Impôt sur les loyers d’un non-résident en Espagne 2026 : calcul et licence

Dois-je payer des impôts en Espagne si je loue mon bien espagnol ?

Un non-résident qui loue un logement en Espagne paie l’impôt des non-résidents (IRNR) sur les loyers et, pour les jours où le bien n’a pas été loué, un revenu imputé calculé sur la valeur cadastrale. Les deux se déclarent sur le même modelo 210, mais avec des codes différents et des délais différents. Ne déclarer que l’un des deux est l’erreur la plus répandue chez les propriétaires étrangers.

À cette charge de l’État s’ajoutent les impôts locaux sur le bien — l’impôt foncier (IBI) et la taxe d’enlèvement des ordures — et, si vous louez à des touristes, un second bloc d’obligations : une licence régionale, un numéro d’enregistrement dans vos annonces, la communication des données des voyageurs au ministère de l’Intérieur et, dans certains cas, la TVA à 10 %. La facture fiscale réelle d’une location sur la Costa Blanca ne s’arrête presque jamais au pourcentage de l’IRNR.

Le régime de l’IRNR est identique que vous louiez à long terme ou à la nuitée : la base et le taux dépendent de votre résidence fiscale, et non du type de location. Ce qui change radicalement selon le type de location, ce sont la TVA, la licence et le risque de sanction. Les règles de licence et de sanctions qui suivent sont celles de la Comunidad Valenciana et ne sont pas transposables à Madrid, à l’Andalousie ou à la Catalogne.

Locations de longue durée, de saison et touristiques : ce qui change selon chaque régime

Dans la Comunidad Valenciana, un logement à usage touristique (vivienda de uso turístico) est le bien entier, cédé contre un prix à des fins touristiques pour une durée de dix jours consécutifs ou moins au même locataire. À partir de onze jours, il ne s’agit plus d’un logement à usage touristique mais d’une location de saison, soumise à des règles différentes et à un risque de sanction différent. Ce seuil est la première chose à trancher avant de publier une annonce.

Un bail de longue durée régi par la loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos) n’exige aucune licence touristique, est exonéré de TVA et n’entraîne aucune obligation de communication des voyageurs, car il ne s’agit pas d’un hébergement au sens hôtelier. Il est tout de même soumis à l’IRNR et exige un modelo 210, mais il s’inscrit dans un cadre administratif bien plus léger. C’est l’option que choisissent la plupart des propriétaires qui ne vivent pas en Espagne.

La location touristique inverse cette équation : un revenu potentiel plus élevé par nuit, mais un rapport de compatibilité urbanistique, une declaración responsable, un numéro d’enregistrement dans chaque annonce, une déclaration de voyageurs à chaque arrivée, une TVA éventuelle et un barème de sanctions régional très sévère. Chacune de ces obligations a son propre régime de contrôle. La Ley 15/2018 interdit aussi expressément la location de chambres individuelles à des fins touristiques dans la Comunidad Valenciana.

Taux d’imposition des non-résidents : 19 % pour l’UE et l’EEE contre 24 % sur les loyers bruts

Le taux de l’IRNR sur les loyers est de 19 % pour les contribuables résidant dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen avec lequel il existe un échange effectif d’informations — en pratique l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein — et de 24 % en règle générale pour tous les autres. La différence réelle tient toutefois moins au taux qu’à la base à laquelle il s’applique.

L’article 24.1 du TRLIRNR dispose que la base imposable est le montant brut, sans déduction de dépenses et sans application de réductions. Seul l’article 24.6 prévoit une exception pour les personnes physiques résidant dans l’UE et dans l’EEE, qui peuvent déduire les dépenses prévues par la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques à condition de pouvoir démontrer un lien économique direct et indissociable avec les revenus obtenus en Espagne.

