Neubau in Spanien kaufen: Steuern, Garantien und Ablauf (2026)

Welche Mehrwertsteuer (IVA) fällt beim Neubau in Spanien an?

Eine Neubauwohnung, die Sie direkt vom Bauträger kaufen, wird mit 10 % IVA besteuert (Art. 91.Uno.1.7.º der Ley 37/1992 über die Mehrwertsteuer). Der Satz gilt für den Preis der Wohnung und erstreckt sich auch auf höchstens zwei Stellplätze und auf Nebenräume wie den Abstellraum (trastero), sofern sie gemeinsam mit der Wohnung übertragen werden. Es spielt keine Rolle, ob die Wohnung Ihr Wohnsitz, ein Zweitwohnsitz oder eine Investition zur Vermietung wird: Die IVA der Wohnung hängt weder von der Nutzung noch von Ihrem Wohnsitz ab. Auch eine neue Zweitwohnung zahlt 10 %.

Was nicht zu diesem Paket gehört, unterliegt dem Regelsatz von 21 % (Art. 90.Uno LIVA). Das betrifft einen separat gekauften Stellplatz oder Abstellraum, den dritten Stellplatz und jedes Gewerbelokal, das das Gesetz ausdrücklich als Nebenraum ausschließt, selbst wenn es zusammen mit der Wohnung verkauft wird. Das Gesetz spricht von Nebenräumen, „die gemeinsam übertragen werden“; der praktische Weg, sich die 10 % zu sichern, ist daher, Stellplatz und Abstellraum in denselben Vertrag und dieselbe Urkunde wie die Wohnung aufzunehmen. Liegt der Stellplatz auf einem anderen Grundstück, fragen Sie vor der Unterschrift nach: Die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) spricht von Stellplätzen im selben Gebäude.

Es gibt einen supermäßigten Satz von 4 %, aber nur für Sozialwohnungen (VPO) im Sonderregime oder aus öffentlicher Förderung, wenn ihr Bauträger sie verkauft, mit bis zu zwei Stellplätzen und den Nebenräumen im selben Gebäude (Art. 91.Dos.1.6.º LIVA). Darüber hinaus gibt es keine altersabhängig ermäßigte IVA, weder für unter 35-Jährige noch für Ältere, weder für kinderreiche Familien noch bei Behinderung. Die Vorteile für junge Käufer, von denen in den Nachrichten die Rede ist, sind regional und betreffen die ITP, die Steuer beim Kauf aus zweiter Hand, nicht die IVA auf Neubauten.

Zwei Feinheiten. Auf den Kanarischen Inseln sowie in Ceuta und Melilla gilt keine IVA (Art. 3 LIVA): Dort werden IGIC und IPSI mit eigenen Sätzen erhoben, die dieser Ratgeber nicht behandelt. Und wenn Sie die gerade übergebene Wohnung anschließend umbauen, gilt für die Renovierung nicht der Satz von 10 %, der für Wohnungen gilt, die seit mindestens zwei Jahren fertiggestellt sind; sie unterliegt also 21 % (Art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Neubau: IVA oder ITP? Entscheidend ist, wer verkauft

„Neubau zahlt IVA, Bestandsimmobilie zahlt ITP“ stimmt fast immer, doch das rechtliche Kriterium ist ein anderes: Der IVA unterliegt die erste Lieferung eines fertiggestellten Gebäudes, also die durch den Bauträger (Art. 20.Uno.22.º A des Mehrwertsteuergesetzes). Zweite und weitere Lieferungen sind von der IVA befreit und unterliegen deshalb der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) (Art. 4.Cuatro LIVA und Art. 7.5 des Texto Refundido del ITPAJD).

Der häufigste Fall an der Costa Blanca ist die neue Wohnung, die eine Privatperson weiterverkauft, nachdem sie sie vom Plan gekauft und nie genutzt hat. Steuerlich ist das eine zweite Lieferung durch einen Verkäufer, der kein Unternehmer ist; Sie zahlen also ITP und keine IVA – in der Region Valencia 9 % bei Käufen ab dem 1. Juni 2026 und 11 % auf den gesamten Wert, wenn dieser eine Million Euro übersteigt (Art. 13.Uno der Ley 13/1997). Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Preis und Referenzwert des Catastro (Art. 10 TRLITPAJD). Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, müssen Sie außerdem 3 % des Preises einbehalten (Art. 25.2 des Texto Refundido del IRNR) – etwas, das beim Kauf von einem spanischen Bauträger nie vorkommt.

Der zweite Fall ist der Bauträger, der die Wohnung vermietet hat. Ihr Verkauf ist keine erste Lieferung mehr, wenn die Wohnung zwei Jahre oder länger ununterbrochen vom Eigentümer, von Inhabern eines Nutzungsrechts oder von Mietern ohne Kaufoption genutzt wurde. Dauerte die Vermietung weniger als zwei Jahre, trägt der Verkauf weiterhin IVA. Dauerte sie zwei Jahre oder länger, zahlt der Verkauf an einen Dritten ITP – es sei denn, der Käufer ist genau der Mieter, der sie genutzt hat: Dann bleibt es eine erste Lieferung mit IVA. Mietverhältnisse mit Kaufoption zählen für diese zwei Jahre nicht.

Der dritte Fall wirkt in die Gegenrichtung: Eine Privatperson, die ein Haus baut, um es zu verkaufen, handelt für Zwecke der IVA als Unternehmer, „auch wenn nur gelegentlich“ (Art. 5.Uno.d LIVA), und ihr erster Verkauf trägt IVA. Und bei einer zweiten Lieferung an eine Privatperson kann der Bauträger nicht auf die Steuerbefreiung verzichten, um Ihnen IVA zu berechnen: Das ist nur möglich, wenn ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer kauft (Art. 20.Dos LIVA).

