Acheter un logement neuf en Espagne : impôts et garanties (2026)

Quelle TVA pour un logement neuf en Espagne ?

Un logement neuf que vous achetez directement au promoteur est soumis à 10 % de TVA (l'IVA espagnol, art. 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 del IVA). Le taux s'applique au prix du logement et couvre aussi deux places de garage au maximum ainsi que les annexes, comme le débarras (trastero), à condition qu'elles soient cédées en même temps que le logement. Peu importe que le logement devienne votre résidence, une résidence secondaire ou un investissement locatif : la TVA du logement ne dépend ni de l'usage que vous en ferez ni de votre lieu de résidence. Une résidence secondaire neuve paie aussi 10 %.

Ce qui sort de cet ensemble relève du taux normal de 21 % (art. 90.Uno LIVA). C'est le cas d'un garage ou d'un débarras acheté séparément, de la troisième place de garage et de tout local commercial, que la loi exclut expressément des annexes même s'il est vendu avec le logement. La loi parle d'annexes « cédées conjointement » ; le moyen pratique de vous assurer le taux de 10 % est donc que le garage et le débarras figurent dans le même contrat et le même acte que le logement. Si le garage se trouve dans un autre immeuble, posez la question avant de signer : l'Agencia Tributaria parle de garages situés dans le bâtiment.

Il existe un taux super-réduit de 4 %, mais uniquement pour les logements sociaux (viviendas de protección oficial) de régime spécial ou de promotion publique vendus par leur promoteur, avec deux garages au maximum et les annexes situées dans le même bâtiment (art. 91.Dos.1.6.º LIVA). En dehors de ce cas, il n'existe pas de TVA réduite liée à l'âge, ni pour les moins de 35 ans ni pour les seniors, ni pour les familles nombreuses ni en cas de handicap. Les avantages pour les jeunes dont parlent les médias sont régionaux et portent sur l'ITP, l'impôt de l'ancien, pas sur la TVA du neuf.

Deux nuances. Aux Canaries, à Ceuta et à Melilla, la TVA ne s'applique pas (art. 3 LIVA) : on y paie l'IGIC et l'IPSI, avec leurs propres taux, que ce guide ne couvre pas. Et si vous rénovez ensuite le logement tout juste livré, les travaux ne bénéficient pas du taux de 10 % réservé à la rénovation de logements achevés depuis au moins deux ans : ils relèvent donc de 21 % (art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Logement neuf : TVA ou ITP ? Tout dépend du vendeur

« Le neuf paie la TVA et l'ancien l'ITP » : la formule est presque toujours juste, mais le critère légal est autre. Est soumise à la TVA la première livraison d'un bâtiment achevé, c'est-à-dire celle que réalise le promoteur (art. 20.Uno.22.º A de la Ley del IVA). Les deuxièmes livraisons et les suivantes sont exonérées de TVA et relèvent donc des droits de mutation, l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ou ITP (art. 4.Cuatro LIVA et art. 7.5 du Texto Refundido del ITPAJD).

Le cas le plus fréquent sur la Costa Blanca est celui du logement neuf revendu par un particulier qui l'avait acheté sur plan et ne l'a jamais occupé. Fiscalement, il s'agit d'une deuxième livraison par un vendeur qui n'est pas un professionnel : vous payez donc l'ITP et non la TVA ; dans la Région de Valence, 9 % pour les achats à partir du 1er juin 2026, et 11 % sur la totalité de la valeur si celle-ci dépasse un million d'euros (art. 13.Uno de la Ley 13/1997). La base est la plus élevée entre le prix et la valeur de référence du Catastro (art. 10 TRLITPAJD). Si le vendeur est un particulier non-résident, vous devrez en outre retenir 3 % du prix (art. 25.2 du Texto Refundido del IRNR), ce qui n'arrive jamais lorsque vous achetez à un promoteur espagnol.

Le deuxième cas est celui du promoteur qui a loué le logement. Sa vente cesse d'être une première livraison si le logement a été utilisé sans interruption pendant deux ans ou plus par le propriétaire, par les titulaires d'un droit d'usage ou par des locataires sans option d'achat. Si la location a duré moins de deux ans, la vente supporte toujours la TVA. Si elle a duré deux ans ou plus, la vente à un tiers paie l'ITP, sauf si l'acheteur est justement le locataire qui l'occupait : il s'agit alors toujours d'une première livraison, soumise à la TVA. Les locations avec option d'achat ne comptent pas dans ces deux ans.

Le troisième cas va en sens inverse : un particulier qui construit une maison pour la vendre agit comme un professionnel au regard de la TVA, « même à titre occasionnel » (art. 5.Uno.d LIVA), et sa première vente supporte la TVA. Enfin, lors d'une deuxième livraison à un particulier, le promoteur ne peut pas renoncer à l'exonération pour vous facturer la TVA : cette option n'est ouverte que si l'acheteur est un professionnel ayant droit à déduction (art. 20.Dos LIVA).

