Модель 211: удержание 3 % при покупке у нерезидента

Что такое модель 211 и почему её подаёт покупатель

Модель 211 — это самостоятельная декларация, по которой покупатель недвижимости в Испании декларирует и перечисляет 3 %, удержанные у продавца-нерезидента. Это не налог на покупателя: это авансовый платёж в счёт налога на доходы нерезидентов (IRNR), который продавец должен с прироста, собираемый через покупателя, потому что продавец может оказаться вне досягаемости, как только деньги покинут Испанию. Норма — статья 25.2 сводного текста закона об IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); механика — в статье 14 Регламента IRNR (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) и в приказе Orden EHA/3316/2010, утвердившем форму.

Поскольку это собственная обязанность покупателя, Налоговое агентство обращается к нему, если деньги не поступили: статья 23.1 Общего налогового закона (LGT) делает обязанность производить авансовые платежи автономной от основного обязательства. Выплата продавцу 100 % цены вас не освобождает — вы по-прежнему должны AEAT 3 % и будете взыскивать их с продавца, который, возможно, уже за границей.

Кто обязан удерживать: любой покупатель, если продавец — нерезидент

Удержание запускает статус продавца, а не покупателя. Статья 25.2 TRLIRNR применяется всякий раз, когда отчуждатель — налогоплательщик-нерезидент без постоянного представительства в Испании: физическое лицо из Великобритании, Германии, Норвегии или России либо иностранная компания, владеющая объектом напрямую. Бельгийская пара, покупающая виллу в Ориуэла-Косте у шведского владельца, удерживает точно так же, как покупатель из Аликанте.

Не имеет значения и то, физическое лицо покупатель или компания, есть ли ипотека: испанская SL, британская Ltd или голландская BV, приобретающая объект, подаёт модель 211. Вне нормы остаются лишь два продавца — налоговый резидент Испании, подтвердивший это так, как описано ниже, и нерезидент, действующий через постоянное представительство в Испании.

База: 3 % от согласованной цены, а не от референсной стоимости

Закон точен: 3 % от встречного предоставления, согласованного сторонами (ст. 25.2 TRLIRNR), то есть от цены в акте. Покупаете за 300 000 € — удерживаете 9 000 €, платите продавцу 291 000 € и перечисляете AEAT 9 000 €. Процент не зависит от страны продавца, срока владения и наличия прибыли — при убытке продавец вернёт 3 % позже через модель 210.

Не путайте эту базу с кадастровой референсной стоимостью. Налог на передачу имущества (ITP), который вы платите Женералитату Валенсии, начисляется на референсную стоимость, если она выше цены (ст. 10.2 закона об ITP-AJD); удержание 3 % следует только за ценой. Два налога, две базы — и частый источник избыточного удержания, когда управляющий применяет референсную стоимость к обоим.

Срок: один месяц с даты акта

Приобретатель подаёт модель 211 и платит в течение одного месяца с даты передачи (ст. 14.3 RIRNR; ст. 8.5 Orden EHA/3316/2010) — при нотариальной продаже с даты акта, от даты до даты: акт от 12 марта должен быть подан до 12 апреля. Регламент называет отделение AEAT по месту объекта, но форма подаётся онлайн. Ваш месяц — ещё и точка отсчёта для продавца: модель 210 по приросту подаётся в течение трёх месяцев после истечения этого месяца (ст. 14.4 RIRNR; ст. 5.a Orden EHA/3316/2010).

Модель 211, поданная с опозданием без предварительного требования, влечёт надбавку по статье 27 LGT — 1 % плюс 1 % за каждый полный месяц просрочки, а после двенадцати месяцев 15 % плюс проценты — и штраф, если AEAT уже направила требование. Надбавка — расход покупателя, и переложить её на продавца нельзя.

Как модель 211 подаётся на практике

Модель 211 подаётся в Налоговое агентство, никогда — нотариусу или в мэрию. Orden EHA/3316/2010 допускает два пути: электронную подачу на сайте AEAT с цифровым сертификатом — большинство иностранных покупателей поручают её юристу или консультанту, который подаёт как уполномоченный представитель — либо печатную предварительную декларацию, сформированную сервисом AEAT и оплаченную в банке-партнёре (ст. 10).

Форма идентифицирует стороны по испанскому налоговому номеру (NIF — для иностранца NIE), объект по кадастровому номеру, акт по нотариусу и дате; несколько продавцов или покупателей указываются с долями. Оплата производится вместе с подачей — списанием с испанского счёта через платёжный шлюз или в банке. Сохраните квитанцию с кодом NRC и поданную форму: один экземпляр для продавца, другой для вас, и AEAT может запросить любой из них в течение четырёх лет.