Pour les propriétaires britanniques, c’est déterminant : depuis la fin de la période de transition du Brexit, ils sont imposés à 24 % sur le revenu brut, sans déduction de l’IBI, des charges de copropriété, de l’assurance, des intérêts ni de l’amortissement, et la convention de double imposition de 2013 ne corrige pas cette différence — elle évite seulement de payer deux fois, au moyen d’un crédit d’impôt au Royaume-Uni. Les résidents des États-Unis et de Russie partent de la même situation. La réduction de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour la location d’un logement d’habitation n’est pas non plus jamais disponible.

Quelles dépenses sont déductibles, et comment les répartir si vous ne louez qu’une partie de l’année

Seul un propriétaire résidant dans l’UE ou dans l’EEE peut déduire des dépenses, et le catalogue dépend de la nature du propriétaire : une personne physique applique les dépenses prévues pour les revenus de biens immobiliers par la Ley 35/2006, tandis qu’une société propriétaire applique les dépenses déductibles selon les règles espagnoles de l’impôt sur les sociétés. Elles comprennent l’IBI et la taxe d’enlèvement des ordures, les charges de la copropriété, l’assurance du logement, les fournitures payées par le bailleur, les commissions des plateformes, les frais de gestion, l’entretien et les réparations, ainsi que les intérêts du prêt d’acquisition.

Les intérêts et les frais de réparation et d’entretien ont une limite propre : ils ne peuvent pas dépasser les revenus bruts du bien, et l’excédent se déduit au cours des quatre années suivantes. S’y ajoute l’amortissement, à 3 % par an sur le plus élevé de deux montants — le coût d’acquisition effectivement payé ou la valeur cadastrale — en excluant toujours la valeur du terrain. Sans la ventilation terrain/construction figurant sur l’avis d’IBI, vous ne pouvez pas le calculer correctement.

Lorsque le bien n’est loué qu’une partie de l’année, les dépenses se déduisent au prorata des jours effectivement loués : une prime d’assurance annuelle de 300 € pour un logement loué pendant 120 jours ne se déduit pas pour 300 €, mais pour la fraction correspondante. Pour appliquer le taux de 19 % et déduire des dépenses, l’Agencia Tributaria (AEAT) exige en outre la preuve de votre résidence fiscale dans votre pays d’origine au moyen d’un certificat, valable un an ; à défaut, elle peut vous redresser à 24 % sur le montant brut.

Les jours où vous ne louez pas sont aussi imposés : le revenu imputé espagnol de 1,1 % ou de 2 %

Pour les jours où le logement n’est pas loué, le non-résident déclare un revenu imputé égal à 2 % de la valeur cadastrale du bien, réparti sur ces jours. Le pourcentage tombe à 1,1 % lorsque la valeur cadastrale a été révisée par une procédure générale d’évaluation collective prenant effet au cours de la période d’imposition elle-même ou des dix années précédentes ; il vaut la peine de le vérifier sur l’avis d’IBI ou au bureau électronique du cadastre, car dans de nombreuses communes de la Costa Blanca, la dernière révision est antérieure à cette fenêtre et le taux de 2 % s’applique. Il se déclare sur le modelo 210 sous le code de type de revenu 02.

Si le bien n’a pas de valeur cadastrale notifiée, l’imputation se calcule à 1,1 % sur 50 % du plus élevé entre la valeur vérifiée par l’administration et le prix d’achat. Le revenu imputé est exigible au 31 décembre de chaque année, contrairement aux loyers, qui sont exigibles lorsqu’ils deviennent payables ou à la date d’encaissement si elle est antérieure.

La conséquence pratique est que celui qui loue son logement quatre mois par an dépose deux déclarations pour le même bien et la même année : l’une pour les loyers de ces quatre mois, l’autre pour l’imputation des huit mois restants. Ne déposer que la première est un manquement facile à repérer pour l’Agencia Tributaria, puisqu’elle sait à tout moment qui est propriétaire du bien au cadastre.

Quand le modelo 210 est-il exigible pour les loyers, et à quelle fréquence le déposer ?

