Новостройка в Испании: налоги, гарантии и этапы покупки (2026)

Какой НДС платят при покупке новостройки в Испании?

Новостройка, которую вы покупаете напрямую у застройщика (promotora), облагается НДС (IVA) 10 % (ст. 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992 del IVA — испанского закона об НДС). Ставка применяется к цене жилья и распространяется также на не более чем два машино-места и принадлежности, например кладовую (trastero), если они передаются вместе с жильём. Неважно, станет ли жильё вашим местом жительства, вторым домом или инвестицией для сдачи в аренду: НДС на жильё не зависит ни от того, как вы будете его использовать, ни от того, где вы живёте. Второе жильё в новостройке тоже облагается по ставке 10 %.

Всё, что не входит в этот пакет, облагается по общей ставке 21 % (ст. 90.Uno LIVA). Это касается гаража или кладовой, купленных отдельно, третьего машино-места и любого коммерческого помещения, которое закон прямо исключает из принадлежностей, даже если оно продаётся вместе с жильём. Закон говорит о принадлежностях, «передаваемых совместно», поэтому на практике, чтобы гарантировать 10 %, гараж и кладовая должны входить в тот же договор и тот же нотариальный акт, что и жильё. Если гараж находится в другом объекте недвижимости, уточните до подписания: Налоговое агентство (Agencia Tributaria) говорит о гаражах, расположенных в том же здании.

Существует сверхпониженная ставка 4 %, но только для жилья государственной защиты особого режима или государственного строительства (VPO), когда его продаёт сам застройщик, вместе с не более чем двумя гаражами и принадлежностями в том же здании (ст. 91.Dos.1.6.º LIVA). Кроме этого, пониженного НДС по возрасту не существует — ни для лиц младше 35 лет, ни для пожилых, ни для многодетных семей, ни для людей с инвалидностью. Льготы для молодёжи, о которых пишут в новостях, — региональные и касаются ITP, налога на вторичном рынке, а не НДС на новостройку.

Две оговорки. На Канарских островах, в Сеуте и Мелилье НДС не применяется (ст. 3 LIVA): там платят IGIC и IPSI по собственным ставкам, которые это руководство не охватывает. И если вы затем делаете ремонт в только что сданном жилье, работы не получают ставку 10 %, которая действует для ремонта жилья, построенного не менее двух лет назад, поэтому облагаются по ставке 21 % (ст. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Новостройка: НДС или ITP? Всё решает, кто продаёт

Правило «новостройка — НДС, вторичка — ITP» почти всегда верно, но юридический критерий другой: НДС облагается первая передача завершённого здания, то есть та, которую совершает застройщик (ст. 20.Uno.22.º A закона об НДС). Вторые и последующие передачи освобождены от НДС и поэтому облагаются налогом на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) (ст. 4.Cuatro LIVA и ст. 7.5 сводного текста TRLITPAJD).

Самый частый случай на Коста-Бланке — новое жильё, перепроданное частным лицом, которое купило его на этапе строительства и ни разу им не пользовалось. С налоговой точки зрения это вторая передача от продавца, не являющегося предпринимателем, поэтому вы платите ITP, а не НДС; в Валенсийском сообществе — 9 % для покупок с 1 июня 2026 года и 11 % со всей стоимости, если она превышает один миллион евро (ст. 13.Uno Ley 13/1997). Налоговая база — большая из двух величин: цена или справочная стоимость Catastro (ст. 10 TRLITPAJD). Если продавец — частное лицо-нерезидент, вам также придётся удержать у него 3 % цены (ст. 25.2 сводного текста закона об IRNR), чего никогда не бывает при покупке у испанского застройщика.

Второй случай — застройщик, который сдавал жильё в аренду. Его продажа перестаёт быть первой передачей, если жильё непрерывно использовалось два года или дольше собственником, обладателями права пользования или арендаторами без опциона на покупку. Если аренда длилась меньше двух лет, продажа по-прежнему облагается НДС. Если два года или дольше, продажа третьему лицу облагается ITP, если только покупатель не тот самый арендатор, который жильём пользовался: тогда это по-прежнему первая передача с НДС. Аренда с опционом на покупку в эти два года не засчитывается.

Третий случай — обратный: частное лицо, которое строит дом для продажи, считается предпринимателем для целей НДС, «даже если делает это эпизодически» (ст. 5.Uno.d LIVA), и его первая продажа облагается НДС. А при второй передаче частному лицу застройщик не может отказаться от освобождения, чтобы взять с вас НДС: это возможно только если покупает предприниматель с правом на вычет (ст. 20.Dos LIVA).