AJD beim Neubau: 1,4 % oder 0,1 % in der Region Valencia

Neben der IVA zahlt die Kaufurkunde einer neuen Wohnung die Beurkundungssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) in ihrer graduellen Quote. Sie fällt an, weil die Urkunde eine erste Ausfertigung mit bewertbarem Gegenstand ist, im Grundbuch eintragungsfähig und nicht der ITP unterworfen (Art. 31.2 TRLITPAJD). Sie wird vom Käufer gezahlt (Art. 29), und ihre Bemessungsgrundlage ist der erklärte Wert, der nie unter dem Referenzwert des Catastro liegen darf (Art. 30.1).

In der Region Valencia beträgt der allgemeine AJD-Satz 1,4 % für Urkunden ab dem 1. Juni 2026; bis zum 31. Mai waren es 1,5 % (Art. 14.Cuatro der Ley 13/1997 in der Fassung der Ley 5/2025). Er sinkt auf 0,1 %, wenn die Urkunde den Erwerb Ihres Hauptwohnsitzes dokumentiert (Art. 14.Uno.a). Diese 0,1 % kennen keine Grenzen bei Alter, Einkommen oder Preis. Verlangt wird der Hauptwohnsitzbegriff der spanischen Einkommensteuer (IRPF): die Wohnung innerhalb von 12 Monaten tatsächlich und dauerhaft zu beziehen – nach dem Kauf oder nach Abschluss der Bauarbeiten – und drei Jahre ununterbrochen dort zu wohnen (Zusatzbestimmung 23 des IRPF-Gesetzes).

Hier unterscheidet sich die Region Valencia von anderen Regionen: Es gibt keine ermäßigten AJD-Sätze nach Alter, Kinderreichtum oder Behinderung. Diese Ermäßigungen (8 %, 6 %, 4 % oder 3 %) gibt es mit ihren Voraussetzungen bei der ITP für Bestandsimmobilien, nicht bei der AJD auf Neubauten.

Für Käufer aus dem Ausland ist das Fazit klar: Ein Ferienhaus oder eine Kapitalanlage eines Nichtresidenten zahlt 1,4 %, weil sie nicht sein Hauptwohnsitz wird. Die 0,1 % passen nur, wenn Sie Ihren Lebensmittelpunkt nach Spanien verlegen und die Wohnung innerhalb der Frist dauerhaft beziehen. Nebenbei: In der Region Murcia beträgt der AJD-Satz für den Kauf einer IVA-pflichtigen Wohnung seit dem 25. Juli 2025 1,5 % (Art. 7.8 des Decreto Legislativo 1/2010 de Murcia). Das Modelo 600 für die valencianische AJD wird bei der Agència Tributària Valenciana (regionale Steuerbehörde) innerhalb eines Monats ab der Beurkundung eingereicht (Art. 14 ter.1 der Ley 13/1997).

Kauf vom Plan in Spanien: Risiken und wie Sie sich schützen

Vom Plan zu kaufen heißt, sich zum Kauf einer Wohnung zu verpflichten, die es noch nicht gibt, und einen Teil des Preises während des Baus zu zahlen. Dafür tragen Sie Risiken, die es bei einer Bestandsimmobilie nicht gibt: dass der Bau nicht beginnt, sich verzögert, der Bauträger insolvent wird, das Übergebene nicht dem Versprochenen entspricht oder sich der Markt vor der Übergabe ändert. Die Frage „Ist der Kauf vom Plan sicher?“ hat eine konkrete Antwort: Er ist sicher, wenn das vorab gezahlte Geld abgesichert und dort eingezahlt ist, wo das Gesetz es verlangt.

Das Gesetz gibt Ihnen drei Schutzmechanismen, die Sie prüfen und nicht einfach voraussetzen sollten. Erstens die Absicherung der Anzahlungen: eine Bürgschaft oder Versicherung, die alles abdeckt, was Sie vor der Übergabe zahlen, einschließlich Steuern, plus gesetzliche Zinsen (Zusatzbestimmung 1 der Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE). Zweitens das Sonderkonto, getrennt vom übrigen Geld des Bauträgers und dem Bau vorbehalten. Drittens die Pflichtinformationen: Der Bauträger muss Übergabetermin und Baufortschritt klar angeben und Ihnen bei der Unterschrift Kopien der Unterlagen aushändigen (Art. 5 und 9 des Real Decreto 515/1989).

Das größte Risiko ist, zu zahlen, bevor die Baugenehmigung vorliegt. Die Pflicht zur Absicherung entsteht mit der Baugenehmigung; eine Reservierungszahlung, die vorher kassiert wird, bewegt sich in einer Grauzone. Verlangt man von Ihnen vor der Genehmigung eine Anzahlung, bestehen Sie auf vollständiger Rückzahlung, falls die Genehmigung nicht erteilt wird. Das zweite Risiko ist, auf ein anderes Konto als das Sonderkonto zu zahlen, etwa an eine Konzerngesellschaft oder an den Makler: Zahlen Sie nur per Überweisung auf das im Vertrag genannte Konto.

Das dritte Risiko betrifft Steuern und Liquidität. Jede Zahlung trägt IVA ab dem ersten Euro, die 10 % werden also mit jeder Rate vorgestreckt. Und die Rechtslage kann sich vor der Beurkundung ändern: Die IVA jeder Zahlung richtet sich nach dem Satz, der bei der Zahlung gilt, die AJD nach dem Satz am Tag der Beurkundung. Wer in der Region Valencia vom Plan gekauft hat und nach dem 1. Juni 2026 beurkundet, zahlt 1,4 % AJD, auch wenn der Vertrag zu einer Zeit unterschrieben wurde, als der Satz 1,5 % betrug.

Absicherung der Anzahlungen (Bankbürgschaft oder Versicherung)

Seit dem 1. Januar 2016 ist der Schutz dessen, was Sie vor der Übergabe zahlen, in der Zusatzbestimmung 1 der LOE geregelt, die das frühere Gesetz Ley 57/1968 ersetzt hat. Jeder Bauträger von Wohnungen, der vor der Übergabe Geld kassiert, muss dessen Rückzahlung ab Erteilung der Baugenehmigung absichern – durch eine Kautionsversicherung (seguro de caución) oder eine gesamtschuldnerische Bankbürgschaft (aval) – für den Fall, dass der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Frist zu Ende geführt wird. Die Absicherung deckt alles, was Sie gezahlt haben, einschließlich Steuern, plus die gesetzlichen Zinsen von jeder Zahlung bis zum vorgesehenen Übergabetermin.

