 211 в течение месяца (ст. 25.2 TRLIRNR); налог продавца с прироста рассчитывается по модели 210 в течение трёх месяцев после истечения этого месяца; плюсвалия — муниципальный налог со своей базой, сроком и кредитором. Уплата одного не влияет на другие.

Они встречаются в арифметике продавца. Прирост нерезидентов следует правилам подоходного налога (ст. 24.4 TRLIRNR), которые вычитают из стоимости передачи налоги, присущие передаче и понесённые продавцом (ст. 35.2 LIRPF): плюсвалия, которую продавец несёт экономически — уплаченная напрямую или удержанная из цены покупателем-заместителем, — уменьшает прирост в модели 210, поэтому сохраните квитанцию. Обратное неверно: метод реального прироста не учитывает расходы и налоги приобретения и передачи (ст. 104.5), поэтому удержание 3 %, ITP при покупке и нотариус не уменьшают базу плюсвалии.

Как декларировать в мэрии и как обжаловать её ошибку

Плюсвалия декларируется и уплачивается в мэрию муниципалитета, где находится объект — Ayuntamiento de Torrevieja для квартиры в Торревьехе, Ayuntamiento de Orihuela для виллы в Ориуэла-Косте. Вы заполняете форму мэрии, всё чаще онлайн, прилагаете акт передачи, акт, по которому отчуждатель приобрёл объект, и, для метода реального прироста, подтверждение обеих стоимостей, и одновременно заявляете льготу или продление. Нерезиденты подают через представителя; spainfiscal рассчитывает оба метода по действующему постановлению, подаёт в мэрию и хранит квитанцию для модели 210.

Начисление оспаривается только через recurso de reposición в мэрию в течение месяца со дня, следующего за уведомлением (ст. 14.2 TRLRHL); адвокат не нужен. Если вы исчислили налог по объективной базе, а реальный прирост был меньше или отсутствовал, вы просите вместо этого исправить самоисчисление и вернуть излишек (ст. 120.3 LGT) в пределах четырёхлетнего срока давности (ст. 66 LGT). Продажа, впоследствии признанная недействительной окончательным решением, даёт право на возврат в течение пяти лет (ст. 109.2). Одно ограничение: сам Конституционный суд постановил, что начисления, окончательные на 26 октября 2021 года, и самоисчисления, об исправлении которых не было заявлено к этой дате, пересмотру не подлежат.

Плюсвалия на Коста-Бланке: Торревьеха, Ориуэла-Коста и калькулятор

На Коста-Бланке плюсвалия — налог рынка вторичного жилья. В Торревьехе почти всё, что переходит из рук в руки, уже покупалось раньше, поэтому IIVTNU возникает практически в каждой сделке, а большинство продавцов — нерезиденты, так что покупатель является заместителем в большинстве продаж в Торревьехе. Наша страница о Торревьехе (/destino/torrevieja) объясняет, кто и что выставляет в городе, а хаб Коста-Бланки (/destino/costa-blanca) охватывает муниципалитеты от Дении до Пилар-де-ла-Орадады.

Каждая мэрия — Торревьеха, Ориуэла, Аликанте, Бенидорм, Альтеа, Кальпе, Хавея, Дения — устанавливает свои коэффициенты и ставку, поэтому одинаковый прирост на одинаковой земле даёт разный счёт от города к городу; механизм везде одинаков. Возьмите кадастровую стоимость земли из квитанции IBI, посчитайте полные годы владения, прогоните оба метода по действующему постановлению в нашем калькуляторе (/services/plusvalia) и только потом согласуйте удержание с другой стороной. Тот, кто называет сумму, не указав постановление и дату передачи, гадает.

Совет

До сделки запросите письменный расчёт плюсвалии по обоим методам с указанием постановления и года. Если продавец — физическое лицо-нерезидент, покупатель должен удержать ровно эту сумму, а не круглую цифру «на всякий случай».

Пошаговая инструкция

Как рассчитаться по плюсвалии после продажи, шаг за шагом

Определите налогоплательщика и заместителя
Платит продавец; если он физическое лицо, не резидент Испании, покупатель является заместителем и обязан подать декларацию (ст. 106 TRLRHL). Договоритесь в контракте, кто подаёт и как покупатель возмещает сумму.
Соберите цифры
Кадастровая стоимость земли и общая из квитанции IBI; дата и стоимость приобретения из акта покупки продавца; дата и цена передачи из нового акта; полные годы владения.
Прогоните оба метода по постановлению
Рассчитайте объективную базу (стоимость земли × коэффициент мэрии) и базу по реальному приросту (прирост × доля земли) в калькуляторе или по действующему постановлению. Оставьте меньшую; без прироста передача не облагается.
Подайте в мэрию в течение тридцати рабочих дней
Подайте форму мэрии с актом передачи и, для метода реального прироста, с актом приобретения. Одновременно заявите льготу (ст. 110 TRLRHL).
Заплатите или дождитесь начисления
При самоисчислении заплатите в тот же срок; иначе — в срок, указанный в уведомлении о начислении. Опоздание до получения требования влечёт надбавку по ст. 27 LGT.
Сохраните квитанцию для модели 210
Плюсвалия, которую несёт продавец, уменьшает прирост капитала нерезидента (ст. 24.4 TRLIRNR; ст. 35.2 LIRPF). Подшейте квитанцию к экземпляру модели 211 и актам.

