Modelo 211: de inhouding van 3% door de koper in Spanje

Wat Modelo 211 is, en waarom de koper het indient

Modelo 211 is de aangifte waarmee de koper van een Spaanse woning de 3% aangeeft en betaalt die bij een niet-residente verkoper is ingehouden. Het is geen belasting van de koper: het is een voorschot op de niet-residentenbelasting (IRNR) van de verkoper over de winst, geïnd via de koper omdat de verkoper buiten bereik kan zijn zodra het geld Spanje heeft verlaten. De regel staat in artikel 25.2 van de geconsolideerde wet op de niet-residentenbelasting (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); de uitvoering staat in artikel 14 van het IRNR-reglement (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) en in Orden EHA/3316/2010, waarbij het formulier is vastgesteld.

Omdat de verplichting die van de koper zelf is, wendt de Belastingdienst zich tot de koper wanneer het geld nooit aankomt: artikel 23.1 van de Algemene Belastingwet (LGT) maakt de verplichting tot betaling op rekening losstaand van de hoofdverplichting. De verkoper 100% van de prijs betalen, ontslaat u niet van uw verplichting — u zou de AEAT nog altijd de 3% verschuldigd zijn en zou dat bedrag moeten terugvorderen van een verkoper die zich mogelijk in het buitenland bevindt.

Wie moet inhouden: iedere koper, wanneer de verkoper niet-resident is

Bepalend is de status van de verkoper, niet die van de koper. Artikel 25.2 TRLIRNR is van toepassing telkens wanneer de overdrager een niet-residente belastingplichtige is die handelt zonder vaste inrichting in Spanje — een particulier die in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Noorwegen of Rusland woont, of een buitenlandse vennootschap die de woning rechtstreeks bezit. Een Belgisch echtpaar dat een villa in Orihuela Costa koopt van een Zweedse eigenaar, moet exact zo inhouden als een koper uit Alicante dat zou moeten.

Het maakt ook niet uit of de koper een persoon of een vennootschap is, of de aankoop met een hypotheek wordt gefinancierd: een Spaanse SL, een Britse Ltd of een Nederlandse BV die de woning verkrijgt, dient Modelo 211 in. Slechts twee soorten verkopers vallen buiten de regel — degene die fiscaal resident is in Spanje en dat aantoont zoals hieronder wordt uitgelegd, en een niet-resident die in Spanje via een vaste inrichting handelt.

De grondslag: 3% van de overeengekomen prijs, niet de referentiewaarde

De wet is precies: 3% van de tussen partijen overeengekomen tegenprestatie (art. 25.2 TRLIRNR), dat wil zeggen de prijs in de akte. Koopt u voor € 300.000, dan houdt u € 9.000 in, betaalt u de verkoper € 291.000 en betaalt u de AEAT € 9.000. Het percentage verandert niet naargelang het land van de verkoper, het aantal jaren in eigendom of de vraag of de verkoper winst maakt — bij een verlies vordert de verkoper de 3% later terug via Modelo 210.

Verwar deze grondslag niet met de referentiewaarde van het Catastro. De overdrachtsbelasting (ITP) die u aan de Generalitat Valenciana betaalt, wordt geheven over de referentiewaarde wanneer die hoger is dan de prijs (art. 10.2 van de wet op de ITP en AJD); de inhouding van 3% volgt uitsluitend de prijs. Twee belastingen, twee grondslagen — en een veelvoorkomende oorzaak van te veel inhouden wanneer een gestor de referentiewaarde op beide toepast.

