Налоги на аренду недвижимости в Испании для нерезидентов 2026

Какие налоги платит нерезидент, который сдаёт жильё в Испании

Нерезидент, сдающий жильё в Испании, платит налог на доходы нерезидентов с арендных поступлений и, за дни, когда жильё не сдавалось, вменённый доход, рассчитанный от кадастровой стоимости. Обе суммы декларируются по одной и той же модели 210, но с разными кодами и в разные сроки. Задекларировать только одно из двух — самая частая ошибка иностранных собственников.

К этой государственной нагрузке добавляются местные налоги на сам объект — IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) и сбор за вывоз мусора (tasa de residuos), — а при посуточной аренде второй блок обязанностей: региональная лицензия, регистрационный номер в рекламе, передача данных постояльцев в Министерство внутренних дел и в отдельных случаях НДС по ставке 10 %. Реальный налоговый счёт за аренду на Коста-Бланке почти никогда не сводится к одной ставке IRNR.

Режим IRNR одинаков и при долгосрочной аренде, и при сдаче посуточно: база и ставка зависят от вашего налогового резидентства, а не от формата аренды. Радикально меняются от формата другие вещи — НДС, лицензия и риск штрафа. Приведённые ниже правила лицензирования и санкций действуют в Валенсийском сообществе и не переносятся на Мадрид, Андалусию или Каталонию.

Долгосрочная, сезонная и посуточная аренда: чем отличаются режимы

В Валенсийском сообществе жильё туристического назначения (vivienda de uso turístico, VUT) — это объект целиком, передаваемый за плату в туристических целях на срок не более десяти дней подряд одному и тому же арендатору. Начиная с одиннадцати дней это уже не туристическое жильё, а сезонная аренда, с другим регулированием и другим риском санкций. Порог — первое, что нужно зафиксировать до публикации объявления.

Долгосрочная аренда по закону о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos) не требует туристической лицензии, освобождена от НДС и не обязывает передавать данные постояльцев, потому что это не гостиничное размещение. Она по-прежнему облагается IRNR и по-прежнему требует подачи модели 210, но живёт в куда более лёгкой административной рамке. Именно её выбирает большинство собственников, не проживающих в Испании.

Посуточная аренда переворачивает это уравнение: выше потенциальный доход за ночь, но появляются заключение о градостроительной совместимости, ответственная декларация, регистрационный номер во всех объявлениях, сводка по постояльцам при каждом заезде, возможный НДС и очень суровая региональная шкала санкций. У каждой из этих обязанностей свой механизм контроля. Кроме того, Закон 15/2018 прямо запрещает в Валенсийском сообществе сдавать в туристических целях отдельные комнаты.

Ставки IRNR: 19 % для ЕС и ЕЭП против 24 % с валового дохода для России и других третьих стран

Ставка IRNR по доходам от аренды составляет 19 % для налогоплательщиков — резидентов другого государства Европейского союза или Европейского экономического пространства, с которым существует эффективный обмен информацией (на практике это Исландия, Норвегия и Лихтенштейн), и 24 % в общем случае для всех остальных. Однако реальная разница не столько в ставке, сколько в базе, к которой она применяется.

Статья 24.1 TRLIRNR устанавливает, что налоговая база равна валовой сумме дохода, без вычета каких-либо расходов и без применения уменьшений. Исключение открывает только статья 24.6 — для физических лиц, резидентов ЕС и ЕЭП, которые вправе вычитать расходы, предусмотренные законом об IRPF, при условии, что докажут прямую и неразрывную экономическую связь с доходом, полученным в Испании.

Для собственников с налоговым резидентством в России и других странах СНГ это определяющий момент: Россия, Казахстан, Украина и Беларусь — третьи страны за пределами ЕС и ЕЭП, поэтому применяется ставка 24 % с валовой суммы, без вычета IBI, взносов в сообщество собственников, страховки, процентов и амортизации. Ровно в том же положении находятся резиденты Великобритании после окончания переходного периода Brexit — соглашение об избежании двойного налогообложения 2013 года эту разницу не исправляет, а лишь снимает двойную уплату через налоговый кредит в Великобритании — и резиденты США. Скидка по аренде жилья из IRPF тоже не применяется никогда.