AJD при покупке новостройки: 1,4 % или 0,1 % в Валенсийском сообществе

Помимо НДС, нотариальный акт покупки новостройки облагается налогом на документально оформленные юридические акты (Actos Jurídicos Documentados, AJD) — своего рода гербовым сбором — в его пропорциональной части. Он взимается, потому что акт является первой копией с оцениваемым предметом, подлежит внесению в Реестр и не облагается ITP (ст. 31.2 TRLITPAJD). Платит покупатель (ст. 29), а база — заявленная стоимость, которая никогда не может быть ниже справочной стоимости Catastro (ст. 30.1).

В Валенсийском сообществе общая ставка AJD — 1,4 % для нотариальных актов, подписанных с 1 июня 2026 года; до 31 мая она составляла 1,5 % (ст. 14.Cuatro Ley 13/1997 в редакции Ley 5/2025). Она снижается до 0,1 %, когда акт оформляет приобретение вашего основного жилья (ст. 14.Uno.a). Для этих 0,1 % нет ограничений ни по возрасту, ни по доходу, ни по цене. Требуется понятие основного жилья из закона об IRPF: фактически и постоянно проживать в нём в течение 12 месяцев после покупки или окончания строительства и непрерывно жить в нём три года (23-е дополнительное положение закона об IRPF).

Здесь Валенсийское сообщество отличается от других регионов: пониженных ставок AJD по возрасту, для многодетных семей или людей с инвалидностью нет. Такие льготы (8 %, 6 %, 4 % или 3 %) существуют, со своими условиями, в ITP на вторичном рынке, а не в AJD на новостройку.

Для покупателя из-за рубежа вывод ясен: дом для отдыха или инвестиционное жильё нерезидента облагается по ставке 1,4 %, потому что оно не станет его основным местом жительства. Ставка 0,1 % подходит, только если вы переносите свою жизнь в Испанию и постоянно занимаете жильё в установленный срок. К слову, в Регионе Мурсия ставка AJD при покупке жилья, облагаемого НДС, составляет 1,5 % с 25 июля 2025 года (ст. 7.8 Decreto Legislativo 1/2010 de Murcia). Декларация Modelo 600 по валенсийскому AJD подаётся в Agència Tributària Valenciana (налоговое ведомство Валенсийского сообщества) в течение одного месяца с даты нотариального акта (ст. 14 ter.1 Ley 13/1997).

Покупка на этапе строительства: риски и как защититься

Покупка на этапе строительства (sobre plano) — это обязательство купить жильё, которого ещё нет, и оплачивать часть цены, пока оно строится. Взамен вы берёте на себя риски, которых на вторичном рынке нет: строительство может не начаться, затянуться, застройщик может обанкротиться, сданное жильё может не совпасть с обещанным, или рынок изменится до сдачи. На вопрос «безопасно ли покупать на этапе строительства?» есть конкретный ответ: безопасно, если деньги, которые вы платите авансом, гарантированы и внесены туда, куда требует закон.

Закон даёт вам три вида защиты, которые стоит проверять, а не предполагать. Первая — гарантия авансовых платежей: банковская гарантия или страховка, покрывающая всё, что вы платите до сдачи, включая налоги, плюс законные проценты (1-е дополнительное положение Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación — закона об организации строительства, LOE). Вторая — специальный счёт, отделённый от остальных денег застройщика и предназначенный только для строительства. Третья — обязательная информация: застройщик должен чётко указать дату сдачи и стадию строительства и передать вам копию документации при подписании (ст. 5 и 9 Real Decreto 515/1989).

Самый серьёзный риск — платить до получения лицензии на строительство. Обязанность гарантировать возникает с момента получения лицензии, поэтому бронь, полученная до неё, оказывается в серой зоне. Если с вас просят задаток до получения лицензии, требуйте его полного возврата на случай, если лицензия не будет выдана. Второй риск — платить не на специальный счёт, например компании из той же группы или агентству недвижимости: платите только банковским переводом на счёт, указанный в договоре.

Третий риск — налоговый и связанный с ликвидностью. Каждый платёж облагается НДС с первого евро, так что 10 % вы вносите заранее с каждым взносом. А законодательство может измениться до подписания нотариального акта: НДС каждого платежа рассчитывается по ставке, действующей на момент оплаты, а AJD — по ставке, действующей в день подписания акта. Тот, кто купил на этапе строительства в Валенсийском сообществе и подписывает акт после 1 июня 2026 года, платит AJD 1,4 %, даже если подписал договор, когда ставка была 1,5 %.

Гарантия возврата авансов (банковская гарантия или страховка)

С 1 января 2016 года защита того, что вы платите до сдачи жилья, закреплена в 1-м дополнительном положении LOE, которое заменило прежний закон Ley 57/1968. Каждый застройщик жилья, получающий деньги до сдачи, обязан гарантировать их возврат с момента получения лицензии на строительство — страховкой (seguro de caución) или солидарной банковской гарантией (aval) — на случай, если строительство не начнётся или не будет успешно завершено в согласованный срок. Гарантия покрывает всё, что вы заплатили, включая налоги, плюс законные проценты с даты каждого платежа до запланированной даты сдачи.

