Modelo 211 : la retenue de 3 % de l’acheteur en Espagne expliquée

Qu’est-ce que le modelo 211, et pourquoi c’est l’acheteur qui le dépose

Le modelo 211 est l’autoliquidation par laquelle l’acheteur d’un bien immobilier espagnol déclare et verse les 3 % retenus sur un vendeur non-résident. Ce n’est pas un impôt à la charge de l’acheteur : c’est un acompte sur l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) dû par le vendeur au titre de sa plus-value, perçu par l’intermédiaire de l’acheteur parce que le vendeur peut devenir inaccessible une fois l’argent sorti d’Espagne. La règle figure à l’article 25.2 du texte refondu de la loi relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR) ; les modalités sont fixées à l’article 14 du règlement de l’IRNR (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) et dans l’Orden EHA/3316/2010, qui approuve le formulaire.

Comme l’obligation est propre à l’acheteur, l’administration fiscale se tourne vers lui si l’argent n’arrive jamais : l’article 23.1 de la loi générale des impôts (LGT) rend l’obligation de verser cet acompte autonome par rapport à l’obligation fiscale principale. Verser au vendeur 100 % du prix ne vous libère pas : vous devriez toujours les 3 % à l’AEAT et devriez les récupérer auprès d’un vendeur peut-être déjà à l’étranger.

Qui doit retenir : tout acheteur, dès lors que le vendeur est non-résident

Ce qui déclenche l’obligation, c’est le statut du vendeur, non celui de l’acheteur. L’article 25.2 TRLIRNR s’applique chaque fois que le cédant est un contribuable non-résident agissant sans établissement stable en Espagne — une personne physique vivant au Royaume-Uni, en Allemagne, en Norvège ou en Russie, ou une société étrangère propriétaire directe du bien. Un couple belge qui achète une villa à Orihuela Costa à un propriétaire suédois doit retenir exactement comme le ferait un acheteur d’Alicante.

Peu importe également que l’acheteur soit une personne physique ou une société, ou que l’achat soit financé par un prêt hypothécaire : une SL espagnole, une Ltd britannique ou une BV néerlandaise qui acquiert le bien dépose le modelo 211. Seuls deux types de vendeurs échappent à la règle — celui qui est résident fiscal en Espagne et le prouve comme expliqué plus bas, et le non-résident opérant par l’intermédiaire d’un établissement stable en Espagne.

La base : 3 % du prix convenu, et non la valeur de référence

La loi est précise : 3 % de la contrepartie convenue entre les parties (art. 25.2 TRLIRNR), c’est-à-dire le prix figurant dans l’acte. Pour un achat de 300.000 €, vous retenez 9.000 €, versez 291.000 € au vendeur et payez 9.000 € à l’AEAT. Le pourcentage ne varie ni selon le pays du vendeur, ni selon la durée de détention, ni selon que le vendeur réalise ou non un bénéfice — en cas de perte, le vendeur récupère ensuite les 3 % au moyen du modelo 210.

Ne confondez pas cette base avec la valeur de référence du Catastro. Les droits de mutation (ITP) que vous versez à la Generalitat Valenciana sont assis sur la valeur de référence lorsqu’elle est supérieure au prix (art. 10.2 de la loi relative à l’ITP-AJD) ; la retenue de 3 % suit uniquement le prix. Deux impôts, deux bases — et une source fréquente de sur-retenue lorsqu’une gestoría applique la valeur de référence aux deux.

Le délai : un mois à compter de l’acte

L’acquéreur dépose le modelo 211 et paie dans le mois qui suit la date du transfert (art. 14.3 RIRNR ; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) — pour une vente notariée, la date de l’acte, comptée de quantième à quantième : un acte signé le 12 mars est dû au plus tard le 12 avril. Le règlement désigne l’office de l’AEAT compétent pour le lieu du bien, mais le formulaire se dépose en ligne. Votre mois sert aussi de point de départ au délai du vendeur : le modelo 210 relatif à la plus-value se dépose dans les trois mois suivant l’expiration de ce mois (art. 14.4 RIRNR ; art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

Un modelo 211 déposé tardivement sans mise en demeure préalable entraîne la majoration prévue à l’article 27 LGT — 1 % plus 1 % par mois entier de retard, et 15 % plus intérêts au-delà de douze mois — assortie d’une sanction si l’AEAT a déjà réclamé. Cette majoration est à la charge de l’acheteur et ne peut être répercutée sur le vendeur.

Comment le modelo 211 se dépose en pratique

Le modelo 211 se dépose auprès de l’administration fiscale, jamais auprès du notaire ni de la mairie. L’Orden EHA/3316/2010 prévoit deux voies : le dépôt électronique sur la Sede de l’AEAT avec un certificat numérique — la plupart des acheteurs étrangers passent par leur avocat ou leur conseiller fiscal, qui dépose en tant que représentant autorisé — ou une pré-déclaration imprimée générée par le service de l’AEAT et payée dans une banque collaboratrice (art. 10).

Le formulaire identifie les deux parties par leur numéro fiscal espagnol (NIF — pour un étranger, le NIE), le bien par sa référence cadastrale, et l’acte par le nom du notaire et sa date ; plusieurs vendeurs ou acheteurs sont enregistrés avec leurs quotes-parts respectives. Le paiement s’effectue au moment du dépôt, par prélèvement sur un compte espagnol via la passerelle de paiement ou en banque. Conservez le reçu portant le code NRC et le formulaire déposé : une copie pour le vendeur, une pour vous, l’AEAT pouvant réclamer l’un ou l’autre pendant quatre ans.