Die Absicherung muss individuell sein: eine Police oder Bürgschaft auf Ihren Namen, die die Wohnung und den abgesicherten Betrag bezeichnet. Bei Vertragsunterzeichnung muss der Bauträger Ihnen das Dokument der Absicherung übergeben, und der Vertrag muss angeben, welche Stelle sie ausstellt und auf welches Sonderkonto gezahlt wird. Bei der Versicherung zahlt der Bauträger die Prämie, und der Versicherer kann die Zahlung an Sie nicht mit der Begründung verweigern, der Bauträger habe die Prämie nicht bezahlt. Stellt der Bauträger keine Absicherung, begeht er einen Verbraucherschutzverstoß mit einer Geldbuße von bis zu 25 % der Beträge, die hätten abgesichert sein müssen.

Beginnt der Bau nicht oder wird nicht fristgerecht übergeben, haben Sie zwei Möglichkeiten: den Vertrag auflösen und das Gezahlte samt Steuern und Zinsen zurückerhalten oder eine Verlängerung gewähren, die mit dem neuen Termin dokumentiert wird. Um zu kassieren, fordern Sie den Bauträger nachweisbar auf, etwa per Burofax oder notarieller Urkunde. Zahlt er binnen 30 Tagen nicht zurück, wenden Sie sich an den Versicherer oder die bürgende Bank, die weitere 30 Tage Zeit hat, Sie auszuzahlen.

Die Bürgschaft verfällt zwei Jahre nach der Nichterfüllung, wenn Sie in dieser Zeit weder die Auflösung noch die Rückzahlung verlangt haben. Bei der Kautionsversicherung verweist das Gesetz auf das spanische Versicherungsvertragsgesetz (Ley de Contrato de Seguro); prüfen Sie daher die in Ihrer Police genannte Anspruchsfrist. Die Absicherung erlischt erst, wenn der Titel für den Erstbezug vorliegt und der Bauträger nachweist, dass er Ihnen die Wohnung übergeben hat. Zurückgezahlt wird nur, was Sie nachweislich gezahlt haben.

Kaufvertrag vom Plan: Worauf Sie achten müssen

Der private Kaufvertrag ist das Dokument, das Sie am meisten schützt oder schutzlos lässt, denn die notarielle Urkunde kommt erst Jahre später und gibt wieder, was Sie vereinbart haben. Prüfen Sie zuerst, was das Gesetz vorschreibt: die Pflicht, Ihnen das Gezahlte zurückzuerstatten, samt Steuern und gesetzlichen Zinsen, wenn der Bau nicht beginnt, nicht fristgerecht fertig wird oder der Titel für den Erstbezug nicht erlangt wird; den Hinweis auf die Bürgschaft oder Versicherung mit dem Namen der ausstellenden Stelle; und die Stelle und das Sonderkonto, auf das Sie zahlen (DA 1.ª Tres LOE). Danach den Übergabetermin, der „mit aller Klarheit“ angegeben sein muss (Art. 5 des Real Decreto 515/1989), und welche Verzögerung zum Rücktritt berechtigt.

Prüfen Sie den Gegenstand: Pläne, Nutz- und Bruttofläche, Baubeschreibung (memoria de calidades) und die enthaltenen Nebenräume (Stellplatz, Abstellraum), die Teil des Vertrags sein sollten, damit die 10 % IVA erhalten bleiben. Bauänderungen, die den Preis verändern, bedürfen Ihrer Zustimmung (Art. 10 des Real Decreto 515/1989). Verlangen Sie außerdem den Grundbuchauszug (nota simple): Er bestätigt, dass das Grundstück dem Bauträger gehört und ob eine Hypothek zur Baufinanzierung besteht, die später auf die Wohnungen aufgeteilt wird.

Prüfen Sie die Kosten. Sind Sie Verbraucher, darf der Bauträger Ihnen die Kosten der Titelbeschaffung, die ihn treffen, nicht auferlegen: Neubauerklärung, Aufteilung in Wohnungseigentum, Hypothek zur Baufinanzierung und deren Löschung, ebenso wenig die Steuern, deren Schuldner er ist, etwa die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal), noch die Hausanschlüsse, wenn die Wohnung bewohnbar übergeben werden muss (Art. 89.3 des Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Er darf Sie auch nicht zwingen, seine Hypothek zu übernehmen, oder Sie bestrafen, wenn Sie es nicht tun (Art. 89.3.b).

Prüfen Sie die Vertragsstrafen. Selbst wenn der Vertrag vorsieht, dass er automatisch aufgelöst wird, wenn Sie eine Rate nicht pünktlich zahlen, können Sie beim Immobilienkauf zahlen, solange der Bauträger die Auflösung nicht gerichtlich oder per notarieller Urkunde verlangt hat (Art. 1504 des Código Civil). Und prüfen Sie, ob der Vertrag die Übertragung Ihrer Position an einen anderen Käufer erlaubt oder verbietet, denn davon hängt Ihr Ausstieg ab, falls Sie vor der Übergabe verkaufen müssen.

Kaufnebenkosten beim Neubau: die vollständige Rechnung

Die Kosten eines Neubaukaufs bestehen aus drei Blöcken. Der größte ist die IVA von 10 %, die Sie dem Bauträger mit dem in Rechnung gestellten Preis zahlen und die er an das Finanzamt abführt. Der zweite ist die AJD, die Sie selbst mit dem Modelo 600 bei der Agència Tributària Valenciana innerhalb eines Monats ab der Beurkundung erklären: 1,4 % oder 0,1 %, wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist. Der dritte sind die Gebühren: Notar und Grundbuch (Registro de la Propiedad) und, falls Sie sie beauftragen, Gestoría und Steuerberater.