Гарантия должна быть индивидуальной: полис или банковская гарантия на ваше имя с указанием жилья и гарантированной суммы. При подписании договора застройщик обязан передать вам документ о гарантии, а в договоре должно быть указано, какая организация её выдаёт и на какой специальный счёт вносятся платежи. В случае страховки премию платит застройщик, и страховщик не может отказать вам в выплате под предлогом того, что застройщик её не оплатил. Если застройщик не оформил гарантию, он совершает нарушение в сфере защиты прав потребителей со штрафом до 25 % сумм, которые должны были быть застрахованы.

Если строительство не начинается или жильё не сдаётся в срок, у вас есть два варианта: расторгнуть договор и вернуть уплаченное с налогами и процентами или предоставить отсрочку, которая оформляется с указанием новой даты. Чтобы получить деньги, вы направляете застройщику требование в форме с юридически подтверждённой доставкой, например burofax или нотариальным актом. Если в течение 30 дней деньги не возвращены, вы предъявляете требование страховщику или банку-гаранту, у которого есть ещё 30 дней на выплату.

Банковская гарантия утрачивает силу через два года после нарушения, если за это время вы не потребовали расторжения и возврата. Для страховки закон отсылает к закону о договоре страхования (Ley de Contrato de Seguro), поэтому проверьте срок предъявления требований, указанный в вашем полисе. Гарантия аннулируется только тогда, когда есть документ о первом заселении и застройщик подтверждает, что передал вам жильё. Возвращается только то, что вы можете подтвердить как уплаченное.

Договор купли-продажи на этапе строительства: что проверить

Частный договор — документ, который больше всего защищает вас или оставляет без защиты, потому что нотариальный акт появится через годы и воспроизведёт то, о чём вы договорились. Сначала проверьте то, что закон обязывает включить: обязанность вернуть вам уплаченное с налогами и законными процентами, если строительство не начнётся, не завершится в срок или не будет получен документ о заселении; ссылку на банковскую гарантию или страховку с названием организации; и организацию и специальный счёт, на который вы платите (1-е дополнительное положение, п. Tres, LOE). Затем — дату сдачи, которая должна быть указана «со всей ясностью» (ст. 5 Real Decreto 515/1989), и то, какая задержка даёт право на расторжение.

Проверьте предмет договора: планы, полезную и общую площадь, спецификацию материалов (memoria de calidades) и включённые принадлежности (гараж, кладовую), которые должны быть частью договора, чтобы сохранить НДС 10 %. Изменения проекта, меняющие цену, требуют вашего согласия (ст. 10 Real Decreto 515/1989). Запросите также выписку из Реестра собственности (nota simple): она подтверждает, что участок принадлежит застройщику и есть ли ипотека для финансирования строительства, которая позже будет распределена между квартирами.

Проверьте расходы. Если вы потребитель, застройщик не может переложить на вас расходы на оформление, которые лежат на нём: декларацию о новом строительстве, раздел здания на отдельные объекты, ипотеку для финансирования строительства и её погашение, а также налоги, плательщиком которых является он сам, например муниципальный налог plusvalía, и подключение к коммунальным сетям, если жильё должно быть сдано пригодным для проживания (ст. 89.3 сводного текста закона о защите прав потребителей). Он также не может обязать вас перейти в его ипотеку или штрафовать за отказ (ст. 89.3.b).

Проверьте штрафные санкции. Даже если в договоре написано, что он расторгается автоматически при просрочке платежа, при покупке недвижимости вы можете заплатить, пока застройщик не потребовал расторжения в судебном порядке или нотариальным актом (ст. 1504 Гражданского кодекса, Código Civil). И проверьте, разрешает ли договор или запрещает переуступку вашей позиции другому покупателю, потому что от этого зависит возможность выйти из сделки, если до сдачи вам понадобится продать.

Расходы на покупку новостройки: полный расчёт

Расходы на покупку новостройки делятся на три блока. Самый крупный — НДС 10 %, который вы платите застройщику в составе выставленной им цены и который он перечисляет в налоговую. Второй — AJD, который вы сами декларируете по форме Modelo 600 в Agència Tributària Valenciana в течение одного месяца с даты нотариального акта: 1,4 % или 0,1 %, если это ваше основное жильё. Третий — гонорары: нотариус и Реестр собственности, а также, если вы их нанимаете, gestoría (агентство по оформлению документов) и налоговый консультант.

