Nieuwbouw in Spanje kopen: btw, bankgarantie en stappen (2026)

Hoeveel btw betaalt u op een nieuwbouwwoning in Spanje?

Een nieuwbouwwoning die u rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, valt onder 10% btw (IVA, art. 91.Uno.1.7.º van de Ley 37/1992, de Spaanse btw-wet). Het tarief geldt voor de prijs van de woning en ook voor maximaal twee parkeerplaatsen en bijbehorende ruimten, zoals de berging (trastero), mits ze samen met de woning worden overgedragen. Het maakt niet uit of de woning uw hoofdverblijf, een tweede woning of een beleggingspand voor verhuur wordt: de btw op de woning hangt niet af van het gebruik of van waar u woont. Ook een tweede nieuwbouwwoning betaalt 10%.

Wat buiten dat pakket valt, is belast tegen het algemene tarief van 21% (art. 90.Uno LIVA). Dat geldt voor een parkeerplaats of berging die u apart koopt, voor de derde parkeerplaats en voor elke bedrijfsruimte, die de wet uitdrukkelijk uitsluit als bijbehorende ruimte, ook als ze samen met de woning wordt verkocht. De wet spreekt van bijbehorende ruimten ‘die gezamenlijk worden overgedragen’; de praktische manier om de 10% veilig te stellen is dus dat de parkeerplaats en de berging in hetzelfde contract en dezelfde akte staan als de woning. Ligt de parkeerplaats op een ander perceel, vraag het dan na voordat u tekent: de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) spreekt van parkeerplaatsen in het gebouw zelf.

Er bestaat een supergereduceerd tarief van 4%, maar alleen voor officieel beschermde woningen (VPO) met een bijzonder regime of van openbare promotie, wanneer hun ontwikkelaar ze verkoopt, met maximaal twee parkeerplaatsen en de bijbehorende ruimten in hetzelfde gebouw (art. 91.Dos.1.6.º LIVA). Daarbuiten bestaat er geen verlaagd btw-tarief op grond van leeftijd: niet voor jongeren onder de 35, niet voor ouderen, niet voor grote gezinnen en niet bij een handicap. De voordelen voor jongeren die in het nieuws komen, zijn regionaal en gelden voor de ITP, de belasting op bestaande woningen, niet voor de btw op nieuwbouw.

Twee kanttekeningen. Op de Canarische Eilanden, in Ceuta en in Melilla geldt geen btw (art. 3 LIVA): daar betaalt u IGIC en IPSI, met eigen tarieven, die deze gids niet behandelt. En als u de pas opgeleverde woning daarna verbouwt, krijgt die verbouwing niet de 10% die geldt voor verbouwingen van woningen die minstens twee jaar eerder zijn voltooid; ze valt dus onder 21% (art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Nieuwbouw in Spanje: btw of ITP? Het hangt af van wie verkoopt

‘Nieuwbouw betaalt btw, een bestaande woning ITP’ klopt bijna altijd, maar het wettelijke criterium is een ander: met btw belast is de eerste levering van een voltooid gebouw, en die doet de projectontwikkelaar (art. 20.Uno.22.º A van de btw-wet). Tweede en latere leveringen zijn vrijgesteld van btw en vallen daarom onder de overdrachtsbelasting, het Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 4.Cuatro LIVA en art. 7.5 van de Texto Refundido del ITPAJD).

Het meest voorkomende geval aan de Costa Blanca is de nieuwe woning die een particulier doorverkoopt nadat hij haar op plan kocht en nooit gebruikte. Fiscaal is dat een tweede levering door een verkoper die geen ondernemer is, dus betaalt u ITP en geen btw; in de regio Valencia 9% voor aankopen vanaf 1 juni 2026, en 11% over de hele waarde als die hoger is dan een miljoen euro (art. 13.Uno van de Ley 13/1997). De grondslag is de hoogste van de prijs en de referentiewaarde van het Catastro (art. 10 TRLITPAJD). Is de verkoper een niet-residente particulier, dan moet u bovendien 3% van de prijs inhouden (art. 25.2 van de Texto Refundido del IRNR), iets wat nooit gebeurt wanneer u van een Spaanse projectontwikkelaar koopt.

Het tweede geval is de projectontwikkelaar die de woning heeft verhuurd. De verkoop is dan geen eerste levering meer als de woning twee jaar of langer onafgebroken is gebruikt door de eigenaar, door houders van een gebruiksrecht of door huurders zonder koopoptie. Duurde de verhuur korter dan twee jaar, dan blijft de verkoop belast met btw. Duurde ze twee jaar of langer, dan betaalt de verkoop aan een derde ITP, tenzij de koper juist de huurder is die de woning gebruikte: dan blijft het een eerste levering met btw. Huurcontracten met koopoptie tellen niet mee voor die twee jaar.

Het derde geval gaat de andere kant op: een particulier die een huis bouwt om het te verkopen, handelt voor de btw als ondernemer, ‘ook al is het incidenteel’ (art. 5.Uno.d LIVA), en zijn eerste verkoop is belast met btw. En bij een tweede levering aan een particulier kan de projectontwikkelaar niet afzien van de vrijstelling om u btw te rekenen: dat kan alleen als de koper een ondernemer met recht op aftrek is (art. 20.Dos LIVA).