Zur Orientierung: Die Notargebühren für einen Wohnungskauf liegen meist zwischen 600 und 1.200 € und die Grundbuchgebühren zwischen 400 und 700 €, je nach Preis und Umfang der Urkunde, da beide gesetzlichen Gebührenordnungen folgen. Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie weder die plusvalía municipal, die als Steuer des Übertragenden den Bauträger trifft (Art. 106.1.b des Texto Refundido de Haciendas Locales), noch die Neubauerklärung oder die Aufteilung in Wohnungseigentum, die das Verbraucherschutzgesetz ihm zuweist. Auch die Bausteuer ICIO zahlen Sie nicht: Sie trifft den Bauherrn (Art. 101 desselben Gesetzes).

Kaufen Sie mit Hypothek, zahlt die Bank die AJD der Darlehensurkunde (Art. 29 TRLITPAJD) sowie den Notar dieser Urkunde, die Gestoría und die Eintragung der Hypothek (Art. 14.1.e der Ley 5/2019). Auf Sie entfällt die Bewertung (tasación). Sind Sie Nichtresident, kommen die Kosten der NIE (spanische Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer) und jedes Jahr das Modelo 210 hinzu.

Ein oft vergessenes Liquiditätsdetail: Die AJD wird nach der Beurkundung gezahlt, aber innerhalb einer kurzen Frist; halten Sie das Geld daher bereit, idealerweise auf einem spanischen Konto, von dem aus Sie die Zahlung per Lastschrift begleichen. Die Grundsteuer (IBI) des Übergabejahres schuldet, wer am 1. Januar Eigentümer war; eine tageweise Aufteilung in der Urkunde ist nur eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Verkäufer.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Was ist teurer?

Mit den Sätzen von 2026 in der Region Valencia zahlt ein Neubau bei gleichem Preis mehr Steuern als eine Bestandsimmobilie. Bei einer Wohnung für 300.000 €, die nicht Ihr Hauptwohnsitz wird, zahlt der Neubau IVA 30.000 € + AJD 4.200 € = 34.200 €; die Bestandsimmobilie zahlt 9 % ITP = 27.000 €, sofern der Referenzwert des Catastro den Preis nicht übersteigt. Das sind 7.200 € Unterschied. Wird sie Ihr Hauptwohnsitz, sinkt der Neubau mit der AJD von 0,1 % auf 30.300 €, und der Abstand schrumpft auf 3.300 €.

Die ITP kennt zudem ermäßigte Sätze für Gruppen, die es bei der IVA nicht gibt: 8 % oder 6 % für unter 35-Jährige, die ihren ersten Hauptwohnsitz kaufen, 4 % oder 3 % für kinderreiche Familien oder Alleinerziehende, Menschen mit Behinderung und Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt, mit Voraussetzungen, die in mehreren Fällen Einkommensgrenzen umfassen, und je nachdem, ob der Wert 180.000 € übersteigt oder nicht (Art. 13 der Ley 13/1997). Deshalb kann ein junger Käufer, der die Voraussetzungen erfüllt, für eine gebrauchte Wohnung deutlich weniger zahlen. Übersteigt der Wert jedoch eine Million Euro, zahlt die Bestandsimmobilie 11 % auf den gesamten Wert.

Steuern sind nicht alles. Eine neue Wohnung bringt gesetzliche Garantien mit, die eine gebrauchte nicht mehr oder nur teilweise hat: die zehnjährige Baumängelversicherung, die an der Wohnung haftet, die Haftung von Bauträger und Bauunternehmen über 1, 3 und 10 Jahre und beim Kauf vom Plan die Absicherung der Anzahlungen. Dazu kommen die Energieeffizienz eines aktuellen Projekts und weniger Renovierungsbedarf auf kurze Sicht.

Zwei Risiken, die typisch für Bestandsimmobilien sind, gibt es beim Neubaukauf von einem spanischen Bauträger nicht: den Einbehalt von 3 %, wenn der Verkäufer Nichtresident ist, und die Möglichkeit, als Ersatzschuldner für die plusvalía zu haften. Beim Neubau sollten Sie dagegen beachten, dass die AJD als Mindestgrundlage den Referenzwert des Catastro heranzieht, genau wie die ITP.

Hypothek und Übernahme des Bauträgerdarlehens

Sie können für einen Kauf vom Plan eine Hypothek aufnehmen, aber das Darlehen wird nicht bei der Reservierung unterschrieben, sondern am Tag der Beurkundung, wenn die Wohnung existiert und belastet werden kann. Die vorherigen Zahlungen (Reservierung und Raten während des Baus) kommen aus Ihren Ersparnissen. Rückt die Beurkundung näher, haben Sie zwei Wege: eine neue Hypothek bei der Bank Ihrer Wahl oder die Übernahme (subrogación) des Darlehens, mit dem der Bau finanziert wurde und das bereits auf die Wohnungen aufgeteilt ist.

Die Übernahme kann Ihnen nicht aufgezwungen werden: Eine Klausel, die den Verbraucher verpflichtet, die Hypothek des Bauträgers zu übernehmen, oder ihn bestraft, wenn er es nicht tut, ist missbräuchlich (Art. 89.3.b des Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Interessiert Sie die Übernahme, gilt das Immobilienkreditgesetz wie für ein neues Darlehen: Der Bauträger muss die Bank mindestens 30 Tage vor der geplanten Unterzeichnung informieren, damit sie Ihre Bonität prüft und Ihnen die Pflichtinformationen gibt (Zusatzbestimmung 7 der Ley 5/2019).

Diese Informationen erhalten Sie mindestens 10 Kalendertage vorher: die FEIN, ein verbindliches Angebot, das Hinweisblatt, den Vertragsentwurf und die Kostenaufteilung (Art. 14.1 der Ley 5/2019). Außerdem müssen Sie spätestens am Tag vor der Beurkundung zum Notar Ihrer Wahl gehen, der prüft, dass Sie die Unterlagen erhalten und verstanden haben, und darüber ein kostenloses Protokoll aufnimmt; ohne dieses kann das Darlehen nicht unterzeichnet werden (Art. 15).