Pour les revenus perçus en 2026 avec un impôt à payer, le modelo 210 se dépose pendant les vingt premiers jours calendaires d’avril de l’année suivante, soit du 1er au 20 avril 2027, avec prélèvement du paiement du 1er au 15 avril ; si la déclaration est à zéro, le délai reste du 1er au 20 janvier 2027, et si elle donne lieu à un remboursement, elle peut être déposée à partir du 1er février 2027. Cela a été fixé par l’Orden HAC/623/2026 du 12 juin, qui a modifié l’Orden EHA/3316/2010 et déplacé le calendrier que presque tous les sites répètent encore.

Pour les revenus perçus en 2025, la déclaration annuelle regroupée était exigible entre le 1er et le 20 janvier 2026. Le regroupement annuel existe pour les revenus perçus à partir de 2024, en vertu de l’Orden HFP/1338/2023, et pour les revenus perçus en 2026 il reste une option : les trois premiers trimestres se déclarent dans les vingt premiers jours d’avril, de juillet et d’octobre 2026, mais le quatrième trimestre 2026 se dépose déjà du 1er au 20 avril 2027, et à partir des revenus perçus en 2027, le délai d’avril s’applique aussi bien aux déclarations séparées qu’aux déclarations regroupées. Les revenus non soumis à retenue sont regroupés même s’ils proviennent de payeurs différents, avec le code 35 au lieu de 01.

Le revenu imputé suit son propre calendrier. Les revenus perçus en 2025 se déclarent tout au long de 2026, jusqu’au 31 décembre. Les revenus perçus en 2026 se déclarent du 1er avril au 31 décembre 2027, avec prélèvement jusqu’au 23 décembre. Il est utile de séparer les deux calendriers dans votre agenda fiscal, car ils courent en parallèle toute l’année.

Si le locataire est une société, un professionnel ou une entreprise, il est tenu de retenir 19 % ou 24 % sur le montant brut, sans appliquer les dépenses de l’article 24.6 ; un locataire particulier ne retient jamais rien. Un propriétaire de l’UE récupère l’excédent en demandant un remboursement sur le modelo 210, à partir du 1er février de l’année suivante et dans un délai de quatre ans.

TVA : quand une location touristique cesse d’être exonérée et passe à 10 %

La location d’un logement est exonérée de TVA en vertu de l’article 20.Uno.23.º b) de la Ley 37/1992, et l’exonération s’étend aux garages, aux annexes et au mobilier loués avec le logement. Cette exonération subsiste même si vous louez à la nuitée : la simple remise du bien ne génère aucune TVA, quelle que soit la brièveté du séjour. En contrepartie, un bailleur exonéré ne peut pas déduire la TVA supportée sur la rénovation, le mobilier ou les fournitures.

L’exonération disparaît lorsque le bailleur s’engage à fournir l’un des services accessoires propres à l’hôtellerie. La loi elle-même cite la restauration, le ménage, la blanchisserie et d’autres services de même nature. Dans ce cas, la location devient imposable et non exonérée, et elle est taxée à 10 % par application du taux réduit applicable aux services d’hôtellerie et de restauration.

La ligne de partage pratique a été tracée par la Direction générale des impôts (Dirección General de Tributos). Sont propres à l’hôtellerie le ménage et le changement du linge pendant le séjour, la réception et le service client permanents, la restauration et la blanchisserie. Ne le sont pas le ménage et le changement du linge à l’arrivée et au départ, le nettoyage des parties communes, l’entretien technique et la remise des clés.

Aux fins de la TVA, l’article 69.Tres de la Ley 37/1992 considère tout bien exploité en location comme un établissement stable, que des services de type hôtelier soient fournis ou non ; ce qui dépend de ces services, c’est de savoir si la location devient imposable plutôt qu’exonérée et, avec elle, la charge déclarative : le propriétaire non-résident doit alors s’immatriculer par le modelo 036, facturer la taxe et déposer le 303 trimestriel et le 390 annuel, sans possibilité d’autoliquidation. Il n’existe pas non plus de seuil minimal d’exonération pour ceux qui facturent peu, car le régime de franchise pour les petites entreprises de la directive (UE) 2020/285 n’a pas été transposé en Espagne.