AJD op nieuwbouw: 1,4% of 0,1% in de regio Valencia

Naast de btw is over de koopakte van een nieuwe woning de aktebelasting verschuldigd, het Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), in het proportionele deel (cuota gradual). Die belasting is verschuldigd omdat de akte een eerste afschrift is met een waardeerbaar voorwerp, inschrijfbaar in het register en niet onderworpen aan ITP (art. 31.2 TRLITPAJD). De koper betaalt haar (art. 29) en de grondslag is de opgegeven waarde, die nooit lager mag zijn dan de referentiewaarde van het Catastro (art. 30.1).

In de regio Valencia is het algemene AJD-tarief 1,4% voor akten die vanaf 1 juni 2026 worden verleden; tot 31 mei was het 1,5% (art. 14.Cuatro van de Ley 13/1997, in de versie van de Ley 5/2025). Het daalt naar 0,1% wanneer de akte de verwerving van uw hoofdverblijf vastlegt (art. 14.Uno.a). Voor die 0,1% gelden geen grenzen voor leeftijd, inkomen of prijs. Wel geldt het begrip hoofdverblijf van de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF): de woning daadwerkelijk en duurzaam bewonen binnen 12 maanden na de aankoop of na de voltooiing van de bouw, en er drie jaar onafgebroken wonen (disposición adicional 23.ª van de Ley del IRPF).

Hier wijkt de regio Valencia af van andere regio's: er zijn geen verlaagde AJD-tarieven voor leeftijd, grote gezinnen of handicap. Die kortingen (8%, 6%, 4% of 3%) bestaan, met hun voorwaarden, in de ITP op bestaande woningen, niet in de AJD op nieuwbouw.

Voor wie vanuit het buitenland koopt, is de conclusie duidelijk: een vakantiewoning of belegging van een niet-resident betaalt 1,4%, omdat het niet zijn hoofdverblijf wordt. De 0,1% past alleen als u uw leven naar Spanje verhuist en de woning binnen de termijn duurzaam gaat bewonen. Terzijde: in de regio Murcia is het AJD-tarief voor de aankoop van een woning met btw 1,5% sinds 25 juli 2025 (art. 7.8 van het Decreto Legislativo 1/2010 van Murcia). Het modelo 600 voor de Valenciaanse AJD dient u in bij de Agència Tributària Valenciana (de regionale belastingdienst) binnen een maand na de akte (art. 14 ter.1 van de Ley 13/1997).

Kopen op plan in Spanje: de risico's en hoe u zich beschermt

Kopen op plan betekent dat u zich verbindt om een woning te kopen die nog niet bestaat en een deel van de prijs betaalt terwijl ze wordt gebouwd. Daarmee neemt u risico's op die bij een bestaande woning niet bestaan: dat de bouw niet start, dat ze vertraging oploopt, dat de projectontwikkelaar failliet gaat, dat wat wordt opgeleverd niet overeenkomt met wat is beloofd of dat de markt verandert vóór de oplevering. De vraag ‘is kopen op plan veilig?’ heeft een concreet antwoord: het is veilig als het geld dat u vooruitbetaalt gegarandeerd is en staat waar de wet het voorschrijft.

De wet geeft u drie beschermingen die u moet controleren, niet veronderstellen. De eerste is de garantie voor vooruitbetaalde bedragen: een bankgarantie of verzekering die dekt wat u vóór de oplevering betaalt, belastingen inbegrepen, plus de wettelijke rente (disposición adicional 1.ª van de Ley 38/1999, de Spaanse bouwwet, Ley de Ordenación de la Edificación of LOE). De tweede is de bijzondere rekening, gescheiden van de rest van het geld van de projectontwikkelaar en bestemd voor de bouw. De derde is de verplichte informatie: de projectontwikkelaar moet de opleverdatum en de bouwfase duidelijk vermelden en u bij de ondertekening een kopie van de documentatie geven (art. 5 en 9 van het Real Decreto 515/1989).

Het grootste risico is betalen voordat de bouwvergunning er is. De garantieplicht ontstaat met de bouwvergunning, dus een reservering die daarvoor wordt geïnd, valt in een grijze zone. Vraagt men u een aanbetaling vóór de vergunning, eis dan dat die volledig wordt terugbetaald als de vergunning er niet komt. Het tweede risico is betalen op een rekening die niet de bijzondere rekening is, bijvoorbeeld van een groepsvennootschap of van de makelaar: betaal alleen per overschrijving naar de rekening die in het contract staat.

Het derde risico is fiscaal en gaat over liquiditeit. Elke betaling is vanaf de eerste euro belast met btw, dus de 10% betaalt u bij elke termijn al vooruit. En de regels kunnen vóór de akte veranderen: de btw van elke betaling wordt berekend tegen het tarief dat geldt op het moment dat u betaalt, en de AJD tegen het tarief op de dag van de akte. Wie in de regio Valencia op plan kocht en na 1 juni 2026 de akte tekent, betaalt 1,4% AJD, ook al tekende hij het contract toen het tarief 1,5% was.

De bankgarantie voor uw vooruitbetalingen (aval of verzekering)

Sinds 1 januari 2016 staat de bescherming van wat u vóór de oplevering betaalt in de disposición adicional 1.ª van de LOE, die de oude Ley 57/1968 verving. Elke projectontwikkelaar van woningen die geld int vóór de oplevering, moet de terugbetaling ervan garanderen vanaf het moment dat hij de bouwvergunning krijgt, met een borgtochtverzekering (seguro de caución) of een hoofdelijke bankgarantie (aval), voor het geval dat de bouw niet start of niet binnen de afgesproken termijn wordt voltooid. De garantie dekt wat u hebt betaald, belastingen inbegrepen, plus de wettelijke rente vanaf elke betaling tot de geplande opleverdatum.

