Покупка недвижимости в Испании: подводные камни (2026)

Безопасно ли покупать недвижимость в Испании? Что на самом деле идёт не так

Покупка недвижимости в Испании безопасна в самом важном смысле: нотариальный акт купли-продажи (escritura) подписывается у нотариуса, право собственности вносится в Реестр собственности (Registro de la Propiedad), а иностранцы — резиденты или нет, из Европейского союза или из-за его пределов — покупают на тех же условиях, что и испанцы. Страшные истории, которые ходят по форумам, в основном относятся к другому десятилетию. Проблемы, которые консультант видит сегодня, редко касаются того, кому принадлежит дом. Они касаются денег, о которых покупатель не знал, что должен их заплатить.

Почти все они устроены одинаково. Испанское налоговое законодательство возлагает обязанность на покупателя или привязывает долг к объекту, и ни у кого из участников сделки нет веской причины об этом сказать. Агент по недвижимости получает комиссию, когда сделка закрыта. Продавец хочет получить на руки полную цену. Нотариус удостоверяет акт и предупреждает вас о ваших обязанностях формальным языком, по-испански, в день подписания — когда менять цифры уже поздно. Налоговые органы, в свою очередь, не предупреждают вовсе: они доначисляют, иногда спустя годы.

Поэтому подводные камни при покупке недвижимости в Испании — это прежде всего подводные камни последовательности. У каждой проверки есть свой момент: до договора задатка, до нотариального акта, в течение месяца после акта, каждый год после покупки, — и проверка, сделанная поздно, часто уже вас не защищает. Разделы ниже следуют этому порядку. Ни один из них — не причина отказываться от покупки. Все они — причина показать налоговую сторону сделки специалисту до того, как вы подпишете что-либо, обязывающее вас платить.

Подводный камень 1: откладывать NIE на время после договора задатка

Можно ли купить недвижимость в Испании без NIE? Нет. NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это номер, который идентифицирует иностранного гражданина перед любым испанским органом власти и одновременно служит вашим налоговым идентификационным номером. Нотариус обязан указать в акте налоговый идентификационный номер каждого покупателя, под этим номером подаются налоги с покупки, а без номера каждой из сторон, указанных в акте, Реестр собственности не зарегистрирует покупку (ст. 254.2 Ley Hipotecaria). Этот недостаток можно устранить позже (ст. 254.4), но пока он не устранён, жильё на ваше имя не зарегистрировано.

Подводный камень здесь не в незнании о NIE — о нём слышали почти все покупатели, — а в сроках. На бумаге процедура быстрая: NIE регулируется статьёй 205 Регламента, утверждённого Real Decreto 1155/2024, и максимальный срок вынесения решения — 5 дней с даты поступления заявления в реестр компетентного органа, причём молчание администрации означает отказ. На практике недели уходят на то, чтобы до этого реестра добраться: запись на приём в отделение полиции или Управление по делам иностранцев либо свободное окно в консульстве в стране вашего проживания. Тем временем договор задатка (contrato de arras) обычно уже зафиксировал дату подписания акта, и если вы не сможете подписать в этот день, на кону окажется именно задаток.

Чтобы решить этот вопрос, ехать не обязательно. NIE можно получить через консульство Испании по месту вашего проживания или через представителя по доверенности, в которой прямо указано право подавать заявление на NIE, — с апостилем, если она выдана за пределами Испании. Эта же доверенность может охватывать подписание акта и уплату налогов: именно так многие покупки на Коста-Бланке завершаются без того, чтобы покупатель прилетал дважды. И ещё одно обстоятельство, которое избавляет от лишних волнений: сам номер NIE не имеет срока действия, так что раннее обращение вам ничего не стоит.

Что делать: подавайте заявление на NIE для каждого покупателя — для обоих супругов, а не только для одного — до подписания договора задатка или одновременно с ним, но никогда не после. Если вы покупаете из-за рубежа, сначала оформите доверенность и поручите подачу заявления своему представителю.