Bei den Kosten gilt: Die AJD der Hypothek zahlt die Bank, in der Region Valencia 2 %, ebenso den Notar für das Darlehen, die Gestoría und die Eintragung. Sie zahlen die Bewertung. Sind Sie Nichtresident, kümmern Sie sich schon Monate vor der Übergabe um die Finanzierung.

Übernehmen Sie das Darlehen nicht, löscht der Bauträger es in der Urkunde für Ihre Wohnung, und diese Löschung sind seine Kosten, nicht Ihre (Art. 89.3.a des Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Und da der private Vertrag lange vor dem Darlehen unterschrieben wird, sollte er regeln, was geschieht, wenn die Bank Ihnen die Finanzierung verweigert: Ohne eine solche Klausel gehört die Ablehnung durch die Bank nicht zu den vereinbarten Rücktrittsgründen, und der Bauträger könnte die vertraglichen Strafen anwenden. Vergleichen Sie die Übernahme mit mindestens einer anderen Hypothek: Ihre Konditionen wurden zwischen Bank und Bauträger ausgehandelt, nicht mit Ihnen.

Schlüsselübergabe: Erstbezug, Kaufurkunde und Grundbuch

Wenn der Bau fertig ist, erledigt der Bauträger mehrere Schritte, bevor beurkundet werden kann. Zuerst die Bauabschlussbescheinigung (certificado final de obra), unterzeichnet von der Bauleitung, und das Abnahmeprotokoll (acta de recepción) zwischen Bauträger und Bauunternehmen. Mit diesen Unterlagen reicht er bei der Gemeinde die declaración responsable de primera ocupación ein (Erstbezugserklärung), die in der Region Valencia die frühere „licencia de primera ocupación“ (Erstbezugsgenehmigung) ersetzt (Art. 233.1.f des Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Mit den Unterlagen eingereicht, berechtigt sie ab diesem Moment und hat dieselben Wirkungen wie die Genehmigung. Wasser-, Strom- und Gasversorger müssen sie für Ihren Anschluss verlangen (Art. 32.3 der valencianischen Ley 3/2004, LOFCE).

Um die Urkunde über den fertiggestellten Neubau zu beurkunden und einzutragen, verlangen Notar und Grundbuchführer die technische Bescheinigung über die projektgemäße Fertigstellung, die Unterlagen, die das Baurecht für die Übergabe der Wohnung fordert, und diejenigen, die die Nutzungseignung und die Energieeffizienz belegen (Art. 28.1 des Texto Refundido de la Ley de Suelo). Außerdem wird ohne zehnjährige Baumängelversicherung die Neubauerklärung einer Wohnung weder beurkundet noch eingetragen (Art. 20.1 LOE).

Danach folgt Ihre Kaufurkunde. Ihre Unterzeichnung gilt als Übergabe (Art. 1462 des Código Civil), und in diesem Moment zahlen Sie den Restpreis mit IVA und erhalten die Schlüssel. Alle Käufer brauchen eine NIE, und ohne die Steuernummer (NIF) aller Beteiligten trägt das Grundbuch nicht ein (Art. 254.2 der Ley Hipotecaria). Der Bauträger übergibt Ihnen außerdem das Gebäudebuch (Libro del Edificio) mit dem Projekt, dem Abnahmeprotokoll, den beteiligten Baubeteiligten sowie den Nutzungs- und Wartungsanweisungen (Art. 7 LOE): Bewahren Sie es auf, denn Sie brauchen es, um Mängel geltend zu machen.

Besichtigen Sie die Wohnung vor der Unterschrift in Ruhe und halten Sie sichtbare Mängel schriftlich fest. Nach der Unterschrift bleiben drei Dinge: das Modelo 600 für die AJD innerhalb eines Monats, die Eintragung im Grundbuch, die meist die Gestoría des Notariats oder Ihr Berater erledigt, und die Anmeldung beim Catastro (Liegenschaftskataster), die normalerweise Notar, Grundbuchführer oder Gemeinde mitteilen. Geschieht das nicht, erklären Sie sie selbst mit dem Modelo 900D innerhalb von zwei Monaten (Art. 28.2 des Real Decreto 417/2006).

Baumängel beim Neubau: Gewährleistungsfristen nach der LOE

Das Bauordnungsgesetz (Ley de Ordenación de la Edificación) legt drei Haftungsfristen fest, die ab der Bauabnahme laufen (Art. 17.1 LOE). Zehn Jahre für strukturelle Schäden: Fundament, Stützen, Träger, Geschossdecken und tragende Wände, die Tragfähigkeit und Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen. Drei Jahre für Mängel, die gegen die Anforderungen an die Bewohnbarkeit verstoßen: Feuchtigkeit durch mangelnde Dichtheit, Lärm, Wärmedämmung und Energieeinsparung, Hygiene. Ein Jahr für Mängel an Ausführung oder Ausbau, für die das Bauunternehmen haftet.

Gegenüber dem Käufer haftet der Bauträger gesamtschuldnerisch mit den übrigen Baubeteiligten (Art. 17.3 LOE). Sobald der Schaden auftritt, haben Sie zwei Jahre Zeit, ihn geltend zu machen (Art. 18 LOE). Neben der LOE behalten Sie die Ansprüche aus dem Kaufvertrag und die Gewährleistung für verborgene Mängel nach dem Código Civil (Art. 17.9 LOE).

Von den drei Garantien des Art. 19 ist bei Wohnungen nur die zehnjährige Pflicht (Zusatzbestimmung 2 LOE): eine Versicherung, die der Bauträger abschließt und die auch spätere Käufer schützt – sie deckt Sie also auch dann, wenn Sie von jemandem kaufen, der vom Bauträger gekauft hat. Die Mindestdeckung beträgt 100 % der endgültigen reinen Baukosten, und die Selbstbeteiligung darf 1 % der Versicherungssumme je Wohnung nicht übersteigen. Sofern nichts anderes vereinbart ist, deckt sie weder Personenschäden, Mobiliar, Arbeiten nach der Abnahme, unsachgemäße Nutzung oder fehlende Wartung noch Brände, die nicht von den Installationen ausgehen. Für die Mängel mit 1 und 3 Jahren gibt es keine Pflichtversicherung: Sie sind auf die Zahlungsfähigkeit von Bauträger und Bauunternehmen angewiesen.