De garantie moet individueel zijn: een polis of bankgarantie op uw naam, die de woning en het gegarandeerde bedrag vermeldt. Bij de ondertekening van het contract moet de projectontwikkelaar u het garantiedocument overhandigen, en het contract moet vermelden welke instelling de garantie verstrekt en op welke bijzondere rekening u betaalt. Bij de verzekering betaalt de projectontwikkelaar de premie, en de verzekeraar mag niet weigeren u uit te betalen met het argument dat de projectontwikkelaar de premie niet betaalde. Stelt de projectontwikkelaar geen garantie, dan begaat hij een overtreding van het consumentenrecht met een boete tot 25% van de bedragen die verzekerd hadden moeten zijn.

Start de bouw niet of wordt er niet op tijd opgeleverd, dan hebt u twee opties: het contract ontbinden en het betaalde terugkrijgen met belastingen en rente, of uitstel verlenen, wat wordt vastgelegd met de nieuwe datum. Om uw geld te innen, stelt u de projectontwikkelaar aantoonbaar in gebreke, bijvoorbeeld per burofax (een aangetekend bericht met bewijs van inhoud) of bij notariële akte. Betaalt hij binnen 30 dagen niet terug, dan richt u zich tot de verzekeraar of de bank die de garantie gaf, die nog eens 30 dagen heeft om u te betalen.

De bankgarantie vervalt twee jaar na de tekortkoming als u in die tijd niet om ontbinding en terugbetaling hebt gevraagd. Voor de borgtochtverzekering verwijst de wet naar de Ley de Contrato de Seguro (de Spaanse verzekeringswet), dus controleer de claimtermijn in uw polis. De garantie vervalt pas als de titel voor eerste bewoning er is en de projectontwikkelaar aantoont dat hij u de woning heeft opgeleverd. Alleen wat u kunt aantonen te hebben betaald, wordt terugbetaald.

Koopcontract voor een woning op plan: wat moet u controleren?

Het onderhandse koopcontract is het document dat u het meest beschermt of juist blootstelt, want de notariële akte komt jaren later en neemt over wat u hebt afgesproken. Controleer eerst wat de wet verplicht voorschrijft: de verplichting om u het betaalde terug te betalen, met belastingen en wettelijke rente, als de bouw niet start, niet op tijd klaar is of de titel voor bewoning niet wordt verkregen; de verwijzing naar de bankgarantie of verzekering met de naam van de instelling; en de instelling en de bijzondere rekening waarop u betaalt (DA 1.ª Tres LOE). Daarna de opleverdatum, die ‘zeer duidelijk’ moet worden vermeld (art. 5 van het Real Decreto 515/1989), en welke vertraging ontbinding mogelijk maakt.

Controleer het object: plattegronden, nuttige en bebouwde oppervlakte, de technische omschrijving (memoria de calidades) en de inbegrepen bijbehorende ruimten (parkeerplaats, berging), die deel van het contract zouden moeten uitmaken om de 10% btw te behouden. Bouwwijzigingen die de prijs veranderen, hebben uw instemming nodig (art. 10 van het Real Decreto 515/1989). Vraag ook het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) op: dat bevestigt dat de grond van de projectontwikkelaar is en of er een hypotheek rust ter financiering van de bouw, die later over de woningen wordt verdeeld.

Controleer de kosten. Als consument mag de projectontwikkelaar u de titelkosten die bij hem horen niet doorberekenen: de declaración de obra nueva (nieuwbouwverklaring), de splitsing in appartementsrechten (división horizontal), de hypotheek voor de bouwfinanciering en de doorhaling daarvan, evenmin de belastingen waarvoor hij belastingplichtig is, zoals de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal), en ook niet de aansluitingen op de nutsvoorzieningen als de woning bewoonbaar moet worden opgeleverd (art. 89.3 van de Texto Refundido de la Ley de Consumidores, de Spaanse consumentenwet). Hij mag u ook niet verplichten zijn hypotheek over te nemen, of u beboeten als u dat niet doet (art. 89.3.b).

Controleer de boeteclausules. Ook als het contract bepaalt dat het van rechtswege wordt ontbonden als u een termijn niet op tijd betaalt, mag u bij de koop van onroerend goed nog betalen zolang de projectontwikkelaar de ontbinding niet via de rechter of bij notariële akte van u heeft gevorderd (art. 1504 van het Código Civil, het Spaanse Burgerlijk Wetboek). En kijk of het contract toestaat of verbiedt dat u uw positie aan een andere koper overdraagt, want dat bepaalt uw uitweg als u vóór de oplevering moet verkopen.

Kosten koper bij nieuwbouw in Spanje: de volledige rekening

De kosten koper bij nieuwbouw bestaan uit drie blokken. Het grootste is de btw van 10%, die u aan de projectontwikkelaar betaalt als onderdeel van wat hij factureert en die hij aan de fiscus afdraagt. Het tweede is de AJD, die u zelf aangeeft en betaalt met het modelo 600 bij de Agència Tributària Valenciana binnen een maand na de akte: 1,4%, of 0,1% als het uw hoofdverblijf is. Het derde zijn de honoraria: notaris en eigendomsregister en, als u ze inschakelt, een gestoría (administratiekantoor) en een belastingadviseur.