Подводный камень 2: считать, что налог определяется ценой в акте, — справочная стоимость Catastro

Именно этот подводный камень приводит к самым крупным неожиданным счетам. Большинство иностранных покупателей исходят из того, что налог на передачу имущества — это процент от уплаченной суммы. Это не обязательно так. После реформы, введённой Ley 11/2021, налоговой базой ITP является справочная стоимость (valor de referencia), которую публикует Dirección General del Catastro, а заявленная цена — только если она выше (ст. 10.2 сводного закона об ITP и AJD, TRLITPAJD). Иначе говоря, вы платите с большей из двух величин, и заниженная договорная цена налог не уменьшает.

Справочная стоимость устанавливается ежегодно для каждого объекта на основе цен, которые нотариусы сообщают по состоявшимся сделкам, по однородным зонам оценки. Это не оценка именно вашего дома. Никто в него не приходил; его состояние, наличие арендаторов и дефекты в расчёте не участвовали. Именно поэтому она так больно бьёт на Коста-Бланке, где устаревшая квартира, в которой нужно менять проводку, продаётся значительно дешевле, чем предполагает среднее значение по зоне. Это также не кадастровая стоимость, напечатанная в квитанции IBI: это две разные величины с двумя разными задачами, и к этой путанице мы ещё вернёмся ниже.

Оспорить справочную стоимость до уплаты нельзя, и предварительного обжалования не существует. Закон предполагает, что вы самостоятельно начислите налог со справочной стоимости, а затем, если считаете, что она превышает реальную рыночную стоимость жилья, подадите заявление об исправлении собственного самоначисления (solicitud de rectificación) с возвратом излишне уплаченного (ст. 120.3 Общего налогового закона, LGT). Налоговый орган выносит решение после обязательного и имеющего обязательную силу заключения Catastro, а на обращение у вас есть четыре года (ст. 66.c и 67.1 LGT). Чего делать не следует, так это начислять налог с цены и ждать, пока вас поправят: декларирование ниже справочной стоимости приводит к доначислению разницы с процентами, и вы теряете чистую процессуальную позицию, которую даёт заявление об исправлении.

Что делать: прежде чем согласовать цену — и тем более прежде чем подписать arras, — посмотрите справочную стоимость объекта на сайте Sede Electrónica del Catastro по его кадастровому номеру и закладывайте ITP в бюджет от большей величины. Если разрыв велик и состояние объекта это оправдывает, планируйте заявление об исправлении с первого дня: оценка, выполненная аккредитованной оценочной компанией, и сметы строителей — это те доказательства, которые позволяют его выиграть.

Подводный камень 3: скрытые расходы при покупке недвижимости в Испании — закладывать в бюджет только цену

Какие налоги платят при покупке недвижимости в Испании? Прежде всего это зависит от того, что вы покупаете. Вторичное жильё, купленное у частного собственника, облагается налогом на передачу имущества (ITP), и в Валенсийском сообществе общая ставка составляет 9 % для покупок, налоговое обязательство по которым возникает с 1 июня 2026 года, согласно статье 13.Uno Ley 13/1997 в редакции Ley 5/2025. Сайты, где всё ещё указано 10 %, цитируют редакцию, действовавшую до 31 мая 2026 года. Пониженные ставки существуют, но только для основного жилья узко определённых групп — лица моложе 35 лет, многодетные или неполные семьи, люди с инвалидностью, жертвы гендерного насилия, социальное жильё (vivienda protegida), — так что нерезиденту, покупающему дом для отдыха, рассчитывать на них не стоит.

Новостройка, купленная у застройщика, облагается НДС (IVA) 10 % вместо ITP плюс гербовым сбором (AJD) с нотариального акта. В Валенсийском сообществе ставка AJD составляет 0,1 %, если жильё станет основным местом жительства покупателя, и 1,4 % во всех остальных случаях — а дом для отдыха, объект под аренду или инвестиция как раз относятся к остальным случаям. Эти два режима взаимно исключают друг друга: ITP и НДС с одной и той же покупки не платят никогда. Подводный камень — сравнивать вторичное жильё и новостройку только по запрашиваемой цене, когда налог сверху разный, и лишь у нотариуса узнать, какой из них применяется. Тип актива тоже важен: земельные участки и коммерческие помещения могут облагаться НДС по ставке 21 %, поэтому гараж или участок, продаваемые вместе с жильём, заслуживают отдельного вопроса.