Ориентировочно гонорары нотариуса за покупку жилья обычно составляют от 600 до 1 200 €, а Реестра — от 400 до 700 €, в зависимости от цены и объёма акта, поскольку и те и другие подчиняются регулируемым тарифам. При покупке у застройщика вы не платите муниципальный налог plusvalía, который платит застройщик как сторона, передающая имущество (ст. 106.1.b сводного текста закона о местных финансах), и не платите за декларацию о новом строительстве и раздел здания, которые закон о защите прав потребителей возлагает на него. Вы также не платите налог на строительство ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): он лежит на владельце строительства (ст. 101 того же текста).

Если вы покупаете с ипотекой, AJD по нотариальному акту кредита платит банк (ст. 29 TRLITPAJD), как и нотариуса по этому акту, gestoría и регистрацию ипотеки (ст. 14.1.e Ley 5/2019). На вас ложится оценка жилья. Если вы нерезидент, добавьте стоимость NIE (налогового идентификационного номера иностранца) и ежегодную декларацию Modelo 210.

Деталь ликвидности, о которой забывают: AJD платится после подписания нотариального акта, но в короткий срок, поэтому деньги стоит подготовить заранее, в идеале на испанском счёте, с которого можно списать платёж. Налог на недвижимость IBI за год сдачи жилья должен тот, кто был собственником на 1 января; распределение по дням в нотариальном акте — лишь договорённость между вами.

Новостройка или вторичка: что обходится дороже

При ставках 2026 года в Валенсийском сообществе новостройка облагается большими налогами, чем вторичное жильё той же цены. За жильё стоимостью 300 000 €, которое не станет вашим основным местом жительства, при покупке новостройки вы платите НДС 30 000 € + AJD 4 200 € = 34 200 €; на вторичном рынке — ITP 9 % = 27 000 €, если справочная стоимость Catastro не превышает цену. Разница — 7 200 €. Если это ваше основное жильё, новостройка обходится в 30 300 € с AJD 0,1 %, и разница сокращается до 3 300 €.

У ITP к тому же есть пониженные ставки для категорий, которых нет в НДС: 8 % или 6 % для лиц младше 35 лет, покупающих первое основное жильё, 4 % или 3 % для многодетных и неполных семей, людей с инвалидностью и жертв гендерного насилия — с условиями, которые в ряде случаев включают ограничения по доходу, и в зависимости от того, превышает ли стоимость 180 000 € (ст. 13 Ley 13/1997). Поэтому молодой покупатель, отвечающий условиям, может заплатить за вторичное жильё заметно меньше. Но если стоимость превышает один миллион евро, на вторичном рынке платят 11 % со всей стоимости.

Налоги — это не всё. Новое жильё несёт законные гарантии, которых у вторичного уже нет или есть лишь частично: десятилетнюю страховку, которая следует за жильём, ответственность застройщика и подрядчика в течение 1, 3 и 10 лет и, при покупке на этапе строительства, гарантию авансовых платежей. А ещё — энергоэффективность по недавнему проекту и меньше ремонтов в ближайшие годы.

Есть два риска вторичного рынка, которых нет при покупке новостройки у испанского застройщика: удержание 3 %, если продавец — нерезидент, и возможность в итоге отвечать за plusvalía вместо продавца. В новостройке следить нужно за тем, что AJD, как и ITP, берёт за минимум справочную стоимость Catastro.

Ипотека и переход в кредит застройщика

Ипотеку для покупки на этапе строительства получить можно, но кредит подписывается не при бронировании, а в день подписания нотариального акта, когда жильё существует и может быть заложено. Предыдущие платежи (бронь и взносы во время строительства) идут из ваших сбережений. Когда подписание акта приближается, у вас два пути: взять новую ипотеку в выбранном вами банке или перейти (суброгация, subrogación) в кредит, которым финансировалось строительство и который уже распределён между квартирами.

Суброгацию вам нельзя навязать: условие, обязывающее потребителя перейти в ипотеку застройщика или штрафующее его за отказ, является недобросовестным (ст. 89.3.b сводного текста закона о защите прав потребителей). Если суброгация вам интересна, закон об ипотечном кредитовании применяется так же, как к новому кредиту: застройщик должен уведомить банк не менее чем за 30 дней до планируемого подписания, чтобы банк оценил вашу платёжеспособность и предоставил вам обязательную информацию (7-е дополнительное положение Ley 5/2019).

Эта информация поступает не менее чем за 10 календарных дней до подписания: FEIN — обязывающее предложение банка, лист предупреждений, проект договора и распределение расходов (ст. 14.1 Ley 5/2019). Кроме того, вы должны прийти к выбранному вами нотариусу не позднее чем накануне подписания акта, чтобы он проверил, что вы получили и поняли документы, и составил бесплатный протокол; без него кредит подписать нельзя (ст. 15).