Als indicatie liggen de notariskosten voor de koop van een woning meestal tussen € 600 en € 1.200 en de registerkosten tussen € 400 en € 700, afhankelijk van de prijs en de omvang van de akte, want beide volgen wettelijk vastgestelde tarieven. Bij een aankoop van een projectontwikkelaar betaalt u geen plusvalía municipal, die als overdrager voor rekening van de projectontwikkelaar komt (art. 106.1.b van de Texto Refundido de Haciendas Locales, de wet op de lokale belastingen), en ook niet de nieuwbouwverklaring of de splitsing in appartementsrechten, die de consumentenwet aan hem toewijst. Evenmin betaalt u de ICIO (gemeentelijke bouwbelasting) op de bouw: die is voor de eigenaar van het werk (art. 101 van dezelfde tekst).

Koopt u met een hypotheek, dan betaalt de bank de AJD op de leningsakte (art. 29 TRLITPAJD), en ook de notaris van die akte, de gestoría en de inschrijving van de hypotheek (art. 14.1.e van de Ley 5/2019). Voor uw rekening komt de taxatie. Bent u niet-resident, tel er dan de kosten van het NIE (het Spaanse fiscale identificatienummer voor buitenlanders) bij op en, elk jaar, het modelo 210.

Een liquiditeitsdetail dat vaak wordt vergeten: de AJD betaalt u na de akte, maar binnen een korte termijn, dus zorg dat u het geld klaar hebt staan, bij voorkeur op een Spaanse rekening waarvan de betaling kan worden afgeschreven. De IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) van het jaar van oplevering is verschuldigd door wie op 1 januari eigenaar was; een verdeling per dag in de akte is alleen een afspraak tussen partijen.

Nieuwbouw of bestaande woning in Spanje: wat is duurder?

Met de tarieven van 2026 in de regio Valencia betaalt nieuwbouw bij dezelfde prijs meer belasting dan een bestaande woning. Bij een woning van € 300.000 die niet uw hoofdverblijf wordt, betaalt nieuwbouw btw € 30.000 + AJD € 4.200 = € 34.200; een bestaande woning betaalt 9% ITP = € 27.000, als de referentiewaarde van het Catastro niet hoger is dan de prijs. Dat is € 7.200 verschil. Wordt het uw hoofdverblijf, dan daalt nieuwbouw met de AJD van 0,1% naar € 30.300 en slinkt het verschil tot € 3.300.

De ITP kent bovendien verlaagde tarieven voor groepen die de btw niet kent: 8% of 6% voor jongeren onder de 35 die hun eerste hoofdverblijf kopen, 4% of 3% voor grote gezinnen of eenoudergezinnen, mensen met een handicap en slachtoffers van gendergeweld, met voorwaarden die in verschillende gevallen inkomensgrenzen omvatten, en afhankelijk van of de waarde al dan niet hoger is dan € 180.000 (art. 13 van de Ley 13/1997). Daarom kan een jonge koper die aan de voorwaarden voldoet voor een bestaande woning een stuk minder betalen. Maar is de waarde hoger dan een miljoen euro, dan betaalt een bestaande woning 11% over de hele waarde.

Belastingen zijn niet alles. Een nieuwe woning komt met wettelijke garanties die een bestaande woning niet meer of maar half heeft: de tienjarige verzekering die bij de woning hoort, de aansprakelijkheid van projectontwikkelaar en aannemer gedurende 1, 3 en 10 jaar en, bij kopen op plan, de garantie voor uw vooruitbetalingen. Ze komt ook met de energie-efficiëntie van een recent ontwerp en minder verbouwingen op korte termijn.

Er zijn twee risico's die eigen zijn aan bestaande woningen en die nieuwbouw van een Spaanse projectontwikkelaar niet heeft: de inhouding van 3% als de verkoper niet-resident is en de kans dat u als vervanger (sustituto) voor de plusvalía moet opdraaien. Bij nieuwbouw moet u er wel op letten dat de AJD minimaal over de referentiewaarde van het Catastro wordt berekend, net als de ITP.

Hypotheek en overname van de bouwlening van de ontwikkelaar

U kunt een hypotheek aanvragen om op plan te kopen, maar de lening wordt niet getekend bij de reservering, wel op de dag van de akte, als de woning bestaat en met hypotheek kan worden bezwaard. De eerdere betalingen (reservering en termijnen tijdens de bouw) komen uit uw spaargeld. Als de akte nadert, hebt u twee wegen: een nieuwe hypotheek aanvragen bij de bank van uw keuze of de lening overnemen (subrogación) waarmee de bouw is gefinancierd en die al over de woningen is verdeeld.

Die overname kan u niet worden opgelegd: een clausule die de consument verplicht de hypotheek van de projectontwikkelaar over te nemen, of hem beboet als hij dat niet doet, is oneerlijk (art. 89.3.b van de Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Wilt u haar wel, dan geldt de wet op hypothecair krediet net als voor een nieuwe lening: de projectontwikkelaar moet de bank minstens 30 dagen vóór de geplande ondertekening inlichten, zodat die uw kredietwaardigheid kan beoordelen en u de verplichte informatie kan geven (disposición adicional 7.ª van de Ley 5/2019).

Die informatie krijgt u minstens 10 kalenderdagen vóór de ondertekening: de FEIN, een bindend aanbod, het waarschuwingsformulier, het ontwerpcontract en de kostenverdeling (art. 14.1 van de Ley 5/2019). Bovendien moet u uiterlijk de dag vóór de akte langsgaan bij de notaris van uw keuze, die controleert of u de documentatie hebt ontvangen en begrepen en daarvan kosteloos een akte opmaakt; zonder die akte kan de lening niet worden getekend (art. 15).