Quand la location touristique devient une activité économique

Fournir des services propres à l’hôtellerie ne signifie pas automatiquement que vous avez un établissement stable au sens de l’IRNR. En l’absence d’organisation de moyens — pas de salariés déclarés, pas de local dédié, pas de gestion interne — le non-résident continue d’être imposé sans établissement stable, même si la TVA à 10 % s’applique bien. Dans ce cas, l’article 24.2 du TRLIRNR permet de déduire les frais de personnel, les achats de matériel et les fournitures.

Lorsqu’il existe une organisation de moyens — votre propre personnel, des locaux d’où l’activité est dirigée, une structure stable — l’activité est considérée comme exercée par l’intermédiaire d’un établissement stable. Le régime change complètement : vous êtes imposé au taux de l’impôt sur les sociétés — le taux général de 25 %, ainsi que les taux réduits pour les microentreprises et les petites entités en vigueur depuis 2025 — et la déclaration n’est plus le modelo 210 mais le modelo 200, avec ses propres obligations comptables et d’enregistrement.

Un cas fréquent sur la Costa Blanca est celui du propriétaire qui confie son logement à une société de gestion qui le sous-loue en location touristique. Cette location au gestionnaire n’est pas exonérée de TVA, car la loi exclut de l’exonération la location en vue d’une sous-location, et elle est taxée au taux normal de 21 %, et non à 10 % ; la société locataire est en outre tenue de retenir 19 % ou 24 % sur le montant brut. Le propriétaire de l’UE récupère alors l’excédent par une demande de remboursement sur le modelo 210.

La licence touristique dans la Comunidad Valenciana : ce qu’exigent les règles en 2026

Pour louer à des touristes dans la Comunidad Valenciana, vous devez déposer une declaración responsable auprès de Turisme Comunitat Valenciana et inscrire le bien au Registre du tourisme, qui attribue un numéro au format VT-000000-X. La procédure d’auto-inscription se fait en ligne, exige une signature électronique et est gratuite sur le bureau électronique de la Generalitat ; le coût réel tient à la taxe municipale et aux certificats techniques.

L’exigence qui bloque la plupart des inscriptions est le rapport municipal de compatibilité urbanistique. Depuis le Decreto-ley 9/2024, il est une condition préalable essentielle à la declaración responsable, et la Direction générale du tourisme radie les biens répertoriés qui ne peuvent pas le justifier. Vous le demandez à la mairie — Torrevieja et Orihuela ont chacune leur propre procédure — et vous devez payer la taxe municipale correspondante, dont le montant est fixé par chaque ordonnance fiscale locale.

Le bien doit aussi disposer d’une référence cadastrale unique et individualisée, d’un certificat de performance énergétique, de l’équipement minimal prévu à l’annexe III du Decreto 10/2021 — en vigueur en 2026 avec les modifications apportées par le Decreto-ley 9/2024 —, d’une plaque distinctive, de formulaires de réclamation et d’une période d’exploitation déclarée. L’enregistrement est valable cinq ans, renouvelable par une nouvelle declaración responsable, et exige que la localisation exacte et le numéro d’enregistrement figurent dans toutes les formes de publicité.

L’accord de la communauté de propriétaires et les plafonds municipaux

Depuis le 3 avril 2025, l’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) exige l’accord exprès des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts de propriété pour approuver, limiter, conditionner ou interdire la location touristique dans un immeuble en copropriété. La disposition régit la majorité et ne dit pas littéralement que l’activité ne peut pas commencer sans cet accord, mais la lecture administrative dominante est qu’une autorisation préalable est nécessaire, et la Generalitat elle-même exige que l’accord soit justifié lors de l’enregistrement. En pratique, le silence des statuts ne suffit plus.