Затем идут расходы, которые налогами не являются: нотариус, чьи гонорары подчиняются общегосударственному регулируемому тарифу; Реестр собственности — за регистрацию вашего права; gestoría, которая подаёт налоги и представляет акт на регистрацию; оценка, если есть ипотека; и NIE. Ни один из них не велик рядом с налогом на покупку, но вместе они и есть причина, по которой покупателям, переведшим из Великобритании ровно сумму цены, в день подписания не хватает денег. А поскольку ITP начисляется самостоятельно по Modelo 600 в течение 30 рабочих дней после подписания акта — субботы, воскресенья и праздничные дни не учитываются, — деньги на налог должны находиться в Испании и быть доступны почти сразу после сделки, а не через несколько месяцев.

Что делать: прежде чем брать на себя обязательства, запросите полную стоимость одной итоговой цифрой — налог на покупку от правильной базы, нотариус, реестр, gestoría, NIE и, где это применимо, суммы, которые вам придётся удержать у продавца (следующие два раздела). Именно ради этой цифры и существует услуга налогового сопровождения купли-продажи, и до arras она стоит гораздо больше, чем после.

Подводный камень 4: удержание 3 %, когда продавец — нерезидент (Modelo 211)

На Коста-Бланке значительная часть продавцов — сами иностранцы, не живущие в Испании. Когда продавец — нерезидент без постоянного представительства, испанский закон делает то, что удивляет каждого, кто покупает впервые: он превращает покупателя в сборщика налогов. Любой приобретатель — резидент или нет, физическое лицо или компания — обязан удержать 3 % от договорной цены и перечислить их в Налоговое агентство Испании (AEAT) по Modelo 211 (ст. 25.2 закона о налоге на доходы нерезидентов, TRLIRNR). Эти 3 % — не дополнительный расход: они вычитаются из цены как аванс по налогу, который продавец должен уплатить с прироста стоимости и ставка которого для любого продавца-нерезидента составляет 19 %.

Подводный камень — в том, кто несёт риск. Обязанность лежит на покупателе, а не на продавце и не на нотариусе. Если вы выплатите продавцу полную цену, а 3 % так и не поступят в AEAT, только что купленная вами недвижимость отвечает по меньшей из двух сумм — удержания или налога продавца, и регистратор вносит об этом отметку на полях записи (ст. 25.2 TRLIRNR; ст. 14.5 Регламента IRNR, RIRNR). К этому моменту продавец уже получил деньги и уехал из Испании. Срок — один месяц со дня подписания акта (ст. 14.3 RIRNR; ст. 8.5 Orden EHA/3316/2010), а после подачи вы передаёте продавцу экземпляр декларации, который нужен ему, чтобы потребовать возврат.

Две детали позволяют избежать большинства ошибок. Во-первых, база — это 3 % от договорной цены в акте, а не от справочной стоимости Catastro, которая определяет только ваш собственный ITP. Во-вторых, выход есть только один: удержание не производится лишь тогда, когда продавец подтверждает сертификатом AEAT, что он является плательщиком испанского подоходного налога (IRPF) или налога на прибыль организаций (ст. 14.2 RIRNR). Испанский адрес, счёт в испанском банке, карта TIE или слово продавца таким сертификатом не являются. Сертификат имеет дату, поэтому просите тот, что выдан за текущий год и в котором указано именно то лицо, которое подписывает акт.

Что делать: установите налоговое резидентство продавца до arras, пропишите удержание в договоре задатка, чтобы у нотариуса никто не спорил, проследите, чтобы 3 % были удержаны в день сделки, и подайте Modelo 211 в течение месяца. Не ждите, что вам напомнит юрист продавца: у продавца нет стимула заботиться о форме, которая лишь уменьшает сумму, получаемую им на руки.