Wat de kosten betreft: de AJD op de hypotheek betaalt de bank, tegen 2% in de regio Valencia, net als de notaris van de lening, de gestoría en de inschrijving. U betaalt de taxatie. Bent u niet-resident, begin dan maanden vóór de oplevering met het regelen van de financiering.

Neemt u de lening niet over, dan haalt de projectontwikkelaar zijn lening op uw woning door bij de akte, en die doorhaling is zijn kostenpost, niet de uwe (art. 89.3.a van de Texto Refundido de la Ley de Consumidores). En omdat het onderhandse contract lang vóór de lening wordt getekend, is het verstandig dat het regelt wat er gebeurt als de bank u de financiering weigert: zonder zo'n clausule is een geweigerde lening geen afgesproken reden om van de koop af te zien, en kan de projectontwikkelaar de boetes uit het contract toepassen. Vergelijk de overname met minstens één andere hypotheek: de voorwaarden zijn afgesproken tussen de bank en de projectontwikkelaar, niet met u.

De oplevering: eerste bewoning, akte en inschrijving

Als de bouw klaar is, doorloopt de projectontwikkelaar een reeks stappen voordat de akte kan worden verleden. Eerst het certificaat van voltooiing (certificado final de obra), ondertekend door de bouwdirectie, en het proces-verbaal van oplevering (acta de recepción) tussen projectontwikkelaar en aannemer. Met die documenten dient hij bij de gemeente de declaración responsable de primera ocupación in, een verklaring voor eerste bewoning die in de regio Valencia de vroegere licencia de primera ocupación (vergunning voor eerste bewoning) vervangt (art. 233.1.f van het Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Eenmaal ingediend met de documentatie, geeft ze vanaf dat moment toestemming en heeft ze dezelfde gevolgen als de vergunning. De water-, elektriciteits- en gasbedrijven moeten haar eisen om u aan te sluiten (art. 32.3 van de Valenciaanse Ley 3/2004, LOFCE).

Om de akte van de voltooide nieuwbouw te verlijden en in te schrijven, eisen notaris en registrator het technische certificaat van voltooiing volgens het project, de documenten die de bouwwetgeving vraagt om de woning op te leveren en de documenten die de geschiktheid voor gebruik en de energie-efficiëntie aantonen (art. 28.1 van de Texto Refundido de la Ley de Suelo, de Spaanse wet op grond en stedelijke vernieuwing). Bovendien wordt zonder tienjarige verzekering de akte niet verleden en niet ingeschreven waarin de nieuwbouw van een woning wordt verklaard (art. 20.1 LOE).

Daarna volgt uw koopakte. Die ondertekenen staat gelijk aan de levering (art. 1462 van het Código Civil), en dat is het moment waarop u de rest van de prijs met btw betaalt en de sleutels krijgt. Alle kopers hebben een NIE nodig, en zonder het fiscale nummer (NIF) van alle verschijnende partijen schrijft het register niet in (art. 254.2 van de Ley Hipotecaria). De projectontwikkelaar geeft u ook het gebouwdossier (Libro del Edificio), met het project, het proces-verbaal van oplevering, de betrokken partijen en de gebruiks- en onderhoudsinstructies (art. 7 LOE): bewaar het goed, want u hebt het nodig om gebreken te claimen.

Bezoek de woning vóór de ondertekening op uw gemak en noteer schriftelijk de gebreken die u ziet. Na de ondertekening blijven er drie dingen over: het modelo 600 voor de AJD binnen een maand, de inschrijving in het eigendomsregister, die meestal de gestoría van de notaris of uw adviseur regelt, en de registratie in het Catastro, die normaal de notaris, de registrator of de gemeente doorgeeft. Doen zij dat niet, dan doet u zelf aangifte met het modelo 900D binnen twee maanden (art. 28.2 van het Real Decreto 417/2006).

Bouwgebreken bij nieuwbouw: de garantietermijnen van de LOE

De Ley de Ordenación de la Edificación legt drie aansprakelijkheidstermijnen vast, gerekend vanaf de oplevering van het werk (recepción de la obra) (art. 17.1 LOE). Tien jaar voor constructieve schade: fundering, kolommen, balken, vloeren en dragende muren die de sterkte en stabiliteit van het gebouw aantasten. Drie jaar voor gebreken die niet voldoen aan de eisen van bewoonbaarheid: vocht door gebrekkige waterdichtheid, geluid, thermische isolatie en energiebesparing, hygiëne. Eén jaar voor gebreken in de afwerking, waarvoor de aannemer aansprakelijk is.

Tegenover de koper is de projectontwikkelaar hoofdelijk aansprakelijk met de andere bouwpartijen (art. 17.3 LOE). Zodra de schade zich voordoet, hebt u twee jaar om te claimen (art. 18 LOE). Naast de LOE behoudt u de vorderingen uit het koopcontract en de vrijwaring voor verborgen gebreken uit het Código Civil (art. 17.9 LOE).

Van de drie garanties van art. 19 is bij woningen alleen de tienjarige verplicht (disposición adicional 2.ª LOE): een verzekering die de projectontwikkelaar afsluit en die de opeenvolgende kopers beschermt, dus ze dekt u ook als u koopt van iemand die van de projectontwikkelaar kocht. Het minimale verzekerde kapitaal is 100% van de uiteindelijke bouwkosten (coste final de ejecución material), en het eigen risico mag niet hoger zijn dan 1% van het verzekerde kapitaal per woning. Tenzij anders afgesproken dekt ze geen persoonlijke schade, inboedel, werken na de oplevering, verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud, en ook geen brand die niet van de installaties komt. Voor de gebreken van 1 en 3 jaar is er geen verplichte verzekering: u bent afhankelijk van de solvabiliteit van projectontwikkelaar en aannemer.