Si vous ne retenez pas la somme : le bien répond de la dette

L’article 25.2 TRLIRNR se termine par la sanction qui donne sa force à la règle : si la retenue n’est pas versée, le bien transmis répond du plus faible des deux montants entre les 3 % qui auraient dû être retenus et l’impôt réellement dû par le vendeur. L’article 14.5 RIRNR ajoute que le conservateur du Registre de la propriété inscrit une note marginale contre le bien pour ce montant, laquelle n’est annulée que par l’écoulement du délai ou par la preuve que la somme a été payée, que la vente n’était pas soumise à retenue, ou que la dette est prescrite.

Une note marginale complique toute vente ou toute hypothèque future tant qu’elle n’est pas levée, et, si la dette n’est pas payée, l’acquéreur en répond subsidiairement sur ce bien (art. 79.1 LGT). Cette responsabilité s’ajoute à l’obligation propre de l’acheteur en tant qu’agent retenu à la source, si bien que l’AEAT peut vous réclamer personnellement les 3 % impayés, majorations, intérêts et, après mise en demeure, une sanction. Si vous découvrez après la signature que rien n’a été retenu, déposez et payez immédiatement : un dépôt tardif spontané limite le coût à la majoration de l’article 27 LGT.

La copie pour le vendeur : pourquoi le 211 acquitté compte

Une fois la retenue payée, l’acquéreur doit remettre au vendeur une copie du modelo 211, qui lui permet de justifier cet acompte dans sa propre déclaration relative à la vente (art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). Le modelo 210 du vendeur impute les 3 % sur l’impôt dû ou demande le remboursement de l’excédent — et les justificatifs des retenues imputées doivent être joints à cette déclaration (art. 7.2 Orden EHA/3316/2010).

L’impôt du vendeur sur la plus-value est de 19 % du bénéfice quel que soit son pays de résidence, car l’article 25.1.f.3.º TRLIRNR impose les plus-values sur cession d’actifs à 19 % pour tout non-résident. En cas de plus-value modeste ou de perte, les 3 % dépassent souvent l’impôt dû, et la différence ne revient au vendeur que par un modelo 210 citant votre modelo 211. Inscrivez cette remise dans le contrat : l’acheteur dépose le formulaire dans le mois et remet l’exemplaire destiné au vendeur dans un délai déterminé de jours.

Quand aucune retenue n’est due : le certificat de l’AEAT et les autres exceptions

L’article 14.2 RIRNR lève l’obligation dans deux cas. Le premier se présente quotidiennement : le vendeur prouve qu’il est assujetti à l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques (IRPF) ou à l’impôt sur les sociétés au moyen d’un certificat délivré par l’administration fiscale espagnole — un certificat de résidence fiscale délivré par l’Agencia Tributaria, selon les propres termes de l’AEAT. Un certificat de résidence du pays d’origine du vendeur, un certificat d’empadronamiento, un DNI espagnol ou des années de reçus d’IBI ne constituent pas ce document. Si le vendeur ne peut le produire le jour de la signature, retenez la somme : il pourra récupérer les 3 % plus tard, alors que vous ne pourrez pas discuter une note marginale portée contre votre bien.

La seconde exception est l’apport d’un bien immobilier au capital social d’une société résidente en Espagne (art. 25.2, second alinéa, TRLIRNR ; art. 14.2.b RIRNR) — une opération de société, et non une vente. Un vendeur disposant d’un établissement stable en Espagne échappe entièrement à la règle.

Acheteurs non-résidents, copropriétaires et jour de la signature sur la Costa Blanca

Un non-résident qui achète à un non-résident est la transaction la plus fréquente sur la Costa Blanca, et la règle s’applique intégralement : l’acheteur a besoin d’un NIE, dépose le modelo 211 dans le mois — en général par l’intermédiaire d’un représentant muni d’un certificat numérique — et remet la copie. La copropriété se répartit : lorsqu’un vendeur est résident espagnol muni d’un certificat de l’AEAT et l’autre non, vous ne retenez les 3 % que sur la part du non-résident ; lorsque les deux sont non-résidents, les 3 % du prix total sont répartis sur le formulaire selon leurs quotes-parts. Une société non-résidente subit la retenue comme une personne physique.

Chez un notaire de Torrevieja, Orihuela, Alicante ou Dénia, la retenue est consignée dans l’acte. Le même jour comporte généralement une seconde retenue qui n’a rien à voir avec l’AEAT : lorsque le vendeur est une personne physique non-résidente, l’article 106.2 de la loi sur les finances locales (TRLRHL) fait de l’acheteur le redevable substitué pour la plusvalía municipal, qui doit donc la déclarer et la verser à l’ayuntamiento dans les trente jours ouvrables (art. 110.2.a) et la récupérer auprès du vendeur, normalement en retenant le montant estimé sur le prix (art. 36.3 LGT). Notre guide sur la plusvalía explique comment l’estimer ; le montant dépend de l’ordonnance de chaque mairie.

Les deux retenues doivent figurer dans le contrat privé avant l’acte : les 3 % sur le prix, la plusvalía estimée, qui dépose quoi et quand les copies sont remises. spainfiscal se charge du modelo 211 de l’acheteur et du dépôt de la plusvalía, agit comme représentant fiscal pour les acheteurs vivant à l’étranger, et coordonne le conseil à l’achat dans toute la Comunidad Valenciana.