Подводный камень 5: plusvalía municipal — кто на самом деле платит, если продавец живёт за границей

Кто платит plusvalía при покупке недвижимости в Испании? При продаже — продавец. Plusvalía municipal (официальное название — IIVTNU) — это налог муниципалитета (ayuntamiento) на прирост стоимости городской земли за период между приобретением и передачей объекта (ст. 104.1 Закона о местных финансах, TRLRHL); само строение значения не имеет. Каждый муниципалитет устанавливает собственные коэффициенты и собственную ставку в своём налоговом постановлении (ordenanza fiscal), но не выше 30 % (ст. 108.1), а после постановления Конституционного суда 182/2021 и Real Decreto-ley 26/2021 налогоплательщик платит по тому из двух методов — объективному или по реальному приросту, — который даёт меньшую сумму, и не платит ничего, если прироста не было.

Пока что это не проблема покупателя. Проблемой покупателя она становится ровно в той ситуации, которая описана в предыдущем разделе: когда продавец — физическое лицо-нерезидент, покупатель выступает замещающим налогоплательщиком — sustituto del contribuyente (ст. 106 TRLRHL). Это значит, что муниципалитет вправе обратиться к вам — новому собственнику, у которого есть объект на его территории, — вместо того чтобы разыскивать человека, который уже живёт в другой стране. Условие договора о том, что plusvalía платит продавец, действительно между вами двумя, и это обычная практика; но муниципалитет оно ни к чему не обязывает.

Покупателей подводят и переговоры. Обязанность уплатить plusvalía можно переложить договором, и на рынке продавца её порой вписывают в документ о бронировании одной строкой, которую никто не объясняет. Поскольку сумма зависит от кадастровой стоимости земли, срока владения и постановления именно этого муниципалитета, угадать её по цене невозможно: в одном случае она окажется скромной, в другом — весьма ощутимой.

Что делать: до подписания договора задатка (arras) попросите рассчитать plusvalía для конкретного муниципалитета. Если продавец — нерезидент, закрепите в договоре, что расчётная сумма удерживается из цены в день сделки и уплачивается напрямую в муниципалитет, а возможная разница урегулируется позже, и храните подтверждение оплаты вместе с вашим нотариальным актом купли-продажи (escritura).

Подводный камень 6: долги по IBI и обременения, которые следуют за объектом

В Испании некоторые долги закреплены за объектом, а не за человеком, который их накопил. IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость — самый наглядный пример. По неуплаченному IBI отвечает сам объект, в порядке субсидиарной ответственности, кто бы ни был его собственником сейчас (ст. 64.1 TRLRHL и ст. 79.1 LGT), и взыскать эти долги можно в течение четырёх лет (ст. 66.b LGT). Покупатель, который до подписания не запросил справку о задолженности, может спустя долгое время после сделки получить требование за годы, когда он ещё ни разу не переступал порог этого дома.

Второй подводный камень IBI — год продажи. Налог начисляется в первый день календарного года, и тот, кто является собственником на эту дату, должен заплатить за все двенадцать месяцев (ст. 75 TRLRHL). Пропорционального распределения при продаже закон не предусматривает, поэтому любое разделение года между продавцом и покупателем — это частная договорённость, закреплённая в нотариальном акте купли-продажи (escritura) согласно ст. 63.2, но никак не то, что признаёт муниципалитет (ayuntamiento). Квитанция будет выписана на имя продавца; если продавец её просто не оплатит, муниципалитет всё равно может обратить взыскание на объект, который уже находится в ваших руках.

Зарегистрированные обременения подчиняются той же логике, но увидеть их проще: ипотека, арест (embargo) или предварительная запись (anotación) отражаются в nota simple из Реестра собственности (Registro de la Propiedad). Подводный камень — полагаться на nota simple, полученную ещё тогда, когда объект только выставили на продажу. Её нужно запросить заново незадолго до договора задатка (arras) и ещё раз подтвердить ситуацию в день сделки, когда непогашенная ипотека продавца гасится за счёт цены.