Какие расходы можно вычесть и как их делить, если жильё сдаётся не весь год

Вычитать расходы может только собственник, резидент ЕС или ЕЭП, а их перечень зависит от того, кто он: физическое лицо применяет расходы по доходам от недвижимого капитала из Закона 35/2006, а собственник — юридическое лицо применяет расходы, вычитаемые по правилам налога на прибыль компаний. Сюда входят IBI и сбор за вывоз мусора, взносы в сообщество собственников, страхование жилья, коммунальные услуги за счёт арендодателя, комиссии платформ, вознаграждение управляющего, содержание и ремонт, а также проценты по кредиту на приобретение.

У процентов и расходов на ремонт и содержание свой лимит: они не могут превышать валовой доход от объекта, а превышение вычитается в течение следующих четырёх лет. К ним добавляется амортизация — 3 % в год от большей из двух величин: фактически уплаченной стоимости приобретения или кадастровой стоимости, всегда без учёта стоимости земли. Без разбивки «земля — строение» из квитанции IBI её правильно не посчитать.

Когда жильё сдаётся лишь часть года, расходы вычитаются пропорционально фактическим дням аренды: годовая страховка в 300 € при 120 днях аренды вычитается не на 300 €, а в соответствующей доле. Кроме того, чтобы применить 19 % и вычитать расходы, Налоговое агентство Испании (Agencia Tributaria) требует подтвердить налоговое резидентство в стране происхождения сертификатом, действительным один год; без него оно может пересчитать налог по ставке 24 % с валовой суммы.

Кадастровая стоимость и дни без аренды: вменённый доход 1,1 % или 2 %

За дни, когда жильё не сдавалось, нерезидент декларирует вменённый доход в размере 2 % кадастровой стоимости объекта, пропорционально этим дням. Ставка снижается до 1,1 %, когда кадастровая стоимость пересматривалась в порядке общей коллективной переоценки, вступившей в силу в самом налоговом периоде или в предыдущие десять лет; это стоит проверить по квитанции IBI или на портале Кадастра, потому что во многих муниципалитетах Коста-Бланки последняя переоценка была раньше этого срока и применяется ставка 2 %. Декларируется в модели 210 с кодом вида дохода 02.

Если у объекта нет доведённой до сведения кадастровой стоимости, вменённый доход считается по ставке 1,1 % от 50 % большей из двух величин: стоимости, проверенной администрацией, или цены приобретения. Вменённый доход начисляется 31 декабря каждого года — в отличие от арендного дохода, который начисляется тогда, когда становится причитающимся, или на дату получения, если она раньше.

Практический вывод: тот, кто сдаёт жильё четыре месяца в году, подаёт по одному и тому же объекту и за один и тот же период две декларации — одну по доходам за эти четыре месяца и другую по вменённому доходу за оставшиеся восемь. Подать только первую — нарушение, которое Налоговое агентство обнаруживает без труда, ведь оно в любой момент видит кадастровые данные о собственнике.

Когда подавать модель 210 (modelo 210) по доходам от аренды

По доходам, начисленным в 2026 году, если по декларации есть сумма к уплате, модель 210 подаётся в первые двадцать календарных дней апреля следующего года, то есть с 1 по 20 апреля 2027 года, с прямым списанием платежа с банковского счёта с 1 по 15 апреля; если сумма налога нулевая, срок по-прежнему с 1 по 20 января 2027 года, а если декларация к возврату — её можно подать начиная с 1 февраля 2027 года. Это установил Приказ HAC/623/2026 от 12 июня, который изменил Приказ EHA/3316/2010 и сдвинул календарь, который почти все сайты продолжают повторять по-старому.

По доходам, начисленным в 2025 году, срок сводной годовой декларации был с 1 по 20 января 2026 года. Годовое объединение существует для начислений с 2024 года благодаря Приказу HFP/1338/2023 и по начислениям 2026 года остаётся правом, а не обязанностью: первые три квартала декларируются в первые двадцать дней апреля, июля и октября 2026 года, но четвёртый квартал 2026 года подаётся уже с 1 по 20 апреля 2027 года, а с начислений 2027 года апрельский срок действует и для отдельной, и для сводной подачи. Доходы, не подлежащие удержанию у источника, объединяются, даже если поступили от разных плательщиков, — с кодом 35 вместо 01.

У вменённого дохода свой календарь. Начисленный в 2025 году декларируется в течение всего 2026 года, до 31 декабря. Начисленный в 2026 году — с 1 апреля по 31 декабря 2027 года, с прямым списанием до 23 декабря. Не стоит смешивать оба календаря в одном налоговом плане, потому что они сосуществуют весь год.