AJD sur un logement neuf : 1,4 % ou 0,1 % dans la Région de Valence

En plus de la TVA, l'acte d'achat d'un logement neuf supporte le droit sur les actes juridiques documentés (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), dans sa part proportionnelle. Il est dû parce que l'acte est une première copie ayant un objet évaluable, susceptible d'inscription au Registre et non soumise à l'ITP (art. 31.2 TRLITPAJD). Il est à la charge de l'acheteur (art. 29) et sa base est la valeur déclarée, qui ne peut jamais être inférieure à la valeur de référence du Catastro (art. 30.1).

Dans la Région de Valence (Comunitat Valenciana), le taux général de l'AJD est de 1,4 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026 ; jusqu'au 31 mai, il était de 1,5 % (art. 14.Cuatro de la Ley 13/1997, dans la rédaction issue de la Ley 5/2025). Il tombe à 0,1 % lorsque l'acte constate l'acquisition de votre résidence principale (art. 14.Uno.a). Ce taux de 0,1 % ne comporte aucune condition d'âge, de revenus ni de prix. Il exige la notion de résidence principale de l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF) : l'occuper de manière effective et permanente dans les 12 mois qui suivent l'achat ou l'achèvement des travaux, et y résider de façon continue pendant trois ans (disposition additionnelle 23.ª de la Ley del IRPF).

Sur ce point, la Région de Valence se distingue d'autres régions : il n'existe pas de taux réduits d'AJD liés à l'âge, aux familles nombreuses ou au handicap. Ces réductions (8 %, 6 %, 4 % ou 3 %) existent, sous conditions, pour l'ITP de l'ancien, pas pour l'AJD du neuf.

Pour qui achète depuis l'étranger, la conclusion est claire : une résidence secondaire ou un investissement de non-résident paie 1,4 %, puisqu'il ne s'agira pas de sa résidence principale. Le taux de 0,1 % ne s'applique que si vous vous installez en Espagne et occupez le logement de manière permanente dans le délai prévu. À titre de comparaison, dans la Région de Murcie, le taux de l'AJD pour l'achat d'un logement soumis à la TVA est de 1,5 % depuis le 25 juillet 2025 (art. 7.8 du Decreto Legislativo 1/2010 de Murcie). Le modelo 600 de l'AJD valencien se dépose auprès de l'Agència Tributària Valenciana (l'administration fiscale régionale) dans un délai d'un mois à compter de l'acte (art. 14 ter.1 de la Ley 13/1997).

Achat sur plan en Espagne : risques et comment vous protéger

Acheter sur plan, c'est s'engager à acquérir un logement qui n'existe pas encore et en payer une partie du prix pendant sa construction. En contrepartie, vous assumez des risques inconnus dans l'ancien : que les travaux ne démarrent pas, qu'ils prennent du retard, que le promoteur fasse faillite, que le bien livré ne corresponde pas à ce qui était promis ou que le marché évolue avant la livraison. La question « l'achat sur plan est-il sûr ? » appelle une réponse précise : il est sûr si l'argent que vous avancez est garanti et versé là où la loi l'exige.

La loi vous accorde trois protections qu'il vaut mieux vérifier que supposer. La première : la garantie des sommes versées d'avance, une caution bancaire (aval) ou une assurance couvrant ce que vous payez avant la livraison, impôts compris, plus l'intérêt légal (disposition additionnelle 1.ª de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE). La deuxième : le compte spécial, séparé du reste de la trésorerie du promoteur et réservé à la construction. La troisième : l'information obligatoire, le promoteur devant indiquer clairement la date de livraison et l'état d'avancement des travaux, et vous remettre une copie des documents à la signature (arts. 5 et 9 du Real Decreto 515/1989).

Le risque le plus sérieux est de payer avant l'existence du permis de construire. L'obligation de garantie naît avec le permis de construire (licencia de edificación) : une réservation encaissée avant son obtention se trouve donc dans une zone grise. Si l'on vous demande un acompte avant le permis, exigez son remboursement intégral si le permis n'est pas obtenu. Le deuxième risque est de payer sur un compte qui n'est pas le compte spécial, par exemple celui d'une société du groupe ou de l'agence immobilière : ne payez que par virement sur le compte identifié dans le contrat.

Le troisième risque est fiscal et de trésorerie. Chaque versement supporte la TVA dès le premier euro : les 10 % s'avancent donc à chaque échéance. Et la réglementation peut changer avant l'acte : la TVA de chaque versement se calcule au taux en vigueur au moment du paiement, et l'AJD au taux en vigueur le jour de l'acte. Qui a acheté sur plan dans la Région de Valence et signe l'acte après le 1er juin 2026 paie 1,4 % d'AJD, même s'il a signé le contrat lorsque le taux était de 1,5 %.

La garantie des sommes versées d'avance (caution ou assurance)

Depuis le 1er janvier 2016, la protection de ce que vous payez avant la livraison figure dans la disposition additionnelle 1.ª de la LOE, qui a remplacé l'ancienne Ley 57/1968. Tout promoteur de logements qui encaisse de l'argent avant la livraison doit en garantir le remboursement dès l'obtention du permis de construire, au moyen d'une assurance-caution ou d'une caution solidaire bancaire, pour le cas où les travaux ne démarreraient pas ou ne seraient pas menés à bien dans le délai convenu. La garantie couvre ce que vous avez payé, impôts compris, plus l'intérêt légal depuis chaque versement jusqu'à la date de livraison prévue.