Что делать: до подписания arras получите актуальную nota simple, последнюю квитанцию IBI и справку об отсутствии непогашенных долгов по IBI. В нотариальном акте прямо укажите, как делится IBI за текущий год, а если какой-либо долг есть, добейтесь, чтобы его погасили или удержали из цены у нотариуса.

Подводный камень 7: подписать договор задатка (arras), ничего не проверив

Большинство проверок из этого руководства стоят недорого, делаются быстро и многое решают — и большинство покупателей проводят их уже после внесения задатка, то есть делают всё наоборот. Contrato de arras — это момент, когда вы вкладываете реальные деньги и фиксируете дату сделки. Всё, что может изменить цену, которую вы готовы заплатить, или сумму, которую продавец фактически получит, нужно знать до его подписания: справочную стоимость (valor de referencia), налоговое резидентство продавца, оценку plusvalía, ситуацию с IBI, обременения в Реестре собственности (Registro de la Propiedad).

Добавьте к этому списку документы на сам объект. Обычный пакет для продажи включает правоустанавливающий документ продавца, последнюю квитанцию IBI и кадастровый номер (referencia catastral), сертификат энергоэффективности и справку от сообщества собственников, подтверждающую, что у продавца нет задолженности по взносам в сообщество собственников. В урбанизации с бассейном и садами эти взносы — совсем не мелочь, а справка — простой способ не унаследовать спор с вашими новыми соседями. В Валенсийском сообществе продавцу для передачи жилья нужен также документ о пригодности жилья для проживания (cédula de habitabilidad).

Грамотно составленный договор задатка затем превращает всё, что вы выяснили, в условия: цена, дата сделки и кто присутствует лично, а кто подписывает по доверенности; удержание 3 %, если продавец — нерезидент; как решается вопрос с plusvalía; как делится IBI за год; обязанность продавца передать объект свободным от обременений, арендаторов и долгов — со справками, которые это подтверждают. Ничего экзотического здесь нет. Просто договориться обо всём этом легче, пока обе стороны ещё хотят заключить сделку, чем за столом у нотариуса.

Что делать: относитесь к документу о бронировании или arras как к настоящему договору, потому что это он и есть. Отдайте налоговую часть на проверку до его подписания, а не в промежутке между arras и подписанием акта у нотариуса.

Подводный камень 8: забыть про Modelo 210 — ежегодный налог нерезидента за пустующее жильё

Нужно ли платить налог нерезидента в Испании, если дом пустует? Да. Каждый нерезидент, владеющий городской недвижимостью в Испании, обязан ежегодно подавать Modelo 210 — декларацию по налогу на доходы нерезидентов (IRNR), — даже если жильё никогда не сдаётся и не приносит вообще никакого дохода. Закон приписывает вменённый доход жилью, которое вы держите для собственного пользования: 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости — в зависимости от того, достаточно ли недавно пересматривались кадастровые стоимости в муниципалитете. Налоговая ставка применяется к этой небольшой базе, а вовсе не ко всей кадастровой стоимости.

Ставка составляет 19 % для резидентов Европейского союза, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна и 24 % для остального мира, включая британских собственников после Брексита. Суммы скромные, и в этом часть подводного камня: счёт никто не присылает, у источника ничего не удерживается, а Налоговое агентство (AEAT) ни о чём вам не напоминает. Обязанность возникает вместе с покупкой, действует за каждый день владения в году и целиком строится на самоначислении. Как правило, собственники узнают о ней, когда собираются продавать и всплывают пропущенные годы.

К тому же только что изменился календарь, и на этом попадаются даже те, кто о налоге знал. Согласно Orden HAC/623/2026, вменённый доход за 2025 год декларируется до 31 декабря 2026 года, но для доходов, начисленных начиная с 2026 года, окно подачи длится с 1 апреля по 31 декабря следующего года — декларацию за 2026 год нельзя подать раньше 1 апреля 2027 года. Если же вы сдаёте недвижимость, арендную плату вы декларируете в Modelo 210; вычитать расходы вправе только резиденты ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, а все остальные платят налог с валовой суммы аренды.