De termijn: één maand vanaf de akte

De verkrijger dient Modelo 211 in en betaalt binnen één maand vanaf de datum van de overdracht (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) — bij een notariële verkoop is dat de datum van de akte, van datum tot datum geteld: een akte die op 12 maart wordt getekend, moet uiterlijk op 12 april zijn ingediend. Het reglement noemt het AEAT-kantoor van de locatie van de woning, maar het formulier wordt online ingediend. Uw maand bepaalt ook de termijn van de verkoper: Modelo 210 over de winst wordt ingediend binnen drie maanden nadat die maand is verstreken (art. 14.4 RIRNR; art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

Een Modelo 211 dat te laat wordt ingediend zonder voorafgaande aanmaning, leidt tot de toeslag van artikel 27 LGT — 1% plus 1% voor elke volle maand vertraging, en 15% plus rente na twaalf maanden — met een boete daarbovenop als de AEAT al om de aangifte heeft gevraagd. De toeslag is voor rekening van de koper en kan niet op de verkoper worden verhaald.

Hoe Modelo 211 in de praktijk wordt ingediend

Modelo 211 gaat naar de Belastingdienst, nooit naar de notaris of het gemeentehuis. Orden EHA/3316/2010 staat twee wegen toe: elektronische indiening op de Sede Electrónica van de AEAT met een digitaal certificaat — de meeste buitenlandse kopers laten dit doen door hun advocaat of belastingadviseur, die als gemachtigde indient — of een gedrukte voorlopige aangifte die door de eigen dienst van de AEAT wordt gegenereerd en bij een samenwerkende bank wordt betaald (art. 10).

Het formulier identificeert beide partijen met hun Spaanse fiscaal nummer (NIF — voor een buitenlander de NIE), de woning met de kadastrale referentie en de akte met notaris en datum; meerdere verkopers of kopers worden geregistreerd met hun aandeel. De betaling gebeurt bij de indiening, via afschrijving van een Spaanse rekening door de betaalpoort of bij de bank. Bewaar het betalingsbewijs met de NRC-code en het ingediende formulier: één exemplaar voor de verkoper, één voor uzelf, en de AEAT kan er vier jaar lang om vragen.

Houdt u niet in: de woning staat in voor de schuld

Artikel 25.2 TRLIRNR sluit af met de sanctie die de regel effect geeft: wordt de inhouding niet betaald, dan staat de overgedragen woning in voor het laagste van de 3% die had moeten worden ingehouden en de belasting die de verkoper werkelijk verschuldigd is. Artikel 14.5 RIRNR voegt daaraan toe dat de registerhouder een kanttekening voor dat bedrag tegen de woning inschrijft, die alleen wordt doorgehaald door tijdsverloop of door het bewijs dat het bedrag is betaald, dat de verkoop niet aan inhouding onderworpen was of dat de schuld is verjaard.

Een kanttekening maakt elke toekomstige verkoop of hypotheek lastig totdat zij is doorgehaald, en wordt de schuld niet betaald, dan is de verkrijger subsidiair aansprakelijk met de woning (art. 79.1 LGT). Die aansprakelijkheid komt bovenop de eigen verplichting van de koper als inhoudingsplichtige, zodat de AEAT de niet-betaalde 3% ook persoonlijk van u kan vorderen, met toeslagen, rente en, na een aanmaning, een boete. Ontdekt u na de overdracht dat er niets is ingehouden, dien dan meteen aangifte in en betaal: vrijwillige te late indiening beperkt de kosten tot de toeslag van artikel 27 LGT.

Het exemplaar voor de verkoper: waarom het betaalde formulier 211 telt

Zodra de inhouding is betaald, moet de verkrijger de verkoper een exemplaar van Modelo 211 overhandigen, waarmee de verkoper het voorschot verantwoordt in zijn eigen aangifte over de verkoop (art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). Op het Modelo 210 van de verkoper wordt de 3% ofwel verrekend met de verschuldigde belasting, ofwel wordt om teruggave van het teveel betaalde gevraagd — en de bewijsstukken van de verrekende inhoudingen moeten bij die aangifte worden gevoegd (art. 7.2 Orden EHA/3316/2010).