Ein Detail zum Zeitplan: Die Bauabnahme zwischen Bauträger und Bauunternehmen findet vor Ihrer Beurkundung statt, manchmal Monate vorher. Die Einjahresfrist für den Ausbau kann bei der Schlüsselübergabe also schon weit fortgeschritten sein.

Vor der Beurkundung verkaufen (Vertragsübertragung)

Eine vom Plan gekaufte Wohnung vor der Beurkundung zu verkaufen, geschieht in der Praxis, indem Sie Ihre Vertragsposition an einen anderen Käufer übertragen (cesión), der Ihnen die geleisteten Anzahlungen plus einen Aufpreis zahlt und die restlichen Zahlungen übernimmt. Keine besondere Vorschrift regelt diese Übertragung beim Kauf vom Plan. Es gelten die allgemeinen Regeln des Código Civil: Rechte aus einem Vertrag sind übertragbar, sofern nichts anderes vereinbart wurde (Art. 1112), und ein Wechsel des Zahlungspflichtigen erfordert die Zustimmung des Gläubigers (Art. 1205).

Da der neue Käufer Ihre Pflicht zur Zahlung des Restpreises übernimmt, brauchen Sie die Zustimmung des Bauträgers. Viele Verträge verbieten die Übertragung, knüpfen sie an eine Provision oder beschränken sie auf bestimmte Bauphasen: Lesen Sie diese Klausel vor der Unterschrift, wenn der Kauf zum Weiterverkauf Teil Ihres Plans ist. Und bestehen Sie darauf, dass die Absicherung der Anzahlungen auf den neuen Käufer umgeschrieben wird, denn Police oder Bürgschaft sind individuell und schützen den im Vertrag genannten Käufer.

Steuerlich wird Ihr Gewinn als Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial) besteuert: in Ihrer Einkommensteuererklärung, wenn Sie in Spanien ansässig sind (Art. 33 des IRPF-Gesetzes), oder in der Nichtresidenten-Einkommensteuer (IRNR), wenn nicht, weil es sich um Einkünfte aus Rechten an einer spanischen Immobilie handelt. Kaufen und übertragen Sie regelmäßig oder organisiert, kann die Tätigkeit als wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft werden, mit anderen Regeln. Ob ein Steuereinbehalt anfällt, hängt vom Einzelfall ab: Klären Sie das vor der Unterschrift. Das Übertragungsdokument muss den genauen Betrag festhalten, den Sie erhalten – die Grundlage für die Berechnung des Gewinns.

Neubau in Spanien als Nichtresident kaufen: NIE, Modelo 210, IBI

Für einen Nichtresidenten ist der Kauf derselbe, mit drei Unterschieden. Der erste ist die NIE. Sie brauchen sie vor der Beurkundung: Der Notar muss die Steuernummer (NIF) aller Beteiligten festhalten (Art. 23 der Ley del Notariado), und für einen Ausländer ist diese Nummer die NIE oder, falls er keine hat, eine mit M beginnende NIF, die die Agencia Tributaria vergibt (Art. 20 des Real Decreto 1065/2007). Beantragen Sie sie frühzeitig.

Der zweite ist das jährliche Modelo 210 (Nichtresidentensteuer) für die nicht vermietete Wohnung. Der Neubau hat hier einen Vorteil: Solange die Wohnung im Bau ist, gibt es kein fiktives Einkommen (Art. 85.1 des IRPF-Gesetzes), und vor der Beurkundung sind Sie auch nicht Eigentümer; Ratenzahlungen beim Kauf vom Plan lösen also kein Modelo 210 aus. Die Zurechnung beginnt an dem Tag, an dem Sie Eigentümer werden, und wird tageweise berechnet: 2 % des Katasterwerts oder 1,1 %, wenn dieser Wert in den vorangegangenen zehn Jahren revidiert wurde. Da eine neue Wohnung zum 31. Dezember oft noch keinen mitgeteilten Katasterwert hat, gilt die Sonderregel: 1,1 % auf 50 % des höheren Werts aus Anschaffungspreis und behördlich festgestelltem Wert. Die Steuer entsteht am 31. Dezember und wird im Folgejahr erklärt; Steuersatz und Fristen finden Sie in unserem Ratgeber zum Modelo 210.

Der dritte ist die IBI. Sie zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist (Art. 75 des Texto Refundido de Haciendas Locales); der Bescheid für das Jahr der Beurkundung geht also meist an den Bauträger, und Ihr erster kommt im Folgejahr. Da das Catastro die Anmeldung ab dem tatsächlichen Datum des Bauabschlusses oder der Beurkundung wirksam werden lässt, kann eine verspätete Anmeldung Nachforderungen für frühere Jahre nach sich ziehen.

Was Sie beim Kauf von einem spanischen Bauträger nicht betrifft: der Einbehalt von 3 %, der nur greift, wenn ein Nichtresident ohne Betriebsstätte verkauft (Art. 25.2 des Texto Refundido del IRNR), und die plusvalía municipal, die der Bauträger zahlt. Ist der Bauträger eine ausländische Gesellschaft ohne Niederlassung in Spanien, verlangen Sie vor der Beurkundung die Bescheinigung der Agencia Tributaria, dass er der spanischen Körperschaftsteuer unterliegt (Art. 14.2.a des Reglamento del IRNR); ohne sie wäre die Einbehaltungspflicht Ihre.

Selbstbau: das eigene Haus bauen (10 % IVA, ICIO, Baumängelversicherung)

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und Ihr Haus bauen lassen, sind Sie der Bauherr (autopromotor). Das Grundstück wird je nach Verkäufer besteuert: Eine Privatperson verkauft es Ihnen mit ITP (allgemein 9 % in der Region Valencia, auf den höheren Wert aus Preis und Referenzwert); ein Unternehmen in der Regel mit IVA. Ein Grundstück ist keine Wohnung, die 10 % für Wohnungen gelten also nicht: Fragen Sie vor der Unterschrift nach dem Steuersatz.