Добровольно наверстать упущенное гораздо дешевле, чем дождаться, пока вас обнаружат. Подача с опозданием по собственной инициативе влечёт надбавку за просрочку в размере 1 % плюс ещё 1 % за каждый полный месяц просрочки либо 15 % по истечении двенадцати месяцев, со снижением на 25 % и без штрафа. Что делать: в день сделки внесите в календарь первую декларацию Modelo 210, сохраните квитанцию IBI (в ней указана кадастровая стоимость, необходимая для расчёта), а если предпочитаете больше об этом не думать, поручите ежегодную декларацию консультанту.

Подводный камень 9: купить вдвоём и подавать одну декларацию Modelo 210 вместо отдельной на каждого собственника

Modelo 210 — индивидуальная декларация. Правило такое: одна декларация на каждого собственника и на каждый объект, поэтому супруги, владеющие одним жильём 50/50, подают в год две декларации Modelo 210, каждая на половину базы. Совместной подачи для нерезидентов в Испании не существует, и то, что у себя в стране пара подаёт совместную декларацию, здесь ничего не меняет. Пару, владеющую апартаментами и отдельно зарегистрированным гаражом, у каждого из которых свой кадастровый номер, ждут четыре декларации.

Типичная ошибка — единственная декларация на имя того из супругов, кто занимался покупкой, с указанием 100 % объекта. Кажется, что всё в порядке — налог ведь уплачен полностью, — но в базах Налогового агентства (AEAT) один собственник задекларировал лишнее, а второй не подавал декларацию вообще ни разу. Пробел обычно всплывает в самый неподходящий момент: при продаже, когда положение каждого продавца рассматривается отдельно, или при наследовании, когда переживший супруг обнаруживает, что за умершим числятся годы неподанных деклараций.

Совместная собственность связана и с резидентством. Ставка определяется страной налогового резидентства каждого собственника, а не объектом. Если один сособственник живёт в Ирландии, а другой — в Великобритании, одна половина облагается по ставке 19 %, а другая — 24 %. А если годы спустя один из собственников переедет в Испанию и станет налоговым резидентом, в то время как другой останется за рубежом, подавать Modelo 210 продолжит только тот, кто остался за рубежом.

Что делать: осознанно определите доли владения до подписания нотариального акта купли-продажи (escritura), потому что они фиксируются именно в нём и от них зависит каждый последующий налог, — и с первого же года подавайте по одной декларации Modelo 210 на каждого собственника и на каждый объект.

Подводный камень 10: письма из налоговой в пустой дом — налоговый представитель для тех, кто живёт за пределами ЕС/ЕЭЗ

Мало какую услугу продают иностранным покупателям, так нагнетая страх, как услугу налогового представителя, — между тем закон охватывает куда меньше, чем рекламные обещания. Статья 10.1 TRLIRNR содержит закрытый перечень: обязанность назначить представителя, проживающего в Испании, лежит на налогоплательщиках, которые не являются резидентами другого государства — члена ЕС, и только в случаях, перечисленных в самой статье, — в частности, когда этого прямо требует Налоговое агентство (AEAT) или когда вы проживаете на территории, с которой нет эффективного обмена налоговой информацией. Там, где обязанность действует, неназначение представителя — серьёзное правонарушение с фиксированным штрафом 2.000 €, а для резидентов территорий без эффективного обмена информацией — 6.000 €. Резиденты ЕС, а также государств ЕЭЗ, с которыми действуют нормы о взаимной административной помощи, под эту обязанность не подпадают и действуют по общим правилам представительства.

Настоящий подводный камень — другое правило, и касается оно всех. Если представителя нет, вашим налоговым адресом по доходам от недвижимости считается сам объект (ст. 11.1.b TRLIRNR). Именно туда AEAT и отправляет письма — в дом для отдыха, который большую часть года стоит запертым. После двух неудачных попыток вручения Налоговое агентство публикует объявление в BOE, и через 15 дней доначисление считается вручённым со всеми юридическими последствиями (ст. 112 LGT). Оно вступает в силу, срок на обжалование истекает незаметно для вас, а долг переходит в стадию принудительного взыскания с надбавками за просрочку.