Если вы не удержите: объект отвечает по долгу

Статья 25.2 TRLIRNR завершается санкцией, которая придаёт норме силу: если удержание не перечислено, переданный объект остаётся обременённым на меньшую из сумм — 3 %, которые следовало удержать, и налога, фактически причитающегося с продавца. Статья 14.5 RIRNR добавляет, что регистратор вносит отметку на полях записи на эту сумму, и снимается она только по истечении срока либо по подтверждению оплаты, неприменимости удержания или истечения давности.

Отметка на полях осложняет любую будущую продажу или ипотеку до её снятия, а AEAT может обратить взыскание на сам объект. Это обременение существует наряду с собственной обязанностью покупателя как налогового агента, так что AEAT может потребовать 3 % с вас лично — с надбавками, процентами и, после требования, штрафом. Если после сделки вы обнаружили, что ничего не удержано, подайте и оплатите немедленно: добровольная поздняя подача ограничивает расходы надбавкой по статье 27 LGT.

Экземпляр для продавца: почему важна проштампованная модель 211

После оплаты удержания приобретатель обязан передать отчуждателю экземпляр модели 211, которым тот подтверждает авансовый платёж в собственной декларации по продаже (ст. 8.4 Orden EHA/3316/2010). Модель 210 продавца либо зачитывает 3 % в счёт налога, либо запрашивает возврат излишка — а AEAT не вернёт то, что не может сопоставить с поданной и оплаченной моделью 211.

Налог продавца с прироста составляет 19 % от прибыли независимо от страны резидентства, поскольку статья 25.1.f.3.º TRLIRNR облагает прирост от передачи имущества по ставке 19 % для любого нерезидента. При скромной прибыли или убытке удержанные 3 % часто превышают налог, и разница возвращается только через модель 210, ссылающуюся на вашу модель 211. Пропишите передачу в договоре: покупатель подаёт в течение месяца и передаёт проштампованный экземпляр в оговорённое число дней.

Когда удержание не требуется: справка AEAT и другие исключения

Статья 14.2 RIRNR снимает обязанность в двух случаях. Первый встречается ежедневно: продавец подтверждает, что является плательщиком испанского IRPF или налога на прибыль, справкой испанского налогового органа — справкой о налоговом резидентстве, выданной Налоговым агентством, по словам самой AEAT. Справка о резидентстве из страны происхождения, справка о прописке, испанский DNI или годы квитанций IBI — не тот документ. Если продавец не предъявил её в день сделки, удерживайте: он сможет вернуть 3 % позже, а вы не снимете отметку с объекта, ссылаясь на чужие слова.

Второе исключение — внесение недвижимости в уставный капитал компании-резидента Испании (ст. 25.2, второй абзац, TRLIRNR; ст. 14.2.b RIRNR) — корпоративная операция, а не продажа. Продавец с постоянным представительством в Испании вообще вне нормы.

Покупатели-нерезиденты, сособственники и день сделки на Коста-Бланке

Нерезидент, покупающий у нерезидента, — самая распространённая сделка на Коста-Бланке, и норма применяется полностью: покупателю нужен NIE, он подаёт модель 211 в течение месяца — обычно через представителя с цифровым сертификатом — и передаёт экземпляр. Совместная собственность делится: если один продавец — резидент Испании со справкой AEAT, а другой нет, вы удерживаете 3 % только с доли нерезидента; если оба нерезиденты, 3 % от всей цены делятся в форме по их долям. У компании-нерезидента удерживают так же, как у физического лица.

У нотариуса в Торревьехе, Ориуэле, Аликанте или Дении удержание вписывается в акт. Тот же день обычно несёт второе удержание, не связанное с AEAT: когда продавец — физическое лицо-нерезидент, статья 106.2 Закона о местных финансах (TRLRHL) делает покупателя замещающим плательщиком муниципальной плюсвалии, поэтому покупатель декларирует и уплачивает её в мэрию в течение тридцати рабочих дней (ст. 110.2.a) и взыскивает с продавца, как правило удержав расчётную сумму из цены (ст. 36.3 LGT). Наше руководство по плюсвалии объясняет, как её оценить; сумма зависит от постановления каждой мэрии.

Оба удержания должны быть в частном договоре до акта: 3 % от цены, расчётная плюсвалия, кто что подаёт и когда передаются экземпляры. spainfiscal ведёт модель 211 покупателя и декларацию по плюсвалии, выступает налоговым представителем покупателей, живущих за границей, и координирует сопровождение покупки по всему Валенсийскому сообществу.