La garantie doit être individuelle : une police ou une caution à votre nom, qui identifie le logement et le montant garanti. À la signature du contrat, le promoteur doit vous remettre le document de garantie, et le contrat doit indiquer l'établissement qui l'émet et le compte spécial sur lequel vous payez. Dans le cas de l'assurance, la prime est payée par le promoteur et l'assureur ne peut pas refuser de vous indemniser au motif que le promoteur ne l'a pas réglée. Si le promoteur ne constitue pas la garantie, il commet une infraction au droit de la consommation passible d'une amende pouvant atteindre 25 % des sommes qui devaient être garanties.

Si les travaux ne démarrent pas ou si le logement n'est pas livré dans les délais, deux options s'offrent à vous : résoudre le contrat et récupérer ce que vous avez payé, avec impôts et intérêts, ou accorder une prolongation, formalisée avec la nouvelle date. Pour être remboursé, vous mettez le promoteur en demeure de manière probante, par exemple par burofax (l'équivalent espagnol d'un recommandé avec accusé de réception) ou par acte notarié. S'il ne vous rembourse pas dans les 30 jours, vous réclamez à l'assureur ou à la banque garante, qui dispose de 30 jours supplémentaires pour vous payer.

La caution bancaire expire deux ans après l'inexécution si, dans ce délai, vous n'avez pas demandé la résolution et le remboursement. Pour l'assurance-caution, la loi renvoie à la Ley de Contrato de Seguro : vérifiez donc le délai de réclamation indiqué dans votre police. La garantie n'est levée que lorsque le titre de première occupation existe et que le promoteur justifie vous avoir livré le logement. Seul est remboursé ce que vous pouvez prouver avoir payé.

Contrat de vente sur plan : les points à vérifier

Le contrat sous seing privé est le document qui vous protège ou vous expose le plus, car l'acte authentique n'interviendra que des années plus tard et reprendra ce que vous avez convenu. Vérifiez d'abord ce que la loi impose d'y inclure : l'obligation de vous rembourser ce que vous avez payé, avec impôts et intérêt légal, si les travaux ne démarrent pas, ne s'achèvent pas dans les délais ou si le titre d'occupation n'est pas obtenu ; la référence à la caution ou à l'assurance avec le nom de l'établissement ; et l'établissement et le compte spécial sur lequel vous payez (DA 1.ª Tres LOE). Ensuite, la date de livraison, qui doit figurer « en toute clarté » (art. 5 du Real Decreto 515/1989), et le retard qui ouvre droit à la résolution.

Vérifiez l'objet : plans, surfaces utile et construite, notice descriptive des matériaux (memoria de calidades) et annexes incluses (garage, débarras), qui devraient faire partie du contrat pour conserver la TVA de 10 %. Les modifications de travaux qui changent le prix nécessitent votre accord (art. 10 du Real Decreto 515/1989). Demandez aussi l'extrait du Registre (nota simple) : il confirme que le terrain appartient au promoteur et indique s'il existe une hypothèque finançant la construction, qui sera ensuite répartie entre les logements.

Vérifiez les frais. Si vous êtes consommateur, le promoteur ne peut pas vous imputer les frais de titre qui lui incombent : déclaration d'achèvement de construction, division en copropriété, hypothèque finançant la construction et sa mainlevée, ni les impôts dont il est redevable, comme la plusvalía municipale, ni les raccordements aux réseaux si le logement doit être livré habitable (art. 89.3 du Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Il ne peut pas non plus vous obliger à reprendre son prêt hypothécaire ni vous pénaliser si vous refusez (art. 89.3.b).

Vérifiez les pénalités. Même si le contrat prévoit sa résolution de plein droit en cas de retard de paiement d'une échéance, en matière de vente immobilière vous pouvez payer tant que le promoteur ne vous a pas notifié la résolution par voie judiciaire ou par acte notarié (art. 1504 du Código Civil). Et vérifiez si le contrat autorise ou interdit la cession de votre position à un autre acheteur, car cela conditionne votre porte de sortie si vous devez vendre avant la livraison.

Frais d'achat d'un logement neuf en Espagne : le calcul complet

Les frais d'un achat dans le neuf se répartissent en trois blocs. Le plus important est la TVA de 10 %, que vous payez au promoteur avec le prix facturé et qu'il reverse au fisc. Le deuxième est l'AJD, que vous autoliquidez au moyen du modelo 600 auprès de l'Agència Tributària Valenciana dans un délai d'un mois à compter de l'acte : 1,4 %, ou 0,1 % s'il s'agit de votre résidence principale. Le troisième, ce sont les honoraires : notaire et Registre de la propriété et, si vous y faites appel, gestoría et conseiller fiscal.