Een kanttekening bij de planning: de oplevering van het werk tussen projectontwikkelaar en aannemer vindt plaats vóór uw akte, soms maanden eerder. De termijn van één jaar voor de afwerking kan al flink zijn verstreken wanneer u de sleutels krijgt.

Verkopen vóór de akte (overdracht van het contract)

Een woning die u op plan kocht, verkoopt u vóór de akte in de praktijk door uw positie in het contract over te dragen aan een andere koper, die u terugbetaalt wat u hebt vooruitbetaald plus een meerprijs en de resterende betalingen overneemt. Geen enkele specifieke regel regelt deze overdracht bij kopen op plan. De algemene regels van het Código Civil gelden: rechten uit een contract zijn overdraagbaar tenzij anders is afgesproken (art. 1112), en de betalingsplichtige vervangen vereist de toestemming van de schuldeiser (art. 1205).

Omdat de nieuwe koper uw verplichting overneemt om de rest van de prijs te betalen, hebt u de toestemming van de projectontwikkelaar nodig. Veel contracten verbieden de overdracht, koppelen haar aan een vergoeding of beperken haar tot bepaalde bouwfasen: lees die clausule voordat u tekent als kopen om door te verkopen deel uitmaakt van uw plan. En eis dat de garantie voor de vooruitbetalingen op naam van de nieuwe koper komt, want de polis of bankgarantie is individueel en beschermt de koper die in het contract staat.

Fiscaal wordt uw winst belast als vermogenswinst (ganancia patrimonial): in uw aangifte inkomstenbelasting als u in Spanje resident bent (art. 33 van de Ley del IRPF) of in de belasting voor niet-residenten, het Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), als u dat niet bent, omdat het gaat om inkomen uit rechten op Spaans onroerend goed. Koopt en draagt u regelmatig of georganiseerd over, dan kan de activiteit als economische activiteit worden aangemerkt, met andere regels. Of er inhoudingen gelden, hangt van het geval af: vraag het na voordat u tekent. Het overdrachtsdocument moet het exacte bedrag vermelden dat u ontvangt, de basis om de winst te berekenen.

Nieuwbouw kopen als niet-resident: NIE, modelo 210 en IBI

Voor een niet-resident is de aankoop dezelfde, met drie verschillen. Het eerste is het NIE. Dat hebt u nodig vóór de akte: de notaris moet het fiscale nummer (NIF) van alle verschijnende partijen vermelden (art. 23 van de Ley del Notariado) en voor een buitenlander is dat nummer het NIE of, als hij dat niet heeft, een NIF dat met een M begint en dat de Agencia Tributaria toekent (art. 20 van het Real Decreto 1065/2007). Vraag het tijdig aan.

Het tweede is het jaarlijkse modelo 210 (aangifte voor niet-residenten) voor de woning die u niet verhuurt. Nieuwbouw heeft een voordeel: zolang de woning in aanbouw is, is er geen fictief inkomen (art. 85.1 van de Ley del IRPF), en vóór de akte bent u ook geen eigenaar, dus termijnen betalen op plan leidt niet tot een modelo 210. De toerekening begint op de dag dat u eigenaar wordt en wordt per dag berekend: 2% van de kadastrale waarde, of 1,1% als die waarde in de tien voorgaande jaren is herzien. Omdat een nieuwe woning op 31 december vaak nog geen meegedeelde kadastrale waarde heeft, geldt de bijzondere regel: 1,1% over 50% van de hoogste van de aankoopprijs en de door de fiscus vastgestelde waarde. Het inkomen wordt op 31 december verschuldigd en het jaar daarna aangegeven; het tarief en de termijnen staan in onze gids over het modelo 210.

Het derde is de IBI. Die betaalt wie op 1 januari eigenaar is (art. 75 van de Texto Refundido de Haciendas Locales), dus het aanslagbiljet van het jaar van de akte is meestal voor de projectontwikkelaar, en het eerste voor u komt het jaar daarna. Omdat het Catastro de registratie laat ingaan op de werkelijke datum van voltooiing of van de akte, kan een late registratie aanslagen over voorgaande jaren meebrengen.

Wat u niet raakt als u van een Spaanse projectontwikkelaar koopt: de inhouding van 3%, die alleen geldt wanneer een niet-resident zonder vaste inrichting verkoopt (art. 25.2 van de Texto Refundido del IRNR), en de plusvalía municipal, die de projectontwikkelaar betaalt. Is de projectontwikkelaar een buitenlandse vennootschap zonder vestiging in Spanje, vraag dan vóór de akte het certificaat van de Agencia Tributaria op dat aantoont dat hij Spaanse vennootschapsbelasting (Impuesto sobre Sociedades) betaalt (art. 14.2.a van het Reglamento del IRNR); zonder dat certificaat zou de inhoudingsplicht bij u liggen.

Zelf bouwen in Spanje: 10% btw, ICIO en tienjarige verzekering

Koopt u een bouwkavel en laat u uw huis bouwen, dan bent u de bouwheer (promotor) van het werk. De kavel wordt belast afhankelijk van wie hem verkoopt: een particulier verkoopt hem met ITP (9% algemeen tarief in de regio Valencia, over de hoogste van prijs en referentiewaarde); een onderneming doorgaans met btw. Een kavel is geen woning, dus het woningtarief van 10% is er niet op van toepassing: vraag het tarief na voordat u tekent.