La règle n’est pas rétroactive et les logements à usage touristique déjà en exploitation avant cette date continuent. Mais pour toute nouvelle inscription dans une urbanisation de Torrevieja, d’Orihuela Costa ou de Guardamar, l’obtention de cet accord est devenue le véritable goulot d’étranglement du projet, surtout lorsqu’une grande partie des propriétaires sont des étrangers non-résidents.

S’y ajoute la compétence municipale introduite par l’article 64 bis de la Ley 15/2018 : les mairies peuvent limiter, par le biais de l’urbanisme, le nombre de logements à usage touristique par immeuble, secteur ou zone, pour des raisons impérieuses d’intérêt général. C’est le fondement juridique des plafonds par quartier déjà appliqués dans certaines villes valenciennes et des futures limites sur la Costa Blanca.

Quel numéro d’enregistrement faut-il afficher aujourd’hui sur Airbnb ou Booking ?

Pour un bien situé sur la Costa Blanca, le numéro qui doit figurer dans les annonces aujourd’hui est le VT-000000-X du Registre du tourisme de la Comunidad Valenciana, accompagné de la localisation exacte du bien. La loi régionale l’exige, et c’est aussi l’identifiant que les plateformes vérifient et affichent en application des règles européennes applicables depuis mai 2026.

Le Registre unique national des locations créé par le Real Decreto 1312/2024, entré en vigueur le 1er juillet 2025 et qui a conduit des milliers de propriétaires à demander un numéro national, a été annulé par l’arrêt 620/2026 du Tribunal suprême, de mai 2026, car l’État n’avait pas compétence pour le créer. Ce qui subsiste, c’est le guichet numérique unique pour les locations et les obligations d’information des plateformes, qui s’appuient désormais sur les registres régionaux.

L’erreur inverse est plus dangereuse que l’erreur initiale : l’annulation du registre national ne signifie pas que vous n’avez plus à vous enregistrer. Les règles régionales et municipales sont intactes, et le règlement (UE) 2024/1028, applicable depuis le 20 mai 2026, exige que les plateformes vérifient et affichent le numéro d’enregistrement partout où il existe. Sans numéro régional, l’annonce est illégale et peut être sanctionnée.

Modelo 179, DAC7 et communication des voyageurs au ministère de l’Intérieur

Le modelo 179, l’ancienne déclaration d’information sur la cession de logements à des fins touristiques, n’est plus en vigueur : l’Agencia Tributaria elle-même précise que, à partir de 2024, ce formulaire n’est plus déposé. Il a été remplacé par le modelo 238, déposé par les plateformes en application de la directive DAC7, introduit par le Real Decreto 117/2024 et l’Orden HAC/72/2024, normalement au cours du mois de janvier de l’année suivante.

Ce changement ne réduit pas l’information qui parvient à l’administration fiscale, bien au contraire. Dans l’échange DAC7, il n’existe aucun seuil pour les locations de biens immobiliers : toutes sont déclarées, sans nombre minimal d’opérations ni montant minimal. L’Agencia Tributaria reçoit des plateformes le détail de ce que chaque propriétaire a perçu, ce qui rend impraticable la non-déclaration des loyers.

Parallèlement, le Real Decreto 933/2021 oblige les prestataires d’hébergement, y compris les logements à usage touristique, à recueillir les données de chaque voyageur et à les communiquer via SES.HOSPEDAJES immédiatement et, en tout état de cause, dans les 24 heures suivant la réservation ou la signature du contrat — ou son annulation — et le début du séjour, avec les données du voyageur exigées par l’annexe I : nom et prénoms, sexe, pièce d’identité et son numéro de support, nationalité, date de naissance, résidence habituelle, numéros de téléphone, adresse électronique et lien de parenté lorsque des mineurs sont concernés, ainsi que les données du contrat, du séjour et du moyen de paiement. Le non-respect est sanctionné par la loi sur la sécurité publique : omettre les communications obligatoires ou ne pas disposer du registre documentaire est une infraction grave passible d’une amende de 601 à 30.000 €, et communiquer tardivement ou avec des défauts est une infraction légère de 100 à 600 €. Les baux de longue durée sont hors champ, car ils ne constituent pas un hébergement de ce type.