À titre indicatif, les honoraires de notaire pour la vente d'un logement se situent généralement entre 600 et 1 200 € et ceux du Registre entre 400 et 700 €, selon le prix et la longueur de l'acte, car les deux obéissent à des barèmes réglementés. Lors d'un achat au promoteur, vous ne payez pas la plusvalía municipale, qui incombe au promoteur en tant que cédant (art. 106.1.b du Texto Refundido de Haciendas Locales), ni la déclaration d'achèvement de construction ni la division en copropriété, que la loi sur la consommation lui attribue. Vous ne payez pas non plus l'ICIO (taxe municipale sur les constructions) : il est dû par le maître d'ouvrage (art. 101 du même texte).

Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, l'AJD de l'acte de prêt est payé par la banque (art. 29 TRLITPAJD), de même que le notaire de cet acte, la gestoría et l'inscription de l'hypothèque (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). L'expertise est à votre charge. Si vous êtes non-résident, ajoutez le coût du NIE (numéro d'identification des étrangers) et, chaque année, le modelo 210.

Un détail de trésorerie souvent oublié : l'AJD se paie après l'acte, mais dans un délai court ; mieux vaut donc avoir les fonds prêts, idéalement sur un compte espagnol depuis lequel domicilier le paiement. L'IBI (taxe foncière) de l'année de livraison est dû par celui qui était propriétaire au 1er janvier ; une répartition au prorata des jours dans l'acte n'est qu'un accord entre vous.

Neuf ou ancien en Espagne : lequel coûte le plus cher ?

Avec les taux 2026 de la Région de Valence, le neuf supporte plus d'impôts que l'ancien à prix égal. Pour un logement de 300 000 € qui ne sera pas votre résidence principale, le neuf paie TVA 30 000 € + AJD 4 200 € = 34 200 € ; l'ancien paie l'ITP de 9 % = 27 000 €, si la valeur de référence du Catastro ne dépasse pas le prix. L'écart est de 7 200 €. S'il s'agit de votre résidence principale, le neuf descend à 30 300 € avec l'AJD de 0,1 %, et l'écart se réduit à 3 300 €.

L'ITP comporte en outre des taux réduits pour des catégories que la TVA ignore : 8 % ou 6 % pour les moins de 35 ans qui achètent leur première résidence principale, 4 % ou 3 % pour les familles nombreuses ou monoparentales, les personnes handicapées et les victimes de violences de genre, sous des conditions qui incluent, dans plusieurs cas, des plafonds de revenus, et selon que la valeur dépasse ou non 180 000 € (art. 13 de la Ley 13/1997). C'est pourquoi un jeune acheteur qui remplit les conditions peut payer nettement moins pour un logement ancien. Mais si la valeur dépasse un million d'euros, l'ancien paie 11 % sur la totalité de la valeur.

Les impôts ne font pas tout. Le logement neuf s'accompagne de garanties légales que l'ancien n'a plus, ou seulement en partie : l'assurance décennale attachée au logement, la responsabilité du promoteur et du constructeur pendant 1, 3 et 10 ans et, sur plan, la garantie des sommes avancées. Il apporte aussi une performance énergétique issue d'un projet récent et moins de travaux à court terme.

Deux risques propres à l'ancien n'existent pas dans le neuf acheté à un promoteur espagnol : la retenue de 3 % si le vendeur est non-résident et le risque de devoir répondre de la plusvalía en tant que redevable substitué. Dans le neuf, ce qu'il faut surveiller, c'est que l'AJD retient au minimum la valeur de référence du Catastro, comme l'ITP.

Prêt immobilier et reprise du prêt du promoteur

Vous pouvez demander un prêt hypothécaire pour un achat sur plan, mais le prêt ne se signe pas à la réservation : il se signe le jour de l'acte, lorsque le logement existe et peut être hypothéqué. Les versements antérieurs (réservation et échéances pendant les travaux) proviennent de votre épargne. À l'approche de l'acte, deux voies s'offrent à vous : demander un nouveau prêt à la banque de votre choix ou reprendre (subrogación) le prêt qui a financé la construction, déjà réparti entre les logements.

La reprise du prêt ne peut pas vous être imposée : la clause qui oblige le consommateur à reprendre le prêt du promoteur, ou qui le pénalise s'il refuse, est abusive (art. 89.3.b du Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Si elle vous intéresse, la loi sur le crédit immobilier s'applique comme pour un nouveau prêt : le promoteur doit prévenir la banque au moins 30 jours avant la signature prévue, afin qu'elle étudie votre solvabilité et vous remette l'information obligatoire (disposition additionnelle 7.ª de la Ley 5/2019).

Cette information vous parvient au moins 10 jours calendaires avant la signature : la FEIN (fiche européenne d'information normalisée), qui vaut offre ferme, la fiche d'avertissements, le projet de contrat et la répartition des frais (art. 14.1 de la Ley 5/2019). Vous devez en outre vous rendre chez le notaire de votre choix, au plus tard la veille de l'acte, pour qu'il vérifie que vous avez reçu et compris la documentation et dresse un procès-verbal gratuit ; sans lui, le prêt ne peut pas être signé (art. 15).