De bouw zelf heeft wel een verlaagd tarief: de uitvoering van bouwwerken voor gebouwen die hoofdzakelijk voor bewoning bestemd zijn (minstens 50% van de bebouwde oppervlakte) is belast met 10% btw als het contract rechtstreeks tussen de bouwheer en de aannemer wordt gesloten (art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Volgens de Agencia Tributaria krijgen onderaannemers het verlaagde tarief niet, en deuren, ramen of keukenmeubels die zonder installatie worden gekocht, vallen onder 21%; keuken- en badkamerkasten en inbouwkasten die met installatie worden verkocht, vallen wel onder 10% (art. 91.Uno.3.2.º). De honoraria van de architect en de bouwkundige (aparejador) zijn professionele diensten, geen uitvoering van werken, en vallen onder het algemene tarief.

De gemeente heft de bouwbelasting, het Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), bij de eigenaar van het werk (art. 101 van de Texto Refundido de Haciendas Locales): tot 4% van de bouwkosten (coste de ejecución material), zonder btw, honoraria of winst van de aannemer (art. 102). Het concrete tarief en de kortingen, bijvoorbeeld voor zonnepanelen, hangen af van de gemeentelijke verordening. Daarbij komen de leges voor de vergunning of voor de controle van de declaración responsable (art. 20.4.h).

De tienjarige verzekering is niet verplicht voor de individuele zelfbouwer van één enkele eengezinswoning voor eigen gebruik (disposición adicional 2.ª LOE). Maar verkoopt u het huis binnen tien jaar, dan moet u haar afsluiten voor de resterende tijd, en de notaris verlijdt de verkoop niet zonder die verzekering, tenzij de koper u er uitdrukkelijk van vrijstelt en u aantoont dat u de woning zelf hebt gebruikt. Let ook op de btw: bouwt u om te verkopen, dan bent u ondernemer (art. 5.Uno.d LIVA) en is uw eerste verkoop belast met btw. Na voltooiing legt u de nieuwbouw vast in een notariële akte, met de bijbehorende AJD (zie het volgende deel).

Declaración de obra nueva: wat is het, wanneer en welke belasting?

De declaración de obra nueva (nieuwbouwverklaring) is de notariële akte waarin de eigenaar van een stuk grond laat vastleggen dat er een gebouw op is gebouwd, zodat het register het kan inschrijven. Bij een project gaat ze meestal samen met de splitsing in appartementsrechten (división horizontal), die het gebouw verdeelt in zelfstandige woningen, parkeerplaatsen en bergingen, elk met een eigen registerperceel. Ze kan worden verleden tijdens de bouw, met de vergunning en een technisch certificaat, of na voltooiing, met het certificaat van voltooiing, de tienjarige verzekering en de documenten voor oplevering en bewoning (art. 28 van de Texto Refundido de la Ley de Suelo; art. 20 LOE).

Fiscaal betaalt ze AJD, omdat het een akte is met een waardeerbaar voorwerp, inschrijfbaar en niet onderworpen aan andere onderdelen van de belasting (art. 31.2 TRLITPAJD). De grondslag van de nieuwbouw is de werkelijke kostprijs van het werk die wordt opgegeven; bij de splitsing in appartementsrechten komt daar de werkelijke waarde van de grond bij (art. 70 van het Reglamento van de belasting, Real Decreto 828/1995). In de regio Valencia bestaat er geen specifiek tarief voor deze akten, dus geldt het algemene tarief van 1,4% (art. 14.Cuatro van de Ley 13/1997). Omdat er geen verkrijger is, betaalt degene die de akte verlijdt of aanvraagt: de projectontwikkelaar of de eigenaar die de verklaring aflegt (art. 29 TRLITPAJD).

Wie betaalt de declaración de obra nueva als u van een projectontwikkelaar koopt? De projectontwikkelaar: de consumentenwet verbiedt om de kosten van de nieuwbouwverklaring en de splitsing in appartementsrechten aan de koper door te berekenen (art. 89.3.a van de Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Ze leidt niet tot plusvalía municipal, omdat die belasting overdrachten van grond belast en er hier geen overdracht is (art. 104.1 van de Texto Refundido de Haciendas Locales). Bij het Catastro doet u aangifte met het modelo 900D (de oude 901N en 902N bestaan niet meer) binnen twee maanden na voltooiing, tenzij de gemeente, de notaris of de registrator het doorgeeft.

Is ze verplicht? Zonder deze akte staat het huis niet in het register, en kunt u geen verkoop inschrijven die het huis beschrijft en het ook niet normaal met hypotheek bezwaren. Voor de zelfbouwer die zijn eigen hoofdverblijf bouwt: de letterlijke tekst van de Valenciaanse 0,1% gaat over akten die de verwerving van een hoofdverblijf vastleggen, en de nieuwbouwverklaring is geen verwerving; reken dus niet op dat tarief zonder een uitdrukkelijk standpunt van de Agència Tributària Valenciana.