Если арендатор — компания, предприниматель или профессионал, он обязан удержать 19 % или 24 % с валовой суммы, не применяя расходы статьи 24.6; арендатор — частное лицо не удерживает никогда. Собственник — резидент ЕС возвращает переплату, запросив возврат в модели 210, начиная с 1 февраля следующего года и в течение четырёхлетнего срока.

НДС (IVA): когда посуточная аренда перестаёт быть освобождённой и облагается по ставке 10 %

Аренда жилья освобождена от НДС по статье 20.Uno.23.º b) Закона 37/1992, и освобождение распространяется на гаражи, подсобные помещения и мебель, сдаваемые вместе с жильём. Оно сохраняется, даже если аренда посуточная: сама по себе передача жилья не порождает НДС, каким бы коротким ни было проживание. Обратная сторона: освобождённый арендодатель не может принять к вычету входящий НДС по ремонту, мебели или коммунальным услугам.

Освобождение отпадает, когда арендодатель обязуется оказывать какую-либо из дополнительных услуг, свойственных гостиничной индустрии. Сам закон называет ресторанное обслуживание, уборку, стирку белья и другие аналогичные услуги. В этом случае аренда становится облагаемой и не освобождённой и облагается по ставке 10 % — по пониженной ставке, предусмотренной для услуг гостеприимства.

Практическую границу постепенно провела Главная налоговая дирекция (Dirección General de Tributos). Свойственны гостиничной индустрии уборка и смена белья во время проживания, стойка приёма и постоянное обслуживание клиента, ресторанное обслуживание и прачечная. Не являются таковыми уборка и смена белья при заезде и выезде, уборка мест общего пользования, техническое обслуживание и передача ключей.

Для целей НДС статья 69.Tres Закона 37/1992 считает постоянным представительством (establecimiento permanente) любой объект недвижимости, эксплуатируемый через сдачу в аренду, независимо от наличия гостиничных услуг; от этих услуг зависит другое — станет ли аренда облагаемой вместо освобождённой, а вместе с этим и объём формальных обязанностей: тогда собственник-нерезидент обязан встать на учёт по модели 036 (modelo 036), выставлять налог и подавать квартальную декларацию 303 и годовую 390, причём механизм обратного начисления здесь не работает. Нет и необлагаемого минимума для тех, кто выставляет мало счетов, потому что режим освобождения малых предприятий из Директивы (ЕС) 2020/285 в Испании не имплементирован.

Когда посуточная аренда превращается в предпринимательскую деятельность

Оказание услуг, свойственных гостиничной индустрии, само по себе не означает, что появилось постоянное представительство для целей IRNR. Если нет организации ресурсов — ни нанятого персонала, ни используемого помещения, ни собственного управления, — нерезидент продолжает платить налог без постоянного представительства, хотя НДС по ставке 10 % при этом есть. В таком случае статья 24.2 TRLIRNR позволяет вычитать расходы на персонал, на закупку материалов и на коммунальные услуги.

Когда организация ресурсов всё же есть — собственный персонал, помещение, из которого ведётся управление, устойчивая структура, — деятельность считается осуществляемой через постоянное представительство. Режим меняется полностью: налог платится по ставке налога на прибыль компаний (Impuesto sobre Sociedades) — общей 25 % либо по пониженным ставкам для микропредприятий и малых предприятий, действующим с 2025 года, — а вместо модели 210 подаётся модель 200 (modelo 200), со своими бухгалтерскими и регистрационными обязанностями.

Частый на Коста-Бланке случай — передача жилья управляющей компании, которая сдаёт его дальше как туристическое. Такая аренда управляющему не освобождена от НДС, поскольку закон исключает из освобождения аренду с целью субаренды, и облагается по общей ставке 21 %, а не 10 %; кроме того, компания-арендатор обязана удержать 19 % или 24 % с валовой суммы. Собственник — резидент ЕС затем возвращает переплату через модель 210 к возврату.

Туристическая лицензия в Валенсийском сообществе: что требует норма, действующая в 2026 году

Чтобы сдавать жильё туристам в Валенсийском сообществе, нужно подать ответственную декларацию (declaración responsable) в Turisme Comunitat Valenciana и внести объект в Реестр туризма, который присваивает номер формата VT-000000-X. Процедура саморегистрации электронная, требует цифровой подписи и ничего не стоит на портале Generalitat Valenciana; реальные затраты — это муниципальный сбор и технические сертификаты.