Côté coûts, l'AJD du prêt hypothécaire est payé par la banque, au taux de 2 % dans la Région de Valence, de même que le notaire du prêt, la gestoría et l'inscription. Vous payez l'expertise. Si vous êtes non-résident, lancez les démarches de financement plusieurs mois avant la livraison.

Si vous ne reprenez pas son prêt, le promoteur en obtient la mainlevée sur votre logement lors de l'acte, et cette mainlevée est à sa charge, pas à la vôtre (art. 89.3.a du Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Et comme le contrat sous seing privé se signe bien avant le prêt, il est prudent qu'il prévoie ce qui se passe si la banque ne vous accorde pas le financement : sans cette clause, le refus de prêt par la banque ne figure pas parmi les motifs de désistement convenus, et le promoteur pourrait appliquer les pénalités du contrat. Comparez la reprise du prêt avec au moins une autre offre : ses conditions ont été négociées entre la banque et le promoteur, pas avec vous.

Remise des clés : première occupation, acte et Registre

Une fois les travaux terminés, le promoteur enchaîne plusieurs démarches avant de pouvoir signer l'acte. D'abord, le certificat de fin de travaux signé par la direction technique du chantier et le procès-verbal de réception entre promoteur et constructeur. Avec ces documents, il dépose auprès de la mairie la declaración responsable de primera ocupación (déclaration de première occupation), qui, dans la Région de Valence, remplace l'ancienne licencia de primera ocupación (art. 233.1.f du Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Déposée avec les pièces requises, elle produit ses effets immédiatement, les mêmes que ceux de l'ancienne licence. Les fournisseurs d'eau, d'électricité et de gaz doivent l'exiger pour ouvrir votre contrat (art. 32.3 de la Ley 3/2004 valenciana, LOFCE).

Pour autoriser et inscrire l'acte de déclaration d'achèvement de construction, le notaire et le conservateur du Registre exigent le certificat technique d'achèvement conforme au projet, les documents requis par la réglementation de la construction pour livrer le logement et ceux qui attestent de son aptitude à l'usage et de sa performance énergétique (art. 28.1 du Texto Refundido de la Ley de Suelo). En outre, sans assurance décennale, l'acte de déclaration d'achèvement d'un logement ne peut être ni autorisé ni inscrit (art. 20.1 LOE).

Vient ensuite votre acte de vente. Sa signature vaut livraison (art. 1462 du Código Civil) : c'est le moment où vous payez le solde du prix avec sa TVA et recevez les clés. Tous les acheteurs ont besoin d'un NIE, et sans le numéro d'identification fiscale de toutes les parties, le Registre n'inscrit pas l'achat (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria). Le promoteur vous remet aussi le Libro del Edificio (carnet du bâtiment), qui contient le projet, le procès-verbal de réception, les intervenants et les instructions d'utilisation et d'entretien (art. 7 LOE) : conservez-le, vous en aurez besoin pour réclamer en cas de défauts.

Avant de signer, visitez le logement tranquillement et notez par écrit les défauts constatés. Après la signature, il reste trois choses : le modelo 600 de l'AJD dans le mois, l'inscription au Registre, généralement prise en charge par la gestoría de l'étude notariale ou par votre conseiller, et l'enregistrement au Catastro, normalement communiqué par le notaire, le conservateur ou la mairie. À défaut, vous le déclarez vous-même au moyen du modelo 900D dans un délai de deux mois (art. 28.2 du Real Decreto 417/2006).

Malfaçons dans le neuf : les délais de garantie de la LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación fixe trois délais de responsabilité, qui courent à compter de la réception des travaux (art. 17.1 LOE). Dix ans pour les dommages structurels : fondations, poteaux, poutres, planchers et murs porteurs, lorsqu'ils compromettent la résistance et la stabilité du bâtiment. Trois ans pour les défauts qui ne respectent pas les exigences d'habitabilité : infiltrations dues à un défaut d'étanchéité, bruit, isolation thermique et économies d'énergie, hygiène. Un an pour les défauts de finition, dont répond le constructeur.

À l'égard de l'acheteur, le promoteur répond solidairement avec les autres intervenants (art. 17.3 LOE). Une fois le dommage apparu, vous disposez de deux ans pour agir (art. 18 LOE). Outre la LOE, vous conservez les actions issues du contrat de vente et la garantie des vices cachés du Código Civil (art. 17.9 LOE).

Des trois garanties de l'art. 19, seule la décennale est obligatoire pour un logement (disposition additionnelle 2.ª LOE) : une assurance souscrite par le promoteur qui protège les acheteurs successifs, de sorte qu'elle vous couvre même si vous achetez à celui qui a acheté au promoteur. Son capital minimal est de 100 % du coût final d'exécution matérielle, et la franchise ne peut pas dépasser 1 % du capital assuré de chaque logement. Elle ne couvre pas, sauf stipulation contraire, les dommages corporels, le mobilier, les travaux postérieurs à la réception, le mauvais usage ou le défaut d'entretien, ni les incendies qui ne proviennent pas des installations. Pour les défauts relevant des délais d'1 et 3 ans, il n'existe pas d'assurance obligatoire : vous dépendez de la solvabilité du promoteur et du constructeur.