De belasting van de verkoper over de winst bedraagt 19% van de winst, ongeacht het woonland, omdat artikel 25.1.f.3.º TRLIRNR winst uit de overdracht van vermogensbestanddelen voor elke niet-resident tegen 19% belast. Bij een bescheiden winst of een verlies is de 3% vaak meer dan de verschuldigde belasting, en het verschil komt alleen terug via een Modelo 210 dat naar uw Modelo 211 verwijst. Leg de overhandiging vast in het contract: de koper dient binnen de maand in en levert het exemplaar voor de verkoper binnen een vastgesteld aantal dagen.

Wanneer geen inhouding verschuldigd is: het AEAT-certificaat en andere uitzonderingen

Artikel 14.2 RIRNR heft de verplichting op in twee gevallen. Het eerste komt dagelijks voor: de verkoper toont aan dat hij onderworpen is aan de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) of de vennootschapsbelasting, met een certificaat dat is afgegeven door de Spaanse belastingdienst — een certificaat van fiscale woonplaats, afgegeven door de Agencia Tributaria, in de eigen woorden van de AEAT. Een verklaring van woonplaats uit het thuisland van de verkoper, een padrón-verklaring, een Spaanse DNI of jaren aan IBI-betalingsbewijzen zijn dat document niet. Kan de verkoper het op de dag van de overdracht niet overleggen, houd dan in: hij kan de 3% later terugvorderen, terwijl u een kanttekening niet van uw woning af krijgt door te redeneren.

De tweede uitzondering is de inbreng van een woning in het kapitaal van een in Spanje gevestigde vennootschap (art. 25.2 tweede alinea TRLIRNR; art. 14.2.b RIRNR) — een vennootschapsrechtelijke handeling, geen verkoop. Een verkoper met een vaste inrichting in Spanje valt geheel buiten de regel.

Niet-residente kopers, mede-eigenaren en de dag van de overdracht aan de Costa Blanca

Een niet-resident die koopt van een niet-resident is de meest voorkomende transactie aan de Costa Blanca, en de regel is daarbij volledig van toepassing: de koper heeft een NIE nodig, dient Modelo 211 in binnen de maand — normaal gesproken via een gemachtigde met een digitaal certificaat — en levert het exemplaar af. Bij mede-eigendom wordt de inhouding verdeeld: is de ene verkoper een Spaanse resident met een AEAT-certificaat en de andere niet, dan houdt u de 3% alleen in op het aandeel van de niet-resident; zijn beiden niet-resident, dan wordt de 3% van de volledige prijs op het formulier verdeeld naar rato van hun aandeel. Bij een niet-residente vennootschap wordt op dezelfde manier ingehouden als bij een particulier.

Bij een notaris in Torrevieja, Orihuela, Alicante of Dénia wordt de inhouding in de akte vastgelegd. Diezelfde dag brengt doorgaans een tweede inhouding met zich mee die niets met de AEAT te maken heeft: is de verkoper een niet-residente natuurlijke persoon, dan maakt artikel 106.2 van de wet op de lokale financiën (TRLRHL) de koper tot plaatsvervangend belastingplichtige voor de plusvalía municipal, zodat de koper deze binnen dertig werkdagen aangeeft en betaalt aan het ayuntamiento (art. 110.2.a) en terugvordert van de verkoper, doorgaans door het geschatte bedrag op de prijs in te houden (art. 36.3 LGT). Onze gids over de plusvalía legt uit hoe u die schat; het bedrag hangt af van de verordening van elke gemeente.

Beide inhoudingen horen in het onderhandse contract vóór de akte: de 3% op de prijs, de geschatte plusvalía, wie wat indient en wanneer de exemplaren worden geleverd. spainfiscal verzorgt het Modelo 211 en de aangifte van de plusvalía voor de koper, treedt op als fiscaal vertegenwoordiger voor kopers die in het buitenland wonen, en coördineert de aankoopbegeleiding in de hele Comunidad Valenciana.