Что касается расходов, AJD по ипотеке платит банк — 2 % в Валенсийском сообществе, — как и нотариуса по кредиту, gestoría и регистрацию. Вы платите за оценку. Если вы нерезидент, начинайте заниматься финансированием за несколько месяцев до сдачи.

Если вы не переходите в кредит застройщика, он погашает свой кредит на ваше жильё в нотариальном акте, и это его расход, а не ваш (ст. 89.3.a сводного текста закона о защите прав потребителей). А поскольку частный договор подписывается задолго до кредита, желательно, чтобы в нём было предусмотрено, что будет, если банк не одобрит вам финансирование: без такого условия отказ банка в кредите не входит в согласованные основания для выхода из договора, и застройщик может применить штрафы по договору. Сравните суброгацию хотя бы с одной другой ипотекой: её условия согласовывались между банком и застройщиком, а не с вами.

Передача ключей: первое заселение, нотариальный акт и регистрация

Когда строительство завершено, застройщик проходит несколько процедур подряд, прежде чем можно будет подписать нотариальный акт. Сначала — сертификат о завершении строительства, подписанный технадзором, и акт приёмки между застройщиком и подрядчиком. С этими документами он подаёт в мэрию декларацию о первом заселении (declaración responsable de primera ocupación), которая в Валенсийском сообществе заменила прежнюю лицензию на первое заселение (licencia de primera ocupación) (ст. 233.1.f Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Поданная вместе с документацией, она даёт право на заселение с этого момента и имеет те же последствия, что и лицензия. Компании водо-, электро- и газоснабжения обязаны требовать её для подключения (ст. 32.3 валенсийского закона Ley 3/2004, LOFCE).

Чтобы удостоверить и зарегистрировать нотариальный акт о завершённом новом строительстве, нотариус и регистратор требуют технический сертификат о завершении в соответствии с проектом, документы, которые законодательство о строительстве требует для передачи жилья, и документы, подтверждающие пригодность к использованию и энергоэффективность (ст. 28.1 сводного текста закона о земле, Ley de Suelo). Кроме того, без десятилетней страховки нотариальный акт о декларации нового строительства жилья не удостоверяется и не регистрируется (ст. 20.1 LOE).

Затем подписывается ваш нотариальный акт купли-продажи (escritura). Его подписание равнозначно передаче (ст. 1462 Гражданского кодекса): в этот момент вы платите остаток цены с НДС и получаете ключи. NIE нужен всем покупателям, а без налогового номера всех участников Реестр не регистрирует сделку (ст. 254.2 Ley Hipotecaria). Застройщик также передаёт вам Книгу здания (Libro del Edificio) с проектом, актом приёмки, сведениями об участниках строительства и инструкциями по эксплуатации и обслуживанию (ст. 7 LOE): храните её, она понадобится для претензий по дефектам.

Перед подписанием спокойно осмотрите жильё и письменно зафиксируйте замеченные дефекты. После подписания остаются три шага: Modelo 600 по AJD в течение месяца, регистрация в Реестре, которую обычно ведёт gestoría нотариальной конторы или ваш консультант, и постановка на учёт в Catastro, о которой обычно сообщают нотариус, регистратор или мэрия. Если они этого не сделают, вы сами подаёте декларацию Modelo 900D в течение двух месяцев (ст. 28.2 Real Decreto 417/2006).

Строительные дефекты: гарантийные сроки по LOE

Закон об организации строительства (LOE) устанавливает три срока ответственности, которые отсчитываются от приёмки объекта (ст. 17.1 LOE). Десять лет — для конструктивных повреждений: фундамента, опор, балок, перекрытий и несущих стен, угрожающих прочности и устойчивости здания. Три года — для дефектов, нарушающих требования пригодности для проживания: сырость из-за нарушения герметичности, шум, теплоизоляция и энергосбережение, гигиена. Один год — для дефектов отделки, за которые отвечает подрядчик.

Перед покупателем застройщик несёт солидарную ответственность с другими участниками строительства (ст. 17.3 LOE). С момента появления повреждения у вас есть два года на предъявление претензии (ст. 18 LOE). Помимо LOE, у вас сохраняются иски по договору купли-продажи и ответственность за скрытые недостатки по Гражданскому кодексу (ст. 17.9 LOE).

Из трёх гарантий ст. 19 для жилья обязательна только десятилетняя (2-е дополнительное положение LOE): страховка, которую оформляет застройщик и которая защищает последующих покупателей, поэтому она покрывает вас, даже если вы купили у того, кто купил у застройщика. Её минимальная сумма — 100 % окончательной сметной стоимости строительства, а франшиза не может превышать 1 % страховой суммы каждой квартиры. Если не оговорено иное, она не покрывает вред здоровью, мебель, работы после приёмки, неправильную эксплуатацию или отсутствие обслуживания, а также пожары, не связанные с инженерными системами. Для дефектов со сроком 1 и 3 года обязательной страховки нет: вы полагаетесь на платёжеспособность застройщика и подрядчика.