Une précision de calendrier : la réception des travaux entre promoteur et constructeur intervient avant votre acte, parfois plusieurs mois avant. Le délai d'un an pour les finitions peut donc être bien entamé lorsque vous recevez les clés.

Revendre avant l'acte (cession du contrat)

En pratique, revendre un appartement acheté sur plan avant l'acte se fait en cédant votre position dans le contrat à un autre acheteur, qui vous rembourse ce que vous avez avancé plus une plus-value et prend en charge le reste des paiements. Aucune règle spécifique n'encadre cette cession dans l'achat sur plan. Ce sont les règles générales du Código Civil qui s'appliquent : les droits issus d'un contrat sont transmissibles sauf convention contraire (art. 1112), et changer de débiteur exige le consentement du créancier (art. 1205).

Comme le nouvel acheteur reprend votre obligation de payer le solde du prix, vous avez besoin du consentement du promoteur. Beaucoup de contrats interdisent la cession, la subordonnent à une commission ou la limitent à certaines phases des travaux : lisez cette clause avant de signer si l'achat-revente fait partie de votre projet. Et exigez que la garantie des sommes avancées soit établie au nom du nouvel acheteur, car la police ou la caution est individuelle et protège l'acheteur désigné dans le contrat.

Fiscalement, le gain que vous réalisez est imposé comme une plus-value (ganancia patrimonial) : dans votre déclaration de revenus si vous êtes résident en Espagne (art. 33 de la Ley del IRPF), ou à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) si vous ne l'êtes pas, car il s'agit d'un revenu provenant de droits sur un bien immobilier espagnol. Si vous achetez et cédez de manière habituelle ou organisée, l'opération peut être qualifiée d'activité économique, avec d'autres règles. L'existence de retenues dépend du cas : renseignez-vous avant de signer. Le document de cession doit mentionner le montant exact que vous percevez, qui sert de base au calcul de la plus-value.

Acheter un logement neuf en Espagne en non-résident : NIE, modelo 210, IBI

Pour un non-résident, l'achat est le même, à trois différences près. La première est le NIE. Il vous le faut avant l'acte : le notaire doit consigner le numéro d'identification fiscale de toutes les parties (art. 23 de la Ley del Notariado) et, pour un étranger, ce numéro est le NIE ou, à défaut, un NIF commençant par M attribué par l'Agencia Tributaria (art. 20 du Real Decreto 1065/2007). Demandez-le tôt.

La deuxième est le modelo 210 annuel (la déclaration de revenus des non-résidents) pour le logement que vous ne louez pas. Le neuf présente un avantage : tant que le logement est en construction, aucun revenu n'est imputé (art. 85.1 de la Ley del IRPF), et avant l'acte vous n'êtes pas propriétaire ; payer des échéances sur plan ne génère donc aucun modelo 210. L'imputation commence le jour où vous devenez propriétaire et se calcule au prorata des jours : 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si cette valeur a été révisée au cours des dix années précédentes. Comme le logement neuf n'a souvent pas de valeur cadastrale notifiée au 31 décembre, la règle spéciale s'applique : 1,1 % de 50 % du montant le plus élevé entre le prix d'acquisition et la valeur vérifiée par l'administration. L'impôt est exigible au 31 décembre et se déclare l'année suivante ; le taux et les délais figurent dans notre guide du modelo 210.

La troisième est l'IBI. Il est dû par le propriétaire au 1er janvier (art. 75 du Texto Refundido de Haciendas Locales) : l'avis de l'année de l'acte est donc généralement au nom du promoteur, et le premier à votre nom arrive l'année suivante. Comme le Catastro fait remonter les effets de l'enregistrement à la date réelle de fin des travaux ou de l'acte, un enregistrement tardif peut entraîner des rappels pour les années antérieures.

Ce qui ne vous concerne pas lorsque vous achetez à un promoteur espagnol : la retenue de 3 %, qui ne s'applique que lorsque le vendeur est un non-résident sans établissement stable (art. 25.2 du Texto Refundido del IRNR), et la plusvalía municipale, payée par le promoteur. Si le promoteur est une société étrangère sans établissement en Espagne, demandez avant l'acte le certificat de l'Agencia Tributaria attestant qu'elle est soumise à l'impôt espagnol sur les sociétés (art. 14.2.a du Reglamento del IRNR) ; sans lui, l'obligation de retenue vous incomberait.

Faire construire sa maison en Espagne (TVA 10 %, ICIO, assurance décennale)

Si vous achetez un terrain et faites construire votre maison, vous êtes le promoteur de l'opération. Le terrain est imposé selon le vendeur : un particulier vous le vend avec l'ITP (9 % au taux général dans la Région de Valence, sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur de référence) ; une entreprise, en règle générale, avec la TVA. Un terrain n'est pas un logement : il ne bénéficie donc pas du taux de 10 % des logements ; demandez le taux applicable avant de signer.