Для собственника, который живёт за пределами ЕС/ЕЭЗ — например, в Великобритании, — в этом и состоит честная причина назначить кого-то в Испании: не лозунг о том, что «это обязательно», а испанский адрес, по которому уведомления действительно получают, читают и на которые вовремя отвечают, и человек, чья работа — проверить, не подпадает ли ваша ситуация под один из случаев статьи 10. Для резидента ЕС это скорее удобство, чем обязанность, и для многих владельцев наглухо запертой квартиры это удобство себя оправдывает.

Что делать: уже в момент покупки решите, куда вам будет писать Налоговое агентство, и убедитесь, что письма, которые туда придут, кто-то вскроет. Если вы живёте за пределами ЕС/ЕЭЗ, попросите проверить вашу ситуацию на соответствие статье 10, а не исходите из предположений.

Покупка недвижимости в Испании для жителей Великобритании после Брексита: подводные камни

Может ли гражданин Великобритании по-прежнему купить недвижимость в Испании? Да — без каких-либо ограничений на саму покупку и уплачивая ровно те же налоги при покупке, что и любой другой покупатель. ITP, НДС (IVA) и AJD не зависят ни от гражданства, ни от места жительства, с одной оговоркой: пониженные ставки, предусмотренные для основного жилья, к дому для отдыха не применяются.

С Брекситом изменилась налоговая жизнь объекта уже после покупки. Великобритания не является ни государством — членом ЕС, ни частью Европейской экономической зоны, поэтому британские собственники применяют в Modelo 210 ставку 24 %, а не 19 %, а если сдают жильё, платят налог с валовой арендной платы, без вычета расходов. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Испанией и Великобританией 2013 года остаётся в силе и не допускает, чтобы один и тот же доход облагался дважды, но внутреннюю испанскую ставку оно не снижает. При будущей продаже прирост стоимости облагается по ставке 19 % для любого нерезидента — из ЕС он или нет.

Картину дополняют два практических момента. Резидент Великобритании по определению является налогоплательщиком, не проживающим в другом государстве — члене ЕС, так что вопрос о налоговом представителе из предыдущего раздела для него вполне реален и заслуживает обстоятельного ответа, а не догадки. Кроме того, покупка жилья сама по себе не даёт права жить в нём круглый год: покупка и ваш миграционный статус — разные вопросы, а NIE — это идентификационный номер, а не вид на жительство.

Что делать: с самого начала закладывайте в бюджет ежегодные налоги по ставке для резидентов стран за пределами ЕС/ЕЭЗ, особенно если ваш план строится на доходе от аренды, и следите, чтобы британская и испанская декларации согласовывались между собой, — тогда зачёт по соглашению сработает так, как задумано.

Кадастровая стоимость и справочная стоимость: путаница, из-за которой налоги считают неверно

За большинством налогов из этого руководства стоят две цифры Catastro с похожими названиями, и спутать их — уже само по себе подводный камень. Кадастровая стоимость (valor catastral) — это цифра, указанная в вашей квитанции по IBI. От неё зависят сам IBI (ст. 65 TRLRHL), вменённый доход в Modelo 210 — те самые 1,1 % или 2 % — и база налога на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio). Справочная стоимость (valor de referencia) — отдельная цифра, которая публикуется ежегодно; от неё зависит база налога на передачу имущества (ITP) при покупке, а также налога на наследование и дарение.

Это разные показатели в кадастровом описании объекта, и исправление одного не исправляет другой. Указать справочную стоимость в Modelo 210 или кадастровую стоимость в Modelo 600 — верный способ получить декларацию с ошибкой в ту или иную сторону. Не сопровождает вас справочная стоимость и в дальнейшем: если при покупке налог был уплачен с высокой справочной стоимости, это не даёт вам высокой стоимости приобретения для расчёта будущего прироста капитала — она определяется тем, сколько вы заплатили на самом деле.

Третья цифра, которую нужно держать отдельно, — цена, согласованная в нотариальном акте купли-продажи (escritura): она служит базой для удержания 3 % по Modelo 211. Три цифры — три назначения: цена — для удержания, цена или справочная стоимость, смотря что выше, — для вашего ITP, кадастровая стоимость — для IBI и ежегодного Modelo 210.