Die Bauleistung hat dagegen einen ermäßigten Satz: Bauleistungen zur Errichtung von Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen (mindestens 50 % der Bruttogeschossfläche), unterliegen 10 % IVA, wenn der Vertrag direkt zwischen Bauherr und Bauunternehmen geschlossen wird (Art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Nach der Agencia Tributaria gilt der ermäßigte Satz nicht für Subunternehmer, und Türen, Fenster oder Küchenmöbel, die ohne Einbau gekauft werden, unterliegen 21 %; Küchen- und Badschränke sowie Einbauschränke, die mit Einbau verkauft werden, unterliegen dagegen 10 % (Art. 91.Uno.3.2.º). Die Honorare von Architekt und Bauingenieur (aparejador) sind freiberufliche Leistungen, keine Bauleistung, und unterliegen dem Regelsatz.

Die Gemeinde erhebt die Bausteuer (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, ICIO) beim Bauherrn (Art. 101 des Texto Refundido de Haciendas Locales): bis zu 4 % der reinen Baukosten, ohne IVA, Honorare und Gewinn des Bauunternehmens (Art. 102). Der konkrete Satz und die Ermäßigungen, etwa für eine Solaranlage, hängen von der kommunalen Satzung ab. Hinzu kommt die Gebühr für die Genehmigung oder für die Prüfung der declaración responsable (Art. 20.4.h).

Die zehnjährige Baumängelversicherung ist für den individuellen Selbstbauer eines einzigen Einfamilienhauses zur Eigennutzung nicht Pflicht (Zusatzbestimmung 2 LOE). Verkaufen Sie das Haus jedoch vor Ablauf von zehn Jahren, müssen Sie sie für die Restlaufzeit abschließen, und der Notar beurkundet den Verkauf ohne sie nicht, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf und Sie weisen nach, dass Sie das Haus selbst genutzt haben. Achten Sie auch auf die IVA: Wenn Sie bauen, um zu verkaufen, sind Sie Unternehmer (Art. 5.Uno.d LIVA), und Ihr erster Verkauf trägt IVA. Nach Fertigstellung erklären Sie den Neubau in einer Urkunde, mit der zugehörigen AJD (nächster Abschnitt).

Neubauerklärung (declaración de obra nueva): was sie ist, wann und welche Steuer

Die Neubauerklärung (declaración de obra nueva) ist die notarielle Urkunde, in der der Eigentümer eines Grundstücks festhält, dass darauf ein Gebäude errichtet wurde, damit das Grundbuch es einträgt. Bei einem Bauträgerprojekt geht sie meist mit der Aufteilung in Wohnungseigentum (división horizontal) einher, die das Gebäude in selbständige Wohnungen, Stellplätze und Abstellräume mit jeweils eigenem Grundbuchblatt teilt. Sie kann während des Baus erklärt werden, mit Genehmigung und technischer Bescheinigung, oder nach Fertigstellung, mit Bauabschlussbescheinigung, zehnjähriger Baumängelversicherung und den Unterlagen zu Übergabe und Bezug (Art. 28 des Texto Refundido de la Ley de Suelo; Art. 20 LOE).

Steuerlich fällt AJD an, weil es sich um eine Urkunde mit bewertbarem Gegenstand handelt, die eintragungsfähig ist und keinem anderen Tatbestand der Steuer unterliegt (Art. 31.2 TRLITPAJD). Bemessungsgrundlage des Neubaus sind die tatsächlichen Baukosten, die erklärt werden; bei der Aufteilung in Wohnungseigentum kommt der tatsächliche Wert des Grundstücks hinzu (Art. 70 der Durchführungsverordnung, Real Decreto 828/1995). In der Region Valencia gibt es für diese Urkunden keinen eigenen Satz, es gilt also der allgemeine Satz von 1,4 % (Art. 14.Cuatro der Ley 13/1997). Da es keinen Erwerber gibt, zahlt, wer die Urkunde errichtet oder beantragt: der Bauträger oder der erklärende Eigentümer (Art. 29 TRLITPAJD).

Wer zahlt die Neubauerklärung, wenn Sie vom Bauträger kaufen? Der Bauträger: Das Verbraucherschutzgesetz verbietet, dem Käufer die Kosten von Neubauerklärung und Wohnungseigentum aufzuerlegen (Art. 89.3.a des Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Sie löst keine plusvalía municipal aus, denn diese Steuer belastet Übertragungen von Grundstücken, und hier gibt es keine Übertragung (Art. 104.1 des Texto Refundido de Haciendas Locales). Beim Catastro wird sie mit dem Modelo 900D erklärt (die früheren Formulare 901N und 902N gibt es nicht mehr), innerhalb von zwei Monaten ab Bauabschluss, sofern sie nicht Gemeinde, Notar oder Grundbuchführer mitteilen.

Ist sie Pflicht? Ohne sie steht das Haus nicht im Grundbuch, und Sie können weder einen Verkauf eintragen lassen, der es beschreibt, noch es normal mit einer Hypothek belasten. Für den Selbstbauer, der sich seinen Hauptwohnsitz baut, bezieht sich der Wortlaut der valencianischen 0,1 % auf Urkunden, die den Erwerb eines Hauptwohnsitzes dokumentieren, und die Neubauerklärung ist kein Erwerb: Rechnen Sie ohne ausdrückliche Auskunft der Agència Tributària Valenciana nicht mit diesem Satz.

Neubauerklärung für Altbauten (verjährte Bauten ohne Genehmigung)

Die sogenannte Neubauerklärung wegen Alters (declaración de obra nueva por antigüedad) ist der Weg, einen vor Jahren fertiggestellten Bau einzutragen, der nie erklärt wurde: ein erweitertes Landhaus, ein ohne Genehmigung errichtetes Haus oder ein Anbau, der nicht in der Urkunde steht. Das Gesetz verwendet diesen Ausdruck nicht: Geregelt ist sie in Art. 28.4 des Texto Refundido de la Ley de Suelo für Gebäude, deren Abriss nicht mehr angeordnet werden kann, weil die Frist zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung abgelaufen ist. Ist diese Frist nicht abgelaufen, hilft dieser Weg nicht: Die Lage müsste zuerst baurechtlich geklärt werden.