Les travaux, eux, bénéficient d'un taux réduit : les travaux de construction de bâtiments destinés principalement au logement (au moins 50 % de la surface construite) sont soumis à 10 % de TVA lorsque le contrat est conclu directement entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur (art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Selon l'Agencia Tributaria, les sous-traitants ne bénéficient pas du taux réduit, et les portes, fenêtres ou meubles de cuisine achetés sans pose relèvent de 21 % ; les meubles de cuisine et de salle de bains et les placards encastrés vendus avec leur pose relèvent bien de 10 % (art. 91.Uno.3.2.º). Les honoraires de l'architecte et de l'aparejador (technicien de chantier) sont des prestations de services professionnels, et non des travaux, et supportent le taux normal.

La mairie perçoit l'Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) auprès du maître d'ouvrage (art. 101 du Texto Refundido de Haciendas Locales) : jusqu'à 4 % du coût d'exécution matérielle, hors TVA, honoraires et marge du constructeur (art. 102). Le taux exact et les abattements, par exemple pour l'installation de l'énergie solaire, dépendent du règlement municipal. S'y ajoute la taxe de permis ou de contrôle de la déclaration préalable (art. 20.4.h).

L'assurance décennale n'est pas obligatoire pour l'autopromoteur individuel d'une maison individuelle unique destinée à son propre usage (disposition additionnelle 2.ª LOE). Mais si vous vendez la maison avant dix ans, vous devez la souscrire pour la durée restante, et le notaire n'autorise pas la vente sans elle, sauf si l'acheteur vous en dispense expressément et que vous justifiez avoir occupé le logement. Attention aussi à la TVA : si vous construisez pour vendre, vous êtes un professionnel (art. 5.Uno.d LIVA) et votre première vente supporte la TVA. À l'achèvement, vous déclarez la construction par acte notarié, avec son AJD (section suivante).

Declaración de obra nueva : définition, moment et impôt dû

La déclaration d'achèvement de construction (declaración de obra nueva) est l'acte par lequel le propriétaire d'un terrain fait constater qu'un bâtiment y a été construit, pour que le Registre l'inscrive. Dans une promotion, elle s'accompagne généralement de la division en copropriété (división horizontal), qui divise l'immeuble en logements, garages et débarras indépendants, chacun avec son propre lot au Registre. Elle peut être établie en cours de construction, avec le permis et un certificat technique, ou une fois achevée, avec le certificat de fin de travaux, l'assurance décennale et les documents de livraison et d'occupation (art. 28 du Texto Refundido de la Ley de Suelo ; art. 20 LOE).

Fiscalement, elle paie l'AJD, car c'est un acte ayant un objet évaluable, susceptible d'inscription et non soumis aux autres composantes de l'impôt (art. 31.2 TRLITPAJD). La base de la déclaration d'achèvement est la valeur réelle du coût des travaux déclarée ; pour la division en copropriété, on y ajoute la valeur réelle du terrain (art. 70 du règlement de l'impôt, Real Decreto 828/1995). La Région de Valence n'a pas de taux spécifique pour ces actes : le taux général de 1,4 % s'applique donc (art. 14.Cuatro de la Ley 13/1997). Faute d'acquéreur, l'impôt est payé par celui qui passe ou demande l'acte : le promoteur ou le propriétaire qui déclare (art. 29 TRLITPAJD).

Qui paie la déclaration d'achèvement lorsque vous achetez à un promoteur ? Le promoteur : la loi sur la consommation interdit de mettre à la charge de l'acheteur les frais de déclaration d'achèvement et de copropriété (art. 89.3.a du Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Elle ne génère pas de plusvalía municipale, car cet impôt frappe les transmissions de terrains et il n'y a ici aucune transmission (art. 104.1 du Texto Refundido de Haciendas Locales). Au Catastro, elle se déclare au moyen du modelo 900D (les anciens 901N et 902N n'existent plus) dans les deux mois suivant la fin des travaux, sauf si la mairie, le notaire ou le conservateur la communique.

Est-elle obligatoire ? Sans elle, la maison ne figure pas au Registre, et vous ne pourrez ni inscrire une vente qui la décrit ni l'hypothéquer normalement. Pour l'autopromoteur qui construit sa résidence principale, le texte littéral du taux valencien de 0,1 % vise les actes constatant des acquisitions de résidence principale, et la déclaration d'achèvement n'est pas une acquisition : ne comptez pas sur ce taux sans une position expresse de l'Agència Tributària Valenciana.

Régulariser une construction ancienne sans permis (obra nueva por antigüedad)

Ce que l'on appelle la déclaration d'achèvement « par ancienneté » (declaración de obra nueva por antigüedad) est la voie permettant d'inscrire une construction achevée depuis des années et jamais déclarée : une maison de campagne agrandie, un logement construit sans permis ou une annexe qui ne figure pas dans l'acte. La loi n'emploie pas cette expression : c'est l'art. 28.4 du Texto Refundido de la Ley de Suelo qui la régit pour les constructions dont la démolition ne peut plus être ordonnée, parce que le délai de rétablissement de la légalité urbanistique est écoulé. Si ce délai n'est pas écoulé, cette voie n'est pas ouverte : la situation devrait d'abord être réglée sur le plan de l'urbanisme.