Оговорка по срокам: приёмка объекта между застройщиком и подрядчиком происходит раньше подписания вашего акта, иногда за несколько месяцев. Годичный срок на отделку может быть уже в значительной мере истёкшим, когда вы получаете ключи.

Можно ли продать квартиру до подписания нотариального акта (переуступка договора)

Продать квартиру, купленную на этапе строительства, до подписания нотариального акта на практике можно, переуступив свою позицию по договору другому покупателю, который платит вам внесённые авансы плюс наценку и берёт на себя оставшиеся платежи. Никакая специальная норма такую переуступку при покупке на этапе строительства не регулирует. Применяются общие правила Гражданского кодекса: права по договору могут передаваться, если не оговорено иное (ст. 1112), а смена лица, обязанного платить, требует согласия кредитора (ст. 1205).

Поскольку новый покупатель берёт на себя вашу обязанность оплатить остаток цены, вам нужно согласие застройщика. Многие договоры запрещают переуступку, обусловливают её комиссией или ограничивают определёнными стадиями строительства: прочитайте это условие до подписания, если покупка для перепродажи входит в ваши планы. И требуйте, чтобы гарантия авансовых платежей была переоформлена на нового покупателя, потому что полис или банковская гарантия индивидуальны и защищают покупателя, указанного в договоре.

С налоговой точки зрения полученная прибыль облагается как прирост капитала (ganancia patrimonial): в вашей декларации по подоходному налогу, если вы налоговый резидент Испании (ст. 33 закона об IRPF), или в налоге на доходы нерезидентов (IRNR), если нет, поскольку это доход от прав на испанскую недвижимость. Если вы покупаете и переуступаете регулярно или организованно, деятельность может быть квалифицирована как предпринимательская, с другими правилами. Применяются ли удержания, зависит от конкретного случая: проконсультируйтесь до подписания. В документе о переуступке должна быть указана точная сумма, которую вы получаете, — база для расчёта прироста.

Покупка новостройки нерезидентом: NIE, Modelo 210, IBI

Для нерезидента покупка проходит так же, с тремя отличиями. Первое — NIE. Он нужен до подписания нотариального акта: нотариус обязан зафиксировать налоговый номер (NIF) всех участников (ст. 23 Ley del Notariado), а для иностранца этот номер — NIE или, если его нет, NIF, начинающийся с буквы M, который присваивает Налоговое агентство (ст. 20 Real Decreto 1065/2007). Оформляйте его заранее.

Второе — ежегодная декларация Modelo 210 за жильё, которое вы не сдаёте. У новостройки есть преимущество: пока жильё строится, условного дохода нет (ст. 85.1 закона об IRPF), а до подписания нотариального акта вы ещё не собственник, так что взносы при покупке на этапе строительства не порождают Modelo 210. Условный доход начисляется со дня, когда вы стали собственником, и рассчитывается по дням: 2 % кадастровой стоимости или 1,1 %, если эта стоимость пересматривалась в предыдущие десять лет. Поскольку у нового жилья на 31 декабря часто ещё нет уведомлённой кадастровой стоимости, применяется специальное правило: 1,1 % от 50 % большей из двух величин — цены приобретения или стоимости, проверенной администрацией. Налог начисляется на 31 декабря и декларируется в следующем году; ставка и сроки — в нашем руководстве по Modelo 210.

Третье — IBI. Его платит тот, кто является собственником на 1 января (ст. 75 сводного текста закона о местных финансах), поэтому квитанция за год подписания акта обычно приходит застройщику, а первая ваша — в следующем году. Поскольку Catastro отражает постановку на учёт с фактической даты завершения строительства или подписания акта, запоздалая регистрация может повлечь начисления за прошлые годы.

Что вас не касается при покупке у испанского застройщика: удержание 3 %, которое применяется только тогда, когда продаёт нерезидент без постоянного представительства (ст. 25.2 сводного текста закона об IRNR), и муниципальный налог plusvalía, который платит застройщик. Если застройщик — иностранная компания без представительства в Испании, до подписания акта запросите справку Налогового агентства, подтверждающую, что он платит испанский налог на прибыль (Impuesto sobre Sociedades) (ст. 14.2.a регламента IRNR); без неё обязанность удержать налог легла бы на вас.

Строительство собственного дома: НДС 10 %, ICIO, десятилетняя страховка

Если вы покупаете участок и заказываете строительство дома, застройщиком выступаете вы сами (autopromoción). Участок облагается в зависимости от того, кто его продаёт: частное лицо продаёт его с ITP (общая ставка 9 % в Валенсийском сообществе, с большей из двух величин — цены или справочной стоимости); компания — как правило, с НДС. Участок — не жильё, поэтому ставка 10 % для жилья к нему не относится: уточните ставку до подписания.