Für die Eintragung braucht es ein Dokument, das die Fertigstellung des Baus zu einem bestimmten Datum belegt, und eine Beschreibung, die mit der Urkunde übereinstimmt: eine Bescheinigung der Gemeinde oder eines zuständigen Technikers, eine beschreibende notarielle Urkunde oder eine beschreibende und grafische Katasterbescheinigung. Der Grundbuchführer prüft, dass kein baurechtliches Disziplinarverfahren vermerkt ist und es sich nicht um öffentlichen Grund handelt, trägt ein und teilt die Eintragung der Gemeinde mit, die über die baurechtliche Lage der Immobilie entscheiden muss.

Steuerlich hat die Neubauerklärung wegen Alters keine eigene Regelung: Sie zahlt dieselbe AJD von 1,4 % in der Region Valencia, auf die tatsächlichen Baukosten, die erklärt werden. Wie diese Kosten bei einem vor Jahren fertiggestellten Bau zu beziffern sind, regelt die Vorschrift nicht, und die Verwaltung kann den erklärten Wert überprüfen; der Techniker sollte ihn nachvollziehbar begründen.

Im Catastro muss der Bau ebenfalls erfasst sein: Fehlt er, wird er mit dem Modelo 900D erklärt. Kaufen Sie ein Haus mit nicht erklärten Bauten, verlangen Sie, dass der Verkäufer sie vor der Beurkundung legalisiert: Ein Bau, der nicht im Grundbuch steht, genießt nicht dessen Schutz, und zweifelhafte baurechtliche Situationen gehen auf den Käufer über. Eintragen heißt nicht legalisieren: Der Bau wird mit seiner baurechtlichen Lage eingetragen, nicht mit einer Genehmigung.

Steuerkalender für das erste Jahr Ihrer neuen Wohnung

Während des Baus (Kauf vom Plan). Für jede Zahlung erhalten Sie eine Rechnung mit 10 % IVA, oder 21 %, wenn Sie einen Stellplatz oder Abstellraum separat kaufen, und jede muss durch die individuelle Absicherung gedeckt sein. Es gibt keine AJD, keine IBI auf Ihren Namen und kein Modelo 210: Solange die Wohnung im Bau ist, gibt es kein fiktives Einkommen, und Sie sind noch nicht Eigentümer.

Am Tag der Beurkundung. Sie zahlen den Restpreis mit IVA und unterschreiben; gibt es eine Hypothek, wird sie direkt im Anschluss unterzeichnet. Hat der Bauträger keinen steuerlichen Sitz in Spanien, ist jetzt der Moment, seine Bescheinigung zu prüfen, um den Einbehalt von 3 % auszuschließen. Mit der übergebenen Wohnung kann der Bauträger die Absicherung Ihrer Anzahlungen löschen: Prüfen Sie vor der Unterschrift, dass die Urkunde alle geleisteten Anzahlungen aufführt. Bewahren Sie Rechnungen und Überweisungen auf: Sie bilden Ihre Anschaffungskosten für einen späteren Verkauf.

Im Monat danach. Sie reichen das Modelo 600 für die AJD bei der Agència Tributària Valenciana innerhalb eines Monats ab der Beurkundung ein, zu 1,4 % oder 0,1 %. Danach wird der Kauf im Grundbuch eingetragen. In den folgenden zwei Monaten erklären Sie den Erwerb mit dem Modelo 900D beim Catastro, falls niemand ihn mitgeteilt hat. Wasser und Strom melden Sie mit der declaración responsable de primera ocupación an.

Am 31. Dezember entsteht das fiktive Einkommen des Modelo 210 für die Tage des Eigentums in diesem Jahr, wenn Sie Nichtresident sind und nicht vermieten. Ab dem folgenden 1. Januar sind Sie Schuldner der IBI, und in diesem Jahr kommt Ihr erster Bescheid; hat sich die Anmeldung beim Catastro verzögert, können auch Nachforderungen kommen. Im Laufe des Folgejahres reichen Sie das erste Modelo 210 ein, innerhalb der Frist, die unser Modelo-210-Kalender nennt. Und prüfen Sie im ersten Jahr nach der Bauabnahme den Ausbau: Das ist die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens.

Wie wir Ihnen helfen

Bei spainfiscal arbeiten wir für ausländische und ansässige Käufer, die an der Costa Blanca eine Immobilie kaufen, und beim Neubau lohnt sich die steuerliche Prüfung am meisten vor der Unterschrift, nicht am Tag der Beurkundung. Vor der Reservierung prüfen wir, wer verkauft und welche Steuer anfällt (IVA oder ITP), ob Stellplatz und Abstellraum unter die 10 % fallen, welcher AJD-Satz tatsächlich für Sie gilt und wie viel Sie insgesamt zahlen werden – jeder Posten begründet.

Während des Kaufs prüfen wir aus steuerlicher Sicht den Vertrag, die individuelle Absicherung Ihrer Zahlungen und die Rechnungen jeder Rate und helfen Ihnen bei der NIE, falls Sie noch keine haben. Nach der Beurkundung bereiten wir das Modelo 600 vor und reichen es fristgerecht ein, prüfen die Anmeldung beim Catastro und kümmern uns, wenn Sie Nichtresident sind, jedes Jahr um das Modelo 210 – beginnend mit dem ersten, tageweise anteilig berechnet.

Wenn Sie Ihr eigenes Haus bauen, berechnen wir die IVA der Bauleistung, die ICIO und die AJD der Neubauerklärung. Wenn Sie den Vertrag vor der Beurkundung übertragen wollen, analysieren wir, wie der Gewinn in Spanien besteuert wird. Ein Angebot können Sie über die Seite mit unseren Leistungen anfordern.