Pour l'inscrire, il faut un document attestant l'achèvement des travaux à une date déterminée et une description concordant avec l'acte : certificat de la mairie ou d'un technicien compétent, acte notarié descriptif ou certificat cadastral descriptif et graphique. Le conservateur vérifie qu'aucune procédure de discipline urbanistique n'est inscrite et qu'il ne s'agit pas d'un terrain public, procède à l'inscription et la notifie à la mairie, qui doit se prononcer sur la situation urbanistique du bien.

Fiscalement, la déclaration d'achèvement par ancienneté n'a pas de régime propre : elle paie le même AJD de 1,4 % dans la Région de Valence, sur la valeur réelle du coût des travaux déclarée. La manière de chiffrer ce coût pour une construction achevée depuis des années n'est pas fixée par les textes, et l'administration peut contrôler la valeur déclarée ; mieux vaut que le technicien la justifie de façon argumentée.

Au Catastro, la construction doit également figurer : si elle n'y figure pas, elle se déclare au moyen du modelo 900D. Si vous achetez un logement comportant des constructions non déclarées, demandez au vendeur de les régulariser avant l'acte : une construction qui ne figure pas au Registre n'est pas protégée par lui, et les situations urbanistiques douteuses se transmettent à l'acheteur. Inscrire n'est pas légaliser : la construction est inscrite avec sa situation urbanistique, pas avec un permis.

Calendrier fiscal de la première année de votre logement neuf

Pendant les travaux (sur plan). Chaque versement donne lieu à une facture avec 10 % de TVA, ou 21 % si vous achetez un garage ou un débarras séparément, et doit être couvert par la garantie individuelle. Pas d'AJD, pas d'IBI à votre nom, pas de modelo 210 : tant que le logement est en construction, aucun revenu n'est imputé et vous n'êtes pas encore propriétaire.

Le jour de l'acte. Vous payez le solde du prix avec sa TVA et vous signez ; s'il y a un prêt hypothécaire, il se signe juste après. Si le promoteur n'a pas sa résidence fiscale en Espagne, c'est le moment de vérifier son certificat pour écarter la retenue de 3 %. Une fois le logement livré, le promoteur peut lever la garantie de vos acomptes : avant de signer, vérifiez que l'acte reprend tout ce que vous avez versé en acompte. Conservez factures et virements : ils constituent votre coût d'acquisition pour le jour où vous vendrez.

Dans le mois qui suit. Vous déposez le modelo 600 de l'AJD auprès de l'Agència Tributària Valenciana dans un délai d'un mois à compter de l'acte, à 1,4 % ou à 0,1 %. L'achat est ensuite inscrit au Registre. Dans les deux mois qui suivent, si personne ne l'a communiquée, vous déclarez l'acquisition au Catastro au moyen du modelo 900D. Souscrivez l'eau et l'électricité avec la declaración responsable de primera ocupación.

Au 31 décembre, le revenu imputé du modelo 210 devient exigible pour les jours de détention de l'année, si vous êtes non-résident et ne louez pas. Au 1er janvier suivant, vous devenez redevable de l'IBI, et votre premier avis arrive cette année-là ; si l'enregistrement au Catastro a pris du retard, des rappels peuvent aussi arriver. Au cours de l'année suivante, vous déposez votre premier modelo 210, dans le délai indiqué dans notre calendrier du modelo 210. Et pendant la première année suivant la réception des travaux, contrôlez les finitions : c'est le délai de garantie du constructeur.

Comment nous vous aidons

Chez spainfiscal, nous accompagnons des acheteurs étrangers et résidents qui achètent un logement sur la Costa Blanca, et c'est dans le neuf que la revue fiscale apporte le plus de valeur avant de signer, et non le jour de l'acte. Avant la réservation, nous vérifions qui vend et quel impôt s'applique (TVA ou ITP), si le garage et le débarras bénéficient du taux de 10 %, quel taux d'AJD vous revient réellement et combien vous paierez au total, chaque poste étant justifié.

Pendant l'achat, nous examinons sous l'angle fiscal le contrat, la garantie individuelle de vos versements et les factures de chaque échéance, et nous vous aidons à obtenir le NIE si vous ne l'avez pas encore. Après l'acte, nous préparons et déposons le modelo 600 dans les délais, vérifions l'enregistrement au Catastro et, si vous êtes non-résident, nous nous occupons du modelo 210 chaque année, en commençant par le premier, calculé au prorata des jours.

Si vous faites construire votre maison, nous calculons la TVA des travaux, l'ICIO et l'AJD de la déclaration d'achèvement de construction. Si vous envisagez de céder le contrat avant l'acte, nous analysons l'imposition de la plus-value en Espagne. Vous pouvez nous demander un devis depuis la page des services.