А вот у строительных работ есть пониженная ставка: работы по строительству зданий, предназначенных преимущественно для жилья (не менее 50 % построенной площади), облагаются НДС 10 %, если договор заключён напрямую между застройщиком и подрядчиком (ст. 91.Uno.3.1.º LIVA). По разъяснению Налогового агентства, субподряды пониженной ставкой не пользуются, а двери, окна или кухонная мебель, купленные без установки, облагаются по ставке 21 %; кухонные и ванные шкафы и встроенные шкафы, проданные с установкой, облагаются по ставке 10 % (ст. 91.Uno.3.2.º). Гонорары архитектора и технического архитектора — это профессиональные услуги, а не строительные работы, и облагаются по общей ставке.

Мэрия взимает налог на строительство, установки и работы (ICIO) с владельца строительства (ст. 101 сводного текста закона о местных финансах): до 4 % сметной стоимости строительства без НДС, гонораров и прибыли подрядчика (ст. 102). Конкретная ставка и скидки, например за установку солнечных панелей, зависят от муниципального постановления. К этому добавляется сбор за лицензию или за проверку декларации (ст. 20.4.h).

Десятилетняя страховка не обязательна для индивидуального застройщика одного отдельного дома для собственного использования (2-е дополнительное положение LOE). Но если вы продаёте дом раньше чем через десять лет, вы должны оформить её на оставшийся срок, и нотариус не удостоверит продажу без неё, если только покупатель прямо не освободит вас от этого и вы не подтвердите, что пользовались жильём. Будьте внимательны и с НДС: если вы строите для продажи, вы считаетесь предпринимателем (ст. 5.Uno.d LIVA), и ваша первая продажа облагается НДС. По окончании вы декларируете новое строительство нотариальным актом с уплатой AJD (следующий раздел).

Декларация о новом строительстве: что это, когда и какой налог платится

Декларация о новом строительстве (declaración de obra nueva) — это нотариальный акт, в котором собственник участка фиксирует, что на нём построено здание, чтобы Реестр его зарегистрировал. В жилом комплексе она обычно сопровождается разделом здания на отдельные объекты (división horizontal): квартиры, гаражи и кладовые, каждый со своим регистрационным номером. Её можно оформить на этапе строительства — с лицензией и техническим сертификатом — или после завершения — с сертификатом о завершении строительства, десятилетней страховкой и документами о передаче и заселении (ст. 28 сводного текста закона о земле; ст. 20 LOE).

С налоговой точки зрения она облагается AJD, потому что это нотариальный акт с оцениваемым предметом, подлежащий регистрации и не облагаемый по другим основаниям этого налога (ст. 31.2 TRLITPAJD). База для нового строительства — реальная стоимость строительства, которая декларируется; при разделе здания к ней добавляется ещё и реальная стоимость земли (ст. 70 регламента налога, Real Decreto 828/1995). В Валенсийском сообществе нет специальной ставки для таких актов, поэтому применяется общая — 1,4 % (ст. 14.Cuatro Ley 13/1997). Поскольку приобретателя нет, платит тот, кто оформляет акт или запрашивает его: застройщик или декларирующий собственник (ст. 29 TRLITPAJD).

Кто платит за декларацию о новом строительстве, если вы покупаете у застройщика? Застройщик: закон о защите прав потребителей запрещает перекладывать на покупателя расходы на новое строительство и раздел здания (ст. 89.3.a сводного текста закона о защите прав потребителей). Муниципальный налог plusvalía она не порождает, потому что этот налог облагает передачу земли, а здесь передачи нет (ст. 104.1 сводного текста закона о местных финансах). В Catastro она декларируется по форме Modelo 900D (прежних 901N и 902N больше нет) в течение двух месяцев с даты завершения строительства, если о ней не сообщили мэрия, нотариус или регистратор.

Обязательна ли она? Без неё дом не значится в Реестре, и вы не сможете зарегистрировать продажу с его описанием или нормально заложить его. Для индивидуального застройщика, который строит себе основное жильё: буквальный текст валенсийской нормы о ставке 0,1 % говорит о нотариальных актах, оформляющих приобретение основного жилья, а декларация о новом строительстве приобретением не является — не рассчитывайте на эту ставку без прямого разъяснения Agència Tributària Valenciana.