Declaración de obra nueva por antigüedad: oude bouw zonder vergunning inschrijven

Wat bekendstaat als declaración de obra nueva por antigüedad (nieuwbouwverklaring op grond van ouderdom) is de weg om een bouwwerk in te schrijven dat jaren geleden is voltooid en nooit is aangegeven: een uitgebreid landhuis, een woning die zonder vergunning is gebouwd of een bijgebouw dat niet in de akte staat. De wet gebruikt die uitdrukking niet: art. 28.4 van de Texto Refundido de la Ley de Suelo regelt het voor gebouwen waarvoor geen sloop meer kan worden bevolen, omdat de termijn om de stedenbouwkundige wettigheid te herstellen is verstreken. Is die termijn niet verstreken, dan werkt deze weg niet: de situatie moet dan eerst langs stedenbouwkundige weg worden opgelost.

Om het in te schrijven is een document nodig dat de voltooiing van het werk op een bepaalde datum aantoont, en een beschrijving die overeenkomt met de akte: een certificaat van de gemeente of van een bevoegde technicus, een beschrijvende notariële akte of een beschrijvende en grafische kadastrale certificering. De registrator controleert dat er geen stedenbouwkundige handhavingsprocedure is aangetekend en dat het niet om openbare grond gaat, schrijft in en meldt de inschrijving aan de gemeente, die een besluit moet nemen over de stedenbouwkundige situatie van het pand.

Fiscaal heeft de declaración de obra nueva por antigüedad geen eigen regime: ze betaalt dezelfde AJD van 1,4% in de regio Valencia, over de werkelijke kostprijs van het werk dat wordt aangegeven. Hoe die kosten worden bepaald voor een werk dat jaren geleden is voltooid, regelt de wet niet, en de fiscus kan de opgegeven waarde controleren; laat de technicus die daarom goed onderbouwen.

In het Catastro moet het bouwwerk evengoed staan: staat het er niet in, dan doet u aangifte met het modelo 900D. Koopt u een woning met niet-aangegeven bouwwerken, vraag dan dat de verkoper ze vóór de akte regulariseert: een werk dat niet in het register staat, wordt er niet door beschermd, en twijfelachtige stedenbouwkundige situaties gaan over op de koper. Inschrijven is niet legaliseren: het werk wordt ingeschreven met zijn stedenbouwkundige situatie, niet met een vergunning.

Fiscale kalender voor het eerste jaar van uw nieuwbouwwoning

Tijdens de bouw (op plan). Elke betaling heeft een factuur met 10% btw, of 21% als u een losse parkeerplaats of berging koopt, en moet gedekt zijn door de individuele garantie. Er is geen AJD, geen IBI op uw naam en geen modelo 210: zolang de woning in aanbouw is, is er geen fictief inkomen en bent u nog geen eigenaar.

De dag van de akte. U betaalt de rest van de prijs met btw en tekent; is er een hypotheek, dan wordt die direct daarna getekend. Heeft de projectontwikkelaar geen fiscale woonplaats in Spanje, dan is dit het moment om zijn certificaat te controleren en de inhouding van 3% uit te sluiten. Met de woning opgeleverd kan de projectontwikkelaar de garantie voor uw vooruitbetalingen laten vervallen: controleer voordat u tekent dat de akte alles wat u vooruit hebt betaald vermeldt. Bewaar facturen en overschrijvingen: ze vormen uw aanschafkosten voor als u later verkoopt.

In de maand daarna. U dient het modelo 600 voor de AJD in bij de Agència Tributària Valenciana binnen een maand na de akte, tegen 1,4% of 0,1%. Daarna wordt de aankoop in het register ingeschreven. In de twee maanden daarna doet u, als niemand het heeft doorgegeven, aangifte van de verwerving bij het Catastro met het modelo 900D. Sluit water en elektriciteit aan met de declaración responsable de primera ocupación.

Op 31 december wordt het fictieve inkomen voor het modelo 210 verschuldigd over de dagen dat u dat jaar eigenaar was, als u niet-resident bent en niet verhuurt. Op 1 januari daarna wordt u belastingplichtig voor de IBI, en dat jaar komt uw eerste aanslag; is de kadastrale registratie vertraagd, dan kunnen er ook achterstallige aanslagen komen. In de loop van het jaar daarna dient u het eerste modelo 210 in, binnen de termijn die onze kalender voor het modelo 210 beschrijft. En controleer in het eerste jaar na de oplevering van het werk de afwerking: dat is de garantietermijn van de aannemer.

Hoe wij u helpen

Bij spainfiscal werken we voor buitenlandse en residente kopers die een woning kopen aan de Costa Blanca, en juist bij nieuwbouw levert het de meeste waarde op om het fiscale deel vóór u tekent te laten controleren, niet op de dag van de akte. Vóór de reservering controleren we wie verkoopt en welke belasting van toepassing is (btw of ITP), of de parkeerplaats en de berging onder de 10% vallen, welk AJD-tarief echt voor u geldt en hoeveel u in totaal gaat betalen, met elke post onderbouwd.

Tijdens de aankoop controleren we vanuit fiscaal oogpunt het contract, de individuele garantie voor uw betalingen en de facturen van elke termijn, en helpen we u met het NIE als u dat nog niet hebt. Na de akte stellen we het modelo 600 op en dienen we het op tijd in, controleren we de kadastrale registratie en, als u niet-resident bent, verzorgen we elk jaar het modelo 210, te beginnen met het eerste, naar rato per dag berekend.

Gaat u uw eigen huis bouwen, dan berekenen we de btw op de bouw, de ICIO en de AJD van de declaración de obra nueva. Wilt u het contract vóór de akte overdragen, dan analyseren we hoe de winst in Spanje wordt belast. U kunt een offerte aanvragen via de dienstenpagina.