Что делать: заведите на объект одностраничную карточку, в которой указаны его кадастровый номер, кадастровая стоимость (и год последнего пересмотра в муниципалитете), справочная стоимость на дату покупки и цена по нотариальному акту. Любой налог за всё время владения объектом начинается с одной из этих четырёх строк.

Покупка недвижимости в Испании в 2026 году: новые правила — что изменилось, а что нет

Число поисковых запросов о новых правилах покупки недвижимости в Испании подскакивает всякий раз, когда в новости попадает очередная инициатива. Для покупателя на Коста-Бланке изменений, которые действительно вступили в силу и меняют цифры, три. Общая ставка ITP в Валенсийском сообществе составляет 9 % для покупок, по которым налоговая обязанность возникает с 1 июня 2026 года, — вместо 10 %, действовавших до 31 мая 2026 года (Ley 5/2025, вносящий изменения в Ley 13/1997). Сдвинулся календарь Modelo 210 по вменённому доходу: начиная с начислений за 2026 год декларация подаётся с 1 апреля по 31 декабря следующего года (Orden HAC/623/2026). А у NIE появилась новая правовая основа — статья 205 Регламента, утверждённого Real Decreto 1155/2024; прежний регламент отменён с 20 мая 2025 года.

Не изменилось всё остальное, о чём говорится в этом руководстве: справочная стоимость как база ITP, удержание 3 %, которое производит покупатель, правила по plusvalía и IBI, а также деление ставок 19 %/24 % в Modelo 210. С осторожностью относитесь к датам и процентам, которые называют по памяти: многие сайты и агентства недвижимости на Коста-Бланке до сих пор публикуют старую ставку ITP и старый календарь подачи деклараций. Прежде чем довериться какой-либо цифре, обязательно проверьте дату возникновения налоговой обязанности по вашей собственной покупке.

Что делать: у любого, кто называет вам цифру, спросите, из какого закона она взята и с какой даты применяется. Ставка без даты — это догадка.

Кто что проверяет: агент по недвижимости, нотариус, юрист и налоговый консультант

Последний подводный камень — структурный: считать, что кто-то из участников сделки уже обо всём этом заботится. Агент по недвижимости продвигает объект на рынке и сводит стороны; его комиссию, как правило, платит продавец. Нотариус удостоверяет личность и дееспособность сторон, заверяет нотариальный акт купли-продажи (escritura) и информирует вас о ваших налоговых обязанностях, но не рассчитывает ваши налоги, не подаёт за вас Modelo 211 и не изучает муниципальное постановление (ordenanza) о plusvalía в конкретном городе. Реестр собственности (Registro de la Propiedad) регистрирует то, что ему представили. Юрист проверяет право собственности, обременения и договор. А налоговые цифры — база, ставка, удержание, plusvalía, первый Modelo 210 — остаются за тем, кому вы прямо поручили ими заниматься.

Именно эту работу мы выполняем для покупателей на Коста-Бланке: полная стоимость покупки одной цифрой ещё до договора задатка (arras), подача всех налогов по покупке в государственные органы, координация с нотариусом и реестром, особый налоговый режим сделки, когда продавец — нерезидент, NIE и ежегодная декларация нерезидента начиная с первого года. Налоговое сопровождение купли-продажи стоит 1 % от цены + НДС (IVA), минимум 1.000 € + НДС; ежегодный Modelo 210 — 119 € + НДС за объект в год, а услуга вашего налогового представителя перед AEAT — 149 € + НДС в год. Гонорары нотариуса и реестра, а также сами налоги оплачивает клиент, в стоимость они не входят. Каждую сделку проверяет экономист — член профессиональной коллегии (economista colegiado); мы работаем на испанском, английском и русском языках.

Что делать: к кому бы вы ни обратились, до того как что-либо подписать, задайте один вопрос: кто именно — поимённо — отвечает за каждую строку приведённого ниже чек-листа. Если по какой-то строке в ответ молчание, эта строка и есть ваш подводный камень.