Декларация о новом строительстве по давности (постройки без лицензии с истёкшим сроком)

Так называемая декларация о новом строительстве по давности (declaración de obra nueva por antigüedad) — это способ зарегистрировать постройку, завершённую много лет назад и так и не задекларированную: расширенный загородный дом, жильё, построенное без лицензии, или пристройку, которой нет в нотариальном акте. Закон этого выражения не использует: такую декларацию регулирует ст. 28.4 сводного текста закона о земле для построек, в отношении которых снос уже не может быть предписан, поскольку истёк срок на восстановление градостроительной законности. Если этот срок не истёк, этот путь не подходит: ситуацию сначала нужно урегулировать в градостроительном порядке.

Для регистрации нужен документ, подтверждающий завершение строительства на определённую дату, и описание, совпадающее с нотариальным актом: справка мэрии или компетентного технического специалиста, описательный нотариальный протокол или описательная и графическая кадастровая справка. Регистратор проверяет, что не внесено производство о градостроительном нарушении и что это не государственная земля, регистрирует и уведомляет о регистрации мэрию, которая должна вынести решение о градостроительном статусе объекта.

С налоговой точки зрения у декларации о новом строительстве по давности нет собственного режима: она облагается тем же AJD 1,4 % в Валенсийском сообществе с реальной стоимости декларируемого строительства. Как определять эту стоимость для постройки, завершённой много лет назад, норма не решает, а администрация может проверить заявленную стоимость; желательно, чтобы технический специалист обосновал её.

В Catastro постройка также должна значиться: если её там нет, она декларируется по форме Modelo 900D. Если вы покупаете жильё с незадекларированными постройками, попросите продавца узаконить их до подписания нотариального акта: постройка, которой нет в Реестре, им не защищена, а сомнительный градостроительный статус переходит к покупателю. Зарегистрировать не значит легализовать: постройка регистрируется со своим градостроительным статусом, а не с лицензией.

Налоговый календарь первого года в новом жилье

Во время строительства (покупка на этапе строительства). На каждый платёж выставляется счёт с НДС 10 % или 21 %, если вы покупаете гараж или кладовую отдельно, и каждый должен быть покрыт индивидуальной гарантией. Нет ни AJD, ни IBI на ваше имя, ни Modelo 210: пока жильё строится, условного дохода нет, и вы ещё не собственник.

В день подписания нотариального акта. Вы платите остаток цены с НДС и подписываете; если есть ипотека, она подписывается сразу после. Если у застройщика нет налогового резидентства в Испании, именно сейчас нужно проверить его справку, чтобы исключить удержание 3 %. После передачи жилья застройщик может аннулировать гарантию ваших авансов: перед подписанием проверьте, что в акте отражено всё, что вы заплатили авансом. Сохраняйте счета и переводы: из них складывается ваша стоимость приобретения на случай продажи.

В следующий месяц. Вы подаёте Modelo 600 по AJD в Agència Tributària Valenciana в течение одного месяца с даты нотариального акта — по ставке 1,4 % или 0,1 %. Затем покупка регистрируется в Реестре. В следующие два месяца, если никто об этом не сообщил, вы декларируете приобретение в Catastro по форме Modelo 900D. Подключите воду и электричество по декларации о первом заселении.

31 декабря начисляется условный доход для Modelo 210 за дни владения в этом году, если вы нерезидент и не сдаёте жильё. С 1 января следующего года вы становитесь плательщиком IBI, и в этом году приходит ваша первая квитанция; если постановка на учёт в Catastro задержалась, могут прийти и начисления за прошлые периоды. В течение следующего года вы подаёте первую Modelo 210 в срок, указанный в нашем календаре Modelo 210. А в течение первого года после приёмки объекта проверьте отделку: это гарантийный срок подрядчика.

Чем мы можем помочь

В spainfiscal мы работаем с иностранными покупателями и резидентами, которые покупают жильё на Коста-Бланке, и именно в новостройке проверка налоговой стороны до подписания приносит больше всего пользы — а не в день подписания нотариального акта. До бронирования мы проверяем, кто продаёт и какой налог применяется (НДС или ITP), входят ли гараж и кладовая в ставку 10 %, какая ставка AJD действительно ваша и сколько вы заплатите в итоге — с обоснованием каждой статьи расходов.

Во время покупки мы проверяем с налоговой точки зрения договор, индивидуальную гарантию ваших платежей и счета по каждому взносу, а также помогаем с NIE, если его у вас ещё нет. После подписания нотариального акта мы готовим и подаём Modelo 600 в срок, проверяем постановку на учёт в Catastro и, если вы нерезидент, ежегодно занимаемся Modelo 210, начиная с первой, рассчитанной пропорционально по дням.

Если вы собираетесь строить собственный дом, мы рассчитаем НДС на строительство, ICIO и AJD по декларации о новом строительстве. Если вы планируете переуступить договор до подписания нотариального акта, мы разберём, как будет облагаться прибыль в Испании. Запросить расчёт стоимости можно на странице услуг.