IBI, taxe d’ordures et charges de copropriété sur un bien loué

L’IBI est fixé par chaque mairie dans la fourchette légale de l’impôt : pour les biens urbains, le taux minimal et par défaut est de 0,4 % et le maximum de 1,10 % de la valeur cadastrale, et chaque ordonnance fiscale locale fixe le sien. Il vaut mieux vérifier l’avis d’imposition et l’ordonnance en vigueur de la commune plutôt que de prendre pour argent comptant des pourcentages généraux, car l’écart entre les communes de la Costa Blanca est appréciable.

La taxe d’enlèvement des ordures a cessé d’être facultative : la Ley 7/2022 oblige chaque mairie à instaurer une taxe spécifique, identifiée séparément et non déficitaire, avec une échéance à partir d’avril 2025. Cela explique les hausses constatées en 2025 et 2026 dans des communes comme Torrevieja et Orihuela. Les montants réels varient selon l’ordonnance et le type de bien, et doivent donc être vérifiés au cas par cas.

L’IBI, la taxe d’ordures, les charges de copropriété, l’assurance et les fournitures sont des dépenses déductibles pour un propriétaire résidant dans l’UE ou dans l’EEE, toujours réparties au prorata des jours loués ; pour un propriétaire hors UE, ce sont des coûts purs qui ne réduisent pas la base de l’IRNR. Il n’existe pas de taxe touristique régionale dans la Comunidad Valenciana : la loi qui l’avait créée a été abrogée avant d’avoir jamais été appliquée. Une majoration de l’IBI pour logement inoccupé peut s’appliquer, ce qui suppose quatre biens résidentiels ou plus et une vacance prolongée sans cause justifiée.

Amendes pour location sans licence et points à vérifier à Torrevieja et à Orihuela Costa

La Ley 15/2018 de la Comunidad Valenciana gradue les amendes en trois niveaux : jusqu’à 10.000 € ou un avertissement pour les infractions légères ; de 10.001 à 100.000 € et fermeture jusqu’à six mois pour les infractions graves ; et de 100.001 à 600.000 €, avec cessation de l’activité, pour les infractions très graves. Les 90.000 € qui circulent en ligne reflètent une ancienne rédaction.

La qualification compte plus que le montant. Exercer, commercialiser, proposer ou simplement annoncer une activité touristique sans declaración responsable ou sans satisfaire aux exigences est une infraction très grave. Ne pas indiquer le numéro d’enregistrement dans la publicité, y compris les annonces sur les plateformes, est une infraction grave. Il suffit que l’annonce soit publiée : aucun voyageur n’a besoin d’arriver.

Pour un propriétaire à Torrevieja ou à Orihuela Costa, l’ordre pratique est toujours le même : vérifier d’abord auprès de la mairie que l’usage touristique est compatible et obtenir le rapport d’urbanisme ; obtenir ensuite l’accord des trois cinquièmes de la communauté, qui prend des mois dans les grandes urbanisations ; et seulement après, déposer la declaración responsable et publier l’annonce avec le numéro VT visible. Inverser cet ordre est la voie la plus rapide vers un dossier de sanction.

Sur le plan fiscal, la routine annuelle se résume à quatre choses : tenir un calendrier des jours loués et des jours disponibles pour votre propre usage, conserver les factures et la ventilation terrain/construction de l’avis d’IBI, déposer le modelo 210 pour les loyers et un autre pour le revenu imputé, et tenir à jour votre certificat de résidence fiscale. De nombreux propriétaires hors UE désignent en outre un représentant fiscal en Espagne.