Требование, которое чаще всего блокирует регистрацию, — муниципальное заключение о градостроительной совместимости (informe de compatibilidad urbanística). С Декрета-закона 9/2024 это существенное условие, предшествующее ответственной декларации, и Главное управление туризма снимает с учёта зарегистрированные объекты, которые его не подтверждают. Заключение запрашивается в мэрии — у Торревьехи и Ориуэлы своя процедура — и требует уплаты соответствующего муниципального сбора, размер которого устанавливает каждое фискальное постановление.

Кроме того, жилью нужны единый индивидуальный кадастровый номер, сертификат энергоэффективности, минимальное оснащение из приложения III Декрета 10/2021 — действующего в 2026 году с изменениями Декрета-закона 9/2024, — опознавательная табличка, книга жалоб и заявленный период работы. Регистрация действует пять лет, продлевается новой ответственной декларацией и обязывает указывать точное местоположение и регистрационный номер в любой рекламе.

Согласие сообщества собственников на 3/5 и муниципальные ограничения

С 3 апреля 2025 года статья 17.12 Закона о долевой собственности требует прямо выраженного согласия трёх пятых собственников и долей участия, чтобы одобрить, ограничить, обусловить или запретить деятельность по туристической аренде в здании в режиме долевой собственности (propiedad horizontal). Норма регулирует именно большинство голосов и не говорит буквально, что без согласия деятельность нельзя начинать, однако преобладающее административное толкование исходит из необходимости предварительного разрешения, и сама Женералитат требует подтвердить это согласие при подаче документов на регистрацию. На практике молчания устава больше недостаточно.

Норма не имеет обратной силы, и жильё туристического назначения, уже работавшее до этой даты, продолжает деятельность. Но для любой новой регистрации в урбанизациях Торревьехи, Ориуэла-Косты или Гуардамара получение такого согласия превратилось в настоящее узкое место проекта, тем более что значительная часть собственников — сами иностранцы-нерезиденты.

К этому добавляется муниципальное полномочие, введённое статьёй 64 bis Закона 15/2018: мэрии вправе ограничивать число объектов туристического назначения на здание, сектор или зону через градостроительное планирование по настоятельным соображениям общего интереса. Это правовая основа квот по кварталам, которые уже применяются в некоторых городах Валенсийского сообщества, и будущих ограничений на Коста-Бланке.

Какой регистрационный номер сегодня публиковать на Airbnb и Booking

Для жилья на Коста-Бланке в объявлениях сегодня должен фигурировать номер VT-000000-X из Реестра туризма Валенсийского сообщества вместе с точным местоположением объекта. Этого требует региональное законодательство, и именно этот идентификатор платформы проверяют и показывают в силу европейских норм, применяемых с мая 2026 года.

Единый государственный реестр аренды, созданный Королевским декретом 1312/2024, который начал действовать с 1 июля 2025 года и заставил тысячи собственников запрашивать государственный номер, был отменён решением Верховного суда 620/2026 от мая 2026 года: у государства не оказалось соответствующей компетенции. Уцелели Единое цифровое окно по аренде и обязанности платформ по передаче информации, которые теперь питаются данными региональных реестров.

Зеркальная ошибка опаснее исходной: отмена государственного реестра не означает, что регистрироваться больше не нужно. Региональные и муниципальные нормы не тронуты, а Регламент (ЕС) 2024/1028, применяемый с 20 мая 2026 года, обязывает платформы проверять и показывать регистрационный номер там, где он существует. Без регионального номера объявление незаконно и наказуемо.

Модель 179, DAC7 и регистрация постояльцев в Министерстве внутренних дел

Модель 179 (modelo 179) — прежняя информационная декларация о передаче жилья в туристических целях — больше не действует: само Налоговое агентство предупреждает, что за 2024 год и последующие эта модель не подаётся. Её заменила модель 238 (modelo 238), которую подают платформы во исполнение Директивы DAC7, инкорпорированной Королевским декретом 117/2024 и Приказом HAC/72/2024, обычно в течение января следующего года.