Два метода плюсвалии рядом (обобщённый пример — коэффициенты и ставку устанавливает ваша мэрия)

	Объективный метод	Метод реального прироста
Правовая основа	Ст. 107.1 и 107.4 TRLRHL	Ст. 104.5 и 107.5 TRLRHL
Отправная точка	Кадастровая стоимость земли на дату передачи	Стоимость передачи минус стоимость приобретения (без расходов и налогов)
Корректировка	× коэффициент вашей мэрии для полных лет владения (макс. 20)	× доля земли в общей кадастровой стоимости
База в примере	48 000 € × коэффициент, который ваша мэрия установила для 12 лет	(200 000 € − 150 000 €) × 40 % = 20 000 €
Налог	Меньшая база × ставка вашей мэрии (никогда выше 30 %)	То же правило
Без прироста	Всё равно дал бы налог	Не облагается — налога нет (ст. 104.5)

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Что такое муниципальная плюсвалия в Испании?

Муниципальная плюсвалия — налог на прирост стоимости городской земли (IIVTNU), который мэрия взимает при продаже, наследовании или дарении объекта. Он облагает только землю, а не строение, и каждая мэрия устанавливает свою ставку и коэффициенты в рамках Закона о местных финансах (ст. 104 TRLRHL).

Кто платит плюсвалию при продаже недвижимости?

Продавец (ст. 106.1.b TRLRHL). Если продавец — физическое лицо, не резидент Испании, покупатель становится замещающим плательщиком: мэрия обращается к нему, а он может взыскать сумму с продавца (ст. 106.2 TRLRHL; ст. 36.3 LGT), на практике удержав её из цены.

Платит ли когда-нибудь покупатель плюсвалию?

Юридически — только как заместитель, когда продавец является физическим лицом-нерезидентом (ст. 106.2 TRLRHL). Стороны могут условиться, что её несёт покупатель, что часто при продаже новостроек, но это связывает их между собой и не меняет того, к кому может обратиться мэрия.

Как рассчитывается плюсвалия после постановления Конституционного суда?

Двумя способами, и платите вы по меньшему. Объективный метод умножает кадастровую стоимость земли на коэффициент вашей мэрии для лет владения (ст. 107 TRLRHL); метод реального прироста берёт фактический прирост в доле земли (ст. 104.5 и 107.5). Ставка не может превышать 30 %.

Плачу ли я плюсвалию, если продаю с убытком?

Нет. После STC 182/2021 и Real Decreto-ley 26/2021 передача без прироста стоимости земли не облагается налогом (ст. 104.5 TRLRHL). Вы всё же обязаны задекларировать передачу и подтвердить стоимости документами; освобождение не автоматическое.

Каков срок уплаты муниципальной плюсвалии?

Тридцать рабочих дней с даты передачи при продаже и дарении и шесть месяцев со дня смерти при наследовании, с продлением до года по заявлению (ст. 110.2 TRLRHL). Опоздание до получения требования влечёт надбавку по ст. 27 LGT: 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц.

Нужно ли платить плюсвалию за унаследованную недвижимость?

Да, её платит наследник или легатарий (ст. 106.1.a TRLRHL) в течение шести месяцев со дня смерти с продлением до года. Многие мэрии предоставляют льготу до 95 % при передаче по наследству потомкам, супругам и родителям, если это предусмотрено их постановлением (ст. 108.4).

Какова ставка плюсвалии?

Общенациональной ставки нет. Каждая мэрия устанавливает свою в пределах потолка 30 % (ст. 108.1 TRLRHL) и собственные коэффициенты в пределах государственных максимумов (ст. 107.4). Верная цифра — та, что стоит в постановлении, действующем на дату передачи: используйте калькулятор или читайте постановление.

Покрывает ли удержание 3 % плюсвалию?

Нет. Удержание 3 % — государственный авансовый платёж в счёт налога нерезидента-продавца, перечисляемый в AEAT по модели 211; плюсвалия — муниципальный налог, уплачиваемый мэрии. Однако плюсвалия, которую несёт продавец, уменьшает прирост капитала в модели 210.

Можно ли вернуть уже уплаченную плюсвалию или обжаловать начисление?

Если вы исчислили налог по объективной базе, а реальный прирост был меньше или отсутствовал, просите мэрию исправить самоисчисление и вернуть излишек в пределах четырёх лет (ст. 120.3 и 66 LGT). Начисление обжалуется через recurso de reposición в течение месяца (ст. 14.2 TRLRHL). Платежи, окончательные на 26 октября 2021 года, пересмотру не подлежат.

Связанные услуги

Источники

Последнее обновление: 2026-09-04