Изменение не сократило объём информации, которая доходит до налоговой, а наоборот. В обмене DAC7 для передачи недвижимости нет порога: сообщается обо всех случаях, без минимума ни по числу операций, ни по сумме. Налоговое агентство получает от платформ детализацию того, сколько получил каждый собственник, и это делает практически невозможным не декларировать доходы от аренды.

Параллельно Королевский декрет 933/2021 обязывает предприятия размещения, включая жильё туристического назначения, собирать данные всех постояльцев и передавать их через SES.HOSPEDAJES немедленно и в любом случае в срок не более 24 часов с момента бронирования или заключения договора — либо его аннулирования — и с начала проживания, в объёме данных о госте, которых требует приложение I: имя и фамилии, пол, документ и номер его носителя, гражданство, дата рождения, обычное место жительства, телефоны, электронная почта и родство, если речь идёт о несовершеннолетних, а также данные договора, проживания и способа оплаты. Нарушение наказывается по линии охраны общественной безопасности: неисполнение обязанности передавать данные или отсутствие документального реестра — серьёзное нарушение со штрафом от 601 € до 30 000 €, а передача с опозданием или с недостатками — незначительное нарушение со штрафом от 100 € до 600 €. Долгосрочная аренда сюда не попадает, потому что это не гостиничное размещение.

IBI, сбор за вывоз мусора и взносы в сообщество собственников по сдаваемому жилью

IBI устанавливает каждая мэрия в законодательной вилке налога: для городской недвижимости минимальная и субсидиарная ставка — 0,4 %, максимальная — 1,10 % от кадастровой стоимости, а конкретную определяет каждое фискальное постановление. Смотреть стоит свою квитанцию и действующее постановление муниципалитета, а не доверять общим процентам, потому что разница между муниципалитетами Коста-Бланки заметна.

Сбор за вывоз мусора перестал быть факультативным: Закон 7/2022 обязывает все мэрии ввести отдельный, дифференцированный и не дефицитный сбор, со сроком с апреля 2025 года. Этим объясняется рост платежей в 2025 и 2026 годах в таких муниципалитетах, как Торревьеха и Ориуэла. Конкретные суммы различаются по постановлениям и по типу объекта, так что проверять их нужно в каждом случае отдельно.

IBI, сбор за мусор, взносы в сообщество, страховка и коммунальные услуги — вычитаемые расходы для собственника, резидента ЕС или ЕЭП, всегда пропорционально дням аренды; для собственника из третьей страны это чистые издержки, которые не уменьшают базу IRNR. Региональной туристической таксы в Валенсийском сообществе нет: закон, который её вводил, был отменён до начала применения. Зато может применяться надбавка к IBI за постоянно пустующее жильё — она требует четырёх и более жилых объектов и длительного простоя без уважительной причины.

Штрафы за сдачу жилья без лицензии: что проверять в Торревьехе и Ориуэла-Косте

Закон 15/2018 Валенсийского сообщества градуирует штрафы по трём ступеням: до 10 000 € или предупреждение за незначительные нарушения; от 10 001 € до 100 000 € и закрытие на срок до шести месяцев за серьёзные; и от 100 001 € до 600 000 € с прекращением деятельности за очень серьёзные. Цифры «до 90 000 €», которые ходят по интернету, отражают старые редакции.

Квалификация важнее суммы. Осуществлять, продавать, предлагать или просто рекламировать туристическую деятельность без ответственной декларации либо без соблюдения требований — очень серьёзное нарушение. Не указать регистрационный номер в рекламе, включая объявления на платформах, — серьёзное нарушение. Достаточно самого факта публикации объявления: гости могут так и не появиться.

Для собственника в Торревьехе или Ориуэла-Косте практический порядок всегда один и тот же: сначала проверить в мэрии, что туристическое использование допустимо, и получить градостроительное заключение; затем добиться согласия трёх пятых сообщества, что в больших урбанизациях занимает месяцы; и только потом подавать ответственную декларацию и публиковать объявление с видимым номером VT. Перевернуть этот порядок — самый быстрый путь к делу о наложении санкции.

В налоговой части годовая рутина сводится к четырём вещам: вести календарь дней аренды и дней собственного пользования, хранить счета и разбивку «земля — строение» из IBI, подавать модель 210 по доходам и ещё одну по вменённому доходу, а также поддерживать действующий сертификат налогового резидентства. Многие собственники из стран за пределами ЕС дополнительно назначают в